ECLI:NL:RBZWB:2022:6982

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster II Handelszaken

Breda

zaaknummer / rolnummer: C/02/392014 / HA ZA 21-679

Vonnis van 23 november 2022

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

DSTL BV,

gevestigd te Dongen,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. J.P.A. Jansen te Tilburg,

tegen

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

advocaat mr. J.J.L. Paijmans te Tilburg.

Partijen zullen hierna DSTL en [gedaagde] genoemd worden.

1.De zaak in het kort

1.1

In de kern gaat deze zaak over de vraag of [gedaagde] gehouden is om commissie uit hoofde van de commissieovereenkomst aan DSTL te betalen en of [gedaagde] het onroerend goed dat hij verkocht heeft aan DSTL alsnog moet leveren, zoals DSTL vordert. Of dat [gedaagde] de koopovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden, waardoor hij niet gehouden zou zijn tot betaling van de commissie en evenmin tot het leveren van het onroerend goed, zoals [gedaagde] aanvoert.

1.2

De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] de koopovereenkomst op 19 oktober 2021 buitengerechtelijk heeft ontbonden. Het gevolg is dat DSTL geen aanspraak meer kan maken op levering van het onroerend goed en evenmin op commissie uit hoofde van commissieovereenkomst. Op 22 september 2021 is DSTL nalatig gebleven in de nakoming van de koopovereenkomst. De nieuwe leveringsdatum is vervolgens op 15 oktober 2021 bepaald, waarbij op 4 oktober 2021 en 8 oktober 2021 een ingebrekestelling is gestuurd zoals vereist conform artikel 11 van de koopovereenkomst. Door toedoen van DSTL is het onroerend goed niet op 15 oktober 2021 geleverd. DSTL verkeerde in verzuim vanaf 16 oktober 2021 met als gevolg dat [gedaagde] de koopovereenkomst op 19 oktober 2021 mocht ontbinden.

2.De procedure

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 16 maart 2022;
de akte houdende vermeerdering van eis, tevens houdende antwoord eis in reconventie zijdens DSTL van 13 april 2022;
de antwoordakte zijdens [gedaagde] van 4 mei 2022;
de mondelinge behandeling van 11 oktober 2022, waarvan zittingsaantekeningen zijn gemaakt;
de spreekaantekeningen van mr. Jansen.

2.2

Ten slotte is vonnis bepaald.

3.De feiten

3.1

Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de onbetwiste inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast:

- Bij commissieovereenkomst van 24 maart 2020 zijn de heer [naam 1] en [gedaagde] het volgende overeengekomen:

“Dat de heer [naam 1] handelend als privé persoon ontvangt van de heer [gedaagde] voor het aanbrengen van de juiste koper voor de verkoop van het woonhuis en bijgebouwen aan de [adres] een commissie ontvangt van 20% op de verkoopprijs van € 615.000,00. Zijnde € 123.000,- (zegge honderd drieëntwintigduizend Euro).

Deze commissie zal tijdens levering en afwikkeling van de verkoop ten kantore van de notaris middels overschrijving op bankrekeningnummer [rekeningnummer] t.n.v. [naam 1] .”

- Bij koopovereenkomst van 24 maart 2020 (hierna: de koopovereenkomst) heeft [gedaagde] de onroerende zaak aan de [adres] (hierna: het onroerend goed) aan DSTL verkocht voor een bedrag van € 615.000,00. In de koopovereenkomst zijn o.a. de volgende bepalingen opgenomen:

“(…)Artikel 4 Eigendomsoverdracht.

4.1.

De akte van levering zal worden gepasseerd op 1 augustus 2020 of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen, (…)

Artikel 11 Ingebrekestelling/Ontbinding

11.1

Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.

11.2

11.2Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder ingebrekestelling of rechtelijke tussenkomst terstond opeisbare boete van (boetebedrag) € 100.000,00 zegge honderdduizend Euro verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoding van kosten van verhaal. (…)”

11.3

11.3Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in 10.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke verstreken dag tot aan de dag van nakoming, een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille van de koopsom (…) Indien de wederpartij na verloop van tijd de overeenkomst alsnog ontbindt, dan zal deze boete verschuldigd zijn voor elke dag na afloop van de in 10.1 vermelde termijn van acht dagen verstreken dag tot aan de dag waarop de overeenkomst ontbonden is. (…)”

- Bij vonnis van 23 juni 2021 heeft de rechtbank in de zaak tussen DSTL en [gedaagde] als volgt geoordeeld en beslist:

“(…) 4.3. In deze procedure dient te vraag te worden beantwoord of DSTL terecht haar verplichting om mee te werken aan de notariële overdracht van het verkochte heeft opgeschort.

4.4.

De rechtbank overweegt daartoe als volgt. De rechtbank stelt vast dat partijen geen (schriftelijke) huurovereenkomst hebben gesloten. De rechtbank is, anders dan [gedaagde] , van oordeel dat uit de koopovereenkomst niet blijkt dat partijen een (mondelinge) huurovereenkomst danwel een gebruiksrecht zijn overeengekomen. In de koopovereenkomst staat immers “behoudens heteventueel[onderstreping rechtbank] door de heer [gedaagde] tijdelijk gehuurde gedeelte”. Partijen hebben weliswaar met elkaar gesproken over de mogelijkheid een huurovereenkomst (al dan niet tegen betaling) te sluiten, maar dat daaruit concrete afspraken zijn voorgekomen is niet gebleken. Dat [gedaagde] recht heeft op een voortgezet gebruik van het verkochte en één jaar lang tot uiterlijk 12 augustus 2021 gratis gebruik mocht maken van de woning met nummer 15a en de varkensstallen is niet aangetoond. De door [gedaagde] overgelegde verklaring van [naam] is daartoe onvoldoende en bovendien dateert de koopovereenkomst, waaruit een dergelijke afspraak niet kan worden opgemaakt, van een latere datum dan het gesprek waarnaar [naam 4] in de verklaring verwijst. [gedaagde] heeft haar stellingen in dit kader dan ook onvoldoende onderbouwd.

De rechtbank is gelet hierop van oordeel dat DSTL terecht haar verplichting tot meewerken aan de notariële overdracht van het verkochte heeft opgeschort, omdat [gedaagde] op de datum van de levering een wijziging in de akte van levering heeft voorgesteld die partijen niet zijn overeengekomen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat [gedaagde] dient mee te werken aan de notariële en feitelijke levering van de woning en zal de vordering onder I. toewijzen.

(…)

4.11.

De rechtbank heeft in conventie reeds geoordeeld dat DSTL terecht gebruik heeft gemaakt van een aan haar toekomend opschortingsrecht en aldus niet hoefde mee te werken aan de levering van het verkochte. Dit brengt mee dat geen sprake is van een tekortkoming aan de zijde van DSTL en dat aldus geen sprake is van verzuim. Aan [gedaagde] kwam dus niet de bevoegdheid toe de overeenkomst (buitengerechtelijk) te ontbinden. De vorderingen in reconventie zullen daarom worden afgewezen.

(…)

5. De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen 7 dagen na betekening van het vonnis mee te werken aan de notariële en feitelijke levering van het verkochte, dat wil zeggen leeg en ontruimd en bezemschoon,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om aan DSTL een dwangsom te betalen van € 1000,00 voor iedere dag dat hij niet aan de in 5.1 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 500.000,00 is bereikt. (…)”

- Op 27 juli 2021 heeft [gedaagde] DSTL in gebreke gesteld omdat DSTL na liet het vonnis van 23 juni 2021 te betekenen en/of daaraan gevolg te geven en heeft hij DSTL gesommeerd om binnen de in de koopovereenkomst vermelde termijn van 8 dagen tot nakoming van de koopovereenkomst over te gaan, bij gebreke waarvan de koopovereenkomst buitengerechtelijk zou worden ontbonden.

