Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 20/9316
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 december 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Breda), de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 22 september 2020.
1.2.
Het voorafgaande traject is als volgt verlopen. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 29 februari 2020 aan belanghebbende een waarde-beschikking voor het jaar 2020 toegezonden (hierna: de beschikking). De beschikking is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). De beschikking heeft betrekking op de woning die belanghebbende huurt op het adres [adres] in [plaats] (hierna: de woning).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld per de datum van 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum). De waarde is vastgesteld op € 170.000. Daartegen richten zich de beroepsgronden van belanghebbende.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. Vervolgens heeft belanghebbende beroep ingesteld.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Op 2 november 2022 en 17 november 2022 heeft de heffingsambtenaar nadere stukken ingediend. Een afschrift daarvan is aan de gemachtigde verzonden.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 24 november 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar: [heffingsambtenaar] en [taxateur 1] (taxateur).
2.Feiten
Belanghebbende is huurder van de woning. Het gaat om een tussenwoning met bouwjaar 1962. De woning kenmerkt zich door een berging/schuur en heeft een inhoud van 335 m3. De oppervlakte van het perceel bedraagt 164 m2.
3.Beoordeling door de rechtbank
Vooraf: Artikel 40 Wet WOZ/indexeringscijfers
3.1.
Belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar het gehanteerde indexeringspercentage niet aannemelijk heeft gemaakt. De heffingsambtenaar heeft in de van hem afkomstige stukken gesteld dat een gematigd indexeringspercentage is toegepast en heeft ter zitting toegelicht dat wordt gewerkt met geobjectiveerde gegevens van het Kadaster. In het licht van het betoog van belanghebbende is die toelichting van voldoende gewicht.
De visie van belanghebbende dat de heffingsambtenaar de werkwijze inzichtelijk moet maken, neemt de rechtbank niet over. De rechtbank gaat in zoverre mee met het betoog van belanghebbende dat de taxatie van de heffingsambtenaar niet mag zijn gebaseerd op willekeur of enige vorm van onzorgvuldig/doelgericht rekenen. Het betrachten van transparantie over de gehanteerde werkwijze kan eraan bijdragen dat elk vermoeden van schending van de beginselen van zorgvuldigheid of non-willekeur wordt weggenomen. Echter, aannemelijk is dat de heffingsambtenaar op zorgvuldige wijze de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten heeft geïndexeerd omdat de heffingsambtenaar daartoe een deskundige heeft ingeschakeld, zijnde een gediplomeerd taxateur. Deze deskundige heeft ter zitting concreet en geloofwaardig verklaard wat de werkwijze behelst. De rechtbank kent bewijskracht toe aan die verklaring. Met de stelling dat de deskundige van al hetgeen hij/zij heeft opgemaakt een gedetailleerde onderbouwing dient te overleggen, wordt voorbijgegaan aan het feit dat een deskundige nu juist van uit hoofde van zijn/haar professie over de nodige kennis en vaardigheden beschikt om dergelijke waardebepalingen te doen. In de ter zitting gegeven uitleg ziet de rechtbank geen reden om aan de kennis, vaardigheden of integriteit van de deskundige te twijfelen. Het staat belanghebbende vrij om zelf een deskundige in te schakelen, een soortgelijke (tegen)taxatie in het geding te brengen of een andersoortige verklaring of berekening van indexatiecijfers in te brengen, welke kan dienen als tegenbewijs tegenover de geloofwaardige verklaring ter zitting.
Ook de stelling van belanghebbende dat de geïndexeerde verkoopgegevens niet aannemelijk danwel onjuist zijn omdat deze gekoppeld zijn aan data van levering in plaats van data van verkoopovereenkomst, volgt de rechtbank niet. De rechtbank begrijpt de stelling van belanghebbende aldus dat het verkoopcijfer als zodanig wel juist is, maar op een eerder moment in de tijd tot stand is gekomen, in de regel zo’n drie tot zes maanden voor de datum van levering (welke uit de gegevens van het Kadaster blijken). De heffingsambtenaar, bij monde van de taxateur, heeft echter ter zitting geloofwaardig verklaard dat de verkopen tot stand zijn gekomen in een markt van stijgende verkoopprijzen. Uitgaande van een totstandkoming van de verkoopprijs op een eerder moment in de tijd, zou dat tot een hogere indexatie leiden. Althans, belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat dit gegeven structureel tot een te hoge grondslag (ofwel prijs per m3 van de vergelijkingsobjecten) heeft geleid.
Tot slot overweegt de rechtbank dat belanghebbende tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat meer gegevens voorhanden zijn van de waardeberekening dan hetgeen reeds is overgelegd. Van een schending van artikel 40 Wet WOZ is niet gebleken.
Al het hetgeen belanghebbende voor het overige heeft aangevoerd, brengt in het voorgaande geen verandering. De beroepsgronden van belanghebbende worden in zoverre verworpen.
Inhoudelijk
3.2.
Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. De heffingsambtenaar handhaaft de bij beschikking vastgestelde waarde van € 170.000. Belanghebbende bepleit een waarde van € 158.000.
3.3.
De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
3.4.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de door hem bepleite WOZ-waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd. Naar het oordeel van de rechtbank maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
3.5.
Tot de stukken die door de heffingsambtenaar zijn ingebracht behoort een waardebepaling opgemaakt door [taxateur 2], taxateur. Hierin concludeert de taxateur tot een waarde van € 200.000. De waardebepaling door de taxateur vervangt het in de bezwaarfase gehanteerde taxatieverslag waarin tot een waarde van € 170.000 werd geconcludeerd. Met dagtekening 2 november 2022 heeft de heffingsambtenaar een nieuwe waardeberekening overgelegd waarin tot een waarde van € 185.000 wordt geconcludeerd. Het aanpassen van de waardeberekening gedurende de procedure is toegestaan. Het belastingrecht kent vrije bewijsleer en partijen zijn in elke stand van het geding vrij om hun bewijs aan te vullen, tenzij de goede procesorde zich daartegen verzet. Daarvan is in dit geval geen sprake.
3.6.
De taxateur heeft de woning getaxeerd door middel van vergelijking van de woning met verkoopprijzen van woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht (hierna: de vergelijkingsobjecten) [1] . De mate waarin de woningen onderling van elkaar verschillen, heeft de taxateur tot uiting laten komen in de waardeberekening. Deze waardeberekening is inzichtelijk gemaakt door middel van een matrix. In de op 2 november 2022 overgelegde matrix is de waarde van de woning bepaald op € 185.000. Als vergelijkingsobjecten voor de woning heeft de heffingsambtenaar [vergelijkingsobjecten], [vergelijkingsobjecten], [vergelijkingsobjecten], [vergelijkingsobjecten] en [vergelijkingsobjecten] gebruikt die alle, net als de woning, gelegen zijn in [plaats].
3.7.
Belanghebbende betwist niet dat de door de taxateur gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar en bruikbaar zijn als vergelijkingsobjecten. Volgens belanghebbende is echter onvoldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
Belanghebbende stelt dat de woning is gelegen op een perceel dat niet optimaal bruikbaar is, omdat een deel ervan in gebruik is als brandgang. Volgens belanghebbende moet de brandgang daarom buiten de waardebepaling blijven en moet de waarde van de woning als gevolg daarvan naar beneden worden bijgesteld.
Volgens de heffingsambtenaar is bij de waardebepaling voldoende rekening gehouden met de aanwezigheid van de brandgang, omdat (een aantal van) de referentiewoningen ook over vergelijkbare brandgangen beschikken.
De rechtbank overweegt als volgt. Ter zitting is eenparig verklaard dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten 1, 2 en 5 (te weten: [vergelijkingsobjecten], [vergelijkingsobjecten] en [vergelijkingsobjecten]) alle, net als de woning, over een brandgang beschikken. Voor de vergelijkingsobjecten 3 en 4 (te weten: [vergelijkingsobjecten] en [vergelijkingsobjecten]) is dat onduidelijk gebleven. Afgaande op de vergelijking met enkel de objecten 1, 2 en 5 zou dat tot een getaxeerde waarde leiden die lager is dan € 185.000, maar nog steeds hoger dan € 170.000. Deze beroepsgrond van belanghebbende kan hem derhalve niet baten. De door belanghebbende ter zitting aangehaalde jurisprudentie maakt dat niet anders. Belanghebbende noemt deze om de ontwikkeling in de jurisprudentie over de brandgang te illustreren. In de onderhavige zaak is echter onvoldoende concrete gelijkenis met die gevallen. Omdat de vergelijkingsobjecten 1, 2 en 5 alle drie een brandgang hebben, acht de rechtbank het niet noodzakelijk dat in de rekenmethode daar op aparte wijze rekening mee wordt gehouden.
3.8.
Verder stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling van de woning onvoldoende rekening heeft gehouden met het gegeven dat de woning een huurwoning is. Naar zijn mening is de staat van onderhoud als gevolg daarvan namelijk ten onrechte gekwalificeerd als ‘voldoende’ (factor 3) in plaats van ‘slecht’ (factor 2).
Volgens de heffingsambtenaar, daartoe bijgestaan door de taxateur, bestaat geen aanleiding om de factor voor onderhoud naar beneden bij te stellen.
De bewijslast om de door hem bepleite verminderde onderhoudstoestand aannemelijk te maken, rust op belanghebbende. De enkele verwijzing naar het gegeven dat de woning een huurwoning is, acht de rechtbank daartoe in het licht van de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, onvoldoende.
3.9.
Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep dient om die reden ongegrond te worden verklaard. De beschikking blijft dus in stand.
Vergoeding van immateriële schade
3.10.
Belanghebbende heeft ter zitting verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de aanname dat er spanning en frustratie aanwezig is, hier niet van toepassing is gelet op het feit dat het financieel belang van de onderhavige procedure kleiner is dan de in de jurisprudentie ontwikkelde ondergrens van € 15.
3.11.
De rechtbank overweegt als volgt. De rechtbank hanteert als uitgangspunt dat belanghebbendes bezwaarschrift is ontvangen op 14 maart 2020, zodat de in aanmerking te nemen termijn op die datum is aangevangen. Nu de rechtbank uitspraak doet op 19 december 2022, zijn sindsdien (afgerond) 34 maanden verstreken. Aangezien de redelijke termijn als uitgangspunt twee jaar bedraagt, is deze met 10 maanden overschreden. Als uitgangspunt heeft dan te gelden dat belanghebbende wordt geacht door die overschrijding spanning en frustratie te hebben ondervonden en dientengevolge immateriële schade te hebben geleden die voor vergoeding in aanmerking komt. De vergoeding bedraagt als uitgangspunt € 500 per half jaar.
Op deze uitgangspunten moet echter een uitzondering worden gemaakt indien de procedure een zeer gering financieel belang betreft. In een dergelijk geval bestaat geen aanleiding om uit te gaan van de veronderstelling dat de lange duur van de procedure spanning en frustratie bij de belastingplichtige heeft veroorzaakt. Bij het ontbreken van zodanige spanning en frustratie kan worden volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden.
Naar het oordeel van de rechtbank is in dit geval sprake van een zeer gering financieel belang, omdat belanghebbende als gebruiker van de woning niet in de heffing van onroerende zaakbelastingen of andere op basis van de WOZ-waarde geheven belastingen is betrokken, terwijl evenmin is gebleken of, en zo ja in hoeverre, voor hem anderszins een financieel belang is gelegen in de vaststelling van de WOZ-waarde. Evenmin heeft belanghebbende aannemelijk gemaakt dat ondanks het geringe financiële belang er toch spanning en frustratie was. De enkele stelling dat dergelijke gevoelens bij belanghebbende hebben bestaan, is daarvoor onvoldoende bij zaken met een gering financieel belang zoals deze. De rechtbank zal daarom volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden.
4.Conclusie en gevolgen
Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de waardebeschikking gehandhaafd blijft. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
5.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. J.H.M. van Ooijen, griffier, op 19 december 2022 en openbaar gemaakt door geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier,
De rechter,
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (Uitvoeringsregeling)
Artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling bepaalt dat de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een woning wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.