Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
Breda
zaak/rolnr.: 9962028 CV EXPL 22-2033
vonnis d.d. 9 november 2022
inzake
[eiser],
wonende te [woonadres eiser] ,
eiser,
gemachtigde: mr. J.C. Noordijk, advocaat te Ede,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonadres gedaagde] ,
gedaagde,
procederend in persoon.
Partijen worden hierna “ [eiser] ” en “ [gedaagde] ” genoemd.
1.Het verloop van het geding
1.1.
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
het tussenvonnis in deze zaak van 10 augustus 2022 met de daarin genoemde processtukken;
de akte actuele huurachterstand van de zijde van [eiser] van 23 september 2022 met één productie;
de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 7 oktober 2022.
1.2.
Na afloop van de zitting van 7 oktober 2022 is in deze zaak bij de centrale balie van de rechtbank nog een stuk aangeleverd, waarvan niet duidelijk is door wie het is aangeleverd. Omdat de zaak al voor vonnis was gezet, wordt dit stuk buiten beschouwing gelaten.
2.Het geschil
2.1
[eiser] vorderde bij dagvaarding om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
a. de tussen partijen bestaande huurovereenkomsten betreffende de garageboxen, staande en gelegen te Breda aan het [adres] (nader te noemen: de garageboxen) ontbonden te verklaren, althans te ontbinden;
b. [gedaagde] te veroordelen om de garageboxen binnen veertien dagen na betekening van het vonnis met alle zich daarin bevindende zaken – voor zover die niet het eigendom van [eiser] zijn – te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen;
c. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser] een bedrag van € 1.355,14 aan huurachterstand tot en met mei 2022 (inclusief de buitengerechtelijke incassokosten en de verschenen rente) te betalen;
d. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 170,00 per maand aan huur vanaf 1 juni 2022 tot aan het tijdstip dat de huurovereenkomsten worden ontbonden;
e. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 170,00, voor elke maand of gedeelte van de maand, aan gebruiksvergoeding vanaf het tijdstip dat de huurovereenkomsten worden ontbonden of ontbonden worden verklaard totdat de garageboxen zijn ontruimd, te vermeerderen met de wettelijke rente over die bedragen;
f. [gedaagde] te veroordelen in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
2.2
[gedaagde] voert verweer.
2.3
Ter mondelinge behandeling van 7 oktober 2022 heeft [eiser] zijn vordering onder c. gewijzigd tot een bedrag van € 1.294,77 aan huurachterstand (inclusief buitengerechtelijke incassokosten en verschenen wettelijke rente). Voorts heeft [eiser] toegelicht dat zijn vordering is gebaseerd op een tekortkoming in de nakoming van de onderhavige huurovereenkomsten zijdens [gedaagde] . Tot slot heeft [eiser] ter zitting aangegeven de wettelijke rente over de huurachterstand vanaf 9 maart 2022 te vorderen.
2.4
[gedaagde] is niet ter mondelinge behandeling van 7 oktober 2022 verschenen.
3.De beoordeling
3.1
Tussen partijen staat het volgende vast:
a. [gedaagde] huurt een tweetal zelfstandige garageboxen staande en gelegen te Breda aan [adres] . Garagebox [nummer garagebox 1] wordt vanaf 14 mei 2015 door [gedaagde] gehuurd. Sinds 1 februari 2017 huurt [gedaagde] garagebox [nummer garagebox 2] . De maandelijkse huurprijs (voor de twee garageboxen) bedraagt in totaal € 170,00 en is bij vooruitbetaling verschuldigd.
b. Vanaf maart 2020 is [eiser] eigenaar van de onderhavige garageboxen.
c. Op 22 september 2021 heeft [eiser] [gedaagde] per e-mail gesommeerd om de huur voor de maand september 2021 voor 25 september 2021 te voldoen en de huur voor de maand oktober 2021 tijdig te voldoen. Naar aanleiding van het voornoemde e-mailbericht heeft [gedaagde] een tweetal betalingen verricht, namelijk op 25 september en 1 oktober 2021.
d. Bij e-mailbericht van 5 oktober 2021 heeft [eiser] medegedeeld dat de huurovereenkomsten met [gedaagde] zijn ontbonden en dat de garageboxen uiterlijk 2 november 2021 ontruimd moeten zijn. [gedaagde] heeft eind oktober 2021 aan [eiser] kenbaar gemaakt niet akkoord te gaan met de door [eiser] gedane opzegging van de huurovereenkomsten.
e. Op 25 oktober 2021 heeft [gedaagde] een bedrag van € 170,00 aan huur voor de maand november 2021 betaald. Dit bedrag is door [eiser] aan [gedaagde] teruggestort. Daarbij is door [eiser] aangegeven dat de huurovereenkomsten thans zijn ontbonden en de garageboxen uiterlijk 2 november 2021 ontruimd moeten zijn.