- Bij e-mailbericht van 30 juli 2021 reageert de advocaat van DSTL als volgt:

“Met enige verbazing hebben cliënte en ondergetekende kennis genomen van uw schrijven van dinsdag jl.

Cliënten waren immers in overleg met elkaar om te bezien of uw client – alsmede zijn onderhuurder – de onroerende zaak nog zou kunnen huren van cliënte. Zulks op nadrukkelijk verzoek van uw client. Cliënte heeft hier de nodige tijd en energie in gestoken om de mogelijkheden te onderzoeken.

Dat u cliënte thans dan ook sommeert om het gekochte binnen 8 dagen af te nemen, is volstrekt in strijd met het vonnis en bovendien stelt u ook geen redelijke termijn. Iedere rechtsgrond ontbreekt ook voor een dergelijke sommatie, nu in het vonnis is bepaald dat er 7 dagen na betekening van het vonnis geleverd dient te worden. Het vonnis is nog niet betekend, dus kan u ook niet sommeren dat thans binnen 8 dagen het transport dient plaats te vinden.

Nu, het cliënte duidelijk is geworden dat uw client het verkocht niet langer wenst te huren, zal cliënte zorg dragen voor een financiering. Hier heeft zij echter enige tijd voor nodig. Zodra de financiering rond is, zal het vonnis worden betekend en kan er geleverd worden.

Bij dezen verzoek ik u evenwel om het door u gelegde beslag op het onroerende goed dat aan cliënte toebehoort op te heffen. De bevestiging van doorhaling zie ik daarvan graag per ommegaande tegemoet.”

- Bij e-mailbericht van 4 augustus 2021 bericht de advocaat van DSTL de advocaat van [gedaagde] als volgt:

“Onder verwijzing naar ons telefoongesprek van gisteren bevestig ik hierdoor dat cliënte uiterlijk 22 september a.s. (en uiteraard zoveel eerder als mogelijk!) zal afnemen.

Als gevolg van de procedures is de financieringsofferte verlopen en diende cliënte een nieuwe financieringsaanvraag in te dienen. Daarvoor wordt een nieuwe taxatie verlangd. (…)”

- Bij e-mailbericht van 5 augustus 2021 bericht de advocaat van [gedaagde] de advocaat van DSTL:

“Ondanks dat client meent dat de koopovereenkomst reeds rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden nu uw cliënte de in de koopovereenkomst (die zij zelf heeft opgesteld en waarvan zij zelf nakoming verlangt) bepaalde termijn voor nakoming niet is nagekomen, is client bereid om mee te werken aan levering uiterlijk 22 september a.s. (en uiteraard zoveel eerder als mogelijk!)

De voormelde datum betreft een allerlaatste termijn om na te kunnen/mogen komen voor uw cliënte en betreft dan ook een fatale termijn, waarna uw cliënte direct in verzuim komt te verkeren, als gevolg waarvan na het verstrijken van de voormelde datum de koopovereenkomst (alsnog/wederom) buitengerechtelijk wordt ontbonden en client aanspraak maakt op de contractueel overeengekomen boete(s) en/of geleden, dan wel nog te lijden schade. (…)”

Bij onderhandse akte van cessie van 16 september 2021 is de vordering uit hoofde van de commissieovereenkomst door de erfgenamen van de heer [naam 1] gecedeerd en overgedragen aan de heer [naam 2]
Bij onderhandse akte van cessie van 20 september 2021 heeft de heer [naam 2] de aan hem gecedeerde vordering uit hoofde van de commissieovereenkomst gecedeerd en overgedragen aan DSTL.
Bij e-mailbericht van 20 september 2021 bericht de advocaat van DSTL aan de advocaat van [gedaagde] het volgende:

“Tussen partijen heeft er vanochtend overleg plaatsgevonden terzake de levering van de ontroerende zaak gelegen te [adres]

Aan uw client is vanochtend door de heer [naam 2] mededeling gedaan van de cessie akte, welke u bijgaand aantreft. Tevens treft u bijgaand aan de cessie akte tussen de heer [naam 2] en DSTL BV, hiervan wordt bij dezen eveneens mededeling gedaan aan uw client. Het verkochte zal verkocht en geleverd worden middels een ABC transactie aan de heer [naam 2] .

Cliënte ontvangt graag van uw client de bevestiging dat dat uw client op 22 september a.s. aan de levering zijn medewerking zal verlenen middels het verkochte te leveren, waarbij – na verrekening – de restant te betalen koopprijs € 462.519,- euro bedraagt. Dit bedrag betreft de koopsom (€ 615.000,-) minus de aanbetaling (€ 25.000,-), minus de commissie uit hoofde van de commissieovereenkomst die gecedeerd is (€ 123.000,-), minus de kosten veroordeling uit hoofde van het vonnis d.d. 23 juni jl. € 4.481,).

Gelieve te bevestigen dat uw cliënt met vorenstaande verrekening instemt, waarna client zal zorg dragen dat de koopprijs tijdig bij de notaris is bijgeschreven zodat woensdag a.s. de levering doorgang kan vinden. De eindinspectie kan dan morgenavond plaatsvinden.”

Op 20 september 2021 is het vonnis van 23 juni 2021 betekend aan [gedaagde] met bevel tot betaling en daarbij werd het verbeuren van dwangsommen aangezegd.
Bij e-mailbericht van 21 september 2021 heeft [gedaagde] bevestigd dat hij bereid is mee te werken aan de levering conform het tussen partijen gewezen (en inmiddels betekende) vonnis.
Bij emailbericht van 21 september 2021 wordt de advocaat van [gedaagde] door de advocaat van DSTL gevraagd om expliciet en onvoorwaardelijk akkoord te geven dat zijn client instemt met hetgeen zoals verwoord in het e-mailbericht van 20 september aangaande de verrekening van de commissievergoeding.
Bij e-mailbericht van 21 september 2021 reageert de advocaat van [gedaagde] dat [gedaagde] op grond van het tussen partijen gewezen vonnis gehouden is om mee te werken aan de notariële en feitelijke levering van het verkochte, meer of anders niet en client daartoe nadrukkelijk bereid is, meer of anders niet.
Bij e-mailbericht van 21 september 2021 reageert de advocaat van DSTL dat [gedaagde] gehouden is om te leveren en dat verrekening niet is uitgesloten, zodat DSTL daar – gelet op de cessie akten die reeds zijn toegezonden – tot toe kan overgaan. Gevraagd wordt of, ter voorkoming van ieder misverstand en/of onduidelijkheid daarover, alsnog de expliciete bevestiging dat [gedaagde] daar aldus mee instemt gegeven kan worden, zodat de concept nota van afrekening opgemaakt kan worden.
De advocaat van [gedaagde] reageert op 21 september 2021 als volgt:

“
Client is gehouden het onroerend goed feitelijk en notarieel te leveren. Alleen hiervoor bestaat een executoriale titel. (…) Er kunnen dus ook geen dwangsommen komen te verbeuren, louter indien en voor zover client geen (formeel) akkoord geeft op de nu plotseling voorgestelde verrekeningen.

