ECLI:NL:RBZWB:2022:7223

• Datum uitspraak: 30 november 2022
• Publicatiedatum: 1 december 2022
• Zaaknummer: 9878006_T30112022
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: Dijkman
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en herstelverplichtingen bedrijfsruimte en woongedeelte

Partijen zijn betrokken bij een geschil over een huurovereenkomst van een bedrijfsruimte met woongedeelte, waarbij eiser de ontbinding van de huurovereenkomst vordert wegens vermeende tekortkomingen van gedaagde, waaronder onrechtmatige onderverhuur en veranderingen aan het gehuurde.

De rechtbank oordeelt dat gedaagde het gehuurde gebruikt conform de bestemming en dat onvoldoende bewijs is geleverd voor overtreding van vergunningen of onrechtmatige onderverhuur. Veranderingen aan het gehuurde zijn noodzakelijk voor exploitatie en behoeven geen voorafgaande toestemming, al had gedaagde wel moeten informeren.

De vorderingen van eiser tot ontbinding, ontruiming, herstel en schadevergoeding worden afgewezen wegens onvoldoende zwaarwegende tekortkomingen. In reconventie mag gedaagde bewijs leveren over mondelinge afspraken met eiser over herstelwerkzaamheden. De zaak wordt aangehouden voor verdere beslissing na bewijslevering.

Uitkomst: Vorderingen tot ontbinding en herstel worden afgewezen, met uitzondering van bewijslevering over herstelafspraken door gedaagde.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster I Civiele kantonzaken

Tilburg

zaak/rolnr.: 9878006 CV EXPL 22-1877

vonnis d.d. 30 november 2022

inzake

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiser in conventie, verweerder in reconventie,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: Constant & Van den Heuvel B.V., kantoorhoudende te Berkel-Enschot,

tegen

[gedaagde] , handelend onder de naam Maldives,

wonende te [woonadres] ,

zaakdoende te [adres] ,

gedaagde in conventie, eiser in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. J. van Boekel, advocaat te Tilburg.

1. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:

a. de dagvaarding van 11 april 2022 met producties;

b. de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie met producties;

c. het tussenvonnis van 29 juni 2022;

d. de akte tot het in geding brengen van bescheiden en aanvullende informatie van de zijde van [eiser] ;

e. de aantekeningen van de op 4 oktober 2022 gehouden mondelinge behandeling;

f. de spreekaantekeningen van mr. Van Hoven namens [eiser] , voor zover ter zitting uitgesproken.

2. Het geschil

In conventie:

2.1

[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

- de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden;

- [gedaagde] te veroordelen:

- om het gehuurde te ontruimen;

- tot het terugbrengen van het gehuurde in zijn oorspronkelijke staat op straffe van een boete en/of dwangsom in het geval de situaties voortduren;

- tot betaling van vervangende schadevergoeding en een aanvullende schadevergoeding in het geval [eiser] een derde voor herstel dient in te schakelen en als rechtstreeks gevolg daarvan aanvullende schade lijdt;

- tot betaling van € 1.500,- per maand betreffende huurtermijnen vanaf 1 april 2022 tot het moment dat de huurovereenkomst wordt ontbonden;

- tot een bedrag van € 1.500,- per maand of een gedeelte daarvan als schadevergoeding indien [gedaagde] in gebreke blijft het gehuurde te ontruimen vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst;

met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

2.2

[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering in conventie, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten en de nakosten.

In reconventie :

2.3

[gedaagde] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [eiser] te veroordelen tot:

- het uitvoeren van de benodigde werkzaamheden binnen vier weken na het te wijzen vonnis, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag dat [eiser] hiermee niet op tijd is;

- het geven van zijn goedkeuring tot het aanbrengen van een afzuiging/afzuiginstallatie voor de oven of een vervangende toestemming hiervoor van de kantonrechter;

- betaling van een schadevergoeding, nader op te maken bij staat;

met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en de nakosten.

2.4

[eiser] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering in reconventie.

