Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 20/9456
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 november 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [woonplaats] , belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Breda), de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 2 oktober 2020.
1.2.
Het voorafgaande traject is als volgt verlopen. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 29 februari 2020 aan belanghebbende een waarde-beschikking voor het jaar 2020 toegezonden (hierna: de beschikking). De beschikking is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Tegelijk is (onder meer) ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd (hierna: de aanslag OZB). De beschikking en de aanslag OZB hebben betrekking op de woning van belanghebbende op het adres [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld per de datum van 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum). De waarde is vastgesteld op € 319.000. Daartegen richten zich de beroepsgronden van belanghebbende.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de aanslag OZB gehandhaafd. Vervolgens heeft belanghebbende beroep ingesteld.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.6.
Op 26 oktober 2022 heeft de rechtbank van belanghebbende nadere stukken ontvangen.
1.7.
De rechtbank heeft het beroep op 4 november 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar: [heffingsambtenaar] en [taxateur 1] (taxateur).
2.Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een geschakelde twee-onder-één-kapwoning met bouwjaar 1985. De woning kenmerkt zich door een aangebouwde garage en een aangebouwde woonruimte en heeft een inhoud exclusief aanbouw van 359 m3. De oppervlakte van het perceel exclusief aanbouw bedraagt 316 m2.
3.Beoordeling door de rechtbank
Schending zorgvuldigheidsbeginsel
3.1.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting erkend dat aan de zijde van de gemeente het zorgvuldigheidsbeginsel is geschonden. Hij heeft daarom toegezegd het griffierecht aan belanghebbende te zullen vergoeden.
Inhoudelijk
3.2.
Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. De heffingsambtenaar handhaaft de bij beschikking vastgestelde waarde van € 319.000 alsmede de opgelegde aanslag OZB. Belanghebbende bepleit een lagere waarde.
Een beroep tegen de waarde-beschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB (artikel 24, negende lid, van de Wet WOZ). Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslag watersysteemheffing eigenaren. Omdat belanghebbende tegen de aanslag watersysteemheffing eigenaren geen gronden heeft aangevoerd, blijft die aanslag buiten de beoordeling. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde.
3.3.
De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
3.4.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de door hem bepleite WOZ-waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd. Naar het oordeel van de rechtbank maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
3.5.
Tot de stukken die door de heffingsambtenaar zijn ingebracht behoort een waardebepaling opgemaakt door [taxateur 2] , taxateur. De taxateur heeft de woning getaxeerd door middel van vergelijking van de woning met verkoopprijzen van woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht (hierna: de vergelijkingsobjecten) [1] . De mate waarin de woningen onderling van elkaar verschillen, heeft de taxateur tot uiting laten komen in de waardeberekening. Deze waardeberekening is inzichtelijk gemaakt door middel van een matrix. In de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 371.000. Als vergelijkingsobjecten voor de woning heeft de heffingsambtenaar [vergelijkingsobject 1] , [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] gebruikt die allen, net als de woning, gelegen zijn in [woonplaats] .
3.6.
Belanghebbende betwist niet dat de door de taxateur gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar en bruikbaar zijn als vergelijkingsobjecten. Volgens belanghebbende is echter onvoldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentieobjecten. Belanghebbendes betoog komt er in de kern op neer dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling van de woning onvoldoende rekening heeft gehouden met de ernstig achterstallige staat van onderhoud van de woning. Naar zijn mening is de staat van onderhoud ten onrechte geclassificeerd als ‘slecht’ (factor 2) in plaats van ‘zeer slecht’ (factor 1). In dit verband heeft belanghebbende specifiek gewezen op diverse lekkages en op achterstallig onderhoud aan het dak, de kozijnen, de schoorsteen, de riolering, het dakraam en de gevel van de woning.
In het licht van wat alles wat belanghebbende in dit verband heeft aangevoerd, bestaat gerede twijfel of het onderhoud van de woning niet inderdaad op factor 1 in plaats van op factor 2 had moeten worden gesteld. Wat daar ook van zij, dit kan naar het oordeel van de rechtbank niet leiden tot de conclusie dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Zelfs als het onderhoud van de woning op factor 1 zou worden gesteld en de prijs per eenheid van de woning als gevolg daarvan met 7% extra verlaagd zou worden, geeft de matrix namelijk als uitkomst dat de bij beschikking vastgestelde waarde van € 319.000 niet te hoog is.
3.7.
Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog is vastgesteld. Het beroep dient om die reden ongegrond te worden verklaard. De beschikking en de aanslag OZB blijven dus in stand.
4.Conclusie en gevolgen
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de waarde-beschikking en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom geen vergoeding van zijn proceskosten. Gelet op de toezegging van de heffingsambtenaar te zitting (zie 3.1) zal de rechtbank wel bepalen dat de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende moet vergoeden.
5.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 48 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. J.H.M. van Ooijen, griffier op 24 november 2022 en openbaar gemaakt door geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier,
De rechter,
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (Uitvoeringsregeling)
Artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling bepaalt dat de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een woning wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.