Van belang is dat client op dit moment geheel niet kan beoordelen of dat alle transacties wel juridisch houdbaar zijn en of dat hij wel bevrijdend betaald (…) Verder wordt in dit verband opgemerkt dat client bijvoorbeeld ook nog een vordering heeft op uw cliënte uit hoofde van een met uw client gesloten overeenkomst verband houdend met de vroegtijdige huur beëindiging. Client kan het bestaan van deze overeenkomst aantonen door middel van een geluidsopname. Het bevreemdt client dat deze geldvordering ad € 30.000,00 op dit moment niet wordt verrekend en dat hierover met geen woord wordt gerept, terwijl uw client met deze overeenkomst en de verschuldigdheid van dit bedrag goed bekend is.

Al met al stelt client dat de notariële en feitelijke levering morgen kan plaatsvinden, evenals (door-)betaling van het bedrag ad € 462.519,00 aan client. Hierover kan tussen partijen immers geen discussie (meer) bestaan. Het overige bedrag ad € 123.000,00 betreffende de voorgestelde verrekening verband houdend met de commissieovereenkomst dient voorlopig maar op de derdengeldenrekening van de notaris te blijven staan, totdat uw cliënte hierover meer duidelijkheid heeft verschaft. De proceskostenveroordeling en het voorschot kunnen wat betreft client overigens wel worden verrekend. (…)”

- Bij e-mailbericht van 21 september 2021 bericht de advocaat van DSTL aan de advocaat van [gedaagde] :

“In de commissieovereenkomst is bepaald dat bij de levering de commissie vergoeding zal worden betaald. Hierover kan dan ook geen enkele discussie zijn. Client staat het thans vrij – nu zij de betreffende vordering uit hoofde van de cessie akten heeft verkregen – om te verrekenen. Een instemming zijdens uw client is daarvoor geenszins vereist. Ingevolge artikel 6:127 lid 1 BW is een verklaring van cliënte daartoe afdoende om rechtsgeldig tot verrekening over te gaan. Cliënte stemt dan ook niet in met uw voorstel dat het “overige bedrag ad € 123.000,-- betreffende de voorgestelde verrekening verband houdend met de commissieovereenkomst dient voorlopig maar op de derdengeldrekening van de notaris te blijven staan, totdat uw cliënte hierover meer duidelijkheid heeft verschaft”. (…)

Aangaande de geldvordering ad € 30.000,- waar u aan refereert, verwijs ik u naar uw conclusie van antwoord, randnummer 24 waarin deze vordering in reconventie door uw client is gevorderd en het vonnis van 23 juni jl., waarin deze vordering is afgewezen door de rechtbank. (…)

Resumé, cliënte concludeert inmiddels dat uw client niet bereid is om mee te werken aan de levering morgen en aldus in verzuim verkeert, zodat cliënte zich genoodzaakt ziet om overeenkomst het dictum van het vonnis te handelen. Indien u client niet binnen 7 dagen na maandag jl., de dag waarop het vonnis is betekend, zijn medewerking verleent aan de notariële en feitelijke levering van het verkochte, zal cliënte voor iedere dag die verstrijkt sedertdien aanspraak maken op de dwangsom(…)”

- Bij e-mailbericht van 22 september 2021 heeft de advocaat van [gedaagde] de advocaat van DSTL het volgende bericht:

“Enerzijds vraagt u herhaaldelijk om expliciete instemming van cliënt, anderzijds stelt u dat instemming van cliënt niet nodig is. Dit rijmt niet echt. Hoe dan ook, cliënt herhaalt nog maar eens temeer dat hij gewoon (volledig) bereid is gewoon mee te werken aan de levering.

Graag verneemt cliënt dan ook wanneer hiervoordeze week nogeen afspraak bij de notaris ingepland staat, zodat hij hier dan aanwezig kan zijn.

Cliënt moet er echter wel 100% zeker van zijn dat de gelden uit hoofde van de commissieovereenkomst bevrijdend betaald worden. Zodra cliënt hierover zekerheid krijgt, bijvoorbeeld door middel van overlegging van een verklaring voor erfrecht of een testament waaruit dit volgt, dan kan de levering plaatsvinden.

Cliënt weet immers niet wie de erfgenamen zijn en of dat de erfenis überhaupt aanvaard is. Cliënt wenst nadrukkelijk te voorkomen dat derden/partijen, bijvoorbeeld eventuele (andere) erfgenamen, op een later moment nog bij hem kunnen aankloppen ter inning van een vordering. (…)”

Op 22 september 2021 heeft DSTL verlof verkregen om ten laste van [gedaagde] conservatoir verhaalsbeslag te leggen op het onroerend goed ter verzekering van de door DSTL gestelde vordering tot nakoming van de commissieovereenkomst en conservatoir beslag op het onroerend goed.
Er heeft op 22 september 2021 geen levering plaatsgevonden.
Bij e-mailbericht van 23 september 2021 bericht de advocaat van [gedaagde] de advocaat van DSTL het volgende:

“Namens cliënt wordt nog maar eens herhaald dat hij graag op de kortst mogelijke termijn het onroerend goed wenst te leveren (conform vonnis). De verrekeningen zijn – zoals zowel schriftelijk als telefonisch reeds aangegeven – verder ook akkoord, maar daarmee moet client dan uiteraard wel de garantie hebben dat deze kwestie vervolgens voor hem finaal klaar is, en dat niet op de en of andere wijze nog verrassingen (lees: vorderingen van derden) uit de hoge hoed kunnen komen. In verband met het voorgaande zie ik graag op de kortst mogelijke termijn een reactie van u tegemoet op de volgende vragen:

4.
Kunt u mij berichten of dat er nog aanvullende informatie/stukken worden aangeleverd?

5.
Kunt u mij verder berichten wanneer concreet op de kortst mogelijke termijn een afspraak ingepland wordt bij de notaris, en welke notaris dit zal zijn?

6.
Tot slot, kunt u mij morgen voor 10:00 uur bevestigen dat geen dwangsommen zullen worden verbeurd, voor zolang uw client het transport niet concreet ingepland heeft staan.”

- Bij e-mailbericht van 24 september 2021 bericht de advocaat van [gedaagde] het volgende aan de advocaat van DSTL:

“Client staat erop dat vandaag nog geleverd wordt. Dit zou geen probleem moeten zijn. Graag wordt een afspraakbevestiging van de notaris tegemoet gezien. Voor de volledigheid, er zijn wat client betreft twee varianten waarop dit mogelijk is:

1.
De koopsom bij de notaris voor het pand is 615.000

[gedaagde] betaalt aan de erfgenamen 123.000 (na overleggen van akte van erfrecht) conform de overeenkomst. De laatste betaling kan al dan niet via de derdengeldrekening van de notaris gaan.

Een verklaring van erfrecht is nodig om vast te stellen om aan te tonen wie recht heeft op de vordering.

2.
Verrekening van de 123.000 via cessie kan ook, maar dan wel separaat weergegeven op de afrekening van de notaris koopsom 615.000 af cessie van 123.000, restant uit te betalen aan client.

