ECLI:NL:RBZWB:2022:6509

• Datum uitspraak: 10 november 2022
• Publicatiedatum: 7 november 2022
• Zaaknummer: AWB - 20 _9843
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M.M. Dondorp-Loopstra
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak in Oisterwijk

In deze uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant, gedaan op 9 november 2022, wordt het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van de gemeente Oisterwijk beoordeeld. De heffingsambtenaar had op 29 februari 2020 de waarde van de onroerende zaak, gelegen aan [adres] te [plaats], vastgesteld op € 274.000 per waardepeildatum 1 januari 2019. Belanghebbende, eigenaar van de woning, had bezwaar gemaakt tegen deze waardevaststelling en vond dat de waarde maximaal € 255.000 zou moeten zijn. De rechtbank heeft het beroep op 28 september 2022 behandeld, waarbij zowel de gemachtigde van belanghebbende als de heffingsambtenaar aanwezig waren.

De rechtbank heeft vastgesteld dat de heffingsambtenaar onvoldoende bewijs heeft geleverd voor de vastgestelde WOZ-waarde. De heffingsambtenaar had een waardematrix overgelegd, maar de rechtbank oordeelde dat deze matrix niet voldoende inzicht gaf in de onderbouwing van de WOZ-waarde. Belanghebbende had ook een eigen taxatierapport ingebracht, maar de rechtbank vond dit rapport te ver van de waardepeildatum om als voldoende bewijs te dienen. Uiteindelijk heeft de rechtbank de waarde van de woning schattenderwijs vastgesteld op € 265.000, en het beroep gegrond verklaard.

Daarnaast heeft de rechtbank geoordeeld dat de heffingsambtenaar aansprakelijk is voor de proceskosten van belanghebbende, die zijn vastgesteld op € 2.056, en dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 48 moet vergoeden. Ook is er een schadevergoeding toegekend aan belanghebbende vanwege overschrijding van de redelijke termijn, waarbij de heffingsambtenaar en de Staat der Nederlanden elk een deel van de schadevergoeding moeten betalen.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Zittingsplaats Breda

Belastingrecht

zaaknummer: BRE 20/9843

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 november 2022 in de zaak tussen

[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende

(gemachtigde: J.H. Maas),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Oisterwijk (de heffingsambtenaar),

en

de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid).

Inleiding

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 18 november 2020.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 29 februari 2020 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 274.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende (onder andere) ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Oisterwijk voor het jaar 2020 opgelegd (de aanslag OZB).

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

De rechtbank heeft het beroep op 28 september 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de plaatsvervangend gemachtigde van belanghebbende, [plv-gemachtigde] , en [heffingsambtenaar] namens de heffingsambtenaar.

Feiten

1. Belanghebbende is de eigenaar van de woning. Het betreft een hoekwoning (bouwjaar 1938) met een inhoud van 578 m3 en een perceel van 127 m2.

Beoordeling door de rechtbank

2.1

De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.

2.2

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2019. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning maximaal € 255.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 274.000.

3.
Toetsingskader van de rechtbank

3.1

De voor de beoordeling van het beroep belangrijke wet- en regelgeving is te vinden in de bijlage bij deze uitspraak.

3.2

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffings-ambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

3.3

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

3.4

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

4.
Onderbouwing van de WOZ-waarde

4.1

De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling een waardematrix, opgemaakt op 21 december 2020 door taxateur [taxateur 1] betreffende de woning en de in de matrix genoemde referentiewoningen, ten grondslag gelegd.

4.2

In de waardematrix is een waarde voor de woning van € 247.000 vermeld. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard, en de rechtbank neemt aan, dat sprake is van een verschrijving en dat hier € 274.000 dient te worden gelezen. In de bijlage bij de waardematrix is de waarde van de woning bepaald op € 274.358. Als referentiewoningen voor de woning zijn gebruikt de objecten aan de [referentieobject 1] , [referentieobject 2] en [referentieobject 3] , alle te [plaats] . In de waardematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. De waardematrix bevat foto’s van het vooraanzicht van de woning en de referentiewoningen.

4.3

Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 274.000 niet te hoog is.

5.
Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen

De woning en referentiewoning [referentieobject 2] zijn hoekwoningen, de andere referentiewoningen zijn rijwoningen. De woningen hebben vergelijkbare bouwjaren, namelijk tussen 1930 en 1939. De referentiewoningen zijn verkocht binnen een jaar voor tot een jaar na de waardepeildatum. Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen niet betwist. De rechtbank ziet geen aanleiding om anders te oordelen.

6.
De verschillen tussen de referentieobjecten en de woning

De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel en de grondwaarden van de referentiewoningen zijn gecorrigeerd op van de woning afwijkende kwalificaties voor de ligging. Aan de bijgebouwen van de referentiewoningen zijn afzonderlijke waarden toegekend. De heffingsambtenaar heeft rekening gehouden met de kleinere inhoud van de referentiewoningen ten opzichte van de woning. De m3-prijs voor de inhoud van de referentiewoningen is vervolgens gecorrigeerd op afwijkende kwalificaties ten aanzien van kwaliteit en onderhoud en toegerekend naar de kwalificaties van de woning. Vervolgens is voor de woning uitgegaan van de gemiddelde m3-prijs van de referentiewoningen. De heffingsambtenaar heeft hiermee inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen rekening is gehouden.

