ECLI:NL:RBZWB:2022:7573

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster II Handelszaken

Middelburg

zaaknummer / rolnummer: C/02/390633 / HA ZA 21-593

Vonnis van 14 december 2022

in de zaak van

1.[eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

2.
[eiseres],

wonende te [woonplaats] ,

eisers,

advocaat mr. C.A.F. Haans te Goes,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE BORSELE,

zetelend te Heinkenszand,

gedaagde,

advocaat mr. R.M. Pieterse te Middelburg.

Partijen zullen hierna [eisers] c.s. (in mannelijk enkelvoud) en de gemeente genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 9 februari 2022, met de daarin genoemde stukken;
de akte overlegging producties 25 tot en met 27 van [eisers] c.s.;
de akte overlegging productie 28 van [eisers] c.s.;
de zittingsaantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling, gehouden op 31 oktober 2022;
de spreekaantekeningen van mr. S.E.C. Veldhof, destijds advocaat van eisers;
de spreekaantekeningen van mr. R.M. Pieterse.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Op 10 februari 2015 heeft [eisers] c.s. een koopovereenkomst gesloten met de gemeente met betrekking tot een perceel grond, [kavel nummer] , inmiddels [adres] (hierna: het perceel).

2.2.

In de koopovereenkomst staan (onder meer) de volgende bepalingen:

“
Artikel 4 Feitelijke levering, staat van het verkochte

(…)

b.
Het registergoed zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten, die voor het gebruik als in lid f. omschreven, nodig zijn.

(…)

e.
Koper heeft het recht het verkochte voor de feitelijke levering in- en uitwendig te inspecteren, onderzoek naar bodemverontreiniging inbegrepen.

f.
koper is voornemens het registergoed te gebruiken als kavel voor de bouw van een vrijstaande woning.

(…)

Artikel 11 Bodemverontreiniging, ondergrondse tanks

a.
Betreffende de eventuele verontreiniging in het registergoed heeft verkoopster een bodemonderzoek volgens NEN 5740 en NEN 5725 laten verrichten; uit het onderzoeksrapport blijkt dat het registergoed geschikt is voor het gebruik als in artikel 4 lid f. omschreven.

(…)”

2.3.

Het onderzoeksrapport waarnaar artikel 11 koopovereenkomst verwijst, betreft een onderzoeksrapport van Sagro Milieu Advies Zeeland B.V. (hierna: Sagro) gedateerd op 11 juni 2001. Het rapport heeft betrekking op het gehele plangebied en niet enkel het perceel. Het perceel bevindt zich binnen het gebied ‘ [naam 1] ’.

2.4.

Op de koopovereenkomst zijn de algemene verkoopvoorwaarden bouwterrein gemeente Borsele 2010 (hierna: algemene voorwaarden) van toepassing. In artikel 1 van de algemene voorwaarden staat onder meer:

“
1. De grond wordt overgedragen in bouwrijpe staat.(…)

2. Onder bouwrijpe staat, zoals bedoeld in lid 1, wordt verstaan:

- Waar nodig, naar het oordeel van de gemeente, opgehoogd met zand of grond;

- Afhankelijk van de keuze van het door of namens de gemeente aan te leggen rioleringsstelsel;

aansluitmogelijkheden te behoeve van de afvoer van hemelwater, vuil water en drainage, waarvan de aansluitkosten voor rekening komen van koper;

- Bereikbaar vanaf het openbare gebied en vrij van feitelijke belemmeringen die de bouw en/of ingebruikneming verhinderen of beperken op een wijze die niet in redelijkheid voor rekening van koper behoort te komen.

(…)”

2.5.

Voorafgaand aan de koop is [eisers] c.s. bij de gemeente langs geweest om de dossiers met betrekking tot het perceel te bekijken. [eisers] c.s. is door een ambtenaar van de gemeente verteld dat het perceel [naam 1] is geweest.

2.6.

Op 25 februari 2015 is het perceel aan [eisers] c.s. geleverd.

2.7.

[eisers] c.s. heeft op het perceel zijn woning gebouwd, alwaar de familie [eisers] (met jonge kinderen) woont.

2.8.

Naar aanleiding van een bericht van het Kadaster van 18 maart 2016 is [eisers] c.s. (na onderzoek) ermee bekend geworden dat in juni/juli 2009 een asbestcementleiding is verwijderd die door het perceel liep.

