Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Bestuursrecht
zaaknummer: BRE 22/2104 WET
uitspraak van 18 november 2022 van de meervoudige kamer in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Tilburg, verweerder.
Als derde partij heeft aan het geding deelgenomen:
[derde partij], te [vestigingsplaats] ,
gemachtigde: mr. T. Segers.
Procesverloop
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het besluit van het college van 23 februari 2022, verzonden 2 maart 2022 (bestreden besluit), inzake de afwijzing van haar verzoek om tegemoetkoming in planschade.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden in Breda op 7 oktober 2022. Eiseres is verschenen, bijgestaan door [woordvoerder eiseres] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [woordvoerder verweerder] . Derde partij heeft zich, met kennisgeving, niet laten vertegenwoordigen.
Overwegingen
1. Op grond van de stukken en de behandeling ter zitting gaat de rechtbank uit van de volgende feiten en omstandigheden.
Eiseres heeft op 28 februari 2021 verzocht om een tegemoetkoming in planschade door de vaststelling van het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan] ”. Dit bestemmingsplan is op 23 november 2020 vastgesteld en op 26 januari 2021 onherroepelijk geworden. Eiseres woont westelijk van het perceel [perceel] op het adres [adres] . Volgens haar is door de bestemmingswijziging haar woning in waarde gedaald.
Naar aanleiding van dit verzoek heeft het college aan [adviesbureau] advies gevraagd. Op 26 augustus 2021 heeft [adviesbureau] een conceptadvies aan partijen toegestuurd. [adviesbureau] heeft geconcludeerd dat eiseres door het nieuwe bestemmingsplan niet in een planologisch nadeliger positie is gekomen en dat eiseres geen recht heeft op een tegemoetkoming in planschade. Tegen dit conceptadvies heeft eiseres haar zienswijze ingebracht. Bij het definitieve advies van oktober 2021 heeft [adviesbureau] , onder weerlegging van de zienswijze van eiseres, haar conclusie gehandhaafd.
Bij het primaire besluit van 21 oktober 2021 heeft het college, onder verwijzing naar het advies van [adviesbureau] , de aanvraag om tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Tegen dit besluit heeft eiseres bezwaar gemaakt.
Bij het bestreden besluit heeft het college de bezwaren van eiseres ongegrond verklaard, waarna eiseres op 12 april 2022 beroep heeft ingesteld.
2. Volgens eiseres blijkt uit de lagere vaststelling van de WOZ-waarde van haar woning in 2020 dat de vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan een waardedrukkend effect op haar woning heeft. Daarnaast heeft eiseres betoogd dat [adviesbureau] bij de planvergelijking het oude en het nieuwe bestemmingsplan onjuist heeft geïnterpreteerd. Naar haar mening heeft [adviesbureau] de maximale invulling van het oude bestemmingsplan te ruim en de maximale invulling van het nieuwe bestemmingsplan te beperkt beoordeeld. Vanwege de gebreken die aan het advies van [adviesbureau] kleven had het college dat advies niet aan het bestreden besluit ten grondslag mogen leggen, aldus eiseres.
3. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
De vaststelling van het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan] ” is een oorzaak als bedoeld in deze bepaling.
Derde partij is de ontwikkelaar van dit perceel en heeft een planschadeovereenkomst met het college gesloten.
Vergelijking van de beide bestemmingsplannen.
4. De rechtbank stelt voorop dat bij de beoordeling van een verzoek om een tegemoetkoming in planschade, als hier aan de orde, in beginsel van de maximale planologische mogelijkheden van het oude en nieuwe regime moet worden uitgegaan. Alleen als realisering van de maximale mogelijkheden van het planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, is er aanleiding om van dit uitgangspunt af te wijken.
4.1
De woning van eiseres staat op ongeveer 75 meter van de dichtstbijzijnde hoek van het perceel [perceel] . Voorheen had dit perceelgedeelte de bestemming “Horeca”. Ingevolge artikel 6.1.1 waren de voor "Horeca" aangewezen gronden bestemd voor ‘horeca 3’. Artikel 1.66 van de planregels bepaalde dat tot ‘horeca 3’ worden gerekend: hotel/motel en grootschalige horecagelegenheden zoals vermeld onder horeca 1 of horeca 2 of combinaties hiervan met een netto vloeroppervlak van meer dan 500 m2.
De afstand tot het bouwvlak van de voormalige horecabestemming is ongeveer 85 meter. Dit bouwvlak mocht, buiten het gedeelte met de functieaanduiding “bedrijfswoning”, 100% bebouwd worden met gebouwen waarvan planregel 6.2.2 bepaalde dat de bouw- en/of goothoogte binnen het bouwvlak niet meer dan het aangegeven maximum mocht bedragen. Op de planverbeelding zijn voor het onderhavige bouwvlak geen maxima gegeven. Naar het oordeel van de rechtbank heeft het college zich, in navolging van [adviesbureau] , terecht op het standpunt gesteld dat door het ontbreken van maxima in het bestemmingsplan de bouwhoogte op het perceel niet is begrensd. De rechtbank verwijst in dit verband naar onder meer de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (AbRS) van
5 september 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2898. Bestemmingsplannen zijn gericht op toelatingsplanologie en in dit geval is de bouwhoogte niet beperkt. De rechtszekerheid brengt dan voor de eigenaar van een perceel mee dat hij bij het maken van een bouwplan niet zo maar geconfronteerd kan worden met een willekeurig gekozen maximum bouwhoogte. Aan de stelling van eiseres dat naar de toelichting op het bestemmingsplan moet worden gekeken voor de bedoeling van de planwetgever kan, wat daar verder ook van zij, daarom geen gewicht worden toegekend. Voorts overweegt de rechtbank dat binnen het bouwvlak met de functieaanduiding “bedrijfswoning” een maximum bebouwingspercentage van 18%, een maximum goothoogte van 5,5 meter en een maximum bouwhoogte van 13 meter gold.
