Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 9872527 \ CV EXPL 22-1492
Vonnis van 21 december 2022
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. H.T.L. Janssen, werkzaam ten kantore van DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V. te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende en zaakdoende te [plaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. W.G.M. Vos.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 27 juli 2022, met de daarin genoemde stukken;
- het e-mailbericht van 18 oktober 2022 zijdens [eiser] , met als bijlage een brief met daarin een eisvermindering;
- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 25 oktober 2022.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
in conventie en in reconventie
2.1.
[eiser] is eigenaar van de winkelruimte met bovenliggende bedrijfswoning, staande en gelegen aan de [adres 1] (en [adres 2] .
2.2.
Op 1 mei 2021 is met betrekking tot de winkelruimte met bovenliggende bedrijfswoning tussen [eiser] en [gedaagde] een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar tot stand gekomen, waarbij een aanvangshuurprijs is overeengekomen van € 1.750,00 per maand, exclusief gas, water en licht. Deze huurprijs dient telkens bij vooruitbetaling te worden voldaan. Vlak na het ondertekenen van die huurovereenkomst heeft [gedaagde] een waarborgsom van € 1.750,00 en de eerste maand huur van € 1.750,00 contant aan [eiser] voldaan. Daarnaast is op 1 juni 2021 een bedrag van € 875,00, op 3 maart 2022 een bedrag van € 900,00 en op 5 april 2022 een bedrag van € 900,00 betaald.
2.3.
In de huurovereenkomst is onder meer opgenomen:
“(…) 2.2 Het huurobject wordt gestoffeerd verhuurd.
2.3
Huurder is verplicht het huurobject uitsluitend te gebruiken voor de uitoefening van het bedrijf, zijnde een verhuisvervoer bedrijf, en het huurobject daartoe ingericht en voor het publiek geopend te houden. Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het huurobject te geven.
(…)
9.2 (…)
Huurder zal in verzuim zijn door het enkele verloop van de bepaalde termijn of het enkele feit van de overtreding, niet-nakoming of niet behoorlijke nakoming. In elke van deze gevallen zal verhuurder aan huurder ook in rekening mogen brengen de wettelijke rente vanaf de vervaldag, zijn buitengerechtelijke kosten, die tenminste 15% van het onbetaalde bedrag zullen belopen, alsmede in het geval van een procedure alle door hem gemaakte proceskosten, ook voor zover deze een proceskostenveroordeling volgens de daarvoor gehanteerde tarieven overtreffen. (…).”
2.4.
Op de huurovereenkomst zijn de “
Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” van toepassing (hierna te noemen: algemene bepalingen). In deze algemene bepalingen is onder meer bepaald:
Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” van toepassing (hierna te noemen: algemene bepalingen). In deze algemene bepalingen is onder meer bepaald:
“(…) 11.3 Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade tengevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek.
(…)
12.1
Voor rekening van verhuurder zijn de kosten van de in 12.3 weergegeven onderhouds-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden aan het gehuurde. Voor rekening van huurder zijn de kosten van de overige onderhouds-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden aan het gehuurde.
(…)
12.4
Ter verduidelijking dan wel in afwijking of in aanvulling op 12.1 zijn voor rekening van huurder:
(…)
b. onderhoud, herstel en vernieuwing van hang- en sluitwerk, beglazing en
glasdeuren, spiegel-,venster- en andere ruiten;
(…)
g. onderhoud, herstel en vernieuwing van erfafscheidingen, tuin en erf waaronder de bestrating;
(…)
(…)
25.1
De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel - zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben - geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening.
(…)
25.3
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (…).”
(…)
31 Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de artikelen 5.1, 9, 13.3, 25 en 26 van de algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet de bevoegdheid van verhuurder om gebruik te maken van zijn overige rechten, waaronder het recht op volledige schadevergoeding voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft.
2.5.
