Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
Tilburg
zaak/rolnr.: 10054801 VV EXPL 22-81
vonnis in kort geding d.d. 14 december 2022
inzake
[eiseres],
wonende te [woonplaats] ,
eiseres,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. C.M. van Ommeren, advocaat te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonadres] ,
gedaagde,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.Het verloop van het geding
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:
de dagvaarding van 9 september 2022 met producties;
het door de rechtbank voor het herstelexploot verleende verlof verkorting dagvaardingstermijn;
het herstelexploot van 13 september 2022;
e aantekeningen van de op 19 september 2022 gehouden mondelinge behandeling; ter zitting waren aanwezig [eiseres] samen met haar ex-echtgenoot de heer [gedaagde] , bijgestaan door mr. C.M. van Ommeren voornoemd, alsmede [gedaagde] ;
het proces-verbaal van de door partijen ter zitting gemaakte afspraken;
het nadere aanhoudingsverzoek namens beide partijen van 10 oktober 2022 van mr. C.M. van Ommeren;
de brief van 14 november 2022 waarin mr. van Ommeren namens [eiseres] de kantonrechter verzoekt om vonnis te wijzen.
2.Het geschil
2.1
[eiseres] vordert bij wege van voorlopige voorziening, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- [gedaagde] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van het vonnis de woning aan het [adres] te ontruimen en verlaten en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiseres] te stellen;
- [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 10.889,48 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van betaling;
- [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de schade die het gevolg is van het niet-tijdig kunnen ontruimen van het gehuurde en de schade aan het gehuurde die naar aanleiding van de eindinspectie is vastgesteld;
- veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en de nakosten.
2.2
[gedaagde] voert verweer en geeft aan dat hij als huurder van de woning wil worden aangemerkt.
3.De beoordeling
3.1
Tussen partijen staan de volgende feiten vast:
- [eiseres] huurt sinds 20 november 2020 van Courtyard Residential Coóperatief U.A. de woning staande en gelegen aan het [adres] (hierna: de woning). In juli 2022 bedroeg de huurprijs € 1.385,03 per maand.
- [gedaagde] is de zoon van [eiseres] . Kort na aanvang van de huurperiode, is [gedaagde] bij [eiseres] ingetrokken.
- In december 2021 is [eiseres] uit de woning vertrokken en naar Rotterdam verhuisd. [gedaagde] is met zijn vriendin in de woning gebleven. Tussen partijen is afgesproken dat [gedaagde] alle lasten van de woning, waaronder de huur, zou voldoen.
- [eiseres] heeft de huurovereenkomst met Courtyard Residential Coóperatief U.A. per 1 augustus 2022 opgezegd.
- De woning is tot op heden niet door [eiseres] opgeleverd aan Courtyard Residential Coóperatief U.A.. [gedaagde] verblijft nog in het gehuurde.
3.2
[eiseres] heeft samengevat aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft en de woning dient te ontruimen.
Toen [eiseres] in december 2021 uit de woning vertrok, hadden [gedaagde] en zijn vriendin geen eigen woonruimte. Daarom is afgesproken dat zij tijdelijk in de woning mochten blijven, tot zij eigen woonruimte hadden gevonden. Afgesproken is dat [gedaagde] vanaf januari 2022 alle lasten van het gehuurde, waaronder de huur zou voldoen. De maand december 2022 zou [eiseres] nog de huur voor haar rekening nemen, de overige vaste lasten van de woning zou [gedaagde] wel betalen. Vervolgens is [eiseres] gebleken dat [gedaagde] een huurachterstand heeft laten ontstaan. [eiseres] is als huurder voor deze huurachterstand aangesproken op het moment dat de vordering al was overgedragen aan een deurwaarder. Tot de dag van dagvaarding, 9 september 2022, heeft [eiseres] € 7.556,22 aan huurachterstand en € 3.333,26 aan vaste lasten betreffende de woning betaald. [gedaagde] is op grond van de tussen partijen gemaakte afspraken gehouden deze bedragen aan [eiseres] te voldoen.
Om verdere problemen te voorkomen heeft [eiseres] de huurovereenkomst met Courtyard Residential Coóperatief U.A. per 1 augustus 2022 opgezegd. [gedaagde] weigert de woning te verlaten. Hierdoor is het voor [eiseres] onmogelijk om richting Courtyard Residential Coóperatief U.A. aan de oplevering van de woning leeg en onbewoond te voldoen.
De tussen partijen gemaakte afspraak betreft geen (onder-)huurovereenkomst. Partijen hebben geen huurovereenkomst met elkaar gesloten. [eiseres] heeft ook geen enkele tegenprestatie van [gedaagde] ontvangen voor het ter beschikking stellen van de woning. [gedaagde] betaalt geen huur aan [eiseres] , maar aan de verhuurder. Het moet gezien worden als een soort vrijwaring van [gedaagde] aan [eiseres] .
Mocht tot het oordeel worden gekomen dat er wel sprake is van onderhuur, dient [gedaagde] alsnog de woning te ontruimen. De betalingsachterstand is zo groot, dat er sprake is van een zodanige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen, dat ontruiming van de woning is gerechtvaardigd.
[eiseres] heeft een spoedeisend belang bij het gevorderde. De huurovereenkomst tussen haar en Courtyard Residential Coóperatief U.A. is inmiddels geëindigd, maar [gedaagde] weigert [eiseres] toe te laten in de woning. [eiseres] is nu niet in staat de woning ontruimd op te leveren. [eiseres] zal als huurder verantwoordelijk gehouden kunnen worden voor doorbetaling van de huur en vaste lasten.
3.3
[gedaagde] heeft het volgende als verweer naar voren gebracht. Tussen partijen is afgesproken dat hij vanaf 1 januari 2022 het contract over zou nemen en vanaf dat moment ook huur zou gaan betalen. [gedaagde] heeft contact gehad met de verhuurder over het overnemen van het huurcontract en de nodige documenten opgestuurd, maar daarna niets meer gehoord. Voor het betalen van de huur heeft hij nooit facturen ontvangen. [gedaagde] is bereid om aan [eiseres] terug te betalen wat zij inmiddels heeft betaald aan huur en overige vaste lasten, als hij het vooruitzicht heeft om huurder te worden. Daarvoor heeft hij een bedrag van € 4.500,- gereserveerd. De huur voor de maand september 2022 heeft [gedaagde] een dag voor de zitting betaald.
3.4
De kantonrechter oordeelt als volgt.
3.5
In deze procedure dient te worden beoordeeld of [eiseres] een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorziening en of aannemelijk is dat de vordering van [eiseres] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het - mede gelet op de belangen van partijen over en weer - gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. De kantonrechter komt tot het oordeel dat [eiseres] een spoedeisend belang bij de gevorderde voorziening heeft, hiervoor wordt verwezen naar hetgeen in 3.10 is overwogen.
3.6
Kern van het geschil is de vraag of [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft of dat er sprake is van een zodanige tekortkoming in de nakoming van de verbintenis aan de zijde van [gedaagde] , dat een ontruiming van de woning op korte termijn, bij wege van een voorlopige voorziening, gerechtvaardigd is. Voordat op deze geschilpunten kan worden ingegaan, dient eerst te worden beoordeeld of er sprake is van een (onder-)huurovereenkomst.
3.7
Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter, zijn de tussen partijen gemaakte afspraken te kwalificeren als een (onder-)huurovereenkomst. Op grond van artikel 7:201 lid 1 BW is er sprake van een huurovereenkomst indien de ene partij het gebruik van een zaak verschaft aan de andere partij en de andere partij zich daartegenover verbindt tot het leveren van een tegenprestatie. Voor de totstandkoming van een huurovereenkomst gelden geen aanvullende vormvereisten.
3.8
[eiseres] heeft het gebruik van de woning verschaft aan [gedaagde] . De tegenprestatie waaraan [gedaagde] zich heeft verbonden, is het betalen van de huur aan de verhuurder namens [eiseres] . Op deze wijze is [eiseres] door [gedaagde] vrijgesteld van het betalen van huur, wat haar een financieel voordeel oplevert. De kantonrechter komt tot het voorlopig oordeel dat dit een tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 lid 1 BW betreft en dat er tussen partijen een huurovereenkomst bestaat. Op grond hiervan komt de kantonrechter tot het voorlopig oordeel dat [gedaagde] op dit moment niet zonder recht of titel in de woning verblijft.
3.9
Vervolgens is de vraag of er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen die volgen uit de huurovereenkomst, aan de zijde van [gedaagde] . Door [gedaagde] is niet of in ieder geval onvoldoende weersproken dat er sprake is van een betalingsachterstand. [eiseres] heeft onweersproken gesteld dat zij tot 9 september 2022 in ieder geval een bedrag van € 7.556,22 aan huurachterstand aan haar verhuurder, Courtyard Residential Coóperatief U.A., heeft betaald. Op grond van de tussen partijen gemaakte afspraken, had [gedaagde] voor deze betalingen zorg moeten dragen. Niet is gesteld of gebleken dat [gedaagde] dit bedrag aan [eiseres] heeft terugbetaald. Dit betreft een huurachterstand van ruim vijf maanden. Daarnaast heeft [eiseres] onweersproken gesteld dat zij een bedrag van € 3.333,26 aan vaste lasten betreffende de woning heeft betaald, die op grond van de tussen partijen gemaakte afspraken voor rekening van [gedaagde] zouden moeten komen.
3.1
Naar voorlopig oordeel van de kantonrechter is voldoende aannemelijk dat [gedaagde] al geruime tijd niet aan zijn betalingsverplichtingen voldoet en er op korte termijn geen vooruitzicht op verbetering is. Het bedrag dat [gedaagde] stelt te hebben gereserveerd, is onvoldoende om de vordering in zijn geheel ineens te kunnen betalen. Bij een eventuele betaling van het gereserveerde bedrag, stelt [gedaagde] overigens de voorwaarde dat het huurcontract tussen [eiseres] en Courtyard Residential Coóperatief U.A. op zijn naam komt te staan. Maar niet is gesteld of gebleken dat tussen partijen is afgesproken dat [gedaagde] alleen zou betalen voor de maandelijkse kosten van de woning, als de huurovereenkomst op zijn naam werd gezet.
3.11
Op grond van hetgeen onder 3.9 en 3.10 is overwogen is de kantonrechter van oordeel dat de vorderingen van [eiseres] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is voldoende aannemelijk dat vanwege de tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden. Vooruitlopend daarop kan in dit kort geding de ontruiming van het gehuurde worden toegewezen. De ontruimingstermijn zal als te doen gebruikelijk worden vastgesteld op veertien dagen na betekening van het vonnis. Het gevorderde bedrag aan betalingsachterstand is niet of in ieder geval onvoldoende weersproken. Deze vordering komt de kantonrechter ook niet onrechtmatig of ongegrond voor en zal worden toegewezen, met dien verstande dat het eventueel door [gedaagde] betaalde bedrag voor de maand september 2022, indien dit bedrag inderdaad door hem is betaald, op de vordering in mindering dient te strekken.
3.12
De vordering tot betaling van de schade die het gevolg is van het niet-tijdig kunnen ontruimen van het gehuurde en de schade aan het gehuurde die naar aanleiding van de eindinspectie is vastgesteld, wordt als onvoldoende onderbouwd afgewezen. Het bestaan en de omvang van deze vordering is daarnaast te onzeker om deze in kort geding, vooruitlopend op een bodemprocedure, toe te wijzen.
3.13
Als de in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde] worden veroordeeld in de kosten van de procedure. De kosten worden aan de zijde van [eiseres] tot en met vandaag vastgesteld op € 867,03, bestaande uit € 244,- aan griffierecht, € 125,03 aan dagvaardingskosten en € 498,- aan salaris voor de gemachtigde van [eiseres] .
3.14
De gevorderde nakosten zullen voorwaardelijk worden toegewezen, voor zover nakosten gemaakt zullen worden en [gedaagde] niet vrijwillig binnen veertien dagen na aanschrijving van [eiseres] aan de veroordeling in het vonnis heeft voldaan. Daarbij overweegt de kantonrechter dat [gedaagde] , indien deze door de aanschrijving van [eiseres] pas kennis heeft kunnen nemen van de inhoud van het vonnis, de gelegenheid moet worden geboden om binnen een redelijke termijn aan de veroordeling in dit vonnis te voldoen, waarbij een termijn van veertien dagen als een redelijke termijn voor nakoming wordt gezien. De nakosten zullen worden begroot conform landelijk beleid tot een half salarispunt (met een maximum van € 124,-) zijnde een bedrag van € 124,-.
4.De beslissing in kort geding
De kantonrechter:
1. veroordeelt [gedaagde] om de woning aan het [adres] binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiseres] te stellen;
2. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 10.889,48 aan huur en vaste lasten met betrekking tot de woning door haar betaald tot 9 september 2022, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 9 september 2022 tot de dag van betaling;
3. veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot en met vandaag vastgesteld op € 867,03, daarin begrepen een bedrag van € 498,- als salaris voor de gemachtigde van [eiseres] ;
4. veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving door [eiseres] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis te maken kosten, begroot op € 124,- aan salaris gemachtigde;
5. verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6. wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Zander en in het openbaar uitgesproken op 14 december 2022.