Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 20/9265
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 november 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [woonplaats], belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde])
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant,(gemeente Breda) de heffingsambtenaar
en
de Minister van Justitie en Veiligheid
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 18 september 2020.
1.2.
Het voorafgaande traject is als volgt verlopen. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 29 februari 2020 aan belanghebbende een waarde-beschikking toegezonden (hierna: de beschikking). De beschikking is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). De beschikking heeft betrekking op de huurwoning van belanghebbende, op het adres [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld per de datum van 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum). De waarde is vastgesteld op € 177.000. Daartegen richten zich de beroepsgronden van belanghebbende.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. Vervolgens heeft belanghebbende beroep ingesteld.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 6 oktober 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en de gemachtigde van de heffingsambtenaar in de persoon van [heffingsambtenaar], bijgestaan door [taxateur] (taxateur).
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is huurder van de woning. Het betreft een appartement uit 2013 met 237 m3 aan inhoud. De woning is in eigendom van een stichting en heeft een maatschappelijke bestemming. Het appartement maakt onderdeel uit van een schoolgebouw en is boven de school gelegen.
2.2.
De taxateur heeft in opdracht van de heffingsambtenaar op 5 januari 2021 een taxatie van de woning uitgevoerd en daarvan een rapport opgemaakt (hierna: het taxatierapport). De taxateur heeft een uitpandige opname van de woning gedaan en de woning getaxeerd op € 197.000.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Belanghebbende bepleit een waarde van € 149.000. De heffingsambtenaar bepleit dat de vastgestelde waarde van € 177.000 juist, althans niet te hoog, is.
Beoordeling van de waarde van de woning
3.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.3.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde het bovengenoemde taxatierapport ingebracht. De taxateur heeft de woning getaxeerd door middel van vergelijking van de woning van belanghebbende met verkoopprijzen van woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht (hierna: de vergelijkingsobjecten). [1] De mate waarin de woningen onderling van elkaar verschillen, heeft de taxateur tot uiting laten komen in de waardeberekening. Deze is inzichtelijk gemaakt door middel van een cijfermatig overzicht (hierna: de matrix).
3.4.
De daartegen door belanghebbende aangevoerde gronden slagen niet. De rechtbank licht dat als volgt toe.
Vergelijking en onderlinge verschillen
3.5.
De vergelijkingsobjecten zijn tussen partijen als zodanig niet in geschil, echter er is volgens partijen onvoldoende rekening gehouden met de verschillen. Zo heeft belanghebbende ter zitting gesteld dat Platte Akker 175 een vrije ligging heeft met uitzicht op het bos. Een ligging tegen het bos aan is aantrekkelijker voor een koper, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft dit bevestigd en heeft verklaard dat dit referentieobject is verkocht voor € 315.000. De rechtbank is gelet op hetgeen partijen over dit object hebben verklaard van oordeel dat dit referentieobject niet goed als vergelijking kan dienen. Het object ligt in een andere wijk, heeft een andere ligging met een ander uitzicht, een andere grootte en valt in een andere prijscategorie. Dit blijkt ook uit de veel hogere verkoopprijs. Deze aspecten komen in de matrix niet terug in de KOUDV-factoren. Ook is het afnemend grensnut niet meegenomen. Zonder een nadere toelichting hoe hiermee rekening is gehouden in de KOUDV-factoren is de kubieke meter prijs niet representatief. De rechtbank laat dit referentieobject dan ook buiten beschouwing.
3.6.
In het taxatierapport zijn verder als referentieobjecten [referentieobjecten] en [referentieobjecten] aangevoerd. De rechtbank acht met name deze referentieobjecten goed vergelijkbaar. De wijze waarop de verschillen zijn verdisconteerd en de toelichting daarop zijn adequaat. Ook vallen deze objecten in een vergelijkbare prijscategorie. Deze referentieobjecten liggen weliswaar in een andere wijk, echter met de minder vergelijkbare eigenschappen is door de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de woning eigendom is van een stichting die de woning verhuurt, en dat er verder geen verkopen bekend zijn van identieke woningen, zoals de heffingsambtenaar ter zitting heeft gesteld.
Indexeringspercentage
3.7.
Belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar het gehanteerde indexeringspercentage niet aannemelijk heeft gemaakt.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting woordelijk toegelicht waarop de indexatie is gebaseerd te weten dat zij alle data van het kadaster krijgen waarvan een analyse wordt gemaakt. Uit deze metadata van alle verkopen worden de indexeringspercentages gedestilleerd. In het licht van het betoog van belanghebbende is die toelichting van voldoende gewicht. Met betrekking tot dit punt heeft belanghebbende geen (voldoende) relevante jurisprudentie aangehaald. De uitspraken die ter zitting zijn genoemd zijn casuïstisch en geven geen uitleg over rechtsregels op dit punt. Dat sprake is van vergelijkbaarheid van het onderliggende feitenrelaas is gesteld noch gebleken. De rechtbank ziet daarom geen reden om de matrix van de heffingsambtenaar op dit punt te passeren.
VVE reserve
3.8.
De gemachtigde heeft zijn stelling dat niet inzichtelijk is gemaakt of de VVE reserve is meegenomen in de verkoopcijfers van de referentie-objecten ter zitting ingetrokken.
Maatschappelijke bestemming
3.9.
