Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
Breda
zaak/rolnr.: 10036235 OV VERZ 22-4920
beschikking d.d. 23 november 2022 op een verzoek ingevolge art. 7:291 lid 3 BW
van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
NS Stations B.V.,
NS Stations B.V.,
statutair gevestigd en kantoorhoudende te (3500 GM) Utrecht, aan het adres Stationshal 17,
hierna te noemen: verhuurder,
en
de vennootschap onder firma
[huurder] ,
[huurder] ,
gevestigd te [adres 1] ,
en haar vennoten [vennoot 1] en [vennoot 2] ,
hierna gezamenlijk te noemen: huurder.
Beiden partijen worden als gemachtigde bijgestaan door mr. J.M. Heikens, advocaat te Arnhem.
1.Het verloop van het geding
1.1
De procedure blijkt uit het op 5 augustus 2022 ter griffie van deze rechtbank ontvangen verzoekschrift ex artikel 7:291 van het Burgerlijk Wetboek (BW) met bijlagen, waarvan de inhoud geldt als hier ingelast.
1.2
Het verzoek is behandeld ter zitting van 26 oktober 2002, waarbij namens verhuurder zijn verschenen mw. [naam verhuurmanager] , verhuurmanager, en mw. mr. A.J. Le Grand, advocaat, en namens huurder zijn verschenen mw. [vennoot 1] en mw. [vennoot 2] , vennoten, bijgestaan door dhr. [naam financieel adviseur] , financieel adviseur. Ook de gezamenlijke gemachtigde mr. J.M. Heikens is verschenen. Van de mondelinge behandeling zijn door de griffier aantekeningen gemaakt.
2.De beoordeling
2.1
Bij voormeld verzoekschrift hebben partijen gezamenlijk gevraagd om goedkeuring van één of meer afwijkende bedingen in de zin van artikel 7:291 lid 2 BW in de tussen hen gesloten huurovereenkomst betreffende de bedrijfsruimte aan het [adres 2] (kadastraal bekend [kadastrale gegevens] ).
2.2
Op grond van het bepaalde in artikel 7:291 lid 3 BW kan iedere partij bij een zodanige huurovereenkomst goedkeuring verzoeken van bedingen waarbij ten nadele van de huurder wordt afgeweken van de wettelijke voorschriften betreffende huur van bedrijfsruimte. Goedkeuring wordt alleen dan verleend indien de bedingen de rechten van de huurder niet wezenlijk aantasten of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is, dat hij de bescherming die deze wettelijke bepalingen bieden, in redelijkheid niet behoeft.
2.3
De bedingen waarvoor goedkeuring wordt verzocht zien – kort samengevat – op een einde van de huurovereenkomst in afwijking van de wettelijke bepalingen (namelijk: van rechtswege na in totaal tien jaar) en dat de rechterlijke toetsing van dit einde wordt uitgesloten. Daarnaast is verhuurder bevoegd om tussentijds de huurovereenkomst te beëindigen door middel van opzegging of het gehuurde te verplaatsen of tijdelijk te sluiten in geval van onvoorziene/onvoorzienbare ontwikkelingen die verhuurder noodzaken om door haar verhuurde commerciële ruimtes (tijdelijk of blijvend) te verplaatsen, aan te passen of op te heffen.
2.4
Tijdens de mondelinge behandeling van het verzoek is onder meer aan de orde geweest dat het tussentijds opzegbeding de rechten van de huurder in beginsel aantast. Immers, artikel 12.2 bepaalt dat verhuurder gerechtigd is de overeenkomst tussentijds op te zeggen, indien zich een of beide van de in artikel 12.1 omschreven omstandigheden voordoen, waarvan de laatste aan het (redelijke) oordeel van de verhuurder wordt overgelaten.
2.5
De kantonrechter is evenwel van oordeel dat met de ter zitting gegeven toelichting geen sprake is van een zodanige aantasting van de rechten van de huurder dat de goedkeuring niet kan worden verleend. Daartoe overweegt dat kantonrechter als volgt.
2.6
Wat betreft het einde van de huurovereenkomst na in totaal tien jaar en het uitsluiten van een rechterlijke toetsing van dat einde, geldt dat de aantasting van de huurbescherming voldoende wordt ondervangen door de mogelijkheid voor huurder om haar investeringen binnen tien jaar af te schrijven.
Wat betreft de tussentijdse opzegmogelijkheid voor verhuurder geldt dat verhuurder tijdens de mondelinge behandeling uitdrukkelijk heeft verklaard dat geen commerciële overwegingen ten grondslag kunnen en zullen liggen aan een tussentijdse opzegging. Artikel 12.2 (dat standaard is opgenomen in de contracten van verhuurder) is met name bedoeld voor de situatie dat een huurder niet met (tijdelijke) verplaatsing akkoord gaat, terwijl de verhuurder gehouden is te voldoen aan o.a. veiligheidsvoorschriften van de Rijksoverheid of afspraken die voortvloeien uit de overeenkomst met Prorail.
Verder is het tussentijdse opzegbeding met waarborgen omkleed, waaronder de verplichting van de verhuurder een opzegtermijn van ten minste 12 maanden in acht te nemen, een aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst te doen alsmede een vergoeding te betalen als bedoeld in artikel 12.8 van de overeenkomst. Tot slot volgt uit het verzoek en de huurovereenkomst dat de huurder de eerste jaren een vaste, niet te indexeren, huurprijs betaalt en ook de huurder tegen het einde van het derde huurjaar het recht heeft de huurovereenkomst tussentijds te beëindigen.
2.7
Gelet op het voorgaande zal de kantonrechter de gevraagde goedkeuring verlenen met als uitgangspunt dat verhuurder zich houdt aan wat in onderdeel 2.6 van deze beschikking is overwogen.
2.8
De kosten van deze procedure zullen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
3.De beslissing
De kantonrechter:
verleent op grond van artikel 7:291 lid 3 BW de verzochte goedkeuring aan de afwijkende bedingen als vermeld in de artikelen 3.1, 3.2, 3.4 en 12.1 tot en met 12.4 van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst;
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Deze beschikking is gegeven door mr. Hindriks en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van 23 november 2022.