4.2
In het thans geldende bestemmingsplan heeft het perceelgedeelte dat op 75 meter afstand van de woning van eiseres ligt, de bestemming “Groen” gekregen. Op de gronden binnen deze bestemming mogen uitsluitend bouwwerken geen gebouw zijnde, worden gebouwd met een maximale bouwhoogte van 5 meter. Het huidige bouwvlak is op ongeveer 92 meter van de woning van eiseres gesitueerd. Binnen dat bouwvlak mag een hoofdgebouw worden gebouwd met een oppervlakte van maximaal 150 m², met een goothoogte van maximaal 6 meter en een bouwhoogte van maximaal 11 meter. Achter dit bouwvlak, bezien vanuit de woning van eiseres, liggen gronden die de bestemming “Wonen – Gestapeld” hebben gekregen. De afstand van de woning van eiseres tot de bestemming “Wonen – Gestapeld” bedraagt ongeveer 136 meter. Daarop mogen 28 (gestapelde) woningen gebouwd worden met een maximale goothoogte van 12 meter en een maximale bouwhoogte van 15 meter.
Ingevolge artikel 4.1.1 van de nieuwe planregels zijn de voor ‘Horeca’ aangewezen gronden bestemd voor ‘Horeca tot en met categorie 1’. Artikel 1.51 van de nieuwe planregels bepaalt dat met horecacategorie 1 wordt bedoeld: Horeca-inrichting, met openingstijden gerelateerd aan de winkeltijden (daghoreca), niet zijnde een horeca inrichting als bedoeld in categorie II, waar hoofdzakelijk kleine etenswaren en/of dranken worden verstrekt.
Voorbeelden zijn: thee & koffie-concepten, brood & lunchconcepten, ijs & yoghurt concepten. Daarnaast zijn ook concepten zoals omschreven bij categorie III mogelijk indien de openingstijden kunnen worden beperkt.
4.3
De rechtbank komt, in navolging van [adviesbureau] tot de conclusie dat de horecabebouwingsmogelijkheden significant zijn afgenomen. Daarnaast zijn de functies ‘horeca 3’ en ‘parkeerterrein’ uit het oude bestemmingsplan teruggebracht tot daghoreca op een veel kleiner perceelgedeelte. De rechtbank kan [adviesbureau] daarom volgen in het oordeel dat de gunstige en de nadelige effecten, veroorzaakt door het nieuwe bestemmingsplan, na weging met elkaar kunnen worden verrekend en dat eiseres daarom niet in een nadeliger positie is gekomen en dus geen planschade heeft geleden. Gelet hierop behoefde [adviesbureau] niet toe te komen aan taxatie van de woning van eiseres.
Het belang van de WOZ-waarde in een planschadezaak.
5. De rechtbank stelt voorop dat, anders dan bij een planvergelijking, bij het
vaststellen van de WOZ-waarde doorgaans niet gekeken wordt naar de maximale invulling van het planologische regime. In elk geval blijkt niet dat daarmee rekening is gehouden bij het vaststellen van de door eiseres aangedragen WOZ-waarde voor de peildatum januari 2019. De belastingtaxateur heeft gekeken naar de ligging van de woning, naar het type woning, naar de grootte van de woning, naar de grootte van de kavel, naar het bouwjaar en de aanwezige bijgebouwen en daarnaast naar de staat van onderhoud van de gebouwen. Anders gezegd, de belastingtaxateur heeft alleen maar gekeken naar de actuele feitelijke situatie. Volgens vaste jurisprudentie vormt een verschil met de in het kader van de WOZ vastgestelde waarde van een onroerende zaak niet zonder meer aanleiding om een taxatie in het kader van de bepaling van de omvang van planschade onjuist te achten. In geval een aanzienlijk verschil tussen de WOZ-waarde en de taxatie in het kader van planschade bestaat kan van het bestuursorgaan worden verlangd dat het zijn besluit van een nadere motivering voorziet. De rechtbank verwijst in dit verband naar de uitspraak van de AbRS van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582. Zoals hiervoor al aangegeven behoefde [adviesbureau] niet toe te komen aan taxatie van de woning van eiseres. Voor het college was er dan ook geen reden om een uitzondering te maken op het uitgangspunt dat de planvergelijking de basis vormt voor het bepalen van de omvang van de planschade.
6. Zoals de AbRS heeft overwogen in onder meer de uitspraak van 9 december 2015, ECLI:NL:RVS:2015:3726, mag een bestuursorgaan een besluit op een aanvraag om vergoeding van planschade baseren op een advies van een door hem geraadpleegde deskundige, indien uit dat advies op objectieve en onpartijdige wijze blijkt, welke feiten en omstandigheden aan dat advies ten grondslag zijn gelegd en de conclusies ervan niet onbegrijpelijk zijn. Eiseres heeft geen concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van dat advies naar voren gebracht. Daarom heeft het college dit advies aan het bestreden besluit ten grondslag mogen leggen. Bovendien blijkt uit het vorenstaande dat (ook) de rechtbank het advies van [adviesbureau] inhoudelijk juist acht.
7. Dit betekent dat het beroep van eiseres ongegrond verklaard dient te worden. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.P. Broeders, voorzitter, en mr. L.P. Hertsig en mr. T. Peters, leden, in aanwezigheid van mr. P.H.M. Verdonschot, griffier, op 18 november 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
P.H.M. Verdonschot, griffier R.P. Broeders, voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.