De woning ligt boven een school en heeft een maatschappelijke bestemming. Tussen partijen is niet in geschil dat daar rekening mee moet worden gehouden. De gemachtigde koppelt dit aan de ligging en bepleit een waardevermindering van 15%. De heffingsambtenaar heeft dit tot uiting laten komen in de voorzieningen waaraan een correctie van 10% is gekoppeld.
3.10.
Deze beroepsgrond slaagt niet. De maatschappelijke bestemming is een bijzondere eigenschap van de woning. Echter, met hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, heeft hij niet aannemelijk gemaakt dat hier een hoger waardedrukkend effect vanuit gaat dan waar de heffingsambtenaar reeds rekening mee heeft gehouden. Voor een leerkracht bijvoorbeeld, of voor iemand die minder mobiel is of een minder valide ouder, kan het juist van meerwaarde zijn om boven een school te wonen. Omdat de kring van gegadigden mogelijk kleiner is, is niet uitgesloten dat daarbinnen de best biedende koper bereid is meer voor een dergelijk object te betalen.
Verkeers- en geluidsoverlast
3.11.
Belanghebbende heeft gesteld dat sprake is van verkeers- en geluidsoverlast omdat de woning is gelegen boven een school. Tussen partijen is niet in geschil dat er meer verkeersbewegingen zijn in de buurt van de woning van belanghebbende dan wellicht bij een andere woning het geval zou kunnen zijn. De rechtbank is echter van oordeel dat daar niet persé een waardeverminderend effect vanuit hoeft te gaan. Ten eerste is het ervaren van overlast subjectief van aard en daarnaast is niet uitgesloten (althans dat is niet aannemelijk gemaakt) dat de groep potentiële kopers de aanwezigheid van de school juist als positief zullen ervaren.
Woonoppervlakte [referentieobjecten]
3.12.
Met betrekking tot [referentieobjecten] heeft belanghebbende gesteld dat dit referentieobject een grotere woonoppervlakte heeft dan de woning van belanghebbende. Ook deze beroepsgrond slaagt niet nu de heffingsambtenaar daar naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening mee heeft gehouden in de matrix.
De heffingsambtenaar heeft getaxeerd op basis van kubieke meters en deze enkele stelling kan niet het oordeel dragen dat de heffingsambtenaar onvoldoende met dit verschil rekening heeft gehouden.
Balkon
3.13.
Belanghebbende heeft verder nog gesteld dat het balkon van € 6.500 ten onrechte is meegenomen bij de woning. De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgrond ook niet slaagt. Wat daar ook van zij, zelfs indien de matrix op dit punt zou moeten worden aangepast, komt de getaxeerde waarde hoger uit dan de vastgestelde WOZ-waarde.
Tussenconclusie
3.14.
Gelet op wat hiervoor is overwogen is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld.
Vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn
3.15.
Belanghebbende heeft terecht aanspraak gemaakt op vergoeding van immateriële schade in verband met de duur van de bezwaar- en beroepsprocedure. De vergoeding wordt als volgt berekend.
3.16.
De in aanmerking te nemen termijn is aangevangen op 5 maart 2020, zijnde de datum dat het bezwaarschrift is ontvangen. Nu de rechtbank uitspraak doet op 17 november 2022, is sindsdien twee jaar en negen maanden verstreken. Aangezien de redelijke termijn als uitgangspunt twee jaar bedraagt, is de redelijke termijn met negen maanden overschreden. Er bestaat recht op een vergoeding van eenmaal € 500 per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden. Dat betekent dat de vergoeding afgerond € 1.000 bedraagt.
3.17.
Voor de verdeling daarvan tussen de heffingsambtenaar (bezwaarfase) en de Minister van Justitie en Veiligheid (beroepsfase) geldt het volgende. De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 18 september 2020. De bezwaarfase heeft daarmee afgerond zeven maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de bezwaarfase met één maand is overschreden. Het restant wordt toegerekend aan de beroepsfase. De heffingsambtenaar dient daarom 1/9e deel van € 1.000 te betalen (€ 111) en de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) 8/9e deel van € 1.000 (€ 889). De rechtbank merkt de Minister van Justitie en Veiligheid in zoverre mede aan als partij in dit geding.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking in stand blijft.
4.2.
De rechtbank vindt in de omstandigheid dat het verzoek om immateriële schadevergoeding wordt gehonoreerd, aanleiding de heffingsambtenaar en de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 759 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting bij deze rechtbank met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor 0,5). Een wegingsfactor 0,5 acht de rechtbank hier aangewezen, nu uitsluitend recht op proceskostenvergoeding bestaat in verband met het toekennen van een immateriëleschadevergoeding. De heffingsambtenaar en de Staat dienen allebei de helft, te weten een bedrag van € 379,50 te vergoeden.
4.3.
Belanghebbende heeft recht op vergoeding van het door hem betaalde griffierecht, voor de helft te vergoeden door de heffingsambtenaar en voor de helft te vergoeden door de Staat.
5.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 111;
- veroordeelt de Minister van Justitie en Veiligheid tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 889;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding in de proceskosten van belanghebbende in beroep van € 379,50;
- veroordeelt de Minister van Justitie en Veiligheid tot vergoeding in de proceskosten van belanghebbende in beroep van € 379,50;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt tot een bedrag van € 24;
- gelast dat de Minister van Justitie en Veiligheid het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt tot een bedrag van € 24.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. R.J.M. de Fouw, griffier op 17 november 2022 en openbaar gemaakt door geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (Uitvoeringsregeling)
Artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling bepaalt dat de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een woning wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.