Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/729
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 november 2022 in de zaak tussen
de erven van [belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbenden
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant(de heffingsambtenaar),
en
de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbenden tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 15 januari 2021.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 703.000 (de WOZ-beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbenden voor het jaar 2020 ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [plaats] (de aanslag OZB) opgelegd.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbenden ongegrond verklaard.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 12 oktober 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de waarnemend gemachtigde van belanghebbenden, [gemachtigde] , en [taxateur 1] en [taxateur 2] (taxateur) namens de heffingsambtenaar.
Feiten
1.1
Belanghebbenden waren in 2020 eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning (bouwjaar 1970) met een inhoud van 841 m3 en een garage, op een perceel van 1.530 m2.
1.2
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 29 februari 2020 de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 703.000. In hetzelfde aanslagbiljet (aanslagnummer [aanslagnummer] ) heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag OZB bekendgemaakt.
Beoordeling door de rechtbank
2.1
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbenden hebben aangevoerd, de beroepsgronden.
2.2
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2019. Belanghebbenden vinden dat de waarde van de woning maximaal € 628.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 703.000.
3.
Toetsingskader van de rechtbank
Toetsingskader van de rechtbank
3.1
De voor de beoordeling van het beroep belangrijke wet- en regelgeving is te vinden in de bijlage bij deze uitspraak.
3.2
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffings-ambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.3
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbenden de door hen verdedigde waarde aannemelijk hebben gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
3.4
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
4.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
Onderbouwing van de WOZ-waarde
4.1
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 24 februari 2021 door taxateur [taxateur 3] betreffende de woning en de in het rapport genoemde referentiewoningen is opgemaakt. In het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 766.000. Als referentiewoningen voor de woning zijn gebruikt de objecten aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [woonplaats] . In de waardematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. Het taxatierapport bevat foto’s van het vooraanzicht van de woning en de referentiewoningen.
4.2
Ter zitting heeft taxateur [taxateur 2] verklaard dat de waardematrix een fout bevat, omdat de indexering van de verkoopprijs van [adres 4] naar de waardepeildatum niet juist is vermeld. Tevens is de kwalificatie van het onderhoud van de woning verlaagd van 3 naar 2. De taxateur heeft een nieuwe waardematrix overgelegd, waarin de waarde van de woning is bepaald op € 725.000. Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 703.000 niet te hoog is.
5.
Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen
Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen
5.1
De woning en de referentiewoningen zijn alle vrijstaande woningen. De woningen hebben vergelijkbare bouwjaren (tussen 1960 en 1972) en zijn alle verkocht binnen een jaar voor en een jaar na de waardepeildatum.
5.2
Belanghebbenden stellen dat de referentiewoning aan de [adres 3] niet vergelijkbaar is, omdat deze referentiewoning veel kleiner is (368 m3) dan de woning. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar volgens belanghebbenden geen rekening gehouden met het afnemend grensnut. De heffingsambtenaar heeft dit ter zitting erkend. De rechtbank zal daarom de referentiewoning aan de [adres 3] buiten beschouwing laten.
5.3
Belanghebbenden hebben tevens aangevoerd dat de referentiewoning aan de [adres 2] niet vergelijkbaar is, omdat het een geheel gerenoveerde woning betreft met een hoog afwerkingsniveau en luxe moderne voorzieningen. Deze referentiewoning is naar het oordeel van de rechtbank wel vergelijkbaar, zolang de heffingsambtenaar inzichtelijk maakt dat rekening is gehouden met de verschillen tussen deze referentiewoning en de woning.
6
. De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
. De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
6.1
Belanghebbenden voeren aan dat de grondwaarde van referentiewoning [adres 4] op basis van de grondstaffel een waarde vertegenwoordigt van € 244.250, zoals vermeld in de eerste waardematrix, en dat de grondwaarde ten onrechte is aangepast. Daaruit is een te hoge gecorrigeerde m3-prijs voor deze referentiewoning gevolgd. Omdat voor de woning gerekend is met de gemiddelde m3-prijs van de referentiewoningen, is voor ook voor de woning gerekend met een te hoge m3-prijs. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar volgens belanghebbenden ook bij de overgebleven referentiewoningen in vergelijking met de woning geen rekening gehouden met het afnemend grensnut.
6.2
De rechtbank is met belanghebbenden van oordeel dat de heffingsambtenaar onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Ook met de toelichting van de ter zitting overgelegde waardematrix heeft de heffingsambtenaar onvoldoende onderbouwd dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
7.
Onderbouwing voorgestane waarde door belanghebbenden
Onderbouwing voorgestane waarde door belanghebbenden
7.1
Belanghebbenden hebben tegenover het door de heffingsambtenaar gehanteerde taxatierapport een eigen (voor beroep herzien) taxatierapport over de woning ingebracht, opgemaakt op 1 februari 2021 door [taxateur 4] , waarin de waarde van de woning wordt gesteld € 628.000. Als referentiewoningen voor de woning zijn gebruikt de objecten aan de [adres 5] , [adres 6] en [adres 4] te [woonplaats] .
7.2
De rechtbank is van oordeel dat belanghebbenden onvoldoende hebben onderbouwd dat de WOZ-waarde niet hoger mag zijn dan € 628.000. Dit blijkt te meer nu de gemachtigde van belanghebbenden ter zitting heeft erkend dat deze waarde te laag is. Hij heeft vervolgens een waarde bepleit van € 645.000. Naar het oordeel van de rechtbank hebben belanghebbenden ook deze waarde onvoldoende onderbouwd.
Conclusie en gevolgen
8.1
Nu beide partijen er niet in zijn geslaagd om de door hen gestelde waarde (voldoende) te onderbouwen, zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen. Alle feiten en omstandigheden meewegend, stelt de rechtbank de waarde van de woning schattenderwijs vast op € 660.000.
8.2
Het beroep zal daarom gegrond worden verklaard en de uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd. De vastgestelde waarde zal worden verminderd tot € 660.000 en de aanslag OZB dient dienovereenkomstig te worden verminderd.
9.
Redelijke termijn
Redelijke termijn
9.1
Belanghebbenden maken aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.
9.2
De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. Het bezwaarschrift is op 7 april 2020 bij de heffingsambtenaar ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 23 november 2022. Daaruit volgt dat de redelijke termijn met 8 maanden is overschreden. Belanghebbenden hebben - uitgaande van € 500 per overschrijding per half jaar - recht op een schadevergoeding van € 1.000. Omdat de bezwaarfase afgerond 10 maanden heeft geduurd en daarmee 4 maanden te lang, komt 1/2 deel (dus € 500) voor rekening van de heffingsambtenaar, en de rest (€ 500) voor rekening van de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid).
10.
Proceskosten
Proceskosten
De rechtbank ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbenden in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep hebben moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 2.056 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting, met een waarde per punt van € 269, en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 759, en een wegingsfactor 1). De kosten van het taxatierapport van belanghebbenden, zijnde € 128,26, komen eveneens voor vergoeding door de heffingsambtenaar in aanmerking. De totale te vergoeden proceskosten komen daarmee op (€ 2.056 + € 128,26 =) € 2.184,26. Ook dient het griffierecht van € 49 door de heffingsambtenaar te worden vergoed.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 660.000;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag
van € 500;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot vergoeding van immateriële schade tot een
bedrag van € 500;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbenden ten bedrage
van € 2.184,26;
- gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbenden het door hen betaalde griffierecht
vergoedt, zijnde € 49.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.P. Broeders, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 23 november 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Artikel 17
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).