Op 25 mei 2021 hebben [gedaagde] en mevrouw [naam partner] (de partner van [gedaagde] ; hierna te noemen [naam partner] ) aan [eiser] een e-mailbericht verzonden:
“(…) Nu heb ik vandaag weer contact gehad met Enexis, om te vragen of ze het hebben binnen gehad en helaas is er dus nog steeds niks gebeurt.
Dit vinden wij erg jammer, zeker na het vaak na bellen en de slechte bereikbaarheid via de telefoon ook.
Daarom verzoeken wij dat als de koopacte voor vrijdag niet binnen is bij Enexis (dus uiterlijk donderdag), dat wij deze maand dan ook geen huur betalen.
Wij hebben nog niks aan het pand kunnen doen, nog niet te spreken over de lekkage in de garage en de winkel zelf bij de vloer.
Graag hopen wij dus ook dat dit zo snel mogelijk wordt geregeld en wij kunnen beginnen met het schoonmaken en opruimen van het pand. (…).”
2.6.
Op 28 mei 2021 hebben [gedaagde] en [naam partner] aan [eiser] een e-mailbericht verzonden:
“(…) Onlangs is het water en elektra aangesloten door Brabant Water en Enexis.
De wateraansluiting is in orde, met de elektra- en gasaansluiting is het niet in orde. De medewerker van Enexis heeft dringend aangeraden om dit bij u mede te delen in verband met kortsluiting gevaar.
Verder zijn de volgende punten niet in orde,
- De vloer in de winkel is nat en vochtig, waardoor de vloer krom is.
- In de garage/opslagruimte is het dak lek.
- De lichtkoepel is stuk en lekt.
- In de tuin is de schutting weggerot.
- De poortdeur naar openbare ruimte, ontbreekt een passende sleutel en is tevens niet vergrendelt.
Door bovengenoemde gebreken kan er niet gestart worden aan de opbouw van de bedrijfsvoering.
Wij willen graag uiterlijk maandag voor 18:00 uur een reactie van uw zijde voor een passende oplossing. Als dit uitblijft, schakelen wijzelf een gerenommeerd bedrijf in en zal de rekening aan u gepresenteerd worden. (…).”
2.7.
Op voormeld e-mailbericht van 28 mei 2021 heeft [eiser] op 30 mei 2021 gereageerd:
“(…) De gemelde gebreken komen me onbekend voor daar volgens de “instanties” de voorgaande huurder alles in perfecte staat (!) heeft opgeleverd. Zelf heb ik dit helaas nog niet kunnen aanschouwen, doch nam diens beweringen voor waarheid aan. Het lijkt me raadzaam eventuele gebreken door een ter zake kundig persoon te laten opnemen en vanzelfsprekend te laten herstellen. Komt bij dat ik hiermee ook een onderbouwing naar de “rechterlijke macht” kan overhandigen inzake het (escalerende) lopende proces tegen de vorige huurder. (…).”
2.8.
In augustus 2021 heeft [gedaagde] zijn winkel in noten en andere delicatessen geopend.
2.9.
Op 29 november 2021 heeft de gemachtigde van [gedaagde] een ingebrekestelling verzonden aan [eiser] :
“(…) Tot op heden heeft cliënt nog niet het ongestoord en onbelemmerd huurgenot gehad. Zo zijn er talloze gebreken aan zowel bedrijfs- als woonruimte die – diverse toezeggingen ten spijt – tot op heden nog steeds niet zijn verholpen. Zo zijn er lekkages in met name de garage en de woonkamer en beschikt de woonruimte tot op heden niet volledig over elektriciteit. (…)
Zoals u weet, heeft cliënt na vooraankondiging de huurbetalingen opgeschort, totdat alle gebreken zijn verholpen. (…) Namens cliënt roep ik u dan ook op om ten spoedigste, doch uiterlijk binnen 14 dagen na heden, te zorgen voor herstel van de lekkages en aansluiting van het gehuurde op gas en elektra. Zodra u een en ander hebt hersteld c.q. hebt laten herstellen, zal cliënte de huurbetalingen volledig hervatten, met de aantekening dat cliënt aanspraak blijft maken op huurprijsvermindering over de periode dat cliënt niet het ongestoord en onbelemmerd huurgenot heeft gehad. (…).”