3. De beoordeling

in conventie:

3.1

Tussen partijen staat het volgende vast:

- Sinds 1 maart 2021 huurt [gedaagde] van [eiser] de bedrijfsruimte aan de [adres] . Tot het verhuurde behoort een ruimte die in gebruik is als een supermarkt met slagerijgedeelte en koelcel, een binnenplaats en een woongedeelte.

- [gedaagde] gebruikt het gehuurde voor de exploitatie van een supermarkt en slagerij. Het woongedeelte verhuurt hij door onderverhuur.

- De huurder die de bedrijfsruimte en het woongedeelte voor [gedaagde] huurde, exploiteerde ook een supermarkt en slagerij in het gehuurde. En ook die huurder verhuurde het woongedeelte door middel van onderverhuur.

- In de huurovereenkomst zijn de volgende artikelen opgenomen:

‘1.3 Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als supermarkt met verkoop van vleeswaren (slagerij), vis en broodwaren.’

’14.1 Tot het verhuurde geldt ook het gebruik van de bovenwoning aan de [adres] . Bij beëindiging van deze huurovereenkomst moet deze ook volledig zijn ontruimt en tot beschikking worden gesteld aan de verhuurder. De bovenwoning mag onderverhuurd worden aan derden. De huurder is bij onderverhuur volledig aansprakelijk bij schade of molest toegebracht aan het gebouw en andere zaken met zijn verhuurders middels een huurovereenkomst tot stand gekomen. Ook bij beëindiging van deze huurovereenkomst zijn de onderverhuurders verplicht om het pand te verlaten.’

- In de ‘Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ (hierna: de algemene bepalingen) zijn de volgende artikelen opgenomen:

’12.4 Ter verduidelijking dan wel in afwijking of in aanvulling op 12.1 zijn voor rekening van huurder:

(…)

k. de zorg voor het legen van vetvangputten, het schoonhouden, het schoonmaken en het ontstoppen van putten, goten en alle aan- en afvoeren/rioleringen tot aan de gemeentelijke hoofdriolering van het gehuurde, het vegen van schoorstenen en het reinigen van ventilatiekanalen.’

’13.1 Zonder toestemming van verhuurder is huurder bevoegd veranderingen en/of toevoegingen in het gehuurde aan te brengen, die voor de exploitatie van het bedrijf van huurder nodig zijn, mits de veranderingen en toevoegingen niet de (bouwkundige) constructie van het gehuurde en/of technische voorzieningen die deel uitmaken van het gehuurde of het complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uit maakt, betreffen.

(…)

13.3

Huurder zal verhuurder te allen tijde tijdig tevoren schriftelijk informeren over iedere in 13.1 bedoelde verandering of toevoeging.

13.4

Voor alle veranderingen en toevoegingen anders dan bedoeld in 13.1 behoeft huurder de voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder.

(…)

13.14

Huurder is verplicht veranderingen en toevoegingen bij het einde van de huurovereenkomst ongedaan te maken en de daardoor ontstane schade te herstellen tenzij verhuurder hem van deze verplichting ontslaat.’

- In een emailbericht van 22 september 2022 van de heer [handhaver] , werkzaam als handhaver leefbaarheid en ondermijning bij de gemeente Tilburg, aan de heer [eiser] staat het volgende:

‘Geachte heer [eiser] ,

Ik heb een mailwisseling van mijn collega met u over het adres [adres] ontvangen.

Uit deze mail blijkt dat er in ieder geval op 17 september 2022 nog steeds drie personen wonen in de bovenwoning. Dit hebben wij ook geconstateerd op 19 september 2022.

Op 22 september 2022 heb ik u telefonisch gesproken.

Ik heb u aangegeven dat u verantwoordelijk bent voor hetgeen er gebeurt op uw perceel (art 1A Woningwet/bestuursrecht). Wij schrijven u dan ook aan vanuit de gemeente om de strijdigheid met de huisvestingsverordening op te heffen.

Dat u een huurcontract heeft met iemand, dat is geen zaak voor de gemeente.