2.9.

Op 16 november 2016 is in opdracht van de gemeente door ABO-Milieuconsult B.V. (hierna: ABO) een bodemonderzoek verricht conform NEN 5740. ABO concludeert in het rapport gedateerd op 7 december 2016 dat de grond schoon is en daarmee geschikt is voor de functie wonen met tuin.

2.10.

In mei 2019 heeft [eisers] c.s. in zijn achtertuin een stuk asbest aangetroffen.

2.11.

Naar aanleiding van die vondst, heeft de gemeente Tritium Advies (hierna: Tritium) opdracht gegeven om nader onderzoek te doen.

2.12.

Tritium heeft vier sleuven gegraven op het perceel. Ter plaatse van sleuf [nummer] , in de voortuin van [eisers] c.s., heeft Tritium 79 mg/kg d.s. asbest aangetroffen. In de andere sleuven is geen asbest aangetroffen.

2.13.

Tritium heeft geconcludeerd dat geen sprake is van ernstige bodemverontreiniging, aangezien niet meer dan 100 mg/kg aan asbest is aangetoond. Ook concludeert Tritium dat er geen risico’s zijn op basis van het aangetoonde asbestgehalte en dat de locatie geschikt is voor het gebruik als wonen met tuin.

2.14.

Bij brief van 8 augustus 2019 van de advocaat van [eisers] c.s. is de gemeente aansprakelijk gesteld.

2.15.

[eisers] c.s. heeft zijn tuin inmiddels volledig afgegraven en weer hersteld. De grond onder de bestrating en het woonhuis/de garage is niet gesaneerd.

3.Het geschil

3.1.

[eisers] c.s. vordert, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:

I. Voor recht te verklaren dat de gemeente Borsele aansprakelijk is voor de schade die [eisers] c.s. heeft geleden en nog zal lijden ingevolge de tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst met betrekking tot de asbestbodemverontreiniging;

II. De gemeente Borsele te veroordelen tot betaling van € 78.196,05 aan [eisers] c.s. te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag de algehele voldoening;

Subsidiair:

III. Voor recht te verklaren dat [eisers] c.s. heeft gedwaald bij het aangaan van de koop overeenkomst;

IV. De gemeente Borsele te veroordelen tot betaling van € 78.196,05 aan [eisers] c.s. te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

Primair en subsidiair:

V. Alsmede gedaagde te veroordelen tot betaling van € 1.763,63 aan [eisers] c.s., te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;

VI. Alsmede gedaagde te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de nakosten tot het beloop van € 131,00, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na de dagtekening van het vonnis, en – voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf de bedoelde termijn voor de voldoening, alsmede een bedrag van € 68,00 in het geval van een betekening van het vonnis.

3.2.

[eisers] c.s. legt aan zijn vorderingen primair ten grondslag dat de gemeente tekortgeschoten is in de nakoming van de koopovereenkomst. [eisers] c.s. had ‘bouwrijpe’ grond, dat wil zeggen grond vrij van verontreiniging, mogen verwachten. De grond is echter verontreinigd met asbest. Bovendien blijkt het onderzoek waarnaar in artikel 11 van de koopovereenkomst wordt verwezen, uit 2001 te stammen. Dit onderzoek is niet actueel waardoor het zijn waarde heeft verloren. Ook ziet dit onderzoek niet specifiek op het door [eisers] c.s. gekochte perceel. Subsidiair stelt [eisers] c.s. dat hij heeft gedwaald. Hij verkeerde in de veronderstelling dat er geen bodemverontreinigende activiteiten hadden plaatsgevonden, omdat de gemeente aan hem had medegedeeld dat het perceel enkel als groenstrook was gebruikt. Ook verkeerde hij in de veronderstelling dat met het oog op de koopovereenkomst een actueel bodemonderzoek had plaatsgevonden. [eisers] c.s. en de gemeente wisten niet dat er asbest in de grond zat. Bij een juiste voorstelling van zaken had [eisers] c.s. de koopovereenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden, gesloten. [eisers] c.s. heeft schade dan wel nadeel geleden. Daarbij gaat het om de kosten van het afgraven en opnieuw aanleggen van de tuin en de waardevermindering van de woning.

3.3.

