Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
Breda
zaak/rolnr.: 9141642 \ CV EXPL 21-1391
vonnis d.d. 16 februari 2022
inzake
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
hierna te noemen: “ [eiser] ”,
gemachtigde: Rosmalen gerechtsdeurwaarders te Breda,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonadres] ,
gedaagde,
hierna te noemen: “ [gedaagde] ”,
gemachtigde: mr. D.A. IJpelaar, advocaat te Den Haag.
1.Het verloop van het geding
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
de dagvaarding van 6 april 2021 met producties;
de conclusie van antwoord met één productie;
de akte tevens vermeerdering van eis zijdens [eiser] met producties;
e akte uitlaten zijdens [gedaagde] met één productie;
de akte zijdens [eiser] .
2.Het geschil
2.1.
[eiser] vordert – na vermeerdering van zijn eis – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 2.668,93, vermeerderd met de wettelijke rente over 1.296,59 vanaf 31 maart 2021 tot aan de dag van algehele voldoening, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
2.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.De beoordeling
3.1.
Tussen partijen staan de volgende feiten - voor zover relevant - in rechte vast:
[gedaagde] huurt sinds 2010 van [eiser] een woning, staande en gelegen te ( [postcode] ) Breda, aan het [woonadres] ;
in de door partijen ondertekende huurovereenkomst is opgenomen dat de huurprijs per maand in totaal een bedrag van € 830,00 bedraagt, waarvan een bedrag van € 20,00 ziet op gemeentelijke belastingen;
gedurende de huurovereenkomst heeft [gedaagde] verschillende bedragen aan huurtermijnen betaald, waaronder bedragen van € 810,00, € 830,00 en € 860,00;
op 13 november 2017 hebben [eiser] en [gedaagde] afspraken gemaakt over een verrekening van de maand september 2017 met de borg. Deze afspraak, die door beide partijen is ondertekend, staat als volgt op papier:
“Hierbij bevestigen wij, de heer [eiser] en mevrouw [gedaagde] dat de waarborgsom van EUR 830,- die is betaald bij aanvang van de huurovereenkomst is verrekend met de huur van september 2017. Op dit moment is dus de huur betaald t/m oktober 2017.”;
in de brief van 31 augustus 2018 van [eiser] aan [gedaagde] staat het volgende:
“De afgelopen 6 jaren heb ik geheel vrijwillig jouw gemeentelijke belastingen voor gefinancierd . Jij hoefde 12*20=240€ te voldoen. Het restant heb ik voor mijn rekening genomen. Totaal bedroeg het ca 550€. Er heeft nimmer een verrekening plaatsgevonden. Kortom dat is 6 jaar lang 300€ extra. Dit komt in totaal neer op 1800€. Ik ga hier niet moeilijk over doen. Gedane zaken nemen geen keer.
Evenals voorgaande jaren is ook per 2018 door jou 20 EUR per maand betaald als reservering voor gemeentelijke lasten. De afgelopen 9 maanden komt dat neer op 180€. Deze ga ik niet voldoen, aangezien het door mij voorgeschoten bedrag (1800€) in schril contrast staat met deze kosten. Conform het schrijven van select-a-house (14-08-2018) betekent dit dat je per heden zelf je gemeentelijke belastingen moet gaan afdragen. Dit is in het huurcontract onder artikel 7.2 exact beschreven. (…)
Zoals aangegeven door select-a-house vindt per 01-10-2018 een eerste huurverhoging(3,9%) plaats. Tevens komt het voorschot van 20€ te vervallen. De totale huur per 01-10-2018 bedraagt voortaan 829,10 €. (Voor de maand september is 810,- € afdoende).”;
in de brief van 25 november 2018 van [eiser] aan [gedaagde] staat het volgende:
“In Bijlage 2 staat aangegeven dat een huurverhoging is doorgevoerd, deze is op “hold” gezet tot Select-a-House met een passend voorstel zou komen. Deze blijft onveranderd. Per 01-10-2018 bedraagt de huur €841,59. Dit bedrag is exclusief het voorschot gemeentelijke lasten (20€) per maand, en inclusief de huurverhoging van 3,9%. (berekening: 810*1,039=841,59€). Abusievelijk is in de brief van datum 31-08-2018 (bijlage 2) een verkeerd bedrag genoteerd. In plaats van € 829,10 dient het juiste maandbedrag € 841,59 te zijn.”.
3.2.