3.2
[eiser] heeft het volgende aan zijn vordering ten grondslag gelegd. Krachtens de feitelijk nog lopende huurovereenkomsten is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van zijn verbintenis tot betaling van de huur. [eiser] stelt dat ten tijde van de dagvaarding een huurachterstand bestond van € 1.190,00, een bedrag ter hoogte van zeven maanden huur (november 2021 tot en met mei 2022). Tijdens de procedure is de huurachterstand toegenomen, nu de huurtermijnen voor de maanden juni tot en met september 2022 eveneens onbetaald zijn gebleven. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomsten en de ontruiming van de garageboxen, zodat de vorderingen daartoe met de daarmee verband houdende nevenvorderingen dienen te worden toegewezen. Voorts heeft [eiser] in het buitengerechtelijke traject [gedaagde] de mogelijkheid geboden om op de huurachterstand in te lopen. Dit heeft [gedaagde] nagelaten, zodat hij rente en kosten verschuldigd is geworden.
3.3
Bij conclusie van antwoord van 27 juli 2022 heeft [gedaagde] de huurachterstand ter hoogte van € 1.190,00, als opgenomen in de dagvaarding, niet betwist. Hij heeft enkel de omstandigheden geschetst waaronder de huurachterstand is ontstaan. Zo is vanwege persoonlijke omstandigheden voor korte duur een huurachterstand ontstaan. Partijen zijn vervolgens overeengekomen dat de huurachterstand via een regeling zal worden voldaan, aldus [gedaagde] . De huurachterstand is toen ook volledig door [gedaagde] betaald. Sindsdien worden de huurtermijnen tijdig door [gedaagde] voldaan. Bovendien is [gedaagde] van mening dat [eiser] ten onrechte de huurovereenkomsten heeft ontbonden. Er is voor een tweede maal een huurachterstand ontstaan, omdat [eiser] de huurbetaling van [gedaagde] voor de maand november 2021 heeft teruggestort. Thans neemt [eiser] opzettelijk geen huurbetalingen van [gedaagde] (meer) aan. Voorts heeft [gedaagde] facturen noch betalingsherinneringen van [eiser] ontvangen. Wel dreigt [eiser] met ongefundeerde en torenhoge claims, aldus [gedaagde] .
Niet verschenen tijdens de mondelinge behandeling:
3.4
De kantonrechter heeft bij vonnis van 10 augustus 2022 een mondelinge behandeling bepaald op 7 oktober 2022. [gedaagde] is, hoewel behoorlijk opgeroepen, niet ter zitting verschenen. Door niet op de mondelinge behandeling te verschijnen, heeft [gedaagde] zichzelf de mogelijkheid ontnomen om zijn stellingen nader toe te lichten, om op de (nadere) stellingen van [eiser] in te gaan en om vragen daarover van de kantonrechter te beantwoorden. Dit, terwijl hij er in het tussenvonnis van 10 augustus 2022 uitdrukkelijk op is gewezen dat aan een eventuele niet-verschijning gevolgen kunnen worden verbonden die de kantonrechter passend acht.
Huurachterstand:
3.5
[eiser] heeft bij dagvaarding gesteld dat de huurachterstand tot en met mei 2022 een bedrag van € 1.190,00 bedraagt, aldus een bedrag ter hoogte van zeven maanden huur. Bij akte van 23 september 2022 heeft [eiser] een geactualiseerd overzicht van de huurachterstand in het geding gebracht. [gedaagde] voert bij conclusie van antwoord aan dat [eiser] opzettelijk geen betalingen van [gedaagde] aanneemt. De kantonrechter overweegt dat de communicatie door [eiser] , waarin door elkaar begrippen als ontbinding en opzegging worden gebruikt, bepaald niet de schoonheidsprijs verdient.
Aangezien het buitengerechtelijk ontbinden van een huurovereenkomst wegens vermeende betalingsachterstand niet mogelijk is, hebben die brieven voor zover ze spreken over ontbinding geen werking gehad. Of daarnaast bedoeld is op te zeggen, is de kantonrechter onvoldoende gebleken. Tijdens de mondelinge behandeling is in ieder geval door [eiser] onweersproken toegelicht dat als uitgangspunt moet worden genomen dat de huurovereenkomsten zijn blijven doorlopen. [gedaagde] heeft daar ook naar gehandeld door de garageboxen te blijven gebruiken. De gemachtigde van [eiser] heeft [gedaagde] op 22 februari 2022 ook aangeschreven om tot betaling over te gaan. Na deze aanschrijving moest het voor [gedaagde] duidelijk zijn dat de huurovereenkomsten zijn blijven doorlopen en dat de huurbetalingen door [eiser] zouden worden aangenomen. Voorts heeft [gedaagde] gedurende de looptijd van de huurovereenkomsten een voortdurende huurbetalings-verplichting jegens [eiser] . Door de huurtermijnen (op grond van de lopende huurovereenkomsten) niet te betalen, heeft [gedaagde] een huurachterstand laten ontstaan. Voorts is tijdens de mondelinge behandeling onweersproken door [eiser] gesteld dat [gedaagde] ook na mei 2022 geen enkele betaling heeft verricht zodat de betalingsachterstand alleen maar verder is opgelopen. De kantonrechter stelt vast dat de huurachterstand tot en met september 2022 € 1.870,00 bedraagt en wijst dit bedrag toe.
Ontbinding van de huurovereenkomsten en de ontruiming van de garageboxen:
3.6
Met betrekking tot de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomsten en de verzochte ontruiming van de garageboxen overweegt de kantonrechter als volgt. Uit artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze hoofdregel van verbintenissenrecht is ook van toepassing op huurovereenkomsten. Bij de beoordeling of een vordering tot een ontbinding van een huurovereenkomst moet worden afgewezen, kunnen, naast de bijzondere aard en/of geringe betekenis van de tekortkoming, alle overige omstandigheden van het geval van belang zijn.
3.7
Uit de omstandigheid dat [gedaagde] een huurachterstand heeft laten ontstaan, volgt dat hij tekort is geschoten is in de nakoming van zijn betalingsverplichtingen jegens [eiser] . Gelet op de omvang van de huurachterstand, die bij de dagvaarding al zeven huurtermijnen bedroeg en daarna nog verder is opgelopen, is sprake van een zodanige tekortkoming in de nakoming, dat deze de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomsten rechtvaardigt. De door [gedaagde] aangevoerde omstandigheden brengen hier geen verandering in. Daarnaast is evenmin gebleken van een tekortkoming van bijzondere aard. De kantonrechter acht ontbinding van de huurovereenkomsten en ontruiming van de garageboxen gerechtvaardigd, gelet op het belang van [eiser] bij een huurder die (tijdig) aan zijn betalingsverplichtingen uit hoofde van een huurovereenkomst voldoet.
Vervaltermijnen en toekomstige huurtermijnen:
3.8
Nu de huurtermijnen tot en met september 2022 al zijn meegenomen in de toewijsbaar geachte huurachterstand, zal de kantonrechter het gevorderde bedrag van € 170,00 per maand voor nog te vervallen huurpenningen toewijzen vanaf 1 oktober 2022 tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomsten.
3.9
De kantonrechter wijst eveneens toe het gevorderde bedrag van € 170,00 per maand als gebruiksvergoeding voor elke maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomsten in gebreke blijft de garageboxen te ontruimen. Voorts zal de wettelijke rente over de gebruiksvergoeding worden toegewezen als in het dictum vermeld.
Buitengerechtelijke incassokosten:
3.1
[eiser] vordert vervolgens een bedrag van € 102,00 aan buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, nu niet gebleken is dat in de aanmaning van 22 februari 2022 aan [gedaagde] een betalingstermijn van veertien dagen is gegeven ingaande de dag na ontvangst daarvan
,zoals vereist door artikel 6:96 lid 6 BW
.In dit verband wordt verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016 (te vinden op www.rechtspraak.nl onder het ECLI-nummer NL:HR:2016:2704). De buitengerechtelijke incassokosten zullen dan ook worden afgewezen.
,zoals vereist door artikel 6:96 lid 6 BW
.In dit verband wordt verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016 (te vinden op www.rechtspraak.nl onder het ECLI-nummer NL:HR:2016:2704). De buitengerechtelijke incassokosten zullen dan ook worden afgewezen.