U heeft aangegeven om bezig te zijn om de situatie op uw perceel op te heffen.

Ik heb met u afgesproken dat ik u per mail aangeef wat de stand van zaken is. U zult mij dan op de hoogte houden van de stappen die u (gaat) ondernemen om de strijdige situatie op te heffen.

Kort gezegd beschikt u voor het adres [adres] niet over een omzettingsvergunning (kamerverhuurvergunning) voor de verhuur van onzelfstandige wooneenheden aan drie of meer personen. U kunt deze vergunning ook niet verkrijgen. Dit heeft tot gevolg dat in de bovenwoning maximaal twee personen of één gezin mogen wonen.

(…)’

3.2

[eiser] legt aan zijn vordering, samengevat en voor zover voor de beoordeling van belang, het volgende ten grondslag.

[gedaagde] is toerekenbaar tekortgekomen in zijn verplichtingen die voortvloeien uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst. [gedaagde] exploiteert het gehuurde, in strijd met de huurovereenkomst en de algemene bepalingen ook als slagerij. Tevens wijkt dit af van zijn registratie bij de Kamer van Koophandel, die luidt ‘Supermarkten en dergelijke winkels met een algemeen assortiment voedings- en genotsmiddelen’. Daarnaast is de vraag of [gedaagde] zijn vergunningen op orde heeft voor het exploiteren van een slagerij.

Bij het onderverhuren van de woonruimte die tot het gehuurde behoort, handelt [gedaagde] in strijd met de huurovereenkomst en de algemene bepalingen. De woonruimte betreft twee slaapkamers, een keuken en een zolder. De zolder is vanwege de brandveiligheid niet te gebruiken als woon- slaapverblijf. De woonruimte mag aan maximaal twee personen worden onderverhuurd. Uit het emailbericht van de gemeente Tilburg volgt dat er op dit moment meer dan twee personen in het woongedeelte wonen, waarschijnlijk is dit door de gemeente vastgesteld door de Basisregistratie Personen te raadplegen.

In strijd met artikel 13 lid 3 en lid 4 van de algemene bepalingen heeft [gedaagde] zonder voorafgaande toestemming van [eiser] een magazijnmuur en wanden van tegels ontdaan, een schotelantenne op het dak geplaats en een wasbak op de binnenplaats gemonteerd en aangesloten op de bestaande afvoer en riolering. Als gevolg van het onjuist monteren van die wasbak, is er een verstopping in het riool ontstaan. [gedaagde] is gehouden het verhuurde terug te brengen in de oude staat. Van [eiser] kan niet worden verwacht dat hij wacht tot het einde van de huurovereenkomst tot het verhuurde in de oude staat wordt teruggebracht. Indien de bepalingen uit de huurovereenkomst zo moeten worden gelezen, zou de verplichting van de huurder om toestemming te vragen voor het doen van aanpassingen, een loze bepaling zijn.

Op grond van de algemene bepalingen is [gedaagde] een boete verschuldigd en een schadevergoeding op grond van de wet.

3.3

[gedaagde] heeft, samengevat en voor zover voor de beoordeling van belang, het volgende als verweer naar voren gebracht.

[gedaagde] betwist dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst. Mocht er al sprake zijn van enige tekortkoming, dan is deze niet zo ernstig dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

Het gehuurde was ingericht met een slagerijgedeelte. Ook de huurder die voor [gedaagde] huurde, exploiteerde een slagerij in het gehuurde. [gedaagde] heeft zaken die gebruikt worden voor de exploitatie van de slagerij, van deze vorige huurder tegen betaling overgenomen. [eiser] wist dat [gedaagde] voornemens was het gehuurde ook als slagerij te gebruiken.

Tussen partijen is niet afgesproken dat het woongedeelte aan maximaal twee personen onderverhuurd mag worden. Ook is [gedaagde] niet verteld dat de zolder niet mag worden onderverhuurd en niet mag worden gebruikt als woon- slaapverblijf. Inmiddels verhuurt [gedaagde] het woongedeelte op verzoek van [eiser] nog aan twee personen.