[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van haar betalingsverplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst, zodat hij thans betaling van de (deels) achterstallige huurtermijnen vordert, vermeerderd met rente en kosten. [eiser] stelt hierbij dat sprake is geweest van huurprijsverhogingen c.q. indexeringen van de huurprijs, waarbij de huurprijs per 1 oktober 2018 - na aftrek van de gemeentelijke belastingen - € 830,00 bedraagt, per 1 januari 2019 € 841,59, per 1 januari 2020 € 860,00 en laatstelijk € 895,00 per maand.
3.3.
[gedaagde] betwist dat er huurverhogingen of indexeringen van de huurprijs hebben plaatsgevonden. Daarvan is zij niet op de hoogte. Zij voert aan dat de huur vanaf aanvang van de huurovereenkomst in 2010 € 830,00 inclusief een bedrag van € 20,00 voor de gemeentelijke belasting is. Daarbij stelt [gedaagde] dat zij inmiddels vrijstelling heeft voor de gemeentelijke belasting, zodat dit bedrag van de huurprijs mag worden afgetrokken en zij maandelijks een bedrag van € 810,00 is verschuldigd. Die maandelijkse huurtermijnen zijn telkens betaald, zodat [gedaagde] betwist dat er een huurachterstand bestaat.
3.4.
Tussen partijen is in geschil of, en zo ja, welke huurprijsverhoging tussen partijen is overeengekomen. De kantonrechter dient die vraagt eerst te beantwoorden alvorens toe te kunnen komen aan de beantwoording van de vraag of [gedaagde] een achterstand ter zake van de betaling van de maandelijkse huurtermijnen heeft.
Huurachterstand januari 2019
3.5.
De kantonrechter overweegt dat het bedrag van de door [eiser] gevorderde huurtermijn van januari 2019 van € 841,59 in feite ziet op de volgens [eiser] door [gedaagde] niet betaalde huurtermijn van oktober 2017. Dit stelt [eiser] immers duidelijk in zijn akte tevens vermeerdering van eis. Nu onbetwist is dat in oktober 2017 het huurbedrag € 830,00 per maand is kan [eiser] echter niet meer dan dat bedrag vorderen. Ook al heeft [eiser] pas eerst bij het opmaken van de balans in januari 2019 geconstateerd dat [gedaagde] (toch nog) één maand huurachterstand had, dan mag hij die maand, die kennelijk zag op oktober 2017, niet als huur voor januari 2019 vorderen, waarvan onbetwist is dat in die maand ter zake van huur in ieder geval een bedrag van € 830,00 is betaald. Dit betekent dat thans beoordeeld dient te worden of [gedaagde] de huur voor de maand oktober 2017 wel of niet betaald heeft. [gedaagde] stelt dat zij wel degelijk de maand oktober 2017 heeft betaald. Zij verwijst daarbij naar de door partijen zelf opgestelde en ondertekende afspraak op 13 november 2017, waarin staat dat de huur tot en met oktober 2017 is betaald. Gelet op de bewijskracht van dat stuk had het op de weg van [eiser] gelegen duidelijker te stellen en onderbouwen dat [gedaagde] de maand oktober 2017 niet heeft betaald. [eiser] heeft onvolledige bankafschriften overgelegd, zodat de kantonrechter daaruit die conclusie niet kan trekken. De kantonrechter is daarom van oordeel dat [eiser] - mede in het licht van de betwisting van [gedaagde] - onvoldoende inzichtelijk heeft gesteld dat [gedaagde] over de maand oktober 2017, welke maandtermijn [eiser] als januari 2019 vordert, verschuldigd is. Dit deel van de vordering zal derhalve worden afgewezen.
Huurachterstand 2020 en 2021
3.6.
Ter onderbouwing van het standpunt dat [gedaagde] over de maanden september 2020 tot en met december 2020 telkens nog € 50,00 aan achterstallige huurtermijnen verschuldigd is en vanaf januari 2021 maandelijks telkens een bedrag van € 85,00, begrijpt de kantonrechter dat [eiser] hier huurprijsverhogingen aan ten grondslag legt. Die door [eiser] gestelde huurprijsverhogingen naar € 860,00 en € 895,00 worden echter op geen enkele wijze onderbouwd en zijn door [gedaagde] gemotiveerd betwist. Dat [gedaagde] enkele maanden in 2020 betalingen van € 860,00 heeft verricht, brengt naar het oordeel van de kantonrechter niet zonder meer mee dat er ook daadwerkelