Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 20/9455
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 december 2022 in de zaak tussen
[bedrijf], uit [plaats] , belanghebbende
(gemachtigde: A. van den Dool),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Zundert), de heffingsambtenaar.
en
de minister van Justitie en Veiligheid, de minister.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 29 september 2020.
1.2.
Het voorafgaande traject is als volgt verlopen. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 29 februari 2020 aan belanghebbende een waarde-beschikking voor het jaar 2020 toegezonden (hierna: de beschikking). De beschikking is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Tegelijk is (onder meer) ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd (hierna: de aanslag OZB). De beschikking en de aanslag OZB hebben, voor zover hier relevant, betrekking op de woning van belanghebbende op het adres [adres 1] in [plaats] (hierna: de woning).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld per de datum van 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum). De waarde is vastgesteld op € 326.000. Daartegen richten zich de beroepsgronden van belanghebbende.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de aanslag OZB gehandhaafd. Vervolgens heeft belanghebbende beroep ingesteld.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.6.
Op 10 november 2022 heeft de rechtbank van de heffingsambtenaar via de digitale weg een set nadere stukken ontvangen. Een afschrift daarvan is aan de gemachtigde van belanghebbende gezonden.
1.7.
Nadat de rechtbank de heffingsambtenaar telefonisch heeft gewezen op zijn plicht de op de zaak betrekking hebbende stukken te overleggen, heeft de rechtbank op 22 november 2022 nog een set nadere stukken van de heffingsambtenaar ontvangen. Ook hiervan is een afschrift aan de gemachtigde van belanghebbende gezonden.
1.8.
De rechtbank heeft het beroep op 24 november 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar: [heffingsambtenaar] en [taxateur 1] (taxateur).
2.Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een geschakelde woning met bouwjaar 2004. De woning kenmerkt zich door een aangebouwde garage en een aangebouwde woonruimte en heeft een inhoud inclusief aangebouwde woonruimte (en exclusief aangebouwde garage) van 465m3. De oppervlakte van het perceel bedraagt 213m2.
3.Beoordeling door de rechtbank
Vooraf: Artikel 40 Wet WOZ/indexeringscijfers
3.1.
Belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar het gehanteerde indexeringspercentage niet aannemelijk heeft gemaakt. De heffingsambtenaar heeft in de van hem afkomstige stukken gesteld dat een gematigd indexeringspercentage is toegepast en heeft ter zitting toegelicht dat wordt gewerkt met geobjectiveerde gegevens van het Kadaster. In het licht van het betoog van belanghebbende is die toelichting van voldoende gewicht.
De visie van belanghebbende dat de heffingsambtenaar de werkwijze inzichtelijk moet maken, neemt de rechtbank niet over. De rechtbank gaat in zoverre mee met het betoog van belanghebbende dat de taxatie van de heffingsambtenaar niet mag zijn gebaseerd op willekeur of enige vorm van onzorgvuldig/doelgericht rekenen. Het betrachten van transparantie over de gehanteerde werkwijze kan eraan bijdragen dat elk vermoeden van schending van de beginselen van zorgvuldigheid of non-willekeur wordt weggenomen. Echter, aannemelijk is dat de heffingsambtenaar op zorgvuldige wijze de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten heeft geïndexeerd omdat de heffingsambtenaar daartoe een deskundige heeft ingeschakeld, zijnde een gediplomeerd taxateur. Deze deskundige heeft ter zitting concreet en geloofwaardig verklaard wat de werkwijze behelst. De rechtbank kent bewijskracht toe aan die verklaring. Met de stelling dat de deskundige van al hetgeen hij/zij heeft opgemaakt een gedetailleerde onderbouwing dient te overleggen, wordt voorbijgegaan aan het feit dat een deskundige nu juist van uit hoofde van zijn/haar professie over de nodige kennis en vaardigheden beschikt om dergelijke waardebepalingen te doen. In de ter zitting gegeven uitleg ziet de rechtbank geen reden om aan de kennis, vaardigheden of integriteit van de deskundige te twijfelen. Het staat belanghebbende vrij om zelf een deskundige in te schakelen, een soortgelijke (tegen)taxatie in het geding te brengen of een andersoortige verklaring of berekening van indexatiecijfers in te brengen, welke kan dienen als tegenbewijs tegenover de geloofwaardige verklaring ter zitting.
Ook de stelling van belanghebbende dat de geïndexeerde verkoopgegevens niet aannemelijk danwel onjuist zijn omdat deze gekoppeld zijn aan data van levering in plaats van data van verkoopovereenkomst, volgt de rechtbank niet. De rechtbank begrijpt de stelling van belanghebbende aldus dat het verkoopcijfer als zodanig wel juist is, maar op een eerder moment in de tijd tot stand is gekomen, in de regel zo’n drie tot zes maanden voor de datum van levering (welke uit de gegevens van het Kadaster blijken). De heffingsambtenaar, bij monde van de taxateur, heeft echter ter zitting geloofwaardig verklaard dat de verkopen tot stand zijn gekomen in een markt van stijgende verkoopprijzen. Uitgaande van een totstandkoming van de verkoopprijs op een eerder moment in de tijd, zou dat tot een hogere indexatie leiden. Althans, belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat dit gegeven structureel tot een te hoge grondslag (ofwel prijs per m3 van de vergelijkingsobjecten) heeft geleid.
Tot slot overweegt de rechtbank dat belanghebbende tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat meer gegevens voorhanden zijn van de waardeberekening dan hetgeen reeds is overgelegd. Van een schending van artikel 40 Wet WOZ is niet gebleken.
Al het hetgeen belanghebbende voor het overige heeft aangevoerd, brengt in het voorgaande geen verandering. De beroepsgronden van belanghebbende worden in zoverre verworpen.
Inhoudelijk
3.2.
Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Belanghebbende bepleit een waarde van maximaal € 280.000. De heffingsambtenaar handhaaft de bij beschikking vastgestelde waarde van € 326.000 alsmede de opgelegde aanslag OZB.
Een beroep tegen de waarde-beschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB (artikel 24, negende lid, van de Wet WOZ). Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslag watersysteemheffing eigenaren. Omdat belanghebbende tegen de aanslag watersysteemheffing eigenaren geen gronden heeft aangevoerd, blijft die aanslag buiten de beoordeling. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde.
3.3.
De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
3.4.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de door hem bepleite WOZ-waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.
3.5.
Tot de stukken die door de heffingsambtenaar zijn ingebracht behoort een waardebepaling opgemaakt door [taxateur 2] , taxateur. Hierin concludeert de taxateur tot een waarde van € 331.000. De waardebepaling door de taxateur vervangt het in het bezwaarfase gehanteerde taxatieverslag waarin tot een waarde van € 326.000 werd geconcludeerd. Op 10 november 2022 (zie 1.6) heeft de heffingsambtenaar een nieuwe waardeberekening overgelegd opgemaakt door taxateur, [taxateur 1] . Hierin wordt opnieuw tot een waarde van € 326.000 geconcludeerd. Het aanpassen van de waardeberekening gedurende de procedure is toegestaan. Het belastingrecht kent vrije bewijsleer en partijen zijn in elke stand van het geding vrij om hun bewijs aan te vullen, tenzij de goede procesorde zich daartegen verzet. Daarvan is in dit geval geen sprake.
3.6.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin niet geslaagd.
3.7.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde de bovengenoemde waardebepaling ingebracht. De taxateur heeft de woning getaxeerd door middel van vergelijking van de woning met verkoopprijzen van woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht (hierna: de vergelijkingsobjecten) [1] . De mate waarin de woningen onderling van elkaar verschillen, heeft de taxateur tot uiting laten komen in de waardeberekening. Deze waardeberekening is inzichtelijk gemaakt door middel van een matrix. Als vergelijkingsobjecten voor de woning heeft de heffingsambtenaar [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] gebruikt die alle, net als de woning, zijn gelegen in [plaats] .
3.8.
Niet in geschil is dat de door de taxateur gebruikte vergelijkingsobjecten in beginsel voldoende vergelijkbaar en bruikbaar zijn als vergelijkingsobjecten. Wat partijen in de kern verdeeld houdt is op welke wijze hieruit de prijs per eenheid voor de vaststelling van de waarde van de woning kan worden afgeleid.