2.10.
Met ingang van 1 januari 2022 bedraagt de huurprijs per maand € 1.797,25.
2.11.
[gedaagde] was ten tijde van de gehouden mondelinge behandeling gedetineerd in Duitsland.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser] vordert na vermindering van eis, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
de ontbinding van de huurovereenkomst uit te spreken;
[gedaagde] te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te verlaten en te ontruimen met achterlating van de in artikel 2.1 van de huurovereenkomst opgesomde stoffering in de bovenwoning en met afgifte van de sleutels, ter vrij en algehele beschikking aan [eiser] te stellen;
[eiser] te machtigen om, indien [gedaagde] na ommekomst van de bepaalde termijn met die ontruiming in gebreke blijft, die zelf en op kosten van [gedaagde] te doen uitvoeren, zo nodig met behulp van een deurwaarder en de sterke arm der politie;
[gedaagde] te veroordelen om aan [eiser] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen:
i. een bedrag van € 22.231,95 aan hoofdsom (inclusief rente tot 1 mei 2022 ad € 878,58 en contractuele boete ad € 3.600,00);
ii. de wettelijke handelsrente hierover vanaf 1 mei 2022, althans vanaf de dag der dagvaarding, een en ander tot aan de dag der algehele voldoening;
iii. een bedrag van € 989,70 aan buitengerechtelijke kosten;
iv. een bedrag van € 1.797,25 voor iedere maand, welke vanaf 1 mei 2022 is verschenen, totdat [gedaagde] het gehuurde zal hebben verlaten en ontruimd;
v. de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente hierover;
vi. de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente hierover.
3.2.
Aan zijn vorderingen legt [eiser] – verkort weergegeven – ten grondslag dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. [eiser] stelt dat [gedaagde] handelt in strijd met het overeengekomen gebruik, nu in de overeenkomst staat vermeld dat hij het gehuurde uitsluitend mag gebruiken voor de uitoefening van een verhuisvervoerbedrijf, terwijl [gedaagde] een levensmiddelenwinkel exploiteert in het gehuurde. [eiser] stelt vervolgens dat [gedaagde] niet aan zijn betalingsverplichtingen heeft voldaan, nu slechts de waarborgsom, de eerste huurtermijn en drie deelbetalingen zijn betaald, terwijl aan [gedaagde] geen beroep op huurprijsvermindering of opschorting toekomt. Er is geen sprake van gebreken in het gehuurde en bovendien is tussen partijen afgesproken dat de huur € 1.750,00 (in plaats van € 1.900,00) zou zijn indien [gedaagde] gebreken zelf zou verhelpen. Daarnaast is er aan [eiser] geen ingebrekestelling verzonden. Ook op grond van de van toepassing zijnde algemene bepalingen heeft te gelden dat [eiser] niet aansprakelijk is voor schade ten gevolge van een gebrek en in die algemene bepalingen is een beroep op opschorting, huurprijsvermindering of verrekening uitgesloten. Alle kosten voor onderhoud en herstel komen op grond van die algemene bepalingen voor rekening van [gedaagde] . Nu aan [gedaagde] geen rechtsgeldig beroep op huurprijsvermindering of opschorting toekomt, is hij gehouden tot betaling van de volledige achterstallige huurtermijnen, zodat deze thans worden gevorderd, vermeerderd met wettelijke handelsrente, een contractuele boete en buitengerechtelijke kosten. Voor zover geoordeeld wordt dat wel sprake is van gebreken en dat deze ook voor rekening van [eiser] dienen te komen, stelt [eiser] dat de (vermeende) gebreken geen algehele opschorting rechtvaardigen. Zelfs in het geval er wel een gedeeltelijke opschorting gerechtvaardigd is, is nog altijd sprake van een forse huurachterstand, die de ontbinding en ontruiming rechtvaardigt.
