Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
Locatie Tilburg
zaak/rolnr.: 9678840 CV EXPL 22-546
vonnis d.d. 16 november 2022
inzake
[eiseres],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
gemachtigde: [gemachtigde] ,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. M.J.M. Voogt.
1.Het verloop van het geding
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
de dagvaarding van 8 februari 2022, met producties;
de akte houdende vermindering van eis van 15 februari 2022;
de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie, met producties;
e conclusie van repliek in conventie, tevens houdende akte wijziging van eis en vermindering van eis in conventie, en conclusie van antwoord in reconventie;
de conclusie van dupliek in conventie tevens conclusie van repliek in reconventie, met producties;
de conclusie van dupliek in reconventie, met producties;
de akte reactie op producties.
Daarna is vonnis bepaald.
2.Het geschil
In conventie
2.1
Eiseres in conventie en verweerster in reconventie (verder te noemen: [eiseres] ) vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, gedaagde in conventie en eiseres in reconventie (verder te noemen: [gedaagde] ), na vermindering van eis, te veroordelen tot betaling van € 220,15, vermeerderd met de wettelijke rente over € 1.270,10 vanaf 8 februari 2022 tot aan de dag van voldoening, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
[eiseres] heeft daaraan het volgende ten grondslag gelegd.
Tussen partijen bestaat een overeenkomst met betrekking tot de woning staande en gelegen te Tilburg aan de [adres] . De maandelijkse huurprijs bedraagt € 636,30. Op het moment van dagvaarden was er sprake van een huurachterstand van € 1.270,10, bestaande uit een gedeelte van € 633,80 over de maand januari 2022 en € 636,30 over de maand februari 2022. Deze bedragen zijn rondom het moment van dagvaarden c.q. lopende de procedure voldaan. [gedaagde] is nog een bedrag van € 218,93 verschuldigd aan buitengerechtelijke kosten, gebaseerd op de aanmaningsbrief van 2 november 2021, en een bedrag van € 1,22 aan wettelijke rente.
2.2
[gedaagde] voert verweer. Zij heeft onder andere naar voren gebracht dat partijen de afspraak hebben gemaakt dat [gedaagde] de huur pas op de 10e van de lopende maand hoefde te voldoen.
In reconventie
2.3
[gedaagde] maakt aanspraak op een schadevergoeding van € 2.500,-.
Zij heeft daaraan bij antwoord het volgende ten grondslag gelegd.
In juli 2021 ontdekte [gedaagde] dat de muur in haar slaapkamer beschimmeld was, omdat zij er ziek van werd. De schimmel werd veroorzaakt door een lekkage in de badkamer. Pas eind september 2021 heeft [eiseres] de lekkage verholpen. De badkamer is echter niet in goede staat opgeleverd: er liggen losse draden en de brandmelders zijn na verwijdering niet teruggeplaatst. [gedaagde] verblijft daardoor in een onveilige situatie. Dit en het feit dat [eiseres] misbruik maakt van haar machtspositie als verhuurder maakt dat [gedaagde] recht heeft op een schadevergoeding van € 2.500,-.
2.4
[eiseres] heeft verweer gevoerd tegen de vordering in reconventie.
3.De beoordeling
In conventie
3.1
[eiseres] heeft [gedaagde] gedagvaard ter zake een huurachterstand die inmiddels is voldaan.
Nu de huurachterstand is voldaan, gaat het nog om de vraag of [gedaagde] buitengerechtelijke
kosten en rente verschuldigd is.
3.2
Ten eerste komen de buitengerechtelijke kosten aan de orde. [eiseres] vordert daarvoor een
bedrag van € 218,93. Als grondslag verwijst [eiseres] naar de aanmaningsbrief van 2 november
2021 (productie 5 bij dagvaarding [in het lichaam van de dagvaarding wordt kennelijk per
abuis het jaartal 2020 genoemd), waarbij [gedaagde] is aangemaand een bedrag van € 1.206,20 te
voldoen. In de conclusie van repliek is toegelicht dat dit bedrag is opgebouwd uit:
- het restant van de huur over oktober 2021 van € 569,90 (waarop al € 66,40 is afgeboekt);
- de lopende huur over de maand november van € 636,30.