De gemeente voert verweer. De gemeente betwist dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming. ‘Bouwrijp’ betekent niet dat de grond volledig vrij van verontreiniging dient te zijn. Volledig schone grond bestaat niet in Nederland. De grond is geschikt voor een gebruik als bouwgrond voor een woning. Dat heeft ook Tritium geconcludeerd. Het door de gemeente verrichte grondonderzoek voldoet bovendien aan artikel 11 koopovereenkomst. De gemeente betwist dat na dit onderzoek bodembedreigende activiteiten hebben plaatsgevonden. Ten aanzien van het beroep op dwaling, stelt de gemeente zich op het standpunt dat niet voldaan is aan het kenbaarheidsvereiste. Ten slotte betwist de gemeente de gestelde schade.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Non-conformiteit?

4.1.

De rechtbank zal allereerst beoordelen of sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst. [eisers] c.s. stelt dat daarvoor twee redenen zijn. Allereerst stelt hij dat niet voldaan is aan artikel 11 koopovereenkomst. Ten tweede stelt hij dat hij op grond van de bepalingen in de koopovereenkomst, de bladzijden van het rapport van Sagro waarop hij is gewezen en de mededelingen die voorafgaand aan de koop door de gemeente zijn gedaan, mocht verwachten dat de grond van het perceel schoon was (de rechtbank begrijpt: in ieder geval niet verontreinigd met asbest).

Artikel 11 koopovereenkomst, bodemonderzoek NEN 5740 en NEN 5725

4.2.

[eisers] c.s. stelt dat uit artikel 11 een verplichting van de gemeente volgt om een bodemonderzoek volgens NEN 5740 en NEN 5725 te laten verrichten. Aan die verplichting is volgens [eisers] c.s. niet voldaan. Allereerst is het rapport waarnaar de gemeente verwijst, verouderd. Een redelijke uitleg van deze bepaling vereist een actueel onderzoek. Daarnaast volgt uit de tekst van artikel 11 dat het bodemonderzoek betrekking dient te hebben op ‘het registergoed’. Dat is in de koopovereenkomst gedefinieerd als het perceel. Het in opdracht van de gemeente door Sagro uitgevoerde onderzoek ziet niet specifiek op het perceel. Bovendien was de grond ten tijde van het onderzoek door Sagro nog niet bouwrijp gemaakt.

4.3.

De rechtbank is van oordeel dat uit artikel 11 geen verplichting tot het verrichten van een (actueel) bodemonderzoek volgt. Artikel 11 behelst enkel de mededeling dát de gemeente een dergelijk onderzoek heeft laten verrichten. De gemeente heeft in 2001 door Sagro een bodemonderzoek laten uitvoeren in het gehele plangebied, alvorens zij – in fasen – is overgegaan tot het ontwikkelen van de kavels. Het perceel van [eisers] c.s. maakt deel uit van dat plangebied – namelijk van [naam 1] – en is in fase 3 verkocht. Met het onderzoek naar ‘ [naam 1] ’ is ook de grond van het perceel onderzocht. De mededeling in artikel 11 is in die zin juist. De rechtbank neemt bovendien in aanmerking dat [eisers] c.s. het betreffende rapport heeft kunnen inzien. [eisers] c.s. had dus bekend kunnen zijn met het feit dat het rapport uit 2001 stamt en ziet op het gehele plangebied. Voor zover het rapport niet voldoet aan de verwachtingen van [eisers] c.s., dient dit daarom voor zijn rekening en risico te blijven.

De kwaliteit van de grond op basis van de overeenkomst

4.4.

Of (de grond van) het perceel beantwoordt aan de overeenkomst, hangt af van de vraag of het perceel, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de gemeente als verkoper daarover heeft gedaan, de eigenschappen bezit die [eisers] c.s. als koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Daarbij mag [eisers] c.s. in ieder geval verwachten dat het perceel die eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn. Uit artikel 4 onder b en onder f van de koopovereenkomst volgt dat het perceel die eigenschappen dient te bezitten die nodig zijn als kavel voor de bouw van een vrijstaande woning. Daarnaast volgt uit artikel 1 algemene voorwaarden dat het perceel in bouwrijpe staat zal worden overgedragen.

4.5.

Volgens [eisers] c.s. volgt uit het woord ‘bouwrijp’ dat de grond schoon dient te zijn. Hij verwijst daarbij naar een uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 19 december 2006 (ECLI:NL:GHSHE:2006:AZ5895), waarin het hof overweegt dat “
onder "bouwrijp"[…]
in het algemeen, en ook in dit geval,[is]
te verstaan dat het perceel is ontsloten en ontwaterd, dat het is aangesloten op nutsvoorzieningen, dat de grond niet is verontreinigd, dat er geen vreemde obstakels in de grond zitten en degelijke”. De rechtbank is van oordeel dat uit deze uitspraak – die niet betrekking had op een verontreinigd perceel – niet kan worden afgeleid dat een ‘bouwrijp’ perceel in alle gevallen volledig vrij dient te zijn van welke verontreiniging dan ook. Wat onder ‘bouwrijp’ dient te worden verstaan, hangt af van de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij speelt in dit geval mee dat ‘bouwrijp’ is gedefinieerd in artikel 1 lid 2 van de algemene voorwaarden. In dat artikellid staat niets over de aan- of afwezigheid van verontreiniging. De door [eisers] c.s. gestelde zin kan naar het oordeel van de rechtbank daarom niet aan het begrip ‘bouwrijp’ in het kader van deze overeenkomst worden toegekend.

4.6.

Beoordeeld dient te worden of de grond van het perceel geschikt is als bouwgrond voor een woning. Partijen hebben voor de invulling daarvan aansluiting gezocht bij de publiekrechtelijke normen van (onder meer) de Wet Bodembescherming. Bij asbest wordt onderscheid gemaakt tussen historische en nieuwe gevallen, waarbij het omslagpunt ligt op 1 juli 1993. Voor historische gevallen geldt een saneringsplicht wanneer de interventiewaarde van 100 mg/kg droge stof wordt overschreven. Voor nieuwe gevallen geldt een terugsaneerwaarde tot 0 mg/kg droge stof.

4.7.

Volgens [eisers] c.s. is hier sprake van een nieuw geval. [eisers] c.s. stelt zich op het standpunt dat er na 2001 verschillende bodembedreigende activiteiten hebben plaatsgevonden. Zo is in 2009 een asbestcementleiding verwijderd. Ook heeft er omstreeks 2005-2007 vanaf de voormalige vestiging van Zwaar Transport Zeeland (hierna: ZTZ) een geul gelopen. Ten slotte heeft de gemeente in het kader van het bouwrijp maken, de grond opgehoogd.

4.8.

De gemeente betwist dat sprake was van bodembedreigende activiteiten en daarmee dat sprake is van een nieuw geval van bodemverontreiniging. De asbestcementleiding bestond uit verschillende delen die met elkaar verbonden waren door middel van rubberen tussenstukken. Die delen zijn in zijn geheel, dus zonder te breken, uit elkaar gehaald en verwijderd. Verder is het terrein van ZTZ volgens de daarvoor geldende normen gesaneerd. Bij de sanering is zeker gesteld dat er op geen enkele wijze verontreiniging kon verspreiden. Dat er een afwateringsgeul heeft gelopen, bedoeld voor het afvoeren van hemel- en grondwater, maakt dat niet anders. Ten slotte is het perceel van [eisers] c.s. inderdaad opgehoogd in het kader van het bouwrijp maken, maar dat is gebeurd met grond afkomstig van binnen het plangebied, een zogenaamde gesloten grondbalans. Voor zover die grond al verontreinigd zou zijn geweest – wat wordt betwist – is sprake van een reeds bestaande verontreiniging die is verspreid en dus niet van een nieuw geval van bodemverontreiniging. Omdat er geen sprake is van een nieuwe verontreiniging, bestaat er geen verplichting om de bodem te saneren tot de nulwaarde. De door Tritium geconstateerde waarde van 79 mg/kg d.s. asbest in sleuf [nummer] , ligt onder de interventiewaarde van 100 mg/kg d.s. Het perceel is daarom geschikt voor bewoning.

4.9.

De rechtbank is van oordeel dat – gelet op deze gemotiveerde betwisting door de gemeente – [eisers] c.s. onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat sprake is van een nieuwe verontreiniging op basis waarvan de grond om te voldoen aan publiekrechtelijke voorschriften, gesaneerd zou moeten worden tot de nulwaarde. De gevonden concentratie asbest ligt onder de interventiewaarde voor historische verontreiniging. De grond van het perceel is daarom – zoals ook Tritium heeft geconcludeerd – geschikt voor gebruik als bouwgrond voor een woning met tuin. Daarmee bezit het perceel die eigenschappen die noodzakelijk zijn voor normaal gebruik.