3.3.
[gedaagde] betwist allereerst dat sprake is van een handelen in strijd met het overeengekomen gebruik. Ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst is met [eiser] besproken dat [gedaagde] in het gehuurde een winkel in noten en andere delicatessen wenste te exploiteren. Het genoemde gebruik in de huurovereenkomst zal een verschrijving zijn geweest. Vervolgens betwist [gedaagde] gehouden te zijn tot betaling van enig bedrag aan [eiser] en doet daartoe primair een beroep op huurprijsvermindering.
Vanaf aanvang van de huurovereenkomst zijn er diverse gebreken in het gehuurde, waarvoor [eiser] meermaals in gebreke is gesteld. [eiser] heeft nagelaten om deze gebreken te herstellen, ondanks diverse verzoeken van [gedaagde] om tot herstel over te gaan. Door deze gebreken wordt aan [gedaagde] niet het huurgenot verschaft, zodat huurprijsvermindering op zijn plaats is. Subsidiair voert [gedaagde] aan dat hij op goede gronden de betaling van de huurtermijnen heeft opgeschort. De gebreken zijn vanaf aanvang van de huurovereenkomst niet verholpen. [gedaagde] voert vervolgens aan dat een beroep op de algemene bepalingen ter zake de huurprijsvermindering of opschorting naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, gelet op de ernst en de duur van de gebreken en de houding van [eiser] . Aangezien de hoofdsom voor afwijzing gereed ligt, dienen ook de vorderingen tot ontbinding en ontruiming en de nevenvorderingen te worden afgewezen.
in reconventie
3.4.
[gedaagde] vordert, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad de huurprijs te verminderen vanaf de datum aanvang van de huurovereenkomst tot het bedrag dat [gedaagde] aan [eiser] heeft betaald en vanaf de datum van dit vonnis tot € 900,00 per maand.
3.5.
Aan deze reconventionele vordering legt [gedaagde] – net zoals aan zijn verweer in conventie – ten grondslag dat sprake is van gebreken in de woning, die [eiser] ondanks verzoeken daartoe, niet heeft hersteld. Zo zijn er vochtproblemen in het gehuurde waardoor de vloer krom trekt, is het dak in de garage/opslagruimte lek, is de lichtkoepel stuk en lek, is de schutting in de tuin weggerot en ontbreekt er een sleutel voor de poortdeur naar de openbare ruimte. Daardoor wordt aan [gedaagde] geen huurgenot verschaft, zodat er recht bestaat op een huurprijsvermindering.
3.6.
[eiser] betwist dat sprake is van vochtproblemen en lekkages. Het is [eiser] onbekend of [gedaagde] onderhoud heeft verricht aan de goten en hemelwaterafvoer. [gedaagde] zou zelf regelen wat er gedaan moest worden, tegen een reductie van de huurprijs. [eiser] had daarom geen verplichting om actie te ondernemen. Bovendien komt [gedaagde] op grond van de algemene bepalingen geen beroep op huurprijsvermindering toe, zoals ook in conventie reeds is gesteld.
3.7.
Op de verdere standpunten van partijen zal hierna – voor zover relevant – verder worden ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1.
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen beide geschillen vorderingen gezamenlijk worden behandeld.
4.2.
Niet in geschil is dat [gedaagde] een betalingsachterstand van de huurtermijnen heeft laten ontstaan. [gedaagde] doet primair een beroep op huurprijsvermindering vanwege gebreken aan het gehuurde. Op grond van artikel 7:207 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was, tot die waarop het gebrek is verholpen. Een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort. De kantonrechter dient daarom eerst te beoordelen of er sprake is van de door [gedaagde] gestelde gebreken, waardoor er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst aan de zijde van [eiser] . Daarna dient beoordeeld te worden of die gebreken een huurprijsvermindering rechtvaardigen.