Het klopt dat [gedaagde] tegels van wanden heeft (laten) halen. Dit was noodzakelijk omdat de tegels als gevolg van een lekkage loslieten. [eiser] was hiervan op de hoogte en hiermee akkoord. [eiser] heeft bij aanvang van de huurovereenkomst toegezegd dat het tegelwerk zou worden hersteld. De schotelantenne op het dak is inmiddels verwijderd en heeft geen schade veroorzaakt. De wasbak op de binnenplaats is door een professioneel bedrijf gemonteerd en op juiste wijze aangesloten. [gedaagde] betwist dat de verstopping van het riool het gevolg is van de wijze waarop de wasbak op het riool is aangesloten.

3.4

De kantonrechter oordeelt als volgt.

3.5

Tussen partijen is in geschil of [gedaagde] tekortkomt in de nakoming van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst en indien daar sprake van is of deze tekortkoming een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Verder speelt de vraag of [gedaagde] in strijd met de huurovereenkomst en de algemene bepalingen veranderingen en toevoegingen aan het gehuurde heeft aangebracht en of [gedaagde] gehouden is deze lopende de huurovereenkomst ongedaan te maken en zo het gehuurde terug te brengen naar de oorspronkelijke staat. En tot slot de vraag of [gedaagde] gehouden is een boete of schadevergoeding te betalen aan [eiser] .

Bestemming van het gehuurde

3.6

Ten aanzien van de bestemming van het gehuurde volgt uit artikel 1.3 van de huurovereenkomst dat partijen zijn overeengekomen dat het gehuurde gebruikt mag worden als slagerij. Het gehuurde is als zodanig ingericht. Dit was al het geval voordat [gedaagde] ging huren. Door [eiser] is niet weersproken dat hij wist dat [gedaagde] voornemens was het gehuurde ook als slagerij te gaan gebruiken. [gedaagde] gebruikt het gehuurde dan ook in lijn met de bestemming zoals overeengekomen in de huurovereenkomst. Dat [gedaagde] zijn vergunningen niet op orde zou hebben, is door [eiser] onvoldoende onderbouwd. Het enkel wijzen op de registratie in het register van de Kamer van Koophandel, is daartoe onvoldoende. Het register van de Kamer van Koophandel geeft geen informatie over vergunningen. Daarnaast is door [eiser] onvoldoende onderbouwd dat [gedaagde] jegens hem tekortkomt in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, indien hij zijn vergunningen niet op orde zou hebben.

Onderverhuur

3.7

Wat betreft de onderverhuur geldt het volgende. Op grond van de huurovereenkomst mag [gedaagde] het woongedeelte van het gehuurde onderverhuren. Dat tussen partijen is overeengekomen dat de zolder niet als woon- slaapverblijf mag worden gebruikt, is door [eiser] onvoldoende onderbouwd en ook anderszins niet gebleken. Dit volgt ook niet uit het emailbericht van de gemeente Tilburg. Uit dat bericht volgt dat [eiser] niet over een omzettingsvergunning (kamerverhuurvergunning) voor de verhuur van onzelfstandige wooneenheden aan drie of meer personen beschikt en dat er daarom in het woongedeelte maximaal twee personen of één gezin mogen wonen. [eiser] heeft deze omstandigheid – meer onderhuurders dan volgens de gemeente mag – niet bij dagvaarding aan zijn vorderingen ten grondslag gelegd. Voor zover [eiser] dat alsnog beoogd te doen, geldt naar het oordeel van de kantonrechter het volgende. Dat al bij aanvang van de huurovereenkomst tussen partijen is afgesproken dat aan niet meer dan twee personen middels aparte huurovereenkomsten mag worden onderverhuurd, is door [eiser] niet gesteld en blijkt ook niet uit de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft als verweer naar voren gebracht dat hij op dit moment aan twee personen onderverhuurt. Dat er op dit moment meer dan twee onderhuurders in het gehuurde wonen, is door [eiser] onvoldoende onderbouwd. Het enkel wijzen op inschrijvingen in de Basisregistratie Personen (BRP) is onvoldoende. Uit het emailbericht van de gemeente volgt niet dat zij op een andere wijze hebben vastgesteld dat er, anders dan [gedaagde] stelt, op dit moment meer dan twee personen in het woongedeelte wonen. Bovendien geldt dat nergens uit blijkt dat [eiser] [gedaagde] op enig moment voorafgaand aan de onderhavige procedure heeft laten weten dat hij in overtreding is met de huurovereenkomst omdat hij de woning aan meer dan twee mensen onderverhuurt. Sterker nog, [gedaagde] heeft onweersproken gesteld dat ook de vorige huurder de woning onderverhuurde aan drie personen. Onder die omstandigheid kan nu niet aan [gedaagde] worden tegengeworpen dat hij de woning aan drie personen heeft onderverhuurd. Uiteraard is het wel zaak dat [gedaagde] de woning voortaan conform de aanwijzingen van de gemeente zal onderverhuren.