4.10.

[eisers] c.s. stelt verder nog dat hij schone grond mocht verwachten, omdat hij bij de gemeente informatie heeft opgevraagd over de kwaliteit van de grond. Hij is toen gewezen op de op de pagina’s uit het rapport van Sagro ten aanzien van ‘ [naam 1] ’ en hem is uitdrukkelijk medegedeeld dat het perceel enkel [naam 1] is geweest. Op basis van dit rapport en deze mededeling had [eisers] c.s. de gerechtvaardigde verwachting dat de grond volledig schoon was.

4.11.

De rechtbank is van oordeel dat deze stelling van [eisers] c.s. niet slaagt. Er is geen reden om aan te nemen dat de gemeente anders heeft verklaard dan in de rapporten staat. Uit het rapport van Sagro (en later het rapport van ABO) volgt niet dat de grond volledig schoon is. Een bepaalde mate van vervuiling is toegestaan, er zijn namelijk grenswaarden vastgesteld. Ook had [eisers] c.s. kunnen zien dat Sagro en ABO (op basis van NEN 5740) geen onderzoek hebben gedaan naar de aanwezigheid van asbest. [eisers] c.s. had op basis van deze rapporten dus niet mogen verwachten dat iedere vorm van verontreiniging was onderzocht en dat het perceel vrij van asbest zou zijn. Indien [eisers] c.s. daarvan zeker had willen zijn, had hij een onderzoek daarnaar moeten laten verrichten.

Conclusie

4.12.

De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat het perceel voldoet aan hetgeen [eisers] c.s. op grond van de koopovereenkomst had mogen verwachten. Er is geen sprake van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst. De vorderingen die zijn gebaseerd op deze grondslag zullen worden afgewezen.

Dwaling?

4.13.

[eisers] c.s. baseert zijn vorderingen subsidiair op dwaling. [eisers] c.s. doet zowel een beroep op de a-grond van artikel 6:228 BW – omdat de gemeente heeft medegedeeld dat het perceel enkel [naam 1] is geweest –, als de b-grond – omdat de gemeente niet heeft gemeld dat er bodembedreigende activiteiten hebben plaatsgevonden –, als de c-grond – omdat zowel [eisers] c.s. als de gemeente niet op de hoogte waren van de asbest op het perceel.

4.14.

De rechtbank is van oordeel dat de a- en b-grond niet slagen, maar de c-grond, wederzijdse dwaling, wel. De gemeente heeft niet anders verklaard dan uit de rapporten volgt. Niet staat vast dat zij andere informatie had, dan zij aan [eisers] c.s. heeft medegedeeld. Er is veeleer sprake van een wederzijdse verkeerde voorstelling van zaken. Geen van de partijen was ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte van het feit dat er asbest in de grond zat.

4.15.

De gemeente verweert zich met de stelling dat niet kenbaar voor haar was dat [eisers] c.s. niet zou hebben gecontracteerd als wel bekend was geweest dat er asbest in de grond zit. De grond van het perceel voldoet immers aan de normen: het asbestgehalte zit onder de interventiewaarde en is dus geschikt voor bewoning. Bovendien was voor de gemeente niet duidelijk dat [eisers] c.s. alleen volledig schone grond wilde. Er is daarom niet voldaan aan het kenbaarheidsvereiste van artikel 6:228 lid 1 sub c BW.

4.16.

Het verweer van de gemeente slaagt niet. Het is een feit van algemene bekendheid dat asbest schadelijk is voor de gezondheid. Kopers zullen in het algemeen niet willen dat hun onroerende zaak asbest bevat. Bovendien geldt voor deze kopers ( [eisers] c.s.) dat zij voor de koop het dossier bij de gemeente hebben opgevraagd en hebben ingezien en dat zij vragen hebben gesteld over de herkomst en kwaliteit van de grond. De gemeente heeft ter zitting verklaard dat het niet vaak voorkomt dat kopers van grond het dossier komen inzien. Voor de gemeente was daarom kenbaar dat de kwaliteit van de grond voor [eisers] c.s. (nog) meer van belang was dan voor de maatman koper. Hieruit volgt naar het oordeel van de rechtbank dat de gemeente had moeten begrijpen dat [eisers] c.s., indien hij had geweten dat het perceel asbest bevatte, de koopovereenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden had gesloten.