De heffingsambtenaar stelt onder verwijzing naar het principe van afnemend grensnut dat een bijstelling naar boven van de gemiddelde prijs per eenheid in dit geval aangewezen is. De gemachtigde stelt dat deze bovenwaartse bijstelling van de gemiddelde prijs per eenheid door de heffingsambtenaar niet inzichtelijk is gemaakt. Dat betoog slaagt. De in de matrix opgenomen toelichting is onvoldoende om te onderbouwen dat, en in hoeverre, met afnemend grensnut rekening moet worden gehouden. Bovendien is niet duidelijk geworden hoe de heffingsambtenaar is gekomen van een gemiddelde prijs per eenheid van de vergelijkingsobjecten van € 517,90 tot de gecorrigeerde prijs per eenheid voor de woning van € 599,40. Dat maakt dat de heffingsambtenaar de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
3.9.
De rechtbank dient vervolgens te beoordelen of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is belanghebbende hierin niet geslaagd. Weliswaar heeft belanghebbende ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde gewezen op een drietal verkoopcijfers van volgens hem goed vergelijkbare woningen gelegen in dezelfde straat als de woning, maar hij heeft in het geheel niet inzichtelijk gemaakt of, en zo ja op welke wijze, met de onderlinge verschillen rekening is gehouden. Evenmin heeft belanghebbende de door hem bepleite waarde op een andere wijze aannemelijk gemaakt, bijvoorbeeld door het opstellen van een eigen taxatierapport en/of matrix.
3.10.
Nu geen van partijen de verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen. Alles in ogenschouw nemende stelt de rechtbank deze waarde vast op € 305.000. Het beroep is daarom gegrond.
Vergoeding van immateriële schade
3.11.
De gemachtigde heeft ter zitting verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Niet betwist is dat het bezwaarschrift op 11 maart 2020 door de heffingsambtenaar is ontvangen. De uitspraak van de rechtbank wordt op 19 december 2022 gedaan en dus afgerond 34 maanden na indiening van het bezwaarschrift. De redelijke termijn die staat voor de behandeling van bezwaar en beroep is als uitgangspunt 24 maanden, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep. Nu er geen reden is om van dit uitgangspunt af te wijken, bedraagt de overschrijding van de redelijke termijn 10 maanden.
3.12.
De vergoeding bedraagt € 500 per half jaar termijnoverschrijding. Belanghebbende heeft dus recht op een vergoeding van immateriële schade van afgerond 2x € 500 is € 1.000. Voor de verdeling van de schadevergoeding tussen de heffingsambtenaar (bezwaarfase) en de minister (beroepsfase) geldt het volgende. De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 29 september 2020. De bezwaarfase heeft daarmee afgerond 7 maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de bezwaarfase met 1 maand is overschreden. Het restant wordt toegerekend aan de beroepsfase. De heffingsambtenaar dient daarom 1/10e deel van € 1.000 te betalen (€ 100) en de minister 09/10e deel van € 1.000 (€ 900). De rechtbank heeft om die reden de minister in zoverre aangemerkt als partij in het geding.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waarde-beschikking moet worden verlaagd en de aanslag OZB dienovereenkomstig moet worden verminderd. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar.
4.2.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op € 2.063 namelijk voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 2.056 (een punt voor het indienen van het bezwaarschrift, een punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt op basis van de thans geldende tarieven van € 269 en een punt voor het indienen van het beroepschrift, een punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor 1) en voor de kosten van de bij het bezwaarschrift overgelegde kadastrale uittreksels € 7.
5.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 305.000 en vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig;
- veroordeelt de minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 1.000;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.063 aan proceskosten aan belanghebbende;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 48 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. J.H.M. van Ooijen, griffier, op 19 december 2022 en openbaar gemaakt door geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier,
De rechter,
De griffier is verhinderd deze
uitspraak mede te ondertekenen [2]
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (Uitvoeringsregeling)
Artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling bepaalt dat de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een woning wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.