Wijzigingen aan het gehuurde

3.8

Anders dan [eiser] stelt, kan [gedaagde] , op grond van de tussen partijen geldende huurovereenkomst en algemene bepalingen, niet lopende de huurovereenkomst gehouden worden het gehuurde terug te brengen in de oorspronkelijke staat. Op grond van artikel 13.14 van de algemene bepalingen is [gedaagde] verplicht veranderingen en toevoegingen bij het einde van de huurovereenkomst ongedaan te maken en de daardoor ontstane schade te herstellen.

Vraag is of [gedaagde] in strijd met artikel 13.3 en 13.4 van de algemene bepalingen heeft gehandeld met de door hem aangebrachte veranderingen en aanpassingen. Ten aanzien van de verwijderde tegels is door [eiser] niet weersproken dat deze als gevolg van een eerdere lekkage loslieten. De vraag of bij aanvang van de huurovereenkomst is afgesproken dat [eiser] het tegelwerk zou herstellen, komt bij de beoordeling van de reconventie aan de orde. Inmiddels is de schotelantenne op het dak van het woongedeelte van het gehuurde verwijderd. Dat er door het plaatsten en/of verwijderen van de schotelantenne schade aan het gehuurde is ontstaan, is niet gesteld of gebleken. Dat de wasbak op de binnenplaats van het gehuurde onjuist is aangesloten en een verstopping aan het riool heeft veroorzaakt, is onvoldoende onderbouwd en staat niet vast.

De kantonrechter is van oordeel dat de betreffende aanpassingen in het gehuurde niet de constructie van het gehuurde betreffen noch zien op technische voorzieningen die deel uitmaken van het gehuurde. Bovendien is voldoende aannemelijk dat de betreffende aanpassingen, waar het gaat om de tegels en de wasbak, nodig waren voor de exploitatie van het gehuurde. In een ruimte waar de tegels van de muren vallen kan niet worden gewerkt en [gedaagde] heeft voldoende gesteld dat een grotere wasbak op de binnenplaats nodig was ten behoeve van de slagerij. Al met al betreft het dus naar het oordeel van de kantonrechter aanpassingen waarvoor [gedaagde] op grond van de algemene voorwaarden geen voorafgaande toestemming van [eiser] nodig had. Wel had [gedaagde] op grond van de algemene voorwaarden [eiser] van te voren moeten informeren. Dat [gedaagde] dat expliciet heeft gedaan, is niet gebleken.

3.9

Uit hetgeen hiervoor in rechtsoverwegingen 3.6 tot en met 3.8 is overwogen, volgt dat op dit moment de enige mogelijke tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] is, dat hij het verwijderen van het tegelwerk en het plaatsen van de wasbak niet van tevoren heeft gemeld aan [eiser] . De kantonrechter acht dit een onvoldoende zwaarwegende tekortkoming om een ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. De vorderingen van [eiser] tot het ontbinden van de huurovereenkomst, het ontruimen van het gehuurde en het ongeacht of de huurovereenkomst wordt beëindigd, terugbrengen van het gehuurde in de oorspronkelijk staat, liggen dan ook voor afwijzing gereed. Voor het toewijzen van de gevorderde boete en/of dwangsom is vervolgens geen grond. Dat [eiser] schade heeft geleden als gevolg van handelen van [gedaagde] , is onvoldoende onderbouwd en ook dit deel van de vordering ligt voor afwijzing gereed.

3.1

Bij de vordering [gedaagde] te veroordelen de huurtermijnen vanaf 1 april 2022 tot de ontruiming te voldoen, heeft [eiser] geen belang. Deze verplichting bestaat immers al op grond van de huurovereenkomst. Dit deel van de vordering ligt ook voor afwijzing gereed.

3.11

Gelet op hetgeen in reconventie wordt overwogen, zal iedere verdere beslissing in conventie worden aangehouden.

in reconventie :

3.12

Wat hiervoor in conventie is overwogen dient als hier herhaald en ingelast te worden beschouwd.

3.13

[gedaagde] legt aan zijn vordering in reconventie, samengevat en voor zover voor de beoordeling van belang, het volgende ten grondslag.

Voor aanvang van de huurovereenkomst heeft [eiser] toegezegd het één en ander aan werkzaamheden in en aan het gehuurde uit te voeren. Deze afspraak is mondeling tot stand gekomen in het bijzijn van de vader van [gedaagde] , de heer [vader] , en de boekhouder, de heer [boekhouder] . Tussen partijen is afgesproken dat het volgende in en aan het gehuurde zou worden hersteld en aangebracht:

herstel van de muren van het magazijn (ook de zijde aan de kant van de winkel);

herstel van de ramen, kozijnen en hang- en sluitwerk;

het plaatsen van een wastafel in de ‘bijkeuken’ richting de achterplaats;

het plaatsen van een wastafel/fonteintje in het toilet op de begane grond van het woongedeelte;

herstel van de keuken in het woongedeelte door onder meer het maken van nieuw tegelwerk.

[eiser] heeft deze werkzaamheden niet uitgevoerd. [gedaagde] vordert dat [eiser] de werkzaamheden uitvoert op grond van de tussen partijen gemaakte afspraak.

Ook dient [eiser] de volgende werkzaamheden aan het gehuurde uit te (laten) voeren:

de afzuiging op de eerste verdieping lijkt niet te werken, dit moet hersteld worden;

de deur tussen de winkelruimte naar de binnenplaats is kapot en dient vervangen te worden;

er is sprake van enkel glas en er is al een keer een raam uitgevallen, één en ander dient te worden nagekeken en hersteld.

[gedaagde] heeft een oven aangeschaft waar hij een afzuiging voor aan moet leggen. [eiser] weigert toestemming te geven voor het aanbrengen van deze afzuiging. Op grond van de huurovereenkomst is het [gedaagde] toegestaan brood te verkopen, dit wil hij ook gaan doen. [eiser] is dan ook gehouden [gedaagde] toestemming te geven. Indien [eiser] weigert toestemming te geven, vraagt [gedaagde] vervangende toestemming voor het aanleggen van de juiste afzuiging bij de oven aan de kantonrechter.

[gedaagde] heeft schade geleden als gevolg van een overstroming van een toilet. De dag voor de overstroming heeft een door [eiser] ingeschakeld persoon, werkzaamheden aan dat toilet verricht. Als gevolg van de overstroming kon [gedaagde] de winkel niet openen en heeft hij voorraad weg moeten gooien.

3.14

[eiser] brengt als verweer in reconventie, samengevat en voor zover van belang, het volgende naar voren.

Bij aanvang van de huurovereenkomst zijn geen afspraken gemaakt over het herstellen of aanbrengen van zaken in en aan het gehuurde. Als dit zou zijn afgesproken, was dat opgenomen in de schriftelijke huurovereenkomst. Het gehuurde is door [eiser] opgeknapt voordat hij het aan [gedaagde] ging verhuren. Als [eiser] de door [gedaagde] genoemde punten noodzakelijk vond te doen, had hij dat wel in de verbouwing meegenomen.

