Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
Tilburg
zaak/rolnr.: 10164156 VV EXPL 22-97
vonnis in kort geding d.d. 16 december 2022
inzake
de stichting
Stichting Leystromen,
Stichting Leystromen,
statutair gevestigd en kantoorhoudende te (5121 LN) Rijen,
eiseres,
hierna te noemen: “Leystromen”,
gemachtigde: mr. P.L.T. Roks, advocaat te Tilburg,
tegen
de besloten vennootschap
Best Bewindvoering B.V.in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over alle goederen die toebehoren of zullen toebehoren aan
Best Bewindvoering B.V.in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over alle goederen die toebehoren of zullen toebehoren aan
[gedaagde],
statutair gevestigd te Rijen,
gedaagde,
hierna afzonderlijk te noemen: “Bewindvoerder” en “ [gedaagde] ”,
hierna gezamenlijk te noemen: “Best”,
gemachtigden: mr. A.C.M. van Beijsterveldt en mr. A. van Wanrooij, advocaten te Tilburg.
1.Het verloop van het geding
1.1.
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
de dagvaarding van 7 november 2022 met producties;
de pleitaantekeningen zijdens Best;
de aantekeningen van de griffier met betrekking tot de gehouden mondelinge behandeling van 2 december 2022.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 2 december 2022. Ter zitting waren namens Leystromen aanwezig de heer [medewerker Leystromen] , bijgestaan door
de heer mr. P.L.T. Roks voornoemd, alsmede namens Best de heer [naam 1] en daarnaast de heer [gedaagde] , bijgestaan door mevrouw mr. A.C.M. van Beijsterveldt en
mevrouw mr. A. van Wanrooij voornoemd.
2.Het geschil
2.1.
Leystromen vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. de besloten vennootschap Best Bewindvoering B.V., in haar hoedanigheid van bewindvoerder over alle goederen die toebehoren of zullen toebehoren aan de heer [gedaagde] , te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, de woning te ( [postcode] ) Gilze , gemeente Gilze en Rijen, aan het [adres 1] te ontruimen en te verlaten, met alle goederen en al de personen die zijdens de heer [gedaagde] in voormelde woning verblijven en deze woning ter vrije en algehele beschikking van Leystromen te stellen onder afgifte van de sleutels;
II. de besloten vennootschap Best Bewindvoering B.V., in haar hoedanigheid van bewindvoerder over alle goederen die toebehoren of zullen toebehoren aan de heer [gedaagde] , te veroordelen in de kosten van dit geding, waaronder begrepen het salaris, de nakosten en de verschotten van de gemachtigde van Leystromen.
2.2.
Best voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Leystromen in de proceskosten te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.De beoordeling
3.1.
Tussen partijen staan - voor zover van belang - de volgende feiten in rechte vast:
a. sinds 21 december 2018 huurde [gedaagde] van Leystromen de woning aan de
[adres 2] te Rijen;
bij beschikking van 12 april 2019 heeft de kantonrechter van de rechtbank
Zeeland-West-Brabant een bewind ingesteld over alle goederen die toebehoren of zullen toebehoren aan [gedaagde] ;
met ingang van 16 augustus 2022 hebben Leystromen en [gedaagde] een “Tijdelijke huurovereenkomst zelfstandige (DAEB) woonruimte in het kader van een laatste kans” gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres 1] te Gilze (hierna: “laatste kansovereenkomst”). In deze overeenkomst staat onder meer het volgende:
“1. De heer [gedaagde] is per 21 december 2018 de woning gaan huren aan de [adres 2] te Rijen. Hij heeft geen goed huurderschap getoond in deze woning;
2. Er is tot 2x toe een vervuilde en overvolle woning aangetroffen; (…)
5. De heer [gedaagde] is gezien het bovenstaande ernstig tekort geschoten in de
nakoming van de huurovereenkomst; (…)
8. Ondanks herhaalde afspraken is het u niet gelukt de woning schoon te krijgen.
9. Op 16 april 2022 heeft er een zorgoverleg met gemeente, hulpverlening,
bewindvoerder en verhuurder plaatsgevonden om de situatie te bespreken. Dit heeft
geresulteerd in afspraken over het vervolg om een procedure te voorkomen;
10. De heer [gedaagde] heeft middels een door de bewindvoerder geregelde container zijn woning vervolgens grotendeels opgeruimd. Echter het vasthouden van een
opgeruimde woning is niet gelukt. Dit heeft onder andere geresulteerd in een
vlooienplaag in de woning. De woning is hierdoor ook niet meer bezichtigd. Wel is
duidelijk dat de woning wederom aan het vervuilen is gelet op de uitstraling van voor en- achtertuin; (…)
12. Verhuurder is gelet op het bovenstaande namelijk gerechtigd om de
huurovereenkomst via de rechter te doen ontbinden en om ontruiming van de woning
te vorderen;
13. Verhuurder is evenwel bereid om huurder een laatste kans te bieden om goed
huurderschap te tonen, en wel door het sluiten van een nieuwe tijdelijke
huurovereenkomst met strikte voorwaarden;
14. Tijdens de duur van de overeenkomst is het verplicht om hulp te aanvaarden van Impegno;
15. Indien deze onvoldoende medewerking krijgen zal de overeenkomst komen te vervallen. Het nakomen van afspraken is hierbij van groot belang. Bij een derde afzegging zonder geldige reden stopt de overeenkomst;
16. De heer [gedaagde] dient te allen tijde medewerking te verlenen aan huisbezoeken van hulpverlening, gemeente en of verhuurder. Hierbij dienen alle bij de woning behorende ruimtes bekeken te kunnen worden;
17. Enige nieuwe vorm van vervuiling of hoarding zal reden zijn tot ontbinding van de overeenkomst; (…)
20. Zoals van een goed huurder mag worden verwacht zal er eveneens geen overlast voor omwonenden zijn.
21. De heer [gedaagde] zal zijn tuin uitsluitend als siertuin gebruiken en geen spullen opslaan. Daarnaast is het op geen enkele wijze toegestaan overkappingen en of aanbouwen te realiseren. (…)
3.1
De huurovereenkomst is met ingang van 16 augustus 2022 aangegaan voor de bepaalde tijd van 24 maanden en eindigt derhalve van rechtswege op 15 augustus 2024. (…)
Artikel 9 Bijzondere Pro bepaling
Huurder realiseert zich dat aan hem middels deze overeenkomst een laatste kans wordt
gegeven om goed huurderschap te tonen. Dit houdt in dat hij op geen enkele wijze tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst. Het (laten) uitvoeren van
bedrijfsmatige en/of criminele activiteiten in of bij het gehuurde, het veroorzaken van
overlast, en het laten ontstaan van huurachterstanden zijn uit den boze. Indien huurder
tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, dient hij er rekening mee te houden
dat verhuurder gebruikmaakt van zijn bevoegdheid als bedoeld in artikel 3.3. dan wel direct
ontbinding en/of ontruiming zal vorderen.”;
d. op voornoemde huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van toepassing. Hierin staat onder meer:
“7.3 Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt. (…)
7.6
Het is huurder slechts met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven, dan wel het gehuurde op internet of anderszins aan derden te huur of gebruik aan te bieden, bijvoorbeeld via websites als www.airbnb.nl of www.marktplaats.nl. Een verzoek tot toestemming dient schriftelijk te worden gedaan, onder vermelding van de naam van de onderverhuurder, de onderhuurprijs en de ingangsdatum van de onderhuurovereenkomst. Verhuurder is bevoegd aan zijn toestemming voorwaarden te verbinden. (…)
7.1
Huurder is verplicht zijn voor- en achtertuin als sier- of moestuin te gebruiken en deze zodanig te onderhouden dat deze - naar het oordeel van verhuurder - een verzorgde indruk maakt en zal geen bomen, struiken of andere beplanting aanbrengen die overlast voor derden kunnen veroorzaken. (…)
7.11
Het is huurder niet toegestaan de tuin, dan wel andere gehuurde buitenruimte(n) te gebruiken voor opslag en/of stalling van voer- of vaartuigen, caravans, aanhangwagens, handelswaren, afval, dan wel gevaarlijke of milieubelastende zaken en andere zaken van welke aard dan ook. Tevens zijn huisvuilcontainers op het trottoir aan de voor zijde van de woning of in de brandgang niet toegestaan. (…)
7.15
In verband met controle door verhuurder van de naleving van de verplichtingen van huurder op grond van deze Algemene Huurvoorwaarden, dan wel in verband met mogelijk door verhuurder uit te voeren werkzaamheden of controle van meterstanden en dergelijke, zal huurder verhuurder, in het gehuurde toelaten. Onder verhuurder wordt mede verstaan: de door of namens verhuurder aanwezige personen.(…)
10.1
Het is huurder toegestaan veranderingen en toevoegingen die zonder noemenswaardige kosten weer ongedaan kunnen worden gemaakt aan de binnenzijde van het gehuurde aan te brengen, behalve indien het gaat om veranderingen die gevaar, overlast of hinder voor verhuur of derden opleveren. Voor overige veranderingen en toevoegingen heeft huurder vooraf schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig.”;
op 7 september 2022 heeft [gedaagde] de sleutels van de woning aan de [adres 2] bij Leystromen op kantoor ingeleverd;
op 8 september 2022 is Leystromen, in de persoon van de heer [medewerker Leystromen] , naar de woning aan de [adres 2] gegaan. De woning was niet toegankelijk voor Leystromen. [gedaagde] en zijn vriendin waren op dat moment in de woning aanwezig;
op 8 september 2022 heeft Leystromen per brief een eerste formele waarschuwing aan [gedaagde] gegeven, waarin onder meer staat:
“Op 8 september 2022 ben ik bij u thuis geweest. In deze brief ziet u waarover we spraken en welke afspraken we maakten. (…) De woning aan de [adres 2] zou op 2 september 2022 worden opgeleverd. Deze afspraak bent u niet nagekomen. Gevolg hiervan was dat de woning nog vol met spullen stond en het perceel vol met rommel. (…) Vandaag 8 september 2022 ben ik om 8.00u bij de woning geweest om deze te inspecteren. Tot mijn grote verbazing trof ik u aan in de woning, samen met uw vriendin en katten. (…) De woning is niet schoon en leeg opgeleverd. U heeft zelfs een bestaande erfafscheiding verwijderd waardoor de achtertuin vrij toegankelijk is geworden. (…) Gelet op deze feiten ben ik genoodzaakt u een 1e waarschuwing te geven. Dit kan grote gevolgen hebben voor het bestaande huurcontract op het [adres 1] te Gilze. Bij 3 waarschuwingen komt het nieuwe tijdelijke huurcontract met voorwaarden te vervallen. (…) Om de vorderingen in de nieuwe woning te kunnen monitoren kom ik op maandag 26 september 2022 om 10.00u bij u langs. Ik verwacht dat u aanwezig bent en de woning een verzorgde indruk maakt.”;
op 19 september 2022 heeft Leystromen per brief een tweede formele waarschuwing aan [gedaagde] gegeven, waarin onder meer staat:
“Afgelopen donderdag 15 september 2022 heb ik u nog gesproken over de oplevering van de tuin aan de [adres 2] te Rijen. Ter plaatse is duidelijk gemaakt dat de oude situatie absoluut niet getolereerd zal gaan worden op uw nieuwe woonadres. Tot mijn grote verbazing was ik vanochtend op het [adres 1] en zag ik dat de achtertuin vol ligt met rommel. Helaas deed u niet open of was u niet thuis, anders had ik het u persoonlijk kunnen vertellen. (…) Alles ligt in de achtertuin. Ook heeft u een houten balk op de dakgoot gelegd om een soort van stellage te bouwen. Dit dient u per direct te verwijderen. Dit gedrag kan niet. Zoals afgesproken dient de tuin netjes te onderhouden worden. (…) Zoals bekend bij u is komt het huurcontract bij 3 waarschuwingen te vervallen.”;
op 26 september 2022 is Leystromen, in de persoon van de heer [medewerker Leystromen] , naar de woning op het [adres 1] te Gilze gegaan. [gedaagde] heeft Leystromen geen toegang tot de woning verschaft. [gedaagde] en zijn vriendin waren op dat moment in de woning aanwezig;
op 26 september 2022 heeft Leystromen per brief een derde formele waarschuwing aan [gedaagde] gegeven, waarin onder meer staat:
“Op 8 september 2022 heeft u een brief ontvangen met daarin de aankondiging van het huisbezoek. U heeft deze brief gelezen aangezien u ook bij hulpverlening heeft laten weten het niet eens te zijn met de waarschuwing die werd opgelegd. Desondanks deed u vanochtend niet open. Na veelvuldig aanbellen werd er niet open gedaan. Na het verschuiven van een stuk doek bij het raam zag ik u op de bank liggen. (…) Na nog langer bonzen kwam u verward omhoog. U gaf aan dat ik niet binnen mocht komen en geen afspraak had. Dat is tegen de gemaakte afspraken in. U dient mij altijd binnen te laten, zeker bij een aangekondigd huisbezoek. Op de vraag of u alleen was gaf u aan alleen met uw katten te zijn. Op dat moment had ik uw vriendin echter al uit de slaapkamer zien komen. U gaf toe toch niet alleen te zijn. U wist echter niet dat zij niet in de woning zou mogen verblijven. Gelet op de gemaakte afspraken is dit reden voor een 3e en tevens laatste waarschuwing met verstrekkende gevolgen voor u. (…) Een andere afspraak die gemaakt was, was dat u vandaag 26 september de woning op orde zou hebben in een nette bewoonbare staat. Aangezien ik alleen van buitenaf een woonkamer heb kunnen bekijken kan ik hier geen totaalbeeld over geven. Maar als de woonkamer het voorbeeld is voor de rest van de woning maak ik me ernstige zorgen. (…) De tuin is een opslagplaats van bouwmaterialen en rotzooi geworden. (…) De houten balk over de regengoot is ook niet verwijderd. Ook deze tekortkoming is reden voor een waarschuwing. (…) Gelet op het voorgaande en de zeer moeizame beëindiging van het vorige huurcontract en het niet nakomen van de gemaakte afspraken daar, zorgen ervoor dat de grens nu is bereikt. Afspraken worden keer op keer niet nagekomen en het lijkt erop dat u de ernst van de situatie niet wil en of kan inzien. Leystromen kan niet anders dan tot ontbinding van de overeenkomst over te gaan. De definitieve datum zal in overleg besproken moeten worden tijdens het overleg met alle betrokken partijen. (…) Op woensdag 28 september 2022 om 10uur zal dit overleg plaatsvinden bij de gemeente. Hier sluit ook hulpverlening en uw bewindvoerder bij aan. In dit overleg zullen de vervolgstappen besproken moeten worden.”;
op 28 september 2022 heeft een overleg plaatsgevonden bij de gemeente Gilze en Rijen, waarbij onder meer Leystromen, [gedaagde] en de Bewindvoerder aanwezig waren;
op 10 oktober 2022 heeft Leystromen een brief gestuurd naar [gedaagde] en de Bewindvoerder waarin zij eist dat [gedaagde] uiterlijk per 1 november 2022 het gehuurde ontruimt en verlaat;
op 18 oktober 2022 heeft mevrouw [naam 2] - ambulant begeleider van [gedaagde] en werkzaam bij Impegno - een e-mailbericht gestuurd aan Leystromen met daarin het volgende:
“Vandaag zou [gedaagde] op kantoor een afspraak hebben met mij. We hadden wat afspraken gemaakt die hij zou oppakken en mij daarvan op d hoogte te houden. Ik heb hem meerdere keren geappt/gebeld maar geen reactie. De afspraken waren oa contact met advocaat, nadenken over beschermd wonen/traverse/bij vader ingeschreven worden en mij op de hoogte houden. Ipv [gedaagde] stond vader op kantoor. [gedaagde] zat buiten in de auto en wilde niet met mij in gesprek omdat hij bang was zijn geduld te verliezen richting mij. Hij wilde niet in gesprek dus vader kwam het gesprek doen. Aangegeven niet met vader in gesprek te kunnen als [gedaagde] er niet bij is en zeker niets te kunnen beslissen voor [gedaagde] als hij er niet bij is. Vader gaf aan dat lmpegno moest aangeven dat hij in de woning moet kunnen blijven. Aangegeven dit niet te kunnen doen. Veder gaf vader aan een klacht in te dienen tegen Impegno, Leystromen en WMO. Vader is naar buiten gegaan om te proberen [gedaagde] toch zover te krijgen maar ze zijn vertrokken. Ik denk niet dat we nu nog iets kunnen. Volgende week ben ik met vakantie, dat weet hij ook. De week erna ben ik er weer maar dat is de week van 1 november. Ik krijg geen contact met [gedaagde] dus ik ben bang er geen opties meer zijn.”.
3.2.
Leystromen legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van de verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst, meer specifiek de laatste kansovereenkomst. Deze tekortkomingen bestaan uit het zich niet als goed huurder gedragen door zich niet aan de gemaakte afspraken te houden en de woning en de daarbij behorende tuin te vervuilen en vol te zetten met spullen (hoarding), niet mee te werken aan huisbezoeken, de tuin niet als siertuin te gebruiken en het realiseren van een overkapping. Leystromen meent dat tegen de achtergrond van de tekortkomingen aan de zijde van [gedaagde] , van haar niet kan worden gevergd de huurovereenkomst voort te zetten. Zij dient immers als verhuurster (op grond van artikel 19 Woningwet Pro) te waken voor de leefbaarheid in de wijken waarin haar woningen gelegen zijn. Ook is zij gehouden om op te treden in het belang van de veiligheid van de omwonenden. Leystromen stelt dat zij spoedeisend belang heeft bij het op korte termijn maken van een einde aan deze vorm van wanbewoning. De huidige situatie is namelijk schrikbarend, mede gelet op de korte duur van de laatste kansovereenkomst. Daarnaast hebben de tekortkomingen op het vorige woonadres in Rijen onder andere geleid tot een vlooienplaag en een ernstige aantasting van de uitstraling van het gehuurde perceel. Van Leystromen kan niet worden gevergd dat dit nog vele maanden voortduurt met het risico dat de situatie verder verslechtert gedurende een bodemprocedure. Leystromen stelt verder dat het aannemelijk is dat een bodemrechter tot het oordeel zou komen dat een ontbindingsvordering voor toewijzing gereed ligt.
3.3.
Best betwist allereerst dat Leystromen een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen en voert aan dat de situatie niet dusdanig onhoudbaar is dat een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Daarnaast betwist Best dat sprake is van een tekortkoming. Hierbij voert Best aan dat de verplichtingen zoals opgenomen in de laatste kansovereenkomst in strijd zijn met dwingendrechtelijke bepalingen, zoals het recht op eerbiediging van het privéleven (artikel 8 EVRM Pro) en het recht op ongestoord huurgenot (artikel 7:203 BW Pro) en daarnaast geen waarborgen voor [gedaagde] bevatten, zodat deze verplichtingen nietig zijn en [gedaagde] hieraan niet is gebonden. De Bewindvoerder heeft deze laatste kansovereenkomst bovendien niet getekend. Daarnaast voert Best aan dat [gedaagde] bij het aangaan van deze nieuwe tijdelijke huurovereenkomst geen andere keuze had, omdat hij anders geen onderdak zou hebben. Ook voert Best aan dat [gedaagde] recht heeft op de gebruikelijke huurbescherming gedurende de looptijd van de laatste kansovereenkomst en dat deze overeenkomst voor Leystromen daarom geen middel mag zijn om op een ‘gemakkelijkere’ manier afscheid van [gedaagde] te nemen. Verder voert Best aan dat [gedaagde] een bepaalde levensstijl heeft waarbij het enkel niet opgeruimd is, maar dat dit niet als een tekortkoming of slecht huurderschap kan worden gezien. Ook voert Best aan dat Leystromen de tekortkomingen niet kan bewijzen. De door Leystromen in het geding gebrachte foto’s zeggen namelijk niets over de huidige situatie, nu dit foto’s zijn van de vorige woning van [gedaagde] . Voor zover wordt geoordeeld dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, voert Best aan dat de tekortkoming gezien haar bijzondere aard en geringe betekenis de ontbinding en haar gevolgen niet rechtvaardigen. Best voert aan dat de buren momenteel geen overlast ervaren. Daarnaast voert Best aan dat Leystromen nooit daadwerkelijk een laatste kans heeft geboden, nu [gedaagde] in minder dan één maand drie formele waarschuwingen heeft gekregen. Verder speelt mee dat [gedaagde] is gediagnosticeerd met PTSS en dat het gelet op zijn mentale gesteldheid lastig kan zijn om zich aan afspraken te houden. Ontruiming betekent dat [gedaagde] op straat komt te staan en daarmee verliest hij zijn bijstandsuitkering en waarschijnlijk ook zijn hulpverlening. Voor zover ontruiming zou worden bevolen verzoekt Best primair om een terme de grâce te formuleren die het ontruimingsbevel voorwaardelijk maakt, zodat [gedaagde] nog een laatste kans wordt gegund. Subsidiair verzoekt Best om de ontruimingstermijn op een ruimere termijn te stellen dan gevorderd.
Spoedeisend belang
3.4.
De kantonrechter overweegt dat voor toewijzing van een vordering in kort geding is vereist dat er feiten of omstandigheden zijn die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist en dat van - in dit geval - Leystromen niet kan worden gevergd dat zij een beslissing in de bodemprocedure afwacht.
3.5.
Hoewel Best heeft aangevoerd dat er op dit moment geen onhoudbare situatie bestaat en dus het spoedeisend belang hier ontbreekt, gaat de kantonrechter hier niet in mee. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Leystromen voldoende gemotiveerd - onder verwijzing naar de situatie in de vorige woning in Rijen, de overgelegde foto van de tuin van het gehuurde te Gilze en de in de brief van 26 september 2022 beschreven waarnemingen - dat (opnieuw) sprake is van wanorde, zowel in de woning (in ieder geval de woonkamer) als in de tuin van het gehuurde in Gilze, hetgeen door Best niet is weersproken. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Leystromen, gelet op de korte termijn waarop opnieuw sprake is van wanorde, een spoedeisend belang bij beoordeling van de door haar gevorderde ontruiming van het gehuurde en kan van haar in deze situatie niet worden gevergd dat zij een beslissing in een bodemprocedure afwacht.
Vordering tot ontruiming
3.6.
Bij de beoordeling wordt vooropgesteld dat de gevorderde ontruiming van een woonruimte een vergaande maatregel is, die diep ingrijpt in het woonrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder en in de praktijk vaak een definitief karakter zal hebben. De vraag die hierbij - kort gezegd - voor ligt is of met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van Best die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt. Ingevolge artikel 6:265 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
3.7.
De kantonrechter stelt voorop dat partijen met het aangaan van de laatste kansovereenkomst concrete afspraken hebben gemaakt met betrekking tot de huur van de woning in Gilze, zodat [gedaagde] vanaf dat moment wist dat hij geen steken meer kon laten vallen. Het meest verstrekkende verweer van Best is dat de gemaakte afspraken in de laatste kansovereenkomst in strijd zijn met dwingendrechtelijke bepalingen. De kantonrechter overweegt dat hoewel de Bewindvoerder de overeenkomst niet heeft getekend, daar tegenover staat dat Leystromen ter zitting heeft toegelicht dat de betreffende afspraken zijn gemaakt met inspraak van de Bewindvoerder, hetgeen door Best niet meer is weersproken. De kantonrechter overweegt dat er in de laatste kansovereenkomst weliswaar een afspraak staat die inbreuk maakt op zijn privéleven - namelijk de afspraak dat [gedaagde] te allen tijde medewerking dient te verlenen aan huisbezoeken -, maar dat hier een concrete aanleiding voor bestond - namelijk de situatie in de vorige woning te Rijen - en dat met deze afspraak is ingestemd. Naar het oordeel van de kantonrechter is dan ook geen sprake is van een ongeoorloofde inbreuk op het privéleven, zodat dit verweer van Best moet worden verworpen. Gelet op de aanleiding voor de laatste kansovereenkomst en het gegeven dat de Bewindvoerder bij de totstandkoming hiervan betrokken was, verwerpt de kantonrechter ook het verweer dat [gedaagde] geen andere keuze had. Daarnaast volgt de kantonrechter Best niet in haar verweer dat [gedaagde] een bepaalde levensstijl heeft die geen tekortkoming kan opleveren. Zeker na het aangaan van de laatste kansovereenkomst had de ernst van de situatie voor [gedaagde] voldoende duidelijk moeten zijn alsmede wanneer sprake zou zijn van een tekortkoming. Verder verwerpt de kantonrechter het verweer dat Leystromen de tekortkoming niet kan bewijzen, nu door Leystromen zowel foto’s van de vorige woning in Rijen als een foto van de tuin van de huidige woning in Gilze en een beschrijving van de waarnemingen op 26 september 2022 zijn overgelegd. Voor zover de kantonrechter het verweer van Best zo moet begrijpen dat zij bedoelt dat Leystromen geen foto’s van de binnenkant van de huidige woning heeft overgelegd, is de kantonrechter het met Leystromen eens dat dit niet aan Leystromen kan worden tegengeworpen nu hiervoor medewerking van [gedaagde] benodigd was, welke hij niet heeft verleend doordat hij de toegang tot de woning heeft geweigerd. Het verweer dat [gedaagde] niet op de hoogte was van het bezoek en daarom geen toegang verleende dient ook te worden verworpen. Door Best is immers erkend dat [gedaagde] op 8 september 2022 de eerste formele waarschuwing van Leystromen heeft ontvangen waarin het geplande huisbezoek van 26 september 2022 werd aangekondigd.
3.8.
Aansluitend bij wat in overweging 3.5 is overwogen is de kantonrechter van oordeel dat voldoende vast is komen te staan dat al op 26 september 2022, kort na het aangaan van de laatste kansovereenkomst, in (in ieder geval de woonkamer van) de woning en in de tuin van het gehuurde in Gilze weer sprake was van wanorde. Dit is immers door Best onweersproken gebleven. Deze wanorde levert een tekortkoming op in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, meer specifiek punt 17 en 21 en artikel 7.3, 7.10 en 7.11 van de laatste kansovereenkomst. Daarnaast overweegt de kantonrechter dat ook vast staat dat [gedaagde] Leystromen geen toegang tot de woning heeft verschaft tijdens het huisbezoek op 26 september 2022. De kantonrechter oordeelt dat het niet verlenen van medewerking ook een tekortkoming oplevert in de nakoming, meer specifiek van punt 16 en artikel 7.15 van de laatste kansovereenkomst. Concluderend is de kantonrechter van oordeel dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.
3.9.
De kantonrechter begrijpt vervolgens het verweer van Best zo dat hij een beroep doet op de uitzondering van artikel 6:265 lid 1 BW Pro. Door Best is opgeworpen dat de tekortkoming niet ernstig genoeg is dat het een ontbinding van de huurovereenkomst zou rechtvaardigen in een bodemprocedure, maar de kantonrechter volgt Best hier niet in. Dat de buren op dit moment geen overlast ervaren, zoals Best aanvoert, maakt niet dat de tekortkoming niet ernstig genoeg is. Hierbij neemt de kantonrechter in overweging dat vast staat dat de situatie in de vorige woning in Rijen onder meer heeft geleid tot een vlooienplaag. Daarnaast verwerpt de kantonrechter het verweer van Best dat [gedaagde] nooit daadwerkelijk een laatste kans heeft gehad. De kantonrechter neemt hierbij in overweging dat [gedaagde] met het aangaan van de laatste kansovereenkomst een gewaarschuwd mens was en dat hij daarmee al een extra kans gehad heeft. Anders dan Best heeft aangevoerd is de kantonrechter van oordeel dat juist in het kader van een laatste kansovereenkomst eerder sprake is van een tekortkoming die de ontbinding rechtvaardigt.
3.10.
Voorts is nog gesteld dat de belangen van [gedaagde] om in de woning te blijven wonen dienen te prevaleren gelet op zijn mentale gesteldheid en nu bij hem sprake is van PTSS. De kantonrechter overweegt dat deze persoonlijke omstandigheden, hoe vervelend ook, in de risicosfeer liggen van [gedaagde] en niet aan Leystromen kunnen worden tegengeworpen. [gedaagde] heeft vanzelfsprekend groot belang bij behoud van zijn woning zodat hij niet op straat komt te staan, maar de kantonrechter is van oordeel dat het belang van Leystromen, bij het treffen van maatregelen om de leefbaarheid van de woonomgeving te herstellen, hier zwaarder weegt.
3.11.
Best heeft nog een beroep gedaan op het formuleren van een terme de grâce welke inhoudt dat [gedaagde] alsnog een maand de tijd krijgt om aan alle verplichtingen te voldoen. De kantonrechter is het met Leystromen eens dat [gedaagde] die kans reeds heeft gehad. [gedaagde] diende immers na het aangaan van de laatste kansovereenkomst te laten zien dat hij zich structureel blijft houden aan de gemaakte afspraken en daar is tot aan de dag van de mondelinge behandeling niet van gebleken, zodat de kantonrechter geen terme de grâce zal formuleren.
3.12.
Met inachtneming van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat op basis van de thans vaststaande feiten met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt. De door Leystromen gevorderde ontruiming van het gehuurde is daarom in dit kort geding toewijsbaar zoals gevorderd, met dien verstande dat - nu in het concrete geval bekend is dat er veel spullen aanwezig zijn - de kantonrechter een ontruimingstermijn van één maand na betekening van dit vonnis een redelijke termijn acht.
3.13.
De kantonrechter overweegt wat betreft de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring nog dat hoewel [gedaagde] een woonbelang heeft, onweersproken is gebleven dat hij ook terecht zou kunnen bij zijn vader of zijn vriendin (met een woning in België). De kantonrechter vindt dat het belang van Leystromen om de wanorde in het gehuurde te beëindigen en deze woning weer beschikbaar te krijgen voor een andere huurder hier prevaleert boven het belang van [gedaagde] en zal de veroordelingen dan ook uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
3.14.
Best zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding. De proceskosten worden vastgesteld op een bedrag van € 133,45 aan dagvaardingskosten, een bedrag van € 128,00 aan griffierecht en een bedrag van € 498,00 aan gemachtigdensalaris, zijnde een totaalbedrag van € 759,45.
3.15.
De nakosten, waarvan Leystromen betaling vordert, zullen op de in het dictum weergegeven wijze worden begroot.
4.De beslissing in kort geding
De kantonrechter:
veroordeelt de besloten vennootschap Best Bewindvoering B.V., in haar hoedanigheid van bewindvoerder over alle goederen die toebehoren of zullen toebehoren aan de heer [gedaagde] , om binnen één maand na betekening van dit vonnis, de woning te
( [postcode] ) Gilze , gemeente Gilze en Rijen, aan het adres [adres 1] te ontruimen en te verlaten, met alle goederen en al de personen die zijdens de heer [gedaagde] in voormelde woning verblijven en deze woning ter vrije en algehele beschikking van Leystromen te stellen onder afgifte van de sleutels;
veroordeelt de besloten vennootschap Best Bewindvoering B.V., in haar hoedanigheid van bewindvoerder over alle goederen die toebehoren of zullen toebehoren aan de heer [gedaagde] , in de kosten van dit geding, aan de zijde van Leystromen tot op heden vastgesteld op € 759,45, daarin begrepen een bedrag van € 498,00 als salaris voor de gemachtigde van Leystromen;
veroordeelt de besloten vennootschap Best Bewindvoering B.V., in haar hoedanigheid van bewindvoerder over alle goederen die toebehoren of zullen toebehoren aan de heer [gedaagde] onder de voorwaarde dat zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door Leystromen volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, vastgesteld op € 124,00 aan salaris voor de gemachtigde van Leystromen, en te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Hindriks en in het openbaar uitgesproken op 16 december 2022.