Ook hiervoor geldt dat er eerst vastgesteld moet worden dat in de akte van cessie de daadwerkelijke erfgenamen zijn (wederom verklaring van erfrecht) en dat de handtekening onder het document echt zijn. (…)”

- Bij e-mailbericht van 24 september 2021 bericht de advocaat van DSTL de advocaat van [gedaagde] als volgt:

“(…) Vandaag zal er niet geleverd kunnen worden. Simpelweg omdat er geen notaris is die vandaag de akte kan passeren. Cliënte heeft bij meerdere notarissen navraag gedaan of zij hier zorg voor kunnen dragen, maar zonder resultaat. Vooralsnog is de eerste mogelijkheid voor het passeren 15 oktober a.s. bij Merkx Vugts en Vlemmix notarissen te Waalwijk. (…)

Cliënte is evenwel bereid om – indachtig heet vorenstaande – geen aanspraak te maken op de dwangsommen die uw cliënte verbeurt vanaf maandag a.s. tot en met 15 oktober a.s. de dag van levering, dan wel de (eerdere) datum waarop een notaris de akte kan passeren.

De commissie zal in beginsel verrekend worden met de koopsom, via de afrekening van de notaris. Dit zal evenwel nog met de notaris die passeert, afgestemd dienen te worden. Cliënte heeft reeds de cessieakte en kopie van de legitimatiebewijzen van de erfgenamen overgelegd. Zoals blijkt uit de cessieakte verklaren de erfgenamen daarin bevoegd te zijn om de overige erfgename te vertegenwoordigen. Cliënte, DSTL B.V., zal uw client vrijwaren. (…)”

- Bij e-mailbericht van 4 oktober 2021 is namens [gedaagde] het volgende bericht aan de advocaat van DSTL gestuurd:

“(…) kennelijk vindt uw cliënte het wel te veel gevraagd inzicht te geven in stukken waaruit blijkt dat zij zal nakomen. Ik moet het dan vooralsnog doen met uw mededeling zonder voorbehoud dat uw cliënte uiterlijk op 15 oktober zal afnemen. Voor het geval dat niet zo is, stel ik uw cliënte bij deze, voor zoveel nog nodig, in gebreke en acht client zich vrij de overeenkomst onmiddellijk te ontbinden indien niet voor of op die datum levering heeft plaatsgevonden. (…) Ik verneem graag of, nu uw cliënte kennelijk ook al eerder kan nakomen (hetgeen ook zou moeten) of ik zelf ter zake de notaris in Waalwijk dan wel een andere notaris in de regio kan benaderen om te trachten die vervroegde levering te bewerkstelligen. (…)”

- Bij e-mailbericht van 5 oktober 2021 reageert de advocaat van DSTL als volgt:

“(…) Cliënte heeft de documenten die zij in bezit heeft overgelegd. Meer of anders heeft zij niet. Uit de cessieakte blijkt dat de erfgenamen verklaren bevoegd te zijn om de overige erfgenamen te vertegenwoordigen. Volledigheidshalve benadrukt cliënte nogmaals dat zij eveneens deze kwestie wil afwikkelen. (…) Ter zake de nakoming uit hoofde van de cessieakte heeft cliënte een verhaalsbeslag gelegd op de onroerende zaak. Uiterlijk overmorgen zal ik de eis in de hoofdzaak moeten instellen. Graag verneem ik dan ook uiterlijk morgen of uw client instemt met de verrekening bij de levering. Zulks onverlet en onder voorbehoud van rechten aangaande de eerdere mededeling dat verrekening akkoord is; waar in rechte indien nodig nakoming van gevorderd zal worden. Bij gebreke van instemming met de verrekening zal uw cliënte niet kunnen leveren, en dan ook voordien nadere zekerheid zal moeten stellen (…).”

Bij e-mailbericht van 6 oktober 2021 bericht de advocaat van [gedaagde] aan de advocaat van DSTL dat [gedaagde] instemt met het verzoek tot verrekening van de commissievergoeding bij levering.
Bij exploot van 7 oktober 2021 heeft DSTL [gedaagde] gedagvaard en vordert zij [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 123.000,00 uit hoofde van de commissieovereenkomst die aan DSTL is gecedeerd, [gedaagde] te gebieden in te stemmen met verrekening door DSTL van het bedrag ad € 123.000,00 uit hoofde van de commissieovereenkomst met de koopsom die DSTL aan [gedaagde] verschuldigd is uit hoofde van de koopovereenkomst terzake het verkochte en veroordeling in de proceskosten.
Bij e-mailbericht van 8 oktober 2021 is namens [gedaagde] het volgende bericht aan de advocaat van DSTL:

“Namens client benadruk ik nog maar eens dat wat hem betreft niets (meer) aan de levering van het onroerend goed op 15 oktober a.s. of eerder in de weg zal en kan staan. Indien en voor zover het transport op 15 oktober a.s. niet plaatsvindt, dan is dit alleen uw client te verwijten en acht client zich vrij, zoals aangekondigd, om de koopovereenkomst onmiddellijk buitengerechtelijk te ontbinden, waarbij uiteraard aanspraak gemaakt zal worden op de geleden en te lijden schade. (…)

Ik neem aan dat u zelf tijdig zorgdraagt voor opheffing van het naar uw zeggen nieuw gelegde beslag op de te leveren woning.”

- Bij e-mailbericht van 15 oktober 2021 wordt namens (de advocaat van) [gedaagde] het volgende bericht aan de notaris en de advocaat van DSTL:

“(…) Ik nam kennis van de e-mail van mevrouw [naam 3] van deze ochtend, waarin wordt aangegeven dat de afspraak tot levering voorlopig verplaatst is naar 2 november a.s., omdat het dossier niet compleet zou zijn.

Naar aanleiding daarvan had ik zojuist telefonisch contact met mevrouw [naam 3] . Hierbij bevestig ik dat zij mij zojuist heeft medegedeeld dat levering niet kan plaatsvinden omdat er door de notaris geen gelden zijn ontvangen van de zijde van de koper. Ik stel daarmee vast, en bevestig dat hierbij aan u beiden, dat koper derhalve niet voldoet aan diens verplichtingen en dat de geplande levering om die reden niet plaatsvindt. (…) Met het verplaatsen van de levering is door [gedaagde] uitdrukkelijk niet ingestemd. (…)”

Er heeft op 15 oktober 2021 geen levering plaatsgevonden.
Bij emailbericht van 19 oktober 2021 heeft de advocaat van [gedaagde] het volgende bericht aan de advocaat van DSTL:

“Gelet op het feit dat het transport in bovengenoemde zaak vrijdag jl. niet heeft plaatsgevonden omdat de koopsom niet op de rekening van den notaris stond, zoals door het notariskantoor aan mijn kantoorgenoot mr. [naam 4] is bevestigd, ontbind ik bij deze, verwijzend naar de brief van mijn kantoorgenoot mr. [naam 5] aan u van 8 oktober jl, namens client de koopovereenkomst tussen partijen. (…) Gelet op dit verzuim van uw cliënte is deze, zoals eveneens herhaaldelijke eerder aangegeven, de contractuele boete ad

€ 100.000,00 verschuldigd en gehouden tot vergoeding van de door client geleden en/of te lijden schade. Ik verzoek en voor zoveel nodig sommeer uw cliënte binnen zeven dagen na heden voormeld bedrag ad € 100.000,00 op mijn hieronder vermelde derdenrekening over te maken, bij gebreke waarvan ik mij vrij acht uw cliënte ter zake zonder nadere waarschuwing in rechte te betrekken.

Ik verzoek uw cliënte tevens dringend om alsnog het door haar nog op de onroerende zaak gelegde beslag op te heffen, zoals u zonder enig voorbehoud in uw mail van woensdag jl. toezegde (in ieder geval leert raadpleging van het Kadaster vandaag dat dat beslag nog niet zou zijn opgeheven), en mijn omgaand te bevestigen dat de door u uitgebrachte dagvaarding niet wordt aangebracht (…) Een en ander brengt tevens met zich dat client geen dwangsommen aan uw cliënte verbeurt en/of zal verbeuren.”