Over de andere drie punten, waarvan [gedaagde] stelt dat [eiser] iets zou moeten herstellen, stelt [eiser] nog nooit iets te hebben gehoord. [eiser] heeft al een jaar niets van [gedaagde] gehoord, over deze punten is dan ook niet door [gedaagde] geklaagd.

[gedaagde] heeft [eiser] geen toestemming gevraagd voor het aanleggen van een afzuiging voor een oven. Mocht hem dit gevraagd worden, zou hij geen toestemming geven. Het betreft een oud pand en [eiser] geeft geen toestemming daar grote werkzaamheden aan uit te voeren. Op grond van de huurovereenkomst kan [gedaagde] brood verkopen, maar geen bakkerij exploiteren. [gedaagde] kan brood inkopen en in de supermarkt verkopen, daarvoor heeft hij geen oven met grote afzuiging nodig.

Wat betreft de overstroming in een toilet, deze was het gevolg van een verstopping in het riool. Er zijn geen werkzaamheden in opdracht van [eiser] aan dat toilet uitgevoerd voorafgaand aan de overstroming. Toen [eiser] van de overstroming op de hoogte werd gesteld, heeft hij een vriend gevraagd te gaan helpen. Dat is ook gebeurd.

3.15

De kantonrechter oordeelt als volgt.

Afspraken omtrent herstel bij aanvang van de huur

3.16

Op de vier geschilpunten in reconventie zal hierna afzonderlijk worden ingegaan. Te beginnen met de gestelde afspraken voor aanvang van de huurovereenkomst.

[gedaagde] stelt dat tussen partijen is overeengekomen dat [eiser] één en ander in en aan het gehuurde zou herstellen en aanbrengen. Het zou gaan om a.) herstel van de muren van het magazijn, b.) herstel van de ramen, kozijnen en hang- en sluitwerk, c.) het plaatsen van een wastafel in de bijkeuken, d.) het plaatsen van een wastafel/fonteintje in het toilet op de begane grond en e.) herstel van de keuken door onder meer het maken van nieuw tegelwerk. Nu [eiser] het bestaan van een dergelijke afspraak betwist, ligt het op de weg van [gedaagde] zijn stellingen op dit punt nader te onderbouwen. [gedaagde] heeft uitdrukkelijk bewijs aangeboden ter onderbouwing van zijn stellingen. Hij wordt dan ook toegelaten tot bewijs van het bestaan van deze afspraak.

Herstel van overige zaken

3.17

Daarnaast vordert [gedaagde] om [eiser] te veroordelen tot herstel van drie andere punten aan het gehuurde. Dit betreft de afzuiging op de eerste verdieping die niet lijkt te werken en hersteld moet worden, de deur tussen de winkelruimte naar de binnenplaats zou kapot zijn en vervangen dienen te worden en het enkel glas zou eens uit een raam zijn gevallen en nagekeken en hersteld moeten worden. [eiser] heeft weersproken dat er in dit opzicht sprake is van gebreken en als er al iets mis zou zijn met de genoemde zaken dan betwist hij dat hij als verhuurder gehouden is om deze zaken te herstellen. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd dat er iets mis is met de afzuiging, de tussendeur of het raam. Dit blijkt verder nergens uit, nog los van de omstandigheid dat niet gebleken is dat [gedaagde] [eiser] hier eerder over heeft geïnformeerd en om herstel heeft gevraagd en nog los van de vraag of dit op grond van de huurovereenkomst wel zaken zijn die voor rekening van [eiser] komen. Het gehuurde is immers casco verhuurd en de genoemde onderdelen komen niet voor in de artikel 12.3 van de algemene voorwaarden genoemde lijst van zaken die voor rekening van de verhuurder komen. In ieder geval komt onderhoud en herstel van ruiten op grond van artikel 12.4 voor rekening van de huurder. Dit deel van de vordering ligt dan ook voor afwijzing gereed.