Wettelijke rente:
3.11
[eiser] vordert een bedrag van € 2,77 aan wettelijke rente tot en met 22 februari 2022. De verschuldigdheid van de wettelijke rente over de huurachterstand is bij schrijven van 22 februari 2022 aangezegd. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] echter uitgelegd dat het verzuim veertien dagen na de aanzegging van de rente is ingetreden, zijnde 9 maart 2022. Dientengevolge zal de gevorderde wettelijke rente tot en met 22 februari 2022 ad € 2,77 worden afgewezen, nu bij die berekende rente ten onrechte een eerdere ingangsdatum van verzuim is gehanteerd.
3.12
Voor zover [eiser] voorts het standpunt heeft aangenomen dat de wettelijke rente vanaf 9 maart 2022 is verschuldigd, is er sprake van een vermeerdering van eis. [eiser] heeft bij dagvaarding immers verzuimd de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding te vorderen. Ingevolge artikel 130 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is een eiser, zolang in de zaak nog geen eindvonnis is gewezen, bevoegd zijn eis schriftelijk, bij conclusie of akte ter rolle te wijzigen. De wederpartij kan hiertegen bezwaar maken op grond dat de wijziging in strijd is met de eisen van een goede procesorde. De rechter kan op diezelfde grond ook ambtshalve de wijziging van eis buiten beschouwing laten. Nu de eisvermeerdering ter zitting heeft plaatsgevonden, [gedaagde] niet ter zitting is verschenen en hij hier niet schriftelijk van op de hoogte is gebracht, zal de eiswijziging niet worden toegestaan.
Proces- en nakosten:
3.13
[gedaagde] zal als de hoofdzakelijk in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, met dien verstande dat de kosten voor CCBR-informatie zullen worden afgewezen, nu niet is gebleken dat hiervoor kosten zijn gemaakt. De proceskosten worden vastgesteld op een bedrag van € 589,43, bestaande uit: € 127,43 aan dagvaardingskosten, € 214,00 aan griffierecht en € 228,00 aan gemachtigdensalaris (2 punten á € 124,00). Voorts zal de wettelijke rente worden toegewezen als in het dictum vermeld.
3.14
De gevorderde nakosten zullen voorwaardelijk worden toegewezen, voor zover nakosten gemaakt zullen worden en [gedaagde] niet vrijwillig binnen veertien dagen na aanschrijving van [eiser] aan de veroordeling in het vonnis heeft voldaan. Daarbij overweegt de kantonrechter dat [gedaagde] , indien deze door aanschrijving van [eiser] pas kennis heeft kunnen nemen van de inhoud van het vonnis, de gelegenheid moet worden geboden om binnen een redelijke termijn aan de veroordeling in dit vonnis te voldoen, waarbij een termijn van veertien dagen als een redelijke termijn voor nakoming wordt gezien.
De nakosten zullen worden begroot conform landelijk beleid tot een half salarispunt (met een maximum van € 124,00), zijnde een bedrag van € 62,00. Dit bedrag wordt vermeerderd met de betekeningkosten van het vonnis indien het vonnis na de hiervoor genoemde termijn is betekend. De wettelijke rente over de explootkosten van betekening van het vonnis zal vanaf de vijftiende dag na betekening van het vonnis worden toegewezen.
4.De beslissing
De kantonrechter:
ontbindt met ingang van de dag na heden de huurovereenkomsten tussen partijen betreffende de garageboxen, staande en gelegen te Breda aan [adres] ;
veroordeelt [gedaagde] om de garageboxen binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis met alle zich daarin bevindende zaken – voor zover die niet eigendom van [eiser] zijn – te ontruimen en ontruimd te houden en met afgifte van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen;
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen:
- een bedrag van € 1.870,00 aan huurachterstand tot en met september 2022;
- een bedrag van € 170,00 per maand als huur vanaf oktober 2022 tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomsten;
- een bedrag van € 170,00 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] de garageboxen na ontbinding van de huurovereenkomsten feitelijk in gebruik houdt, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover telkens vanaf de dag van opeisbaarheid van deze bedragen tot die van de algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding, aan de zijde van De Kort tot op heden vastgesteld op € 589,43, daarin begrepen een bedrag van € 228,00 als salaris voor de gemachtigde van [eiser] , een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis in geval van niet-betaling binnen veertien dagen;
veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door [eiser] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 62,00 € 62,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening;
- te vermeerderen met, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening;
verklaart de hiervoor uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Hindriks en in het openbaar uitgesproken op 9 november 2022.