Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 20/9809
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 oktober 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [woonplaats] , belanghebbende
(gemachtigde: mr. S. Mrosek),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant(gemeente Moerdijk), de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 20 oktober 2020.
1.2
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] (de woning) per 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 464.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende (onder meer) de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Moerdijk voor het jaar 2020 opgelegd (de aanslag OZB). De dagtekening van de beschikking is 29 februari 2020.
1.3
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking en de aanslag OZB ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning en de aanslag OZB gehandhaafd.
1.4
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5
De rechtbank heeft het beroep op 16 september 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [heffingsambtenaar] en [heffingsambtenaar] namens de heffingsambtenaar. Belanghebbende is, met kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen.
2.Feiten
2.1
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met inpandige garage, bijgebouw en carport. De woning is gebouwd in 1934 en heeft een perceeloppervlakte van 1798 m2.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning maximaal € 412.000 bedraagt. De heffingsambtenaar handhaaft de bij beschikking vastgestelde waarde van € 464.000 alsmede de opgelegde aanslag OZB.
Een beroep tegen de beschikking WOZ is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB (artikel 24, negende lid, van de Wet WOZ). Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslag watersysteemheffing eigenaren. Omdat belanghebbende tegen de aanslag watersysteemheffing eigenaren geen gronden heeft aangevoerd, blijft die aanslag buiten de beoordeling. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde.
3.2
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. In het onderstaande legt de rechtbank uit waarop dit is gebaseerd.
Toetsingskader van de rechtbank
3.3
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
Vergelijkingsmethode
3.4
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.5
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
3.6
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
3.7
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport opgemaakt door taxateur [taxateur] , en een gegevensmatrix betreffende de woning en de in het rapport genoemde referentieobjecten, ten grondslag gelegd.
Vergelijkbaarheid van de objecten
3.8
De woning en de referentieobjecten hebben een vergelijkbaar bouwjaar, namelijk tussen 1903 en 1934. De referentiewoningen zijn alle rond de waardepeildatum verkocht. Evenals de woning zijn de referentieobjecten vrijstaande woningen. Door belanghebbende is
niet aangevoerd dat de objecten niet vergelijkbaar zijn met de woning.
De verschillen tussen de referentieobjecten en de woning
3.9
Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met het onderhouds- en kwaliteitsniveau. De dakbedekking van de dakkapellen en de dakgoten dienen namelijk binnen afzienbare tijd vervangen te worden, bij de woning is sprake van forse scheurvorming in de buitenmuren, de woning bevat deels enkele beglazing, het voegwerk bevindt zich in een zeer matige staat en de kozijnen zijn 40 jaar oud en bevinden zich in een matige staat. De kwalificering voldoende (3) doet geen recht aan de staat van de woning, aldus belanghebbende.
3.1
De heffingsambtenaar heeft in de van hem afkomstige stukken niet betwist dat sprake is van achterstallig onderhoud, maar gemotiveerd gesteld daar rekening mee is gehouden door de woning te vergelijken met objecten die uit ongeveer hetzelfde bouwjaar komen en (in twee van de drie gevallen) in een min of meer vergelijkbare staat verkeren. In vergelijking met het 3e referentie-object is wel sprake van een verschil, waarmee in de berekening ook rekening is gehouden.
De rechtbank is van oordeel dat uit de door belanghebbende overgelegde foto’s van de woning niet valt op te maken dat het onderhoud en de kwaliteit in een dusdanige staat verkeren dat de woning op onderhoud en kwaliteit als matig (2) moet worden aangeduid. De rechtbank neemt daarbij in acht dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de scheurvorming in de woning zodanig is, dat de toegekende kwalificering geen recht doet aan de staat van de woning. Daarbij komt dat de foto’s ongedateerd zijn. Belanghebbende kan daarom niet worden gevolgd in zijn standpunt dat de heffingsambtenaar geen of onvoldoende rekening heeft gehouden met het achterstallig onderhoud en de slechtere kwaliteit van de woning.
3.11
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld.
4.Conclusie en gevolgen
Het beroep is ongegrond. De beschikking en de aanslag OZB blijven daarom in stand. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. M.H.C. van Spreuwel, griffier, op 28 oktober 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.