Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 20/9266
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 november 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [woonplaats], belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde])
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant, (gemeente Breda)
de heffingsambtenaar
en
de Minister van Justitie en Veiligheid
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 18 september 2020.
1.2.
Het voorafgaande traject is als volgt verlopen. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 29 februari 2020 aan belanghebbende een waarde-beschikking toegezonden (hierna: de beschikking). Tegelijk is ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd (hierna: de aanslag). De beschikking is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). De beschikking en de aanslag hebben betrekking op de woning van belanghebbende, op het [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld per de datum van 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum). De waarde is vastgesteld op € 276.000. Daartegen richten zich de beroepsgronden van belanghebbende. Tegen de berekening van de aanslag als zodanig zijn geen beroepsgronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslag volgt daarom het oordeel over de waarde.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. Vervolgens heeft belanghebbende beroep ingesteld.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 6 oktober 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en de gemachtigde van de heffingsambtenaar in de persoon van [heffingsambtenaar], bijgestaan door [taxateur] (taxateur).
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning uit 2013 met 422 m3 aan inhoud en 195 m2 aan grond, waarvan een klein gedeelte brandgang is. De woning heeft een berging/schuur.
2.2.
De taxateur heeft in opdracht van de heffingsambtenaar op 26 januari 2021 een taxatie van de woning uitgevoerd en daarvan een rapport opgemaakt (hierna: het taxatierapport). De taxateur heeft een uitpandige opname van de woning gedaan en de woning getaxeerd op € 283.000.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Belanghebbende bepleit een waarde van € 249.000. De heffingsambtenaar bepleit dat de vastgestelde waarde van € 276.000 juist, althans niet te hoog, is.
Beoordeling van de waarde van de woning
3.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin niet geslaagd. De rechtbank licht dat hierna toe.
3.3.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde het bovengenoemde taxatierapport ingebracht. De taxateur heeft de woning getaxeerd door middel van vergelijking van de woning van belanghebbende met verkoopprijzen van woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht (hierna: de vergelijkingsobjecten). [1] De mate waarin de woningen onderling van elkaar verschillen, heeft de taxateur tot uiting laten komen in de waardeberekening. Deze is inzichtelijk gemaakt door middel van een cijfermatig overzicht (hierna: de matrix).
Vergelijkingsobjecten
3.4.
Tussen partijen niet in geschil dat de vergelijkingsobjecten bruikbaar zijn en dat het de heffingsambtenaar is toegestaan om nieuwe vergelijkingsobjecten in te brengen in de beroepsfase. De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning te kunnen dienen. De vergelijkingsobjecten hebben ongeveer hetzelfde bouwjaar en dezelfde KOUDV-factoren. De vergelijkingsobjecten hebben weliswaar een iets grotere inhoud dan de woning van belanghebbende, maar daar heeft de heffingsambtenaar in zijn matrix voldoende rekening mee gehouden.
Indexeringspercentage
3.5.
Belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar het gehanteerde indexeringspercentage niet aannemelijk heeft gemaakt.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting woordelijk toegelicht waarop de indexatie is gebaseerd te weten dat zij alle data van het kadaster krijgen waarvan een analyse wordt gemaakt. Uit deze metadata van alle verkopen worden de indexeringspercentages gedestilleerd. In het licht van het betoog van belanghebbende is die toelichting van voldoende gewicht. Met betrekking tot dit punt heeft belanghebbende geen (voldoende) relevante jurisprudentie aangehaald. De uitspraken die ter zitting zijn genoemd zijn casuïstisch en geven geen uitleg over rechtsregels op dit punt. Dat sprake is van vergelijkbaarheid van het onderliggende feitenrelaas is gesteld noch gebleken. De rechtbank ziet daarom geen reden om de matrix van de heffingsambtenaar op dit punt te passeren.
Brandgang
3.6.
Belanghebbende heeft gesteld dat de oppervlakte die wordt toegerekend aan de brandgang buiten beschouwing moet worden gelaten omdat belanghebbende dit stukje perceel niet in privé kan gebruiken. Aan dit stukje perceel kan daarom geen waarde worden toegekend, aldus belanghebbende.
De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift gesteld dat de vergelijkingsobjecten ook een brandgang hebben en dat dit is verdisconteerd in de verkoopcijfers. Met hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd heeft hij dat niet weerlegd. De verwijzingen naar de jurisprudentie maken dit niet anders.
Technische indexering
3.7.
Ter zitting heeft de heffingsambtenaar desgevraagd verklaard dat hij geen verklaring heeft voor de indexatie van de verkoopprijs van referentieobject [referentieobject]. De verkoopprijs ligt ruim zes maanden na de waardepeildatum terwijl de geïndexeerde verkooprijs ruim hoger is dan de feitelijke verkoopprijs. Dat maakt dat de heffingsambtenaar de kubieke meter prijs die hij uit deze verkooptransactie heeft afgeleid, niet aannemelijk heeft gemaakt. Het verschil is dermate dat daarmee naar het oordeel van de rechtbank wel rekening moet worden gehouden.
Tussenconclusie
3.8.
Het voorgaande leidt dat tot de conclusie dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
Belanghebbende heeft de door hem verdedigde waarde ook niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank stelt de waarde daarom in goede justitie vast op € 269.000.
Vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn
3.9.
Belanghebbende heeft terecht aanspraak gemaakt op vergoeding van immateriële schade in verband met de duur van de bezwaar- en beroepsprocedure. De vergoeding wordt als volgt berekend.
3.10.
De in aanmerking te nemen termijn is aangevangen op 5 maart 2020, zijnde de datum dat het bezwaarschrift is ontvangen. Nu de rechtbank uitspraak doet op 17 november 2022, is sindsdien twee jaar en negen maanden verstreken. Aangezien de redelijke termijn als uitgangspunt twee jaar bedraagt, is de redelijke termijn met negen maanden overschreden. Er bestaat recht op een vergoeding van eenmaal € 500 per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden. Dat betekent dat de vergoeding afgerond € 1.000 bedraagt.
3.11.
Voor de verdeling daarvan tussen de inspecteur (bezwaarfase) en de Minister van
Justitie en Veiligheid (beroepsfase) geldt het volgende. De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 18 september 2020. De bezwaarfase heeft daarmee afgerond zeven maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de bezwaarfase met één maand is overschreden. Het restant wordt toegerekend aan de beroepsfase. De heffingsambtenaar dient daarom 1/9e deel van € 1.000 te betalen (€ 111) en de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) 8/9e deel van € 1.000 (€ 889). De rechtbank merkt de Minister van Justitie en Veiligheid in zoverre mede aan als partij in dit geding.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is gegrond. Dat betekent dat de waarde-beschikking moet worden verlaagd. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar.
4.2.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 269. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 759. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift en een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. De rechtbank neemt een wegingsfactor van 1 in aanmerking. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 1.787.
5.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 269.000;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 111;
- veroordeelt de Minister van Justitie en Veiligheid tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 889;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.787 aan proceskosten aan belanghebbende;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 48 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. R.J.M. de Fouw, griffier op 17 november 2022 en openbaar gemaakt door geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (Uitvoeringsregeling)
Artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling bepaalt dat de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een woning wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.