4.17.

[eisers] c.s. vordert geen vernietiging van de koopovereenkomst, maar vordert dat de rechtbank overeenkomstig artikel 6:230 lid 2 BW het nadeel opheft. Volgens [eisers] c.s. bestaat dat nadeel uit de sanerings- en herstelkosten (€ 17.307,95 + € 9.678,10 aan eigen werkzaamheden) en de verminderde waarde van de woning (€ 51.210,00, 9% van de getaxeerde waarde).

4.18.

Nadeel in de zin van artikel 6:230 lid 2 BW is iets anders dan schade. De dwalende moet worden gebracht in de situatie waarin hij zou hebben verkeerd als hij niet had gedwaald. Dat is niet noodzakelijkerwijs hetzelfde als de kosten van herstel van het perceel. De rechtbank gaat er van uit dat [eisers] c.s., als hij had geweten van de asbest in de grond van het perceel, een lagere koopprijs had bedongen. De rechtbank schat dat [eisers] c.s., bij een juiste voorstelling van zaken, € 20.000,00 minder had betaald. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat [eisers] c.s. in dat geval het gehele (onbebouwde) perceel had zullen laten afgraven en ophogen. Afgezet tegen de kosten van [naam 2] en [naam 3] die nu zijn gemaakt om het al bebouwde en bestrate perceel deels te laten afgraven en ophogen, wordt het nadeel daarom geschat op € 20.000,00. De rechtbank is – mede omdat sprake is van een wederzijdse dwaling – van oordeel dat dit nadeel niet uitsluitend voor rekening van de gemeente moet komen. Daarbij neemt zij in aanmerking dat uit de bodemonderzoeken conform NEN 5740 geen verontreiniging bleek, onder meer omdat niet op asbest is getest. [eisers] c.s. had – op grond van artikel 4 onder e koopovereenkomst – de mogelijkheid om zelf (nader) bodemonderzoek te doen. Dat heeft hij echter nagelaten. De rechtbank acht het in overeenstemming met de redelijkheid en billijkheid dat de nadelige gevolgen van de dwaling voor rekening van beide partijen komen. Beide partijen treffen in gelijke mate een verwijt. De rechtbank acht een verdeling van 50/50 redelijk. Dat betekent dat een bedrag van € 10.000,00 voor rekening van de gemeente komt.

4.19.

De rechtbank zal voornoemd bedrag toewijzen. De gevorderde wettelijke rente – die door de gemeente niet is betwist – zal eveneens worden toegewezen. De gevorderde verklaring voor recht zal de rechtbank afwijzen. [eisers] c.s. heeft bij deze verklaring voor recht geen zelfstandig belang.

Kosten

4.20.

[eisers] c.s. vordert verder nog buitengerechtelijke kosten ad € 1.068,63 en de kosten van de taxatie van de woning ad € 695,00. De kosten van de taxatie komen naar het oordeel van de rechtbank als geleden nadeel voor volledige vergoeding door de gemeente in aanmerking. Deze kosten zijn in redelijkheid gemaakt om het nadeel voor het overige te kunnen vaststellen. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zullen worden afgewezen. [eisers] c.s. heeft niet gesteld dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De kosten waarvan [eisers] c.s. vergoeding vordert, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de hiernavolgende proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten.

4.21.

De gemeente zal als de in belangrijke mate in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Omdat een aanzienlijk deel van het gevorderde bedrag wordt afgewezen, begroot de rechtbank de proceskosten aan de zijde van [eisers] c.s. op basis van het toegewezen bedrag op:

- dagvaarding € 125,08

- griffierecht € 952,00

- salaris advocaat €
1.126,00(2,0 punten × tarief € 563,00)

Totaal € 2.203,08

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

veroordeelt de gemeente om aan [eisers] c.s. te betalen een bedrag van € 10.695,00, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 27 september 2021 tot de dag van volledige betaling,

5.2.

veroordeelt de gemeente in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] c.s. tot op heden begroot op € 2.203,08, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na de datum van het wijzen van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt de gemeente in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eisers] c.s. niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de dag van voldoening,

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Van Alphen en in het openbaar uitgesproken op 14 december 2022.