ECLI:NL:RBZWB:2022:7029 - Rechtbank Zeeland-West-Brabant - Ontbinding en ontruiming bedrijfsruimte wegens huurachter...

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster I Civiele kantonzaken

Tilburg

zaak/rolnr.: 9992716 CV EXPL 22-2618

vonnis d.d. 23 november 2022

inzake

[eiser],

wonende te [woonplaats eiser] ,

eiser,

hierna te noemen: “ [eiser] ”,

gemachtigde: mr. J.N. Reijn, gerechtsdeurwaarder te Tilburg,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats gedaagde] ,

gedaagde,

hierna te noemen: “ [gedaagde] ”,

gemachtigde: mr. E.E.V. Sweebe, advocaat te Eindhoven.

1.Het verloop van het geding

1.1.

De procesgang blijkt uit de volgende stukken:

het tussenvonnis van 27 juli 2022 met de daarin genoemde stukken;

de op 10 oktober 2022 ter griffie ontvangen akte met producties zijdens [eiser] ;

de aantekeningen van de griffier met betrekking tot de gehouden mondelinge behandeling van 19 oktober 2022.

1.2.

De op 13 oktober 2022 ter griffie ontvangen, maar niet aan [eiser] toegezonden, stukken zijdens [gedaagde] worden buiten beschouwing gelaten, nu deze omvangrijk zijn en niet conform artikel 4.4 van het Landelijk procesreglement voor rolzaken kanton (hierna: “het procesreglement”) uiterlijk tien dagen voor de dag van de zitting door de rechtbank en door de wederpartij zijn ontvangen. De na de zitting door [gedaagde] gezonden e-mail van 20 oktober 2022 en de van haar op 28 oktober 2022 ter griffie ontvangen stukken zullen eveneens buiten beschouwing worden gelaten. Het indienen van stukken na afloop van de mondelinge behandeling en terwijl reeds vonnis is bepaald, is in strijd met de eisen van een goede procesorde (artikel 2.1 van het procesreglement).

2.Het geschil

2.1.

[eiser] vordert, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

de ontbinding uit te spreken van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst betreffende de winkelruimte staande en gelegen te [adres winkelruimte] ;

[gedaagde] te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, het gehuurde als voornoemd te verlaten en te ontruimen, met medeneming van al degenen die, en al hetgene dat zich daarin of daarop niet vanwege [eiser] bevindt, eventuele onderhuurders daaronder begrepen, voor zover dat geen onderhuurders van zelfstandige woonruimte zijn;

[gedaagde] te veroordelen om aan [eiser] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen de somma van € 8.035,16, vermeerderd met de wettelijke rente op grond van artikel 6:119 BW Pro over € 7.500,00 vanaf datum dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;

[gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.250,00 per maand ter zake van de huurverplichting tot aan de dag van ontbinding van de huurovereenkomst en vanaf ontbinding een aan de huurprijs gelijk bedrag aan schadevergoeding voor elke ingegane maand dat [gedaagde] nog in voornoemd pand verblijft, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de dag van opeisbaarheid daarvan tot aan de dag van algehele voldoening;

[gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, daaronder begrepen de kosten verbonden aan conservatoire beslaglegging, het salaris en de noodzakelijke verschotten van de gemachtigde van [eiser] .

2.2.

[gedaagde] voert verweer.

3.De beoordeling

3.1.

Tussen partijen staan - voor zover van belang - de volgende feiten in rechte vast:

met ingang van 1 september 2021 heeft [gedaagde] de beschikking gekregen over de winkelruimte aan het [adres winkelruimte] (hierna: het gehuurde);

op 31 augustus 2021 heeft [gedaagde] de borg (bestaande uit 1,5 maand huur) en de huur voor september 2021 aan [eiser] betaald, een totaalbedrag van € 3.125,00;

partijen hebben onder meer de volgende WhatsApp-berichten naar elkaar gestuurd:

“28-10-2021 20:37 - [gedaagde] : T dak .alle randstroken vernieuwen dedelatatie kort de te lange stukken lood vervang ik de lange kant t hout en de trim ook de stroken langs de schoorsteen maak die houten klep netjes dicht rn probeer zo goed mogelijk die koepel afte werken .ik heb 13 rollen dak bedeking nodig en 44 meter trim .de nood reparatie was 85 euro .bij accoord vervalt deze ...prijs dak 1995 euro .incl t matriaal

01-11-2021 12:30 - [gedaagde] : Hoi [eiser] de huur is overgemaakt .er waren nog 3 dingen blijven liggen... 1 maak ik nog over als t dak door gaat .heb de spoed reparatie betaald .koepel lekkage .en 1 week huur v d garage stond er nog ...gr [gedaagde] …

(…)

01-12-2021 10:19 - [eiser] : hoi [gedaagde] , huur is binnen. kunnen we een afspraak maken voor het huurcontract en het dak? dat de dakdekker er nog eens bij is? gr. [eiser]

01-12-2021 12:59 - [gedaagde] hoogte: Hoi [eiser] ..ja hoor t nummer heb je van de dakdekker .. misschien zelf even contackt leggen en afspraak mee maken .en ja ik ga n datum prikken voor ons[emotion]”;

op 3 januari 2022 heeft [gedaagde] een e-mailbericht aan [eiser] gestuurd met daarin:

“Had de gemeente op bezoek en die moesten de jas aanhouden ….daar moet echt iets aan gedaan worden T dak …waneer word deze gemaakt ?

(…)

T huurcontract is net terug van mij jurist Deze hebben we uiteraard besproken Ik zal t tekenen (onder protest ) dat wil zeggen mijn punten nog steeds belangrijker vind Voor bescherming aan mijn zijde.”;

op 18 januari 2022 heeft [eiser] een e-mailbericht aan [gedaagde] gestuurd met daarin:

“Hoi [gedaagde] , Ik heb overlegd met [naam] en onze jurist. Wij gaan akkoord met een halve maand huur voor januari. Echter enkel alleen als het huurcontract wordt getekend. Na ondertekening van het huurcontract en betaling van de huur januari (halve maandhuur) zal ik het dak per direct laten maken.”;

op naam van [bedrijf] is een factuur opgesteld gericht aan [eiser] met factuurdatum 7 juni 2022 en factuurnummer 22-0077 voor een totaalbedrag van € 14.420,20 (productie 11 [eiser] ). Deze factuur heeft de omschrijving:
“Diverse leveringen en werkzaamheden t.b.v. gebreken aan uw pand gelegen aan de [adres winkelruimte] deze werkzaamheden zijn uitgevoerd wegens nalatigheid i.v.m. het niet uitvoeren van deze reparaties na mondelinge toezeging”

Deze factuur is voorzien van een bijlage met de volgende specificatie van de werkzaamheden:

“ verstopping riool vanaf werkplaats met vet olie 440,00 euro.

-
lekkage waterleiding in de vloer hoek werkplaats/toiletgroep 275,00 euro.

-
reparatie rolluik voorzijde/ingang 90,00 euro.

-
poort voorzijde poorten gedemonteerd gesteld en slot sluitend gemaakt arbeid 440,00 euro nieuwe cylinder met 8 sleutels 47,50 euro.

-
dakinspectie i.v.m. lekkages, lekkage bij lichtkoepel verholpen rotte verschimmelde dagkanten en dakbeschot verwijderd, onderzijde inpandig opengelaten i.v.m.droging 110,00 euro.

-
dak reparaties i.v.m. diverse lekkages, i.v.m. de staat van het dak kunnen hier geen garanties op worden verhaald.

-
verwijderen van daktrim en rotte randstroken (spaanderplaat geheel verpulverd) 50m1 880,00 euro.

-
10 rollen royalgum 885,50 euro.

-
50m1 daktrim 250,00 euro.

-
4 stuks underlayment platen t.b.v. de nieuwe randstroken 220,00 euro.

-
12m1 50/70mm gewolmaniseerd 36,00 euro.