- Bij e-mailbericht van 20 oktober 2021 reageert de advocaat van DSTL als volgt:

“(…) In de koopovereenkomst die tussen partijen is gesloten, is immers bepaald dat er alvorens tot ontbinding over kan worden gegaan, eerst een ingebrekestelling verstuurd zalmoeten worden waarin een termijn van 8 dagen gesteld wordt, waarbinnen alsnog nagekomen kan worden. (…) Resumé, de koopovereenkomst is niet rechtsgeldig ontbonden, zodat cliënte evenmin enige boete aan uw client verschuldigd is.

Ten aanzien van het beslag op het registergoed merk ik op dat dit beslag tijdig voor de levering opgeheven zou worden door de notaris. Een meer of andere toezegging heb ik niet gedaan. Aangezien de levering nog geen doorgaan heeft gevonden, is het beslag aldus evenmin opgeheven.

Client vertrouwt er op dat uw client zijn medewerking verleent aan levering 2 november a.s. Indien uw cliënte dit te laat voorkomt, ziet cliënte de ingebrekestelling wel tegemoet met daarin opgenomen een termijn van 8 dagen, waarbinnen cliënte alsdan zal afnemen. (…)”

- Bij emailbericht van 22 oktober 2021 bericht de advocaat van [gedaagde] de advocaat van DSTL als volgt:

“(…) Het feit dat niet geleverd werd lag niet aan mijn client, doch uw cliënte presteert het, na nog op 14 oktober de inspectie ten behoeve van de levering te hebben verricht, op 15 oktober 2021 niet af te nemen, hetgeen uiteraard louter uw cliënte te verwijten valt.

Client is niet (meer) gehouden tot het weer verzenden van een ingebrekestelling of het toestaan van een nadere termijn. Uw cliënte is reeds in verzuim en de koopovereenkomst is rechtsgeldig buitengerechtelijk ontbonden. (…)

Client heeft er alles aan gedaan het transport medio juli, vervolgens in september en tot slot (steeds op verzoek van uw cliënte uitgesteld) op 15 oktober te laten plaatsvinden, en hem kan ter zake geen enkel verwijt worden gemaakt. Alleen uw cliënte valt te verwijten dat zij de afgelopen maanden kennelijk niet benut heeft om een financiering te bewerkstelligen, ondanks de ook door u gewekte indruk dat dat wel zo zou zijn. (…)

Gelet op het voorgaande zal client geen medewerking meer verlenen aan de levering, en is hij daar, gelet op de ontbinding, ook niet toe gehouden.

Gelet op het bovenstaande is client uiteraard ook geen dwangsommen verschuldigd, en evenmin enige commissie.

Ik verzoek en voor zoveel nodig sommeer u bij deze om voor maandag 25 oktober 2021, 17:00 uur:

1.
Mij te bevestigen dat uw cliënte afzien van de incasso van (beweerdelijk) verschuldigde dwangsommen;

2.
Het door uw cliënte gelegde beslag op de woning van mijn client op te heffen;

3.
Mij te bevestigen dat de aan cliënte uitgebrachte dagvaarding ter zake de commissie wordt ingetrokken en niet zal worden aangebracht.

(…)”

- Bij e-mailbericht van 3 november 2021 bericht de advocaat van DSTL de advocaat van [gedaagde] als volgt:

“In opgemeld dossier stond het transport van de [adres] gepland op 2 november jl. Uw client is niet verschenen ten overstaan van de notaris. (…) Bij e-mail d.d. 28 oktober jl. heb ik uw client reeds ingebreke gesteld en gesommeerd om gisteren te verschijnen.

Voor zoveel nodig en vereist stel ik uw client hierbij nogmaals in gebreke, zoals bedoeld in artikel 11.1 van de koopovereenkomst, en voor zoveel nodig sommeer ik uw client om binnen 8 dagen na heden zijn medewerking te verlenen aan de levering van de onroerende zaak voornoemd.

Bij gebrek waarvan cliënte overeenkomstig artikel 11.3 aanspraak zal maken op de contractuele boete van drie promille van de koopsom per dag tot aan de dag der levering, zijnde een bedrag ad € 1845,- per dag dat uw client in gebreke blijft met tijdige levering na het verstrijken van de achtste dag na heden.

Tevens verbeurt uw client met ingang van 28 oktober jl. de dwangsom uit hoofde van het vonnis zijnde € 1.000,- per dag tot aan de dag der levering. (…)”

- Bij emailbericht van 19 november 2021 bericht de advocaat van DSTL de advocaat van [gedaagde] als volgt:

“Cliënte stelt vast dat uw cliënte niet heeft voldaan aan de sommatie om binnen 8 dagen aan levering mee te werken.

Uw cliënte verbeurt sinds 11 november jl. dan ook de reeds aangezegde contractuele boete van 3 promille per dag tot de dag dat uw client alsnog zijn medewerking verleent aan de levering.

Daarnaast verbeurt uw client de dwangsom ad € 1.000,00 voor iedere dag dat hij ingebreke blijft om zijn medewerking te verlenen aan de levering, vanaf 28 oktober jl.

Uw cliënte heeft aan boete thans verbeurt een bedrag ad € 16.605,00 en aan dwangsom reeds een bedrag ad € 23.000,00.

Totaal aldus een bedrag ad € 39.605,-.

Client behoudt zich het recht voor om de dwangsommen te incasseren en houdt uw client eveneens aansprakelijk voor de schade die cliënte lijdt door toedoen van uw client.

U cliënt heeft een kort geding aangekondigd, hetgeen geenszins een grond is voor opschorting voor het verbeuren van de dwangsom en boete alsmede evenmin voor de betaling van de dwangsom. U client heeft deze verbeurd en is die aldus verschuldigd. De verbeurde dwangsom en boete zullen integraal op uw client verhaald worden een bij de levering worden verrekend. (…)”

- Op 23 november 2021 heeft [gedaagde] vervolgens de kort geding dagvaarding uitgebracht, waarbij de mondelinge behandeling op 9 december 2021 heeft plaatsgevonden. Op 23 december 2021 heeft de voorzieningenrechter vonnis gewezen waarbij de executie van dwangsommen is geschorst totdat is beslist over de rechtsgeldigheid van de door [gedaagde] buitengerechtelijke ingeroepen ontbinding.

4.Het geschil

in conventie

4.1

DSTL vordert samengevat - dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 123.000,- uit hoofde van de commissieovereenkomst die aan DSTL is gecedeerd;

II. [gedaagde] gebiedt in te stemmen met verrekening door DSTL van het bedrag ad € 123.000,- uit hoofde van de commissieovereenkomst met de koopsom die DSTL aan [gedaagde] verschuldigd is uit hoofde van de koopovereenkomst terzake het verkochte;

III. [gedaagde] veroordeelt om het verkochte notarieel en feitelijk te leveren overeenkomstig het vonnis van 23 juni 2021, althans overeenkomstig de koopovereenkomst d.d. 24 maart 2020, waarbij uw vonnis in de plaats treedt van de notariële leveringsakte die vereist is voor de levering van het verkochte, betreffende de onroerende zaak staande en gelegen aan de [adres] , kadastraal bekend gemeente [adres] , zulks met inachtneming van het bepaalde in artikel 3:301 BW dan wel een voorziening in goede justitie te bepalen;

IV. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de dwangsom ad € 1000,- per dag vanaf 16 oktober 2021 tot aan de dag waarop [gedaagde] het verkochte aan DSTL levert overeenkomstig het vonnis van 23 juni 2021 zulks met een maximum van € 500.000,- als bedoeld in het vonnis voornoemd, dan wel een voorziening in goede justitie te bepalen;

V. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de boete, ex artikel 11.3 van de koopovereenkomst zijnde 3 promille per dag vanaf 11 november 2021 tot aan de dag waarop [gedaagde] het verkochte aan DSTL levert, dan wel een datum in goede justitie te bepalen;

VI. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, waaronder de beslagkosten ad € 394,93, en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

4.2

DSTL legt aan haar vordering ten grondslag dat tussen de heer [naam 1] en [gedaagde] op 24 maart 2020 een commissieovereenkomst is gesloten op grond waarvan [naam 1] een commissie ontvangt van 20% van de verkoopprijs van de woning van [gedaagde] . De commissie dient [gedaagde] bij de levering en afwikkeling van de verkoop van het onroerend goed te voldoen. De heer [naam 1] is overleden en de heer [naam 2] heeft deze vordering gecedeerd gekregen van de erven van [naam 1] . Vervolgens heeft [naam 2] de vordering uit hoofde van de commissieovereenkomst gecedeerd aan DSTL. Daarnaast vordert DSTL levering van het verkochte onroerend goed door [gedaagde] aan DSTL overeenkomstig het vonnis van 23 juni 2021, dan wel overeenkomstig de koopovereenkomst die tussen partijen is gesloten. Partijen waren namelijk overeengekomen dat [gedaagde] het onroerend goed op 22 september 2021 aan DSTL zou leveren. Kort voor 22 september 2021 kreeg DSTL de vordering uit hoofde van de commissieovereenkomst gecedeerd en DSTL wenste van [gedaagde] de zekerheid dat [gedaagde] zou instemmen met verrekening van de commissievergoeding met de koopsom. Daarnaast had DSTL het onroerend goed doorverkocht aan de heer [naam 2] , zodat een ABC-transactie zou plaatsvinden. DSTL stelt dat – omdat [gedaagde] zijn akkoord pas ná 22 september 2021 gaf – de levering geen doorgang kon vinden. Vervolgens was 15 oktober 2021 de eerste mogelijkheid om de akte te passeren. [gedaagde] heeft met deze leveringsdatum ingestemd, zodat deze datum gekwalificeerd kan worden als de leveringsdatum als bedoeld in artikel 4.1 van de koopovereenkomst. Voorafgaand aan de levering op 15 oktober 2021 is de conceptakte gedeeld en is de nota van afrekening opgemaakt. Op 14 oktober 2021 werd duidelijk dat de financiering niet rond was en is er een nieuwe leveringsdatum gepland op 2 november 2021. [gedaagde] is gehouden om het onroerend goed te leveren overeenkomstig het vonnis van 23 juni 2021 en subsidiair omdat [gedaagde] ingevolge artikel 11.1 van de koopovereenkomst DSTL in gebreke had moeten stellen na 15 oktober 2021 met inachtneming van een termijn van acht dagen, hetgeen [gedaagde] heeft nagelaten. Bovendien heeft DSTL op 22 oktober 2021 de koopsom gestort onder de notaris, zodat het onroerend goed alsnog afgenomen kon worden. Van verzuim aan de zijde van DSTL door het niet tijdig presteren op 15 oktober 2021 is geen sprake. [gedaagde] heeft niet meegewerkt aan de levering waardoor DSTL zich op het standpunt stelt dat vanaf 28 oktober 2021 dwangsommen zijn verbeurd. Daarnaast heeft DSTL recht op betaling van de contractuele boete uit artikel 11.3 van de koopovereenkomst.

4.3

[gedaagde] voert verweer en stelt – samengevat - dat hij de koopovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden op 19 oktober 2021. Aangezien de koopovereenkomst is ontbonden is [gedaagde] niet meer gehouden tot levering van het onroerend goed, en is hij evenmin commissie uit hoofde van de commissieovereenkomst verschuldigd.

4.4

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

4.5

[gedaagde] vordert samengevat dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. Voor recht verklaart dat de koopovereenkomst tussen DSTL en [gedaagde] betreffende de onroerende zaak, staande en gelegen aan de [adres] door [gedaagde] rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden, zodat het op grond daarvan niet meer tot levering van het voornoemd onroerend goed kan komen, zodat [gedaagde] (als gevolg daarvan) geen commissie (meer) verschuldigd is, noch kan zijn, aan DSTL uit hoofde van de door DSTL beweerdelijk tussen wijlen de heer [naam 1] en [gedaagde] gesloten commissieovereenkomst;

II. DSTL veroordeelt, binnen zeven dagen na het in deze te wijzen vonnis, tot betaling van de contractuele boete betreffende een bedrag van € 100.000,-, althans een door u in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der verschuldigdheid, te weten 19 oktober 2021, althans vanaf een in goede justitie te bepalen datum;

III. DSTL veroordeelt alle door/namens haar onder [gedaagde] (ten onrechte ) gelegde conservatoire beslagen op te heffen, binnen 7 dagen na het in deze te wijzen vonnis, zulks onder last van verbeurte van een dwangsom van € 5000,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat DSTL dit nalaat, zulks met een maximum van € 50.000,-;

IV. DSTL veroordeelt in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten vanaf 7 dagen na dagtekening van het vonnis.

4.6

[gedaagde] legt aan zijn vordering ten grondslag dat hij de koopovereenkomst op 19 oktober 2021 buitengerechtelijk heeft ontbonden, omdat het onroerend goed op 15 oktober 2021 niet geleverd kon worden door toedoen van DSTL. Als gevolg daarvan verkeerde DSTL vanaf 15 oktober 2021 in verzuim. De primaire stelling van [gedaagde] is daarbij dat meerdere fatale termijnen zijn verstreken, waaronder de termijn van 15 oktober 2021, en partijen daarbij zijn afgeweken van artikel 11 van de koopovereenkomst. Ter zitting heeft [gedaagde] als subsidiaire stelling nog aangevoerd dat er meerdere ingebrekestellingen zijn gestuurd, waardoor is voldaan aan de vereisten van artikel 11 uit de koopovereenkomst. Er had dus volgens [gedaagde] niet – zoals DSTL stelt – na 15 oktober 2021 nog een termijn van 8 dagen gesteld moeten worden om te voldoen aan de vereisten uit de koopovereenkomst omdat daar reeds aan was voldaan. Daarnaast heeft [gedaagde] recht op betaling van de contractuele boete op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst. DSTL heeft de koopovereenkomst opgesteld en de boete in de koopovereenkomst opgenomen. De boete betreft een gefixeerde schadevergoeding om een eventuele discussie omtrent de omvang van de geleden schade te voorkomen. Ook dienen de door DSTL gelegde beslagen opgeheven te worden. [gedaagde] moet weer vrijelijk kunnen beschikken over de woning.

4.7

DSTL voert verweer. DSTL betwist dat zij in verzuim verkeerde. [gedaagde] had de weg van de koopovereenkomst moeten volgen en na 15 oktober 2021 – toen duidelijk was dat het onroerend goed niet afgenomen kon worden – DSTL in gebreke moeten stellen. 15 oktober 2021 heeft te gelden als de leveringsdatum zoals bedoeld in artikel 4.1 van de koopovereenkomst. DSTL had in gebreke moeten worden gesteld en nog een termijn van 8 dagen moeten hebben gekregen om na te krijgen. [gedaagde] heeft dat nagelaten waardoor DSTL niet in verzuim is en [gedaagde] de koopovereenkomst niet kon ontbinden. [gedaagde] is aldus alsnog gehouden om mee te werken aan levering van het onroerend goed en is tevens commissie uit hoofde van de commissieovereenkomst verschuldigd.

4.8

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.De beoordeling

in conventie en in reconventie

5.1

Gelet op de samenhang van de vorderingen in conventie en reconventie, zullen deze samen worden behandeld.

Is de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden?

5.2

[gedaagde] vordert in reconventie een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst tussen [gedaagde] en DSTL op grond waarvan [gedaagde] zijn onroerend goed aan DSTL zou moeten leveren, buitengerechtelijk is ontbonden. In conventie vordert DSTL juist nakoming van voornoemde koopovereenkomst.

5.3

De rechtbank stelt voorop dat de koopovereenkomst in artikel 11.1 en artikel 11.2 voorziet in een ontbindingsmogelijkheid. De wederpartij van de partij die nalatig blijft in de nakoming van de verplichtingen voortvloeiende uit de koopovereenkomst kan de koopovereenkomst ontbinden na het sturen van een ingebrekestelling met een termijn van acht dagen. [gedaagde] stelt dan primair dat bij e-mail van 5 augustus 2021 is afgeweken van de regeling uit de koopovereenkomst doordat is gemeld dat 22 september 2021 een fatale termijn betreft en vervolgens is gemeld dat 15 oktober 2021 een fatale termijn betreft. DSTL zou daar geen bezwaar tegen hebben gemaakt en mee hebben ingestemd. DSTL betwist dat partijen andere afspraken dat de koopovereenkomst zijn overeengekomen. De enkele mededeling van [gedaagde] dat 22 september 2021 een fatale termijn betrof, maakt niet dat het een fatale termijn betrof en dat DSTL heeft ingestemd met een andere regeling dan opgenomen in de koopovereenkomst.

5.4

De rechtbank is van oordeel dat partijen niet van de koopovereenkomst zijn afgeweken. De mededelingen op 27 juli 2021 en 5 augustus 2021 van [gedaagde] zijn onvoldoende om tot de conclusie te komen dat partijen andersluidende afspraken zijn overeengekomen dan de bepalingen uit de koopovereenkomst. Gelet op de voorgeschiedenis van partijen mocht [gedaagde] daar ook niet zomaar vanuit gaan. Bij vonnis van 23 juni 2021 is [gedaagde] veroordeeld om mee te werken aan de levering van het onroerend goed. Weliswaar heeft [gedaagde] DSTL op 27 juli 2021 in gebreke gesteld en op 5 augustus medegedeeld dat 22 september 2021 een fatale termijn is, maar in het vonnis was geen leveringsdatum bepaald. Partijen dienden in overleg een leveringsdatum te bepalen, hetgeen partijen ook hebben gedaan. De berichten van 27 juli 2021 en 5 augustus 2021 kunnen daarom niet als ingebrekestelling worden aangemerkt en uit de overgelegde correspondentie volgt evenmin dat DSTL ermee instemde dat sprake was van een fatale termijn. De overeengekomen leveringsdatum van 22 september 2021 heeft te gelden als de leveringsdatum zoals bedoeld in artikel 4.1 van de koopovereenkomst.

5.5

Verder heeft [gedaagde] aangevoerd dat hij meerdere ingebrekestellingen heeft gestuurd waardoor DSTL in verzuim kwam te verkeren en [gedaagde] de koopovereenkomst op 19 oktober 2021 mocht ontbinden. Daarmee heeft hij voldaan aan de vereisten uit de koopovereenkomst. DSTL heeft daar tegenin gebracht dat de levering op 22 september 2021 niet doorging als gevolg van het handelen van [gedaagde] . [gedaagde] wilde niet instemmen met verrekening van hetgeen hij was verschuldigd aan DSTL uit hoofde van de commissieovereenkomst. De datum van 15 oktober 2021 heeft volgens DSTL te gelden als de leveringsdatum zoals bedoeld in artikel 4.1 van de koopovereenkomst. [gedaagde] betwist voorgaande en stelt dat DSTL pas vlak voor 22 september 2021 liet weten dat zij een vordering op [gedaagde] had uit hoofde van de commissieovereenkomst, nadat zij deze gecedeerd had gekregen. [gedaagde] wenste nadere informatie alvorens akkoord te gaan, om zeker te zijn dat de verrekening dan wel bevrijdend zou zin. Daarnaast werd ook daags voor 22 september 2021 aan [gedaagde] gevraagd of [gedaagde] wenste mee te werken aan een abc-transactie.

5.6

De rechtbank is van oordeel dat het niet doorgaan van de levering op 22 september 2021 toerekenbaar is aan DSTL. DSTL is vlak voor levering met de wens gekomen om de vordering uit hoofde van de commissieovereenkomst te verrekenen en met het verzoek tot medewerking aan een abc-transactie. Het is niet meer dan logisch dat [gedaagde] om nadere informatie omtrent de verrekening verzocht en het had op de weg van DSTL gelegen om deze nadere informatie vóór 22 september 2021 te verschaffen. Bovendien heeft [gedaagde] nog een alternatief voorgesteld, namelijk het storten van het verschuldigde uit hoofde van de commissieovereenkomst, op de derdengeldenrekening van de notaris. Ter zitting heeft DSTL verklaard dat zij geen discussies meer wenste over de commissieovereenkomst en daarom niet akkoord is gegaan met deze laatste mogelijkheid. Dit neemt echter niet weg dat het op de weg van DSTL had gelegen om ofwel de inlichtingen te verschaffen die [gedaagde] redelijkerwijs vroeg ofwel met een andere redelijke oplossing te komen waardoor de levering alsnog kon doorgaan. [gedaagde] heeft in de week van 22 september 2021 nog meerdere malen aan DSTL gevraagd wanneer levering op korte termijn kon plaatsvinden. Daarnaast speelt mede een rol dat niet is gebleken dat DSTL op 22 september 2021 de financiering rond had en dat daadwerkelijk een afspraak bij de notaris was gemaakt voor die dag.

5.7

DSTL was op 22 september 2021 aldus nalatig in het nakomen van haar verplichtingen voortvloeiende uit de koopovereenkomst. DSTL heeft [gedaagde] vervolgens op 24 september 2021 bericht dat de notaris op 15 oktober 2021 weer in de gelegenheid was om de akte betreffende de verkoop van het onroerend goed te passeren. [gedaagde] is akkoord gegaan maar heeft wel nog voorgesteld om zelf een notaris te benaderen die mogelijk eerder dan 15 oktober 2021 zou kunnen passeren. Dit maakt dat 15 oktober 2021 voor DSTL gezien kan worden als de herstelmogelijkheid van 22 september 2021 om het onroerend goed af te nemen. Vervolgens heeft [gedaagde] ook op 4 oktober en op 8 oktober in duidelijke woorden DSTL in gebreke gesteld en kenbaar gemaakt dat de koopovereenkomst ontbonden zou worden indien niet uiterlijk op 15 oktober 2021 het onroerend goed zou worden geleverd. Door het sturen van de e-mails op 4 en 8 oktober 2021 is voldaan aan het vereiste zoals opgenomen in artikel 11 van de koopovereenkomst, namelijk het sturen van een ingebrekestelling met een termijn van acht dagen om na te komen. Het had voor DSTL duidelijk moeten zijn dat 15 oktober 2021 de laatste termijn voor haar was om na te komen. DSTL had op 15 oktober 2021 de financiering niet rond, waardoor de levering door toedoen van DSTL niet is doorgegaan. Als gevolg van de ingebrekestellingen van [gedaagde] was DSTL vanaf 16 oktober 2021 in verzuim. Dit heeft tot gevolg dat [gedaagde] gerechtigd was om de koopovereenkomst op 19 oktober 2021 te ontbinden. In tegenstelling tot de stellingen van DSTL kan 15 oktober 2021 niet worden aangemerkt als leveringsdatum zoals bedoeld in artikel 4.1 van de koopovereenkomst. Partijen waren 22 september 2021 overeengekomen als leveringsdatum en het was voor DSTL duidelijk dat [gedaagde] – zodra duidelijk was dat op 22 september 2021 niet kon worden geleverd – zo spoedig mogelijk alsnog wenste te leveren. DSTL heeft vervolgens een herstelmogelijkheid gekregen, namelijk 15 oktober 2021, en dit had voor DSTL ook duidelijk moeten zijn gelet op de e-mails van 4 en 8 oktober 2021. [gedaagde] hoefde aldus niet nog een herstelmogelijkheid na 15 oktober 2021 aan DSTL te geven.

5.8

[gedaagde] heeft de koopovereenkomst met DSTL daarom rechtsgeldig ontbonden op 19 oktober 2021. Dit heeft tot gevolg dat alle vorderingen van DSTL in conventie worden afgewezen en in reconventie de gevorderde verklaring voor recht wordt toegewezen. Doordat de koopovereenkomst is ontbonden, is [gedaagde] ook geen commissie verschuldigd uit hoofde van de commissieovereenkomst.

Contractuele boete

5.9

[gedaagde] vordert betaling van de contractuele boete zoals opgenomen in artikel 11.2 van de koopovereenkomst. [gedaagde] heeft aangevoerd dat de koopovereenkomst door DSTL is opgesteld en DSTL als professionele partij in onroerend goed handelt. DSTL betwist de gevorderde boete verschuldigd te zijn en stelt dat de boete gematigd moet worden, omdat deze buitenproportioneel hoog is.

5.1

Ter zitting is duidelijk geworden dat DSTL de koopovereenkomst heeft opgesteld en vervolgens heeft voorgelegd aan [gedaagde] . DSTL wist zeker dat zij haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst zou nakomen en vreesde dat [gedaagde] mogelijk niet zou nakomen. Als prikkel om nakoming te bewerkstelligen is de boete opgenomen. De boete is ook tussen partijen besproken, aangezien aan [gedaagde] was gemeld dat de boete ook voor [gedaagde] een extra zekerheid was dat DSTL zou nakomen. De rechtbank ziet de verkeerde inschatting van DSTL dat zij tijdig zou kunnen nakomen als een omstandigheid die voor rekening en risico van DSTL komt. Er is geen aanleiding om de boetebepaling te matigen, nu het boetebeding is gemaximaliseerd. Weliswaar heeft DSTL gesteld dat er een wanverhouding is tussen de boete en de schade die [gedaagde] zou hebben geleden, namelijk geen schade. [gedaagde] heeft echter betwist dat hij geen schade zou hebben geleden en deze stelling van DSTL is ook niet onderbouwd. Dit maakt dat niet is gebleken dat sprake is van een wanverhouding tussen schade en boete en dat er geen reden is om tot matiging van de overeengekomen boete over te gaan. DSTL is gehouden om de contractuele boete van € 100.000,- aan [gedaagde] te voldoen.

Opheffing beslagen

5.11

[gedaagde] heeft aangevoerd dat DSTL geen vordering meer op [gedaagde] heeft waardoor de conservatoire beslagen ten onrechte zijn gelegd en instandhouding niet langer gerechtvaardigd is. [gedaagde] moet weer onbeperkt en vrijelijk kunnen beschikken over zijn woning. [gedaagde] zou nu geen onderhoud mogen plegen aan zijn woning. DSTL heeft ter zitting aangevoerd dat het beslag niet mag worden opgeheven omdat er het risico bestaat dat [gedaagde] – indien hij in hoger beroep alsnog het onroerend goed moet leveren – niet meer kan nakomen.

5.12

Artikel 704 lid 2 Rv bepaalt dat indien de eis in de hoofdzaak is afgewezen van rechtswege het beslag vervalt, indien de afwijzing in kracht van gewijsde is gegaan. [gedaagde] vordert echter al opheffing van het beslag vóórdat sprake is van kracht van gewijsde. Opheffing van een conservatoir beslag kan onder meer worden bevolen, indien summierlijk blijkt van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht (vergelijk artikel 705 Rv). De beoordeling kan echter niet geschieden los van de in een zodanig geval vereiste afweging van de wederzijdse belangen. In dit verband verdient opmerking dat een conservatoir beslag naar zijn aard ertoe strekt om te waarborgen dat, zo een vooralsnog niet vaststaande vordering in de hoofdzaak wordt toegewezen, verhaal mogelijk zal zijn, terwijl de beslaglegger bij afwijzing van de vordering voor de door het beslag ontstane schade zal kunnen worden aangesproken (HR 14 juni 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2105, herhaald in HR 13 juni 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF5529).

5.13

De beoordeling van de opheffingsvordering vereist aldus een afweging van de wederzijde belangen. [gedaagde] heeft naar oordeel van de rechtbank onvoldoende inzichtelijk gemaakt welk concreet belang hij heeft bij opheffing voordat dit vonnis in kracht van gewijsde is gegaan. Er is niet gebleken dat [gedaagde] wordt belemmerd in het gebruiken van zijn onroerend goed. Dit maakt dat de vordering tot opheffing onvoldoende is toegelicht en onderbouwd, waardoor deze vordering zal worden afgewezen.

Proceskosten

5.14

DSTL zal in conventie als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht € 1.666,00

- salaris advocaat
8.035,00(2,5 punten × tarief € 3.214,00)

Totaal € 9.701,00

5.15

DSTL zal eveneens in reconventie als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:

- salaris advocaat
€ 1.770,00(2,0 punten × factor 0,5 x tarief € 1.770,,00)

Totaal € 1.770,00

6.De beslissing

De rechtbank

in conventie

6.1

wijst de vorderingen af,

6.2

veroordeelt DSTL in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 9.701,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

in reconventie

6.3

verklaart voor recht dat de koopovereenkomst tussen DSTL en [gedaagde] betreffende de onroerende zaak, staande en gelegen aan de [adres] door [gedaagde] rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden, zodat het op grond daarvan niet meer tot levering van het onroerend goed kan komen, zodat [gedaagde] geen commissie verschuldigd is uit hoofde van de door DSTL beweerdelijk tussen wijlen de heer [naam 1] en [gedaagde] gesloten commissieovereenkomst,

6.4

veroordeelt DSTL om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 100.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 19 oktober 2021 tot de dag van volledige betaling,

6.5

veroordeelt DSTL in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.770, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

6.6

wijst het meer of anders gevorderde af,

in conventie en in reconventie

6.7

veroordeelt DSTL in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 246,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat DSTL niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

6.8

verklaart dit vonnis in conventie en reconventie uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. van Alphen en in het openbaar uitgesproken op 23 november 2022.

Buitengerechtelijke ontbinding koopovereenkomst onroerend goed, recht op commissie, ingebrekestelling en verzuim

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

1.De zaak in het kort

2.De procedure

3.De feiten

4.Het geschil

in conventie

5.De beoordeling

in conventie en in reconventie

6.De beslissing