4.3
In zijn algemeenheid stelt [eiser] zich op het standpunt dat een lagere huurprijs is overeengekomen wanneer [gedaagde] eventuele gebreken zelf zou verhelpen. [eiser] heeft deze stelling echter niet met voldoende feiten en omstandigheden onderbouwd, zodat de kantonrechter dit standpunt zal passeren.
schutting en poort
4.4
Volgens [gedaagde] is in de tuin de schutting weggerot en ontbreekt bij de poortdeur naar de openbare ruimte een passende sleutel, waardoor de poort niet is vergrendeld.
Uit artikel 12.4 onder g van de algemene bepalingen volgt dat het onderhoud, herstel en vernieuwing van erfafscheidingen, tuin en erf voor rekening van de huurder komt. Geconcludeerd wordt dat de schutting en de poort onder deze bepaling vallen, zodat bij een (eventueel) herstel van deze zaken de kosten voor rekening van [gedaagde] komen. Dit betekent dat er geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst aan de zijde van [eiser] en er geen aanleiding bestaat om ter zake de schutting en het ontbreken van een sleutel van de poort een huurprijsvermindering toe te kennen.
lekkage van het dak in de garage/ opslagruimte (hierna: lekkage garage) / lekkage aan de lichtkoepel / vochtige vloer
4.5
Ter onderbouwing van de lekkages heeft [gedaagde] foto’s van de gestelde gebreken in het geding gebracht die vlak na het sluiten van de huurovereenkomst zijn gemaakt. [eiser] heeft het moment dat de foto’s zijn gemaakt en hetgeen op de foto’s te zien is niet als zodanig betwist. Hij heeft enkel opgemerkt dat de lekkages mogelijk zijn veroorzaakt door het niet schoonhouden van het dak door bijvoorbeeld het blad en overige troep van het dak te verwijderen. [gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat hij het dak en de goten niet schoon heeft gehouden. Zo heeft hij onder meer het blad op het dak een paar keer verwijderd en heeft hij met een slang de goten doorgespoten, waarna het water er gewoon doorheen liep. Gelet op gemotiveerde betwisting van [gedaagde] had het op de weg van [eiser] gelegen om zijn opmerking dat het dak niet schoon was en er daardoor lekkages zijn ontstaan nader gemotiveerd te onderbouwen. Er is dan door [eiser] onvoldoende gesteld om te kunnen concluderen dat er geen gebreken zijn. Bovendien zijn naar het oordeel van de kantonrechter de door [gedaagde] overgelegde foto’s duidelijk genoeg om waar te kunnen nemen dat er wel sprake is van een lekkages.
4.6
Nu vast staat dat vanaf aanvang van de huurovereenkomst er een lekkage aan het dak van de garage en aan de lichtkoepel was, en de vochtige vloer het gevolg van de lekkages is en niet aan [gedaagde] is toe te rekenen, is de kantonrechter van oordeel dat sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW. [gedaagde] mag er als huurder van uitgaan dat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst geen lekkages heeft en nu hiervan wel sprake is, is [gedaagde] in zijn huurgenot geschaad. Dit betekent dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst aan de zijde van [eiser] .
4.7
[eiser] beroept zich op artikel 11.3 van de algemene bepalingen. Dit artikel sluit uit dat [eiser] in geval van een gebrek aansprakelijk is en [gedaagde] geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering en verrekening. [gedaagde] voert daartegenover aan dat een beroep op voormeld artikel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Geoordeeld wordt als volgt. [gedaagde] heeft onweersproken aangevoerd dat tijdens de bezichtiging van het gehuurde de lichtkoepel met ducttape was afgeplakt, en dat door de (tussenpersoon van de) verhuurder is gezegd dat dit geen problemen zou opleveren. Nadat de huurovereenkomst op 1 mei 2021 was ingegaan en het geregend had bleek dat er een lekkage was aan het dak bij de lichtkoepel en aan het dak van de garage, aangezien er water langs de muren naar binnen stroomde en de muren daarna vol zaten met vocht. De vochtige vloer is het gevolg van die lekkages. Vaststaat dat [gedaagde] voortvarend heeft gereageerd door bij e-mailbericht van 28 mei 2021 aan [eiser] melding te maken van deze lekkages (en andere constateringen). Gelet hierop en de enkele stelling van [eiser] dat de tussenpersoon bij het tot stand komen van de huurovereenkomst heeft verklaard dat de vorige huurder het pand in goede staat heeft opgeleverd, alsmede het feit dat [eiser] dat zelf niet heeft gecontroleerd (ook niet na de melding van [gedaagde] ) zijn naar het oordeel van de kantonrechter omstandigheden die voldoende zijn om een beroep op artikel 11.3 van de algemene bepalingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar te achten, zodat [gedaagde] wél een beroep kan doen op huurprijsvermindering.
4.8
In hoeverre [gedaagde] recht heeft op huurprijsvermindering en over welke periode is afhankelijk van het substantieel verminderd huurgenot. [gedaagde] heeft onweersproken aangevoerd dat het woongedeelte nog steeds niet over gas, water en elektra beschikt, waardoor hij daar niet kan wonen. Ook heeft hij onweersproken aangevoerd dat de garage en de ruimte waarin de lichtkoepel zich bevindt als opslagruimte is bedoeld en dat hij deze ruimtes door de vochtproblematiek als gevolg van de lekkages lange tijd niet heeft gebruikt. Ook vanwege de lekkages is de (houten) vloer in de winkelruimte vochtig, waardoor die steeds krom trekt zodra het regent. Ondanks de lekkages heeft [gedaagde] de winkel (in augustus 2021) geopend, om toch enige inkomsten te kunnen genereren. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] voldoende onderbouwd aangetoond dat hij door de lekkages geen ongestoord huurgenot heeft gehad van voormelde ruimtes wegens vochtoverlast. Bovendien hebben de lekkages zich al vrij snel na het ingaan van de huurovereenkomst voorgedaan. Er is dus sprake van een substantieel verminderd huurgenot. Omdat [gedaagde] op 28 mei 2021 reeds melding heeft gemaakt van de lekkages, niet gebleken is dat [eiser] – anders dan een keer naar het pand gaan, maar op dat moment geen toegang had – concreet actie heeft ondernomen en ook na de brief van (de gemachtigde van) [gedaagde] geen onderzoek heeft verricht naar de lekkages, ziet de kantonrechter aanleiding om een huurprijsvermindering van 20% toe te kennen. Hij acht het passend om een huurprijsvermindering toe te kennen vanaf 28 mei 2021, zijnde de datum waarop [gedaagde] de gebreken behoorlijk kennis heeft gegeven aan [eiser] door te melden waar de lekkages zich (exact) bevinden Dit betekent een huurprijsvermindering van € 350,00 per maand over de periode 28 mei 2021 tot en met 31 december 2021, zodat [gedaagde] over die periode een huurprijs is verschuldigd van € 1.400,00 per maand (€ 1.750,00 minus € 350,00). Vanaf 1 januari 2022 bedraagt de huurprijsvermindering € 359,45 per maand, zodat Aljawal vanaf die datum een huurprijs is verschuldigd van € 1.437,80 (€ 1.797,25 minus € 359,45). In zoverre zal de reconventionele vordering worden toegewezen.
4.9
Gelet op grond van het voorgaande is [gedaagde] in conventie aan huur tot mei 2022 een bedrag verschuldigd van € 16.989,00. Dit bedrag bestaat uit 7 maanden x € 1.400,00 = € 9.800,00 en 5 maanden x € 1.437,80 = € 7.189,00.
4.1
Ten aanzien van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde overweegt de kantonrechter als volgt. Ingevolge het eerste lid van artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij, in geval van huur aan de kantonrechter, de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Uit het hiervoor overwogene volgt dat [gedaagde] ten tijde van dagvaarding een huurachterstand van € 22.064,00 heeft laten ontstaan, zodat hij daarmee tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Een dergelijke tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst rechtvaardigt in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Uit de standpunten van [gedaagde] is gebleken dat het onbetaald laten van de huurprijs verband hield met het bestaan van de lekkages in het gehuurde en dat deze niet werden opgelost. De kantonrechter is echter van oordeel dat, hoewel er sprake is van gebreken, geen gegronde reden bestaat om de volledige huur onbetaald te laten. Gelet op de aard van de gebreken had het op de weg van [gedaagde] gelegen om een evenredig deel van de huur te betalen. Zowel bij de achterstand ten tijde van dagvaarden, de achterstand na vermindering van eis als de achterstand met inachtneming van de huurprijsvermindering, is er sprake van een huurachterstand die niet gering van betekenis is. Nu [gedaagde] zodanig ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichting op grond van de huurovereenkomst, kan niet langer van [eiser] worden gevergd de huurovereenkomst voort te zetten, zodat de ontbinding daarvan derhalve gerechtvaardigd is. Bovendien heeft [gedaagde] verklaard dat hij – gelet op de ontstane situatie – hiertegen geen bezwaar maakt. Gezien het voorgaande zal de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden toegewezen.
4.11
De kantonrechter ziet geen grond om de gevorderde machtiging van [eiser] om de ontruiming zelf uit te (doen) voeren, desnoods met inroeping van de sterke arm, toe te wijzen. Deze wijze van ontruiming berust immers niet op de wet. Artikel 556 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering (Rv) schrijft voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. Onverenigbaar met die regel is dat de kantonrechter [eiser] niettemin zou machtigen om zelf de ontruiming te bewerkstelligen; in zoverre derogeert artikel 556 lid 1 Rv bij ontruimingsbeslissingen aan artikel 3:299 van het Burgerlijk Wetboek (BW).
4.12
De vordering tot betaling van een bedrag van € 1.797,25 voor iedere maand, welke vanaf 1 mei 2022 is verschenen, totdat de datum van ontruiming van het gehuurde zal, met inachtneming van de huurprijsvermindering, eveneens worden toegewezen. Dit betekent dat vanaf 1 mei 2022 een bedrag van € 1.437,80 zal worden toegewezen.
4.13
Nu het beroep op huurprijsvermindering slaagt, behoeft de nadere stelling van [eiser] omtrent het overeengekomen gebruik van het gehuurde geen nadere bespreking meer. Dit heeft ook te gelden voor het subsidiaire verweer van [gedaagde] inzake opschorting.
4.14
Al hetgeen verder door partijen is aangevoerd en hiervoor onbesproken is gelaten, leidt niet tot een andersluidende beslissing.
4.15
[eiser] maakt aanspraak op de contractuele boete en vordert daarnaast de wettelijke handelsrente over de huurachterstand. Op grond van artikel 6:96 lid 2 BW treedt hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is, in de plaats van de schadevergoeding op grond van de wet, tenzij partijen daarvan afwijken. Niet is gebleken dat partijen hebben bedongen dat naast de contractuele boete ook schadevergoeding op grond van de wet verschuldigd is. De kantonrechter zal daarom alleen de gevorderde contractuele boete ad € 3.600,00 toewijzen en de gevorderde wettelijke handelsrente over de huurachterstand afwijzen.
4.16
Daarnaast maakt [eiser] aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten ad € 989,70 komt overeen met het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief en zal worden toegewezen.
4.17
Gelet op het voorgaande is [gedaagde] aan hoofdsom verschuldigd een bedrag van € 21.578,70, bestaande uit een bedrag van € 16.989,00 aan huur, een bedrag van € 3.600,00 aan contractuele boete en een bedrag van € 989,70 aan buitengerechtelijke incassokosten. Door [gedaagde] is een bedrag van € 6.175,00 betaald (2 x € 1.750,00, 1 x € 875,00 en 2 x € 900,00). Op grond van artikel 6:44 BW dient het bedrag van € 6.175,00 in eerste plaats in mindering te strekken op de kosten, vervolgens in mindering van de rente en ten slotte van de hoofdsom. Dit betekent dat de buitengerechtelijke kosten en de contractuele boete met die betalingen zijn voldaan, zodat het restant ad € 1.585,30 ( € 6.175,00 - € 989,70 - € 3.600,00) in mindering strekt op het bedrag aan huur, zodat is verschuldigd een bedrag van € 15.403,70 aan hoofdsom.
5.De kosten
in conventie
5.1.
[gedaagde] is de partij die (deels) ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser] als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
135,89
- griffierecht
€
693,00
- salaris gemachtigde
€
622,00
(2,00 punten × € 311,00)
Totaal
€
1.450,89
De gevorderde wettelijke handelsrente over de proceskosten zal worden afgewezen, nu artikel 6:119a BW alleen ziet op vorderingen tot betaling van het op grond van de overeenkomst verschuldigde, zodat deze bepaling niet van toepassing is op vorderingen tot betaling van proces(- en na)kosten.
5.2
De nakosten zullen op de in de beslissing weergegeven wijze worden begroot. De gevorderde wettelijke handelsrente daarover zal worden afgewezen, nu ook hier te gelden heeft dat artikel 6:119a BW alleen ziet op vorderingen tot betaling van het op grond van de overeenkomst verschuldigde, en aldus niet van toepassing is op vorderingen tot betaling van (proces- en) nakosten.
in reconventie
5.3
[eiser] is de partij die (deels) ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] als volgt vastgesteld:
- salaris gemachtigde
€
311,00
(1/2 x 2,00 punten × € 311,00)
Totaal
€
311,00
6.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
6.1.
ontbindt met ingang van de dag na heden de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de winkelruimte staande en gelegen te [adres 1] , met bovenliggende bedrijfswoning staande en gelegen te [adres 2] ;
6.2
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen twee weken na de betekening van dit vonnis het gehuurde te verlaten en te ontruimen met achterlating van de in artikel 2.1 van de huurovereenkomst opgesomde stoffering van de bovenwoning en, met overgifte der sleutels, ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen;
6.3
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen:
- een bedrag van € 15.403,70 aan hoofdsom;
- een bedrag van € 1.437,80 per maand aan huur dan wel gebruiksvergoeding vanaf 1 mei 2022 tot aan de dag van de feitelijke ontruiming van het gehuurde;
6.4
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.450,89;
6.5
veroordeelt [gedaagde] in de kosten die zijn ontstaan na dit vonnis, begroot op € 124,00 aan salaris voor de gemachtigde van [eiser] , als niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis is voldaan;
6.6
verklaart de hiervoor uitgesproken veroordelingen tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
6.7
wijst het meer of anders gevorderde af.
in reconventie
6.8
bepaalt dat de gebreken een huurprijsvermindering rechtvaardigen van 20 % per maand, met ingang van 28 mei 2021 tot en met de ontruiming van het gehuurde, zijnde een huurprijsverlaging over:
- de maanden mei 2021 tot en met december 2021 tot: € 1.400,00 per maand;
- de maanden januari 2022 tot en met de datum van de ontruiming van het gehuurde
tot € 1.437,80 per maand;
6.9
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot dit vonnis vastgesteld op € 311,00.
6.1
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
6.11
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Rouwen en in het openbaar uitgesproken op
21 december 2022.