3.18

Wat betreft de afzuiging voor de oven geldt het volgende. In de huurovereenkomst is niet overeengekomen dat [gedaagde] een bakkerij in het gehuurde mag exploiteren, maar slechts dat het gehuurde gebruikt kan worden voor de verkoop van brood. Niet is gesteld of gebleken dat er in het gehuurde een bakkerij heeft gezeten of dat [gedaagde] anderszins heeft mogen aannemen dat hij een bakkerij in het gehuurde kan exploiteren. Door [gedaagde] is onvoldoende onderbouwd waarom [eiser] dan nu gehouden zou zijn toestemming te geven voor het aanleggen van een afzuiging ten behoeve van een professionele bakkerijoven. Zeker nu uit hetgeen ter zitting is besproken hiervoor een bouwkundige aanpassing van het gehuurde nodig lijkt. Dit deel van de vordering ligt daarom voor afwijzing gereed.

3.19

Wat betreft de door [gedaagde] gevorderde schade, nader op te maken bij staat, oordeelt de kantonrechter dat [eiser] niet aansprakelijk is voor de door [gedaagde] geleden schade. Op grond van artikel 12.4 van de algemene bepalingen is [gedaagde] als huurder verantwoordelijk voor het schoonhouden en ontstoppen van het riool. Eventuele schade als gevolg van een verstopping en/of overstroming uit het riool, komen dan ook voor rekening en risico van [gedaagde] zelf. Er is niet dan wel onvoldoende gesteld dat de overstroming aan het toilet is ontstaan door toedoen van [eiser] . Ook dit deel van de vordering ligt voor afwijzing gereed.

3.2

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

3.21

Kort samengevat komt het er op neer dat alle vorderingen in conventie voor afwijzing gereed liggen en dat ook alle vorderingen in reconventie zullen worden afgewezen, behoudens de vordering van [gedaagde] om [eiser] te veroordelen tot herstel van de in overweging 3.16 genoemde punten uit hoofde van een afspraak tussen partijen. Om tot een veroordeling te komen zal [gedaagde] wel eerst moeten bewijzen dat er een afspraak tussen partijen bestond die inhield dat [eiser] deze punten voor zijn rekening zou nemen. Wellicht dat partijen in het licht van het bovenstaande nog aanleiding zien om nader met elkaar in overleg te treden over een oplossing voor hun geschil.

4. De beslissing

De kantonrechter:

in conventie:

houdt iedere verdere beslissing aan;

in reconventie:

laat [gedaagde] toe, draagt hem voor zover nodig ambtshalve op, om door alle middelen rechtens en speciaal door middel van getuigen te bewijzen, dat bij het aangaan van de huurovereenkomst tussen [gedaagde] en [eiser] is overeengekomen dat [eiser] het volgende in en aan het gehuurde zou (laten) herstellen en aanbrengen:

herstel van de muren van het magazijn (ook de zijde aan de kant van de winkel);

herstel van de ramen, kozijnen en hang- en sluitwerk;

het plaatsen van een wastafel in de ‘bijkeuken’ richting de achterplaats;

het plaatsen van een wastafel/fonteintje in het toilet op de begane grond van het woongedeelte;

herstel van de keuken in het woongedeelte door onder meer het maken van nieuw tegelwerk;

verwijst de zaak naar de rolzitting van
woensdag 28 december 2022 te 09.00 uur opdat [gedaagde] dan bij akte aangeeft of en zo ja op welke wijze hij het verlangde bewijs wenst te leveren;

bepaalt, voor het geval dat [gedaagde] dat bewijs schriftelijk wil leveren, dat hij uiterlijk op genoemde zitting daartoe stukken kan indienen middels toezending of afgifte aan de griffie;

bepaalt, voor het geval [gedaagde] dat bewijs wil leveren door het doen horen van getuigen, dat hij uiterlijk op genoemde zitting het aantal en de personalia van de getuigen zal opgeven alsmede de verhinderdata van de getuigen en de wederpartij in de komende drie maanden;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 30 november 2022.