7.
Staat van onderhoud

7.1

Belanghebbende heeft aangevoerd dat de referentiewoning [referentieobject 2] in de verkoopgegevens is benoemd als een perfect afgewerkte tussenwoning en dat de referentiewoning [referentieobject 1] in 2008 compleet is gerenoveerd en gemoderniseerd. In de uitspraak op bezwaar zijn deze woningen dan ook terecht gekwalificeerd op kwaliteit (4) en onderhoud (4). De heffingsambtenaar heeft echter ten onrechte in de waardematrix in beroep de kwalificatie voor kwaliteit van deze referentiewoningen verlaagd naar (3, gemiddeld), aldus belanghebbende. Daarbij komt dat de woning ten onrechte ook is gekwalificeerd op kwaliteit (3), terwijl deze extreem slecht is. Belanghebbende heeft benoemd dat de keuken, het toilet en de badkamer 45 jaar oud zijn en heeft zijn standpunt onderbouwd met de door hem overgelegde foto’s van de woning.

7.2

De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt waarom de kwalificatie kwaliteit voor de referentiewoningen in beroep is gewijzigd van een (4) naar een (3) en de woning, die gezien de foto’s slecht is, eenzelfde kwalificatie voor kwaliteit (3) heeft. De stelling van de heffingsambtenaar ter zitting, dat de taxateur de kwaliteit op gemiddeld heeft vastgesteld en dat gecorrigeerd is op onderhoud, is daartoe onvoldoende. De rechtbank is daarom van oordeel dat de waardematrix niet voldoende is om te onderbouwen dat de beschikte WOZ-waarde niet te hoog is.

8.
De door belanghebbende voorgestane waarde

8.1

Belanghebbende heeft een eigen taxatierapport van de woning ingebracht, opgemaakt op 1 april 2016 door [taxateur 2] (Vastgoedpro), waarin de waarde van de woning op 21 maart 2016 is vastgesteld op € 152.500. Ter zitting heeft belanghebbende zich op het standpunt gesteld dat, uitgaande van de referentiewoningen in de waardematrix van de heffingsambtenaar, niet alleen correcties moeten worden aangebracht ten aanzien van de kwalificatie kwaliteit, maar ook ten aanzien van de ligging. Volgens belanghebbende is de ligging van de woning en van de referentiewoningen gelijkwaardig en dient de grondwaarde hierop te worden aangepast. Al deze correcties leiden er volgens belanghebbende toe dat de waarde van de woning dient te worden vastgesteld op € 255.000.

8.2

De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende de voorgestane waarde met het eigen taxatierapport onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt, omdat dit rapport te ver van de waardepeildatum (1 januari 2019) is opgemaakt. Ook het standpunt van belanghebbende dat de ligging van de woning en de referentiewoningen gelijkwaardig is, is tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar, onvoldoende aannemelijk gemaakt. Daaruit volgt dat ook belanghebbende de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.

Conclusie en gevolgen

9.1

Nu beide partijen er niet in zijn geslaagd om de door hen gestelde waarde (voldoende) te onderbouwen, zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen. Alle feiten en omstandigheden meewegend, stelt de rechtbank de waarde van de woning schattenderwijs vast op € 265.000.

9.2

Het beroep zal gegrond worden verklaard en de uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd.

10.
Redelijke termijn

10.1

Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.

10.2

De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. Niet in geschil is dat het bezwaarschrift op 22 maart 2020 is ontvangen bij de heffingsambtenaar. De rechtbank doet uitspraak op 9 november 2022. Daaruit volgt dat de redelijke termijn met 8 maanden is overschreden. Belanghebbende heeft - uitgaande van € 500 per overschrijding per half jaar - recht op een schadevergoeding van € 1.000. Omdat de bezwaarfase afgerond 8 maanden heeft geduurd en daarmee 2 maanden te lang, komt 1/4 deel (dus € 250) voor rekening van de heffingsambtenaar, en de rest (€ 750) voor rekening van de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid).

Proceskosten en griffierecht

11.1

De rechtbank ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 2.056 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting, met een waarde per punt van € 269, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor 1). De rechtbank ziet geen aanleiding voor vergoeding van de kadastrale marktinformatie (€ 5,20) omdat niet aannemelijk is gemaakt dat deze kosten zijn gemaakt voor deze procedure. De kadastrale informatie die in beroep is ingebracht, ziet namelijk op het taxatierapport dat is opgemaakt in 2016 ten bate van de financiering van de woning.

11.2

Ook dient het griffierecht van € 48 door de heffingsambtenaar te worden vergoed.

Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep gegrond;
• vernietigt de uitspraak op bezwaar;
• vermindert de vastgestelde waarde tot € 265.000;
• vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig;
• veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 250;
• veroordeelt de Staat der Nederlanden tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 750;
• veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 2.056;
• gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht vergoedt, zijnde € 48.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 9 november 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving

Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)

Artikel 17

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.

Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).