-
bevestigingsmiddelen 20,00 euro.

-
purschuim 9,50 euro.

-
kit 25,00 euro.

-
gasfles 2stuks 55,90.

-
arbeid dak 5.060,00 euro.

-
brievenbuskast voorzijde straat i.v.m. ontbreken sleutels 45,00 euro arbeid 25,00 euro.

-
hwa voorzijde 35,00 euro.

-
elektra het inspecteren i.v.m. storingen en uitval, het oplossen van deze problemen i.v.m. onveilige situatie 50,00 euro arbeid 440,00 euro.

-
het inspecteren bestaande hout kachel en rookkanaal, schoongemaakt schoorsteen geveegd kachel voorzien van nieuw kachelkoord en kachelkit pijp boven schoorsteen vastgezet. 35,75 euro arbeid 330,00 euro.

-
het leveren en plaatsen van een pelletkachel 10kw inclusief rookkanaal 3.500,00 euro arbeid 880,00 euro.

-
nog te vervangen in toiletgroep achterzijde 2 stuks duo pot.

bedragen zijn exclusief btw, arbeidsloon 55,00 euro exclusief btw.

totaal bedrag 11.920,65 exclusief 21% btw.

21% btw 2.499,55.

totaal 14.420,20 euro inclusief 21% btw.”;

[gedaagde] heeft een factuur opgesteld, gericht aan [eiser] , met factuurdatum 14 juni 2022 met daarin de volgende kosten:

“WATER/VOCHT/SCHIMMEL

SCHADE AAN

KLEDING EN € 734,00

STOELEN 6Xa € 150,00

€ 900,00

€1.634,00

3 maanden huur a €1.250,00

ivm juridshe zaken €3.750,00

niet kunnen werken

totaal €5.384,00”;

[eiser] heeft verlof gevraagd en verkregen voor het leggen van conservatoir beslag op de woning van [gedaagde] .

3.2.

[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagde] voortdurend en herhaaldelijk tekort is geschoten in de nakoming van de voor haar uit hoofde van de huurovereenkomst voortvloeiende betalingsverplichting, zodat [eiser] thans betaling vordert van de achterstallige huurtermijnen, vermeerderd met rente en kosten. [eiser] meent dat, tegen de achtergrond van de tekortkomingen aan de zijde van [gedaagde] , van hem niet kan worden gevergd de huurovereenkomst voort te zetten. Verder stelt [eiser] dat de staat van het onderhoud van het gehuurde bij aanvang bij [gedaagde] bekend was en dat deze is verdisconteerd in de lage maandhuur. Voor wat betreft de lekkage aan het dak van het gehuurde zijn partijen overeengekomen dat [eiser] dit zou herstellen, maar het maken met een afspraak hiervoor met [gedaagde] bleek onmogelijk.

3.3.

[gedaagde] betwist de vorderingen en voert hierbij aan dat partijen nooit een schriftelijke huurovereenkomst hebben getekend. Verder voert zij aan dat er mondeling afspraken zijn gemaakt over verrekening van de noodzakelijke reparatiekosten aan het pand met de huur. Daarnaast heeft zij door de slechte staat van het pand schade geleden die zij ook mag verrekenen met de huur. Zo is haar man ziek geworden, waardoor hij 5 weken niet heeft kunnen werken. Voor de overige geleden schade heeft zij een factuur heeft opgesteld (met factuurdatum 14 juni 2022). Het door [eiser] gelegde beslag op haar woning is bovendien onterecht. Zij wil dat dit wordt opgeheven.

Huurachterstand

3.4.

De kantonrechter stelt voorop dat hoewel er uiteindelijk geen getekende schriftelijke huurovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, tussen partijen wel feitelijk een huurrelatie bestaat. Niet ter discussie staat immers dat [eiser] het gehuurde ter vrije beschikking aan [gedaagde] heeft gesteld en zij het gehuurde in gebruik heeft genomen. Daarnaast is door [gedaagde] niet, danwel onvoldoende, weersproken dat partijen een huurprijs van € 1.250,00 per maand, verschuldigd per de eerste van de maand, met ingangsdatum 1 september 2021 met elkaar zijn overeengekomen. Voor zover de kantonrechter het verweer van [gedaagde] zo moet begrijpen dat de vordering tot betaling van de huurachterstand niet opeisbaar is, is de kantonrechter van oordeel dat dit verweer daarmee moet worden gepasseerd. Vast staat dat [gedaagde] behalve betalingen in 2021 en de betaling van de huur van maart 2022 de maandelijkse huurprijs van € 1.250,00 niet meer heeft betaald, zodat hiermee vast staat dat de huurachterstand per datum dagvaarding een bedrag van € 7.500,00 bedraagt. Het uitgangspunt is dat [gedaagde] dit bedrag aan huurachterstand moet betalen, tenzij [gedaagde] een beroep kan doen op verrekening.

Beroep op verrekening met geleden schade

3.5.

De kantonrechter overweegt dat de door [gedaagde] gestelde schade, inhoudende dat haar man ziek is geworden als gevolg van de slechte staat van het gehuurde en hij hierdoor niet heeft kunnen werken, geen schade betreft die zij zelf heeft geleden. Voor zover zij deze schade zelf zou hebben geleden, is de kantonrechter bovendien van oordeel dat deze schade verder niet is onderbouwd. Voor zover het verweer van [gedaagde] zo moet worden begrepen dat zij ook haar factuur van 14 juni 2022 wil meenemen in haar verrekeningsverweer als zijnde door haar geleden schade, is de kantonrechter van oordeel dat deze schade evenmin door haar is onderbouwd. Met inachtneming van artikel 6:136 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) is de kantonrechter van oordeel dat de gegrondheid van dit verweer niet op eenvoudige wijze is vast te stellen. Concluderend oordeelt de kantonrechter dat het beroep van [gedaagde] op verrekening van de door haar gestelde geleden schade met de huur niet slaagt.

Beroep op verrekening met kosten herstel van gebreken

3.6.

Hoewel [gedaagde] stelt dat partijen mondeling hebben afgesproken dat zij de door haar gemaakte kosten voor het herstellen van gebreken in mindering mocht brengen op de verschuldigde huur - hetgeen door [eiser] wordt betwist - betreft dit slechts een (blote) algemene stelling die door [gedaagde] verder niet wordt onderbouwd. Ook blijkt een dergelijke afspraak niet uit de overgelegde WhatsApp-berichten van partijen. Bovendien is onweersproken gebleven dat pas na uitbrenging van de dagvaarding van 1 juli 2022 [gedaagde] met een factuur is gekomen waarin de herstelwerkzaamheden aan de orde zijn gesteld, nu [eiser] onweersproken heeft gesteld dat hij deze op 7 juni 2022 gedateerde factuur pas op 19 juli 2022 heeft ontvangen. De kantonrechter overweegt dat het op de weg van [gedaagde] had gelegen om op zijn minst een begin van een onderbouwing te geven waaruit zou blijken dat partijen dit hebben afgesproken. Nu dit niet het geval is, is de kantonrechter van oordeel dat een dergelijke afspraak niet komt vast te staan, zodat een beroep op verrekening op grond van die afspraak wordt verworpen.

3.7.

Voor zover [gedaagde] met haar beroep op verrekening ook bedoeld heeft een beroep te doen op artikel 7:206 lid 3 BW Pro oordeelt de kantonrechter als volgt. Ingevolge dit artikel mag een huurder die zelf gebreken heeft verholpen nadat de verhuurder met het verhelpen daarvan in verzuim is de redelijke kosten daarvan in mindering brengen op de verschuldigde huur. Op zitting is door [gedaagde] erkend dat [eiser] niet in verzuim is met het herstellen van de gestelde gebreken, omdat zij [eiser] hiervoor niet heeft gesommeerd. De uitzondering hierop is het herstel van de lekkage aan het dak, nu [eiser] erkent dat hij daarvoor zorg moet dragen. De kantonrechter overweegt dat hierover meermaals contact is geweest tussen partijen, maar dat in ieder geval is gebleken dat [eiser] het herstel in januari 2022 nog steeds niet had uitgevoerd. De kantonrechter oordeelt dat [eiser] op dat moment ten onrechte het standpunt inneemt dat [gedaagde] eerst de huur dient te betalen en het huurcontract dient te ondertekenen voordat hij hiertoe over gaat. Voor zover [eiser] nog niet eerder in verzuim was met het herstellen van het gebrek, dan was hij dat in ieder geval op dat moment, zodat de kantonrechter van oordeel is dat [gedaagde] de redelijke kosten voor het in haar opdracht vanaf januari 2022 laten herstellen van de lekkage aan het dak in mindering mocht brengen op de door haar verschuldigde huur.

Redelijke kosten voor herstel van de lekkage aan het dak

3.8.

Het voorgaande brengt mee dat [gedaagde] voor wat betreft de door haar gemaakte redelijke kosten voor het herstellen van de lekkage aan het dak een beroep kan doen op verrekening. Hierbij is de vervolgvraag wat de redelijke kosten daarvan zijn.

3.9.

[gedaagde] doet in dat kader een beroep op de factuur die zij bij conclusie van antwoord heeft ingediend met een bedrag van € 13.959,64. Ter zitting heeft zij aangevuld dat bedoeld is een beroep te doen op de factuur met factuurbedrag € 14.420,20 (productie 11 [eiser] ). Ter zitting is aan [gedaagde] gevraagd welk bedrag daarvan de redelijk gemaakte kosten zijn voor het herstellen van de lekkage aan het dak, maar hier werd door haar geen duidelijk en eenduidig antwoord op gegeven. De kantonrechter stelt in elk geval vast dat op die factuur onderdelen worden genoemd die mogelijk zien op het herstellen van gevolgschade van eerdere lekkages en dat zijn geen kosten voor het herstellen van het gebrek zoals bedoeld in artikel 7:206 lid 3 BW Pro. Verder constateert de kantonrechter dat de betreffende factuur een niet aan haar gerichte factuur is en ook dat deze is opgesteld door het bedrijf van haar partner, terwijl uit haar eigen verklaring volgt dat niet haar partner, maar haar neef de (herstel)werkzaamheden aan het dak heeft uitgevoerd, zodat de vraag kan worden gesteld of dit wel door [gedaagde] gemaakte kosten zijn. De kantonrechter constateert evenwel dat [eiser] zelf een beroep doet op het destijds door de neef van [gedaagde] opgegeven herstelbedrag van € 1.995,00 inclusief materialen en dat hij ter zitting heeft verwoord dat bedrag te accepteren als zijnde de redelijke kosten voor herstel van het gebrek. De kantonrechter ziet hierin reden om dat bedrag aan te houden als zijnde het bedrag aan redelijke kosten voor het herstel van de lekkage aan het dak, welk bedrag [gedaagde] kan verrekenen.

3.10.

Gelet op het voorgaande ligt de vordering van [eiser] tot betaling van (€ 7.500,00 - € 1.995,00) € 5.505,00 aan achterstallige huurpenningen voor toewijzing gereed. Nu tegen de rentevordering geen verweer is gevoerd acht de kantonrechter vanwege het betalingsverzuim aan de zijde van [gedaagde] de over de huurachterstand gevorderde wettelijke rente van € 35,16 berekend tot 1 juli 2022 toewijsbaar. De gevorderde wettelijke rente vanaf datum dagvaarding zal worden toegewezen over het na verrekening verschuldigde bedrag van € 5.505,00.

3.11.

Vast staat dat [gedaagde] per datum dagvaarding een huurachterstand heeft laten ontstaan van meer dan drie maanden en dat zij ook na dagvaarding niets meer heeft betaald. Hoewel [gedaagde] heeft aangevoerd dat de reden voor het niet betalen te maken had met het niet herstellen van de lekkage aan het dak door [eiser] , betreft dit geen omstandigheid die leidt tot het oordeel dat zich hier een uitzonderingssituatie voordoet. Na verrekening met de redelijke kosten voor herstel resteert immers nog steeds een huurachterstand van meer dan drie maanden, die gedurende de procedure verder is opgelopen. De kantonrechter oordeelt dat gelet op de omvang van de huurachterstand sprake is van een zodanige ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst en daarmee de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt, zodat dit zal worden toegewezen.

3.12.

[gedaagde] heeft de vorderingen ten aanzien van de huurverplichting per maand (vanaf de dag van dagvaarding) en een aan de huurprijs gelijk bedrag aan schadevergoeding per maand na ontbinding van de huurovereenkomst niet weersproken, zodat deze zullen worden toegewezen. De over deze posten gevorderde wettelijke rente, vanaf de dag dat elke huurtermijn of bedrag aan schadevergoeding betaald had moeten zijn, acht de kantonrechter eveneens toewijsbaar.

3.13.

Het door [eiser] gevorderde bedrag van € 500,00 aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen.

3.14.

[gedaagde] heeft nog verzocht om het gelegde beslag op te heffen. Ter zitting is door de gemachtigde van [gedaagde] echter aangevoerd dat zij daar geen belang meer bij heeft, omdat de woning inmiddels is verkocht aan een derde, zodat hierop geen beslissing meer zal worden genomen.

3.15.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, waaronder de door [eiser] gevorderde kosten van het conservatoir beslag op de woning van [gedaagde] . Daartoe heeft [eiser] het verzoekschrift tot het leggen van conservatoir beslag en de betekeningstukken van het conservatoir beslag overgelegd. De vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering toewijsbaar. De beslagkosten worden vastgesteld op een totaalbedrag van € 1.171,36, te weten € 379,36 aan explootkosten, € 314,00 aan griffierecht en € 478,00 aan salaris voor het verzoek tot leggen van conservatoir beslag. Daarnaast bestaan de proceskosten uit een bedrag van € 112,30 aan explootkosten en een bedrag van € 622,00 (2 punten à € 311,00) aan salaris voor de gemachtigde van [eiser] , zijnde een totaalbedrag van € 734,30.

4.De beslissing

De kantonrechter:

ontbindt met ingang van de dag na heden de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de winkelruimte staande en gelegen te [adres winkelruimte] ;

veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen twee weken na de betekening van dit vonnis te verlaten en te ontruimen met medeneming van al degenen die, en al hetgene dat zich daarin of daarop niet vanwege [eiser] bevindt, eventuele onderhuurders daaronder begrepen, voor zover dat geen onderhuurders van zelfstandige woonruimte zijn;

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen:

- een bedrag van € 6.040,16 aan huur (inclusief buitengerechtelijke kosten en verschenen rente), te vermeerderen met de wettelijke rente op grond van artikel 6:119 BW Pro over € 5.505,00 vanaf 1 juli 2022 tot aan de dag van algehele voldoening;

- een bedrag van € 1.250,00 per maand aan huur voor iedere ingegane maand vanaf juli 2022 tot aan de dag van ontbinding van de huurovereenkomst, vermeerderd met de wettelijke rente daarover telkens vanaf de dag van opeisbaarheid van deze bedragen tot die van de algehele voldoening;

- een bedrag van € 1.250,00 per maand aan schadevergoeding voor iedere ingegane maand dat [gedaagde] het gehuurde na de ontbinding van de huurovereenkomst feitelijk in gebruik houdt, vermeerderd met de wettelijke rente daarover telkens vanaf de dag van opeisbaarheid van deze bedragen tot die van de algehele voldoening;

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding, aan de zijde van [eiser] tot op heden vastgesteld op € 1.905,66, daarin begrepen een bedrag van € 1.171,36 aan gemaakte kosten voor het leggen van conservatoir beslag;

verklaart de hiervoor uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Hindriks, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 23 november 2022.