Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 20/10048
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 november 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Steenbergen (de heffingsambtenaar).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 30 oktober 2020.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [onroerende zaak] (de woning) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 772.000 (de WOZ-beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende voor het jaar 2020 ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Steenbergen (de aanslag OZB) opgelegd.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 16 september 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, en [heffingsambtenaar] en [taxateur] (taxateur) namens de heffingsambtenaar. Het onderzoek ter zitting is geschorst om de heffingsambtenaar in de gelegenheid te stellen een nadere schriftelijke reactie in te dienen.
De heffingsambtenaar heeft bij brief van 27 september 2022 een nadere reactie ingediend en belanghebbende heeft bij brief van 13 oktober 2022 hierop gereageerd. Beide partijen hebben in hun reactie aangegeven geen behoefte te hebben aan een nadere mondelinge behandeling.
Bij brief van 19 oktober 2022 is het onderzoek gesloten en aan partijen medegedeeld dat binnen zes weken uitspraak zal worden gedaan.
Feiten
1.1
Belanghebbende was in 2020 de eigenaar van de woning. Het betreft een
vrijstaande woonboerderij (bouwjaar 1931, verbouwd en gemoderniseerd in 1980 en 2000) met een inpandige berging en garage, dakkapellen, een voorraadkelder, een vrijstaande garage en een paardenstal, op een perceel van 16.200 m2.
1.2
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 maart 2020 de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 772.000. In hetzelfde aanslagbiljet (aanslagnummer [aanslagnummer] ) heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag OZB bekendgemaakt.
Beoordeling door de rechtbank
2.1
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
2.2
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2019. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning € 675.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 772.000.
3.
Toetsingskader van de rechtbank
Toetsingskader van de rechtbank
3.1
De voor de beoordeling van het beroep belangrijke wet- en regelgeving is te vinden in de bijlage bij deze uitspraak.
3.2
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffings-ambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.3
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
3.4
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
4.1
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 17 februari 2021 door taxateur [taxateur] betreffende de woning en de in het rapport genoemde referentiewoningen is opgemaakt. In het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 784.000. Als referentiewoningen voor de woning zijn gebruikt de objecten [object 1] , en [object 2] en [object 3] . In de waardematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. Het taxatierapport bevat foto’s van de buiten- en de binnenzijde van de woning en de referentiewoningen.
4.2
Als extra onderbouwing voor de WOZ-waarde heeft de heffingsambtenaar gewezen op de verkoop van de woning op [datum] 2021 voor een bedrag van € 935.000.
4.3
Na de zitting heeft de heffingsambtenaar een nieuwe waardematrix met grondstaffel ingediend en een nadere reactie op de gronden van belanghebbende inzake onderdelen van de woning. In de nieuwe waardematrix is de waarde van de woning wederom bepaald op € 784.000.
4.4
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 772.000 niet te hoog is.
5.
Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen
Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de woning een uniek object is met specifieke kenmerken. De heffingsambtenaar heeft de woning vergeleken met drie referentiewoningen. De woning en de referentiewoningen zijn alle vrijstaande woningen. Belanghebbende heeft de in beroep gebruikte referentiewoningen niet betwist. De rechtbank ziet geen aanleiding hiervan af te wijken.
6.
De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
6.1
De heffingsambtenaar heeft in de nieuwe waardematrix en de aanvullende reactie de objectkenmerken van de woning nader toegelicht. Met foto’s en een (bouw)tekening is inzichtelijk gemaakt dat geen sprake is van dubbeltelling van de garage en de paardenstal, omdat dit afzonderlijke onderdelen in één bouwwerk zijn. De inhoud van deze onderdelen is in de nieuwe waardematrix verlaagd van 145 naar 134 m3. Ook de inhoud van de kelder is lager vastgesteld (van 18 naar 12 m3). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar een (andere) grondstaffel ingevoegd, ter onderbouwing van de grondwaarde van de referentiewoningen en de woning. Uit de enigszins aangepaste grondwaarden is een (iets hogere) gemiddelde m3-prijs voor de referentiewoningen gevolgd, die als basis is gebruikt voor de inhoud van de woning. Op deze m3-prijs is een correctie van 15% toegepast vanwege de onder-gemiddelde kwaliteit van de woning vanwege het slechts casco gereed zijn van sommige delen van de woning. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de waardematrix en de toelichting daarop in beginsel inzichtelijk heeft gemaakt dat met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning rekening is gehouden.