Dat [gedaagde] geen aanmaning heeft ontvangen voor de maanden januari en februari 2022, zoals
zij naar voren heeft gebracht bij antwoord, doet niet ter zake, omdat de gevorderde
buitengerechtelijke kosten betrekking hebben op andere maanden.
3.3
[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat [eiseres] ermee akkoord is gegaan dat [gedaagde] rond de 10e van elke maand de huur over die lopende maand betaalt (of:
uiterlijkop de 10e van de maand, zoals zij bij dupliek in conventie aanvoert).
uiterlijkop de 10e van de maand, zoals zij bij dupliek in conventie aanvoert).
[eiseres] heeft bij repliek in conventie erkend dat zij er in februari 2021 mee akkoord is gegaan dat [gedaagde] de huur op of omstreeks de 10e van de lopende maand zou voldoen, dit in verband met de WW-uitkering van [gedaagde] en welke afspraak vervalt wanneer de uitkering wegvalt. [eiseres] kan zich inmiddels niet aan de indruk onttrekken dat er in het geheel geen sprake (meer) is van een uitkering. [eiseres] komt tot deze conclusie omdat [gedaagde] steeds op andere dagen en meermaals per maand deelbetalingen verricht aan [eiseres] . Typerend is de deelbetaling van april 2022, aldus [eiseres] .
[gedaagde] heeft bij dupliek in conventie betwist dat de afspraak van het betalen op de 10e van de maand zou vervallen wanneer de WW-uitkering van [gedaagde] zou eindigen.
3.4
De kantonrechter overweegt als volgt.
Of partijen zijn overeengekomen dat de afspraak van het betalen op
de 10e van de lopende maand zou worden betaald, zou komen te vervallen bij het stoppen
van de WW-uitkering van [gedaagde] , kan in het midden blijven.
Ook als de voorwaarde van het ontvangen van de WW-uitkering zou zijn verbonden aan het later mogen betalen, wat [gedaagde] betwist, heeft [eiseres] onvoldoende gemotiveerd gesteld dat de uitkering van [gedaagde] is geëindigd en zo ja, per wanneer. Zij heeft enkel het vermoeden geuit dat geen sprake meer is van een uitkering, dat kennelijk is gebaseerd op een enkele indruk. Niet gesteld of gebleken is dat [eiseres] , om te beginnen, over dat vermoeden in contact is getreden met [gedaagde] om navraag te doen.
Dat betekent dat het ervoor moet worden gehouden dat de voorwaarde waaronder de
afspraak van het betalen op uiterlijk de 10e van de lopende maand zou komen te vervallen, indien die al zou zijn overeengekomen, niet is vervuld. Er wordt vanuit gegaan dat [gedaagde] heeft mogen blijven betalen op de 10e van de lopende maand.
Dat betekent dat er in november 2021 nog rond of uiterlijk op de 10e van de maand betaald
mocht worden voor de lopende maand. [gedaagde] was op 2 november 2021 dan ook niet in verzuim ten aanzien van de betaling van de huur over de maand november 2021. Het restant van de huur over de maand oktober 2022 heeft zij kennelijk (ruimschoots) voldaan op 3 november 2021, met de betaling van een bedrag van € 660,-, dus binnen de aangezegde 14 dagen termijn.
De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke kosten komt daarom op grond van artikel
6:96 lid 6 van het Burgerlijk Wetboek niet voor toewijzing in aanmerking, nu [gedaagde] de vordering ten aanzien waarvan zij op 2 november 2021 in verzuim was, heeft voldaan binnen de in de aanmaning gestelde betalingstermijn van 14 dagen.
3.5
De wettelijke rente over de achterstallige huur is verschuldigd vanaf de dag van verzuim
tot de dag van betaling. Hoewel [eiseres] aangeeft dat de afspraak is gemaakt dat ook ‘omstreeks’ de 10e van de lopende maand betaald mocht worden, houdt de kantonrechter het erop dat betaling uiterlijk op de 10e moest plaatsvinden, aangezien dat is wat [gedaagde] bij dupliek aangeeft.
Aangezien het gevorderde gedeelte van € 633,80 van de maand januari 2022 op 9 februari
2022 is voldaan, is [gedaagde] wettelijke rente verschuldigd over dit bedrag gedurende de periode van 10 januari 2022 tot 9 februari 2022, wat neerkomt op een bedrag van € 1,04.
Ten aanzien van de huur over de maand februari 2022 van € 636,30 is [gedaagde] verschuldigd de
rente over € 338,- vanaf 10 februari 2022 tot 14 februari 2022, wat neerkomt op een bedrag
van € 0,09. Op de maand februari 2022 is voor de 10e van februari 2022 € 211,- in mindering voldaan, zodat voor dat deel geen rente verschuldigd is. Dan resteert € 87,30, dat blijkens de conclusie van repliek in conventie lopende de procedure is betaald. Omdat niet is aangegeven wanneer dat bedrag precies is betaald, kan de wettelijke rente niet worden berekend. Aan wettelijke rente zal dan ook niet meer dan (€ 1,04 plus € 0,09 maakt) € 1,13 worden toegewezen.
In reconventie
3.6
Op grond van artikel 137 van het wetboek van Burgerlijke rechtsvordering moet een eis
in reconventie direct bij antwoord worden ingesteld. De eis in reconventie moet via een
behoorlijke toelichting eindigen in een duidelijke vordering. [gedaagde] maakt bij antwoord aanspraak op ‘schadevergoeding’ van € 2.500,-. Pas bij dupliek heeft zij als zodanig aangegeven ook huurprijsvermindering (van 40%) op zijn plaats te vinden. Huurprijsvermindering op grond van artikel 207 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek betreft echter geen schadevergoeding, waarover bij conclusie van antwoord wordt gesproken, maar een tijdelijke partiële ontbinding van de huurovereenkomst. Omdat de conclusie van antwoord op naam van [gedaagde] is uitgebracht, wordt ervan uitgegaan dat zij ten tijde van de conclusie van antwoord zonder gemachtigde procedeerde. Daarom, en omdat in de conclusie van antwoord wel de gebreken (lekkage en schimmel) aan de woning worden beschreven, moet [gedaagde] worden geacht naast schadevergoeding ook huurprijsvermindering te vorderen.
Huurprijsvermindering
3.7
Volgens [gedaagde] vormen de schimmel en de waterschade in de slaapkamer en de manier waarop de badkamer na herstel is achtergelaten een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.
3.8
Artikel 7:207 lid 1 BW brengt met zich mee dat de huurder in geval van vermindering van het huurgenot ten gevolge van een gebrek recht heeft op een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijke kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot de dag waarop het gebrek is verholpen.
3.9
Ten eerste komt de schimmel aan de orde.
[eiseres] heeft, overigens pas bij dupliek in reconventie, aangevoerd dat de heer [naam] tijdens de schouw op 20 augustus 2021 geen schimmel in de badkamer heeft geconstateerd. De slaapkamer is toen niet betreden en bekeken, omdat [gedaagde] toen geen melding heeft gemaakt van schimmel aldaar, zo voert [eiseres] aan.
De kantonrechter oordeelt hierover als volgt.
Indien en voor zover [eiseres] bedoelt te betwisten dat er schimmel aanwezig was, is die betwisting onvoldoende gemotiveerd. Vaststaat dat [gedaagde] al in juli 2021 melding heeft gemaakt van schimmelvorming in de woning. [gedaagde] heeft (vanaf de conclusie van antwoord) aangevoerd dat deze zich in de slaapkamer bevond. [eiseres] heeft in reactie daarop aangegeven de slaapkamer niet te hebben bekeken. Aan een betwisting kan daarom, bij gebrek aan feitelijke kennis, geen waarde worden gehecht. De conclusie is dat er schimmel aanwezig was in de slaapkamer vanaf 15 juli 2021.
3.1
De kantonrechter is van oordeel dat van een substantiële aantasting van het huurgenot in dit geval sprake is. Tot een ongestoord gebruik van gehuurde behoort immers dat de huurder gebruik kan maken van een schimmelvrije slaapkamer. Schimmel is een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Vastgesteld moet worden over welke periode [gedaagde] recht heeft op huurprijsvermindering.
3.11
De eerste vraag is wanneer [gedaagde] melding heeft gemaakt van de schimmel en de waterschade. [gedaagde] heeft alleen aangevoerd dat dat in juli 2021 is gebeurd. [eiseres] spreekt bij conclusie van dupliek in reconventie van medio juli 2021, wat [gedaagde] onweersproken laat bij akte. Er wordt daarom van uitgegaan dat [gedaagde] de schimmel en waterschade op 15 juli 2021 heeft gemeld.
3.12
Op 27 juli 2021 heeft de aanschouwing plaatsgevonden door [eiseres] en is aan de [firma] in de persoon van de heer [naam] de opdracht verstrekt om het tegelwerk en het stucwerk te vervangen en opnieuw te schilderen. Aangezien [gedaagde] niet anders heeft gesteld, wordt ervan uitgegaan dat de schimmel is verholpen met de herstelwerkzaamheden aan de muur. Partijen verschillen van mening over de dag waarop de badkamer hersteld is. Volgens [eiseres] zijn de werkzaamheden op 24 september 2021 afgemeld en kon de badkamer op 25 september weer in gebruik worden genomen. Volgens [gedaagde] kon zij tot en met 26 september 2021 geen gebruik maken van de badkamer wegens de herstelwerkzaamheden. Aangezien het aan de huurder is om te stellen en zonodig te bewijzen dat en over welke periode er sprake is van een gebrek, en [gedaagde] geen bewijs heeft geleverd of aangeboden van haar stelling dat het herstel tot en met 26 september 2021 heeft geduurd, wordt 25 september 2021 aangemerkt als datum van herstel van het gebrek.
3.13
Dan is aan de orde met welk bedrag de huurprijs over de periode van 15 juli 2021 tot 25 september 2021 moet worden verlaagd als gevolg van de schimmelvorming op/in de muur van de slaapkamer. [gedaagde] heeft daardoor geen ongestoord gebruik kunnen maken van haar slaapkamer. Niet gesteld is welke oppervlakte de slaapkamer met schimmel heeft ten opzichte van de volledige oppervlakte van de gehuurde gezinswoning, zodat het aspect van de oppervlakte niet bij de hoogte van de huurprijsvermindering kan worden betrokken. Ervan uitgaande dat [gedaagde] geen ongestoord gebruik heeft kunnen maken van een slaapkamer van een eengezinswoning, acht de kantonrechter, gelet op de omstandigheden van dit geval, een huurprijsvermindering van 12% per maand redelijk. Deze huurprijsvermindering komt, afgerond, neer op een bedrag van € 75,- per maand. Uitgaande van deze huurprijsverlaging, komt de kantonrechter op een bedrag van (16/31e van € 75,- maakt) € 38,71 voor de maand juli 2021, € 75,- voor de maand augustus 2021 en (25/30e van € 75,- maakt) € 62,50 voor de maand september 2021 maakt € 176,21 in totaal. Dit moet [eiseres] terugbetalen aan [gedaagde] wegens te veel betaalde huur. Dit bedrag is toewijsbaar in reconventie.
3.14
[gedaagde] klaagt verder over de gebrekkige afwerking van de badkamer en stelt dat in verband daarmee de huurprijs moet worden verminderd. Er liggen losse draden in haar badkamer en zijn brand-/rookmelders verwijderd en niet teruggezet, zo voert zij bij antwoord aan. Bij repliek in reconventie heeft [gedaagde] aangevoerd dat elektriciteitsdraden niet zijn weggewerkt en de ventilatieknop niet is teruggeplaatst. Deze gebreken zijn pas op 14 april 2022 hersteld door [eiseres] .
De kantonrechter oordeelt als volgt. Niet iedere genotsvermindering leidt tot huurprijsvermindering. Er moet sprake zijn van een relevante of substantiële vermindering van het huurgenot. Het verweer van [eiseres] in ogenschouw genomen, is daarvan in dit geval geen sprake. De draad waarvan [gedaagde] aangeeft dat het een elektriciteitsdraad is, is volgens [eiseres] een aardingsdraad, waarover enkel uit esthetisch oogpunt een afdekplaatje gemonteerd had moeten worden. Nergens uit blijkt dat er sprake is geweest van een gevaarlijke situatie in verband met het niet afdekken van die draad. Er wordt daarom vanuit gegaan dat van een gevaarlijke situatie geen sprake is geweest. De ventilatie heeft kennelijk ook zonder de knop gewerkt. Dat [eiseres] pas laat, namelijk op 14 april 2022, tot herstel van deze laatste punten is overgegaan, rechtvaardigt nog geen huurprijsvermindering. Dit deel van de vordering zal daarom worden afgewezen.
3.15
Dat de gestelde waterschade aan de vinylvloer en het behang een gebrek is dat verlaging van de huurprijs rechtvaardigt, is onvoldoende onderbouwd. Dit deel van de vordering zal dan ook worden afgewezen.
schadevergoeding
3.16
Artikel 7:208 BW bepaalt dat de verhuurder verplicht is tot vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade, indien (onder andere) het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen.
Aangenomen moet worden dat de lekkage na het aangaan van de huurovereenkomst is ontstaan. Dit gebrek is naar verkeersopvatting aan [eiseres] als verhuurder toe te rekenen. Dat betekent dat [eiseres] verplicht is de als gevolg daarvan ontstane schade aan [gedaagde] te vergoeden.
3.17
[gedaagde] heeft aangevoerd dat sprake is van (water)schade aan de vinyl-vloer in de slaapkamer en aan het behang in de slaapkamer. Zij heeft dat echter niet onderbouwd en daar geen bedrag aan gekoppeld. Dit deel van de gevorderde schadevergoeding zal daarom worden afgewezen.
3.18
[gedaagde] heeft verder aangevoerd dat zij gedurende de periode van herstelwerkzaamheden aan de badkamer bij haar zus heeft gelogeerd, waarvoor zij € 200,- heeft betaald aan haar zus. [gedaagde] heeft een emailbericht overgelegd van haar zus, waarin zij dit bevestigt.
[eiseres] heeft betwist dat [gedaagde] € 200,- heeft betaald voor de kosten van inwoning en erop gewezen dat [gedaagde] geen kasopname of overschrijving heeft overgelegd om haar stelling te onderbouwen.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] met de overgelegde verklaring van haar zus voldoende heeft onderbouwd dat zij haar € 200,- heeft betaald voor de kosten van inwoning. Dit bedrag zal als schadevergoeding worden toegewezen in reconventie.
De proceskosten in conventie en in reconventie
3.19
[eiseres] zal, als de in conventie in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de procedure in conventie.
Aangezien [gedaagde] ten tijde van het uitbrengen van de conclusie van antwoord in persoon procedeerde, is daarvoor geen compensatie ter zake het salaris van de gemachtigde verschuldigd. Voor de conclusie van dupliek in conventie zal één punt salaris gemachtigde worden toegekend van € 37,-.
3.2
Voor wat betreft de kosten van de procedure in reconventie geldt het volgende.
Omdat de vordering in reconventie enkel voor een beperkt deel is toegewezen, zullen de kosten van de procedure in reconventie worden gecompenseerd als hierna te melden.
4.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie:
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te voldoen het bedrag van € 1,13 aan wettelijke rente;
wijst de vordering voor het overige af;
veroordeelt [eiseres] in de kosten van de procedure in conventie, aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 37,-;
in reconventie:
veroordeelt [eiseres] om ter zake huurprijsverlaging aan [gedaagde] te voldoen een bedrag van
€ 176,21;
veroordeelt [eiseres] om ter zake schadevergoeding aan [gedaagde] te voldoen een bedrag van € 200,-;
compenseert de kosten van de procedure, in die zin dat beide partijen daarvan hun eigen kosten dragen;
in conventie en in reconventie:
verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman, en in het openbaar uitgesproken op 16 november 2022.