Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 20/8779
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 november 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [woonplaats] , belanghebbende
(gemachtigde: G. Gieben, verbonden aan Previcus Vastgoed),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hilvarenbeek, de heffingsambtenaar,
en
de Minister van Justitie en Veiligheid,de Minister.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 24 augustus 2020.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) op 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld op € 292.000 (hierna: de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Hilvarenbeek voor het jaar 2020 opgelegd (hierna: de aanslag).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 22 september 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, J.F.J.M. van Abbe, werkzaam bij Previcus Vastgoed, en namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar 1] en [heffingsambtenaar 2] .
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-een-kapwoning met een garage, aanbouw, dakkapel en een overkapping. De inhoud van de woning is ongeveer 324m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 218m².
2.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de woning per waardepeildatum vastgesteld op € 292.000. Het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking is ongegrond verklaard.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt de of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Tevens beoordeelt de rechtbank of belanghebbende recht heeft op een immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn.
Is de waarde van de woning te hoog vastgesteld?
3.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.3.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft daartoe een taxatieverslag overgelegd, opgemaakt op 3 november 2020 door [taxateur] , taxateur. In dit taxatieverslag wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van een drietal ter vergelijking met de woning opgevoerde objecten, zijnde [referentieobject 1] , [referentieobject 2] en [referentieobject 3] , alle gelegen te [woonplaats] . Het taxatieverslag is voorzien van beeldmateriaal van zowel de woning als voornoemde objecten. Verder heeft de heffingsambtenaar een matrix betreffende de woning en de hierboven genoemde objecten in geding gebracht. In het taxatieverslag is de waarde van de woning getaxeerd op € 292.000.
3.4.
Belanghebbende is van mening dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld en verminderd dient te worden naar € 254.000. Belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen (zoals de keuken en het sanitair) en de ligging van de woning. Tevens heeft belanghebbende gesteld dat de heffingsambtenaar in beroep andere KOUDV-factoren heeft gebruikt ten opzichte van de bezwaarfase.
3.5.
De heffingsambtenaar heeft onder meer gesteld dat bij de waardebepaling reeds rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingspanden.
3.6.
De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning, niet te hoog is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is [referentieobject 2] het meest vergelijkbaar met de woning. Deze woning is op 27 juli 2019 verkocht voor € 345.000. De verkoopdatum is dicht bij de waardepeildatum (circa 7 maanden verwijderd van de waardepeildatum). Deze woning ligt in dezelfde straat en is twee jaar later gebouwd dan de woning van belanghebbende. Deze woning is 54m3 groter dan de woning van belanghebbende, maar heeft een iets kleiner perceel (14m2 kleiner). Verder was dit object ten tijde van de verkoop qua kwaliteit en onderhoud in een betere staat. Uit de matrix is af te leiden dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de verschillen in omvang, kwaliteit en onderhoud van het vergelijkingsobject ten opzichte van de woning. Zo is de woning van belanghebbende voor onderhoud en kwaliteit gewaardeerd met factor 3 terwijl dit vergelijkingsobject met factor 4 is gewaardeerd. Nu beide woningen in dezelfde straat liggen acht de rechtbank aannemelijk dat ook de ligging – voor beide woningen gewaardeerd met factor 2 – voldoende verdisconteerd is in de verkoopprijs.
De rechtbank verwerpt het betoog van belanghebbende met betrekking tot andere KOUDV-factoren in de beroepsfase. In reactie op de beroepsgronden heeft de heffingsambtenaar ervoor gekozen om een deskundige in te schakelen in het kader van de heroverweging van de waardeberekening. De berekening van de deskundige, voornoemde taxateur, kent weer andere nuances en waardering van de objectkenmerken, de verschillen en de wijze waarop daar rekening mee moet worden gehouden. Dat is eigen aan een heroverweging. Het staat partijen bovendien vrij om in beroep een nieuw standpunt in te nemen, mits dit niet in strijd is met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Dat daarvan sprake is, is noch gesteld noch gebleken.
3.7.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Heeft belanghebbende recht op een immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn?
3.8.
Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.
3.9.
De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt in beginsel twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De rechtbank stelt vast dat het bezwaarschrift op 27 maart 2020 is ontvangen door de heffingsambtenaar. De rechtbank doet uitspraak op 3 november 2022. Daaruit volgt dat de redelijke termijn met 8 maanden is overschreden.
3.10.
Belanghebbende heeft - uitgaande van € 500 per overschrijding per half jaar - recht op een schadevergoeding van € 1.000. Omdat de bezwaarfase afgerond 5 maanden heeft geduurd en daarmee niet is overschreden, komt de overschrijding volledig voor rekening van de Minister.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Gelet op het vorenstaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard. De toekenning van immateriële schade maakt dat niet anders. Wel bestaat om die reden recht op proceskostenvergoeding voor de beroepsfase en vergoeding van griffierecht.
4.2.
De rechtbank ziet aanleiding de Minister te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 759 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor 0,5). Omdat de vergoeding alleen plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5 (licht). [2]
4.3.
Nu de overschrijding van de redelijke termijn aan de rechtbank is te wijten, dient de Minister om die reden ook het griffierecht van € 48 te vergoeden.
5.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de Minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 1.000;
- veroordeelt de Minister in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 759;
- gelast dat de Minister aan belanghebbende vergoedt de door hem betaalde griffierecht van € 48.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. A.S. Wiskerke-Hovanesian, griffier, op 3 november 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.