Objectkenmerken
6.2
Belanghebbende heeft ten aanzien van de nieuwe waardematrix aangevoerd dat de garage en paardenstal een nog kleinere inhoud hebben, namelijk 116 m3. Ten aanzien van de kelder merkt belanghebbende op dat deze slechts half verzonken is en daarom deels in de woning zit, maar dat dit niet echt een waardeverschil oplevert. Daarnaast stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar in beroep is uitgegaan van een andere inhoud van de woning dan in bezwaar, maar dat hij dit in beginsel niet heeft betwist. Nu de heffingsambtenaar in de nieuwe waardematrix uitgaat van een iets hogere m3-prijs, vraagt belanghebbende zich af of de delen die casco gereed zijn en niet verwarmd zijn als woning of als inpandige berging/schuur moeten worden gewaardeerd.
6.3
De rechtbank stelt vast dat de inhoud van de woning in beroep (1.581 m3) inderdaad groter is dan in het taxatieverslag in bezwaar (740 m3). De inpandige garage en schuur is echter in beroep (58 en 73 m3) vele malen kleiner dan in bezwaar (1.750 m3). Uit het door de heffingsambtenaar overgelegde vastgoedrapport woningen van iWOZ (de verkoopadvertentie) blijkt een kadastrale inhoud van de woning van 1.700 m3, wat vergelijkbaar is met de inhoud die de heffingsambtenaar in beroep heeft gebruikt. De enkele vraag van belanghebbende, of de waardering van het casco deel (woning of berging/schuur) juist is, heeft hij niet nader toegelicht noch onderbouwd, en is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om te twijfelen aan de gegevens in de waardematrix van de heffingsambtenaar. Te meer nu de heffingsambtenaar een correctie heeft toegepast op de gehele inhoud van de woning vanwege het deel dat slechts casco gereed is. Ook het standpunt van belanghebbende dat de garage en paardenstal kleiner zijn dan door de heffingsambtenaar is aangenomen, kan zonder nadere onderbouwing of toelichting, niet worden gevolgd.
Grondstaffel en ligging
6.4
Belanghebbende voert aan dat de grondwaarden niet juist zijn berekend. De woning [object 3] is in het centrum gelegen en dient daarom een hogere grondwaarde te hebben dan de woningen in het buitengebied. Daarnaast is volgens belanghebbende ten onrechte geen rekening gehouden met de waardeverminderende factor ligging. Een derde van het perceel van de woning bestaat uit bos en over het aanliggende perceel loopt een hoogspannningstraject.
6.5
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aan de hand van de nieuwe grondstaffel inzichtelijk heeft gemaakt, hoe de waarden van de grond van de referentiewoningen en de woning zijn vastgesteld. Ook de hogere m2-prijs bij het veel kleinere perceel [object 3] is inzichtelijk. Het bos op het perceel heeft volgens de grondstaffel een waarde van € 7,45 per m2. Belanghebbende heeft met zijn enkele stelling, zonder nadere onderbouwing, niet aannemelijk gemaakt dat het bos dusdanig waardedrukkend is dat de hiervoor genoemde waarde te hoog is. Ook het hoogspanningstraject kan niet leiden tot een lagere grondwaarde, omdat belanghebbende, mede door de bomen op zijn ruime perceel, geen zicht heeft op dit verder weg gelegen traject.
Tegenbericht makelaar
6.6
Belanghebbende heeft tegenover de door de heffingsambtenaar gehanteerde waardematrix een eigen mailbericht over de woning ingebracht, opgemaakt op 31 augustus 2018 door [makelaar] , waarin een aanbiedingsprijs voor verkoop wordt genoemd van € 650.000.
6.7
De rechtbank is met de heffingsambtenaar van oordeel dat het mailbericht niet bruikbaar is als onderbouwing van de waardebepaling. In het mailbericht is weliswaar een voorstel gedaan voor bemiddeling en is een aanbiedingsprijs voor verkoop genoemd, maar ontbreekt een onderbouwing voor deze aanbiedingsprijs. Daardoor is niet inzichtelijk hoe tot deze aanbiedingsprijs is gekomen. Daarbij geldt bovendien dat de feitelijk gerealiseerde verkoopprijs al aantoont, dat deze “aanbiedingsprijs” niet overeenkomt met de martkwaarde.
Conclusie en gevolgen
7.1
De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.
7.2
Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.P. Broeders, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 30 november 2022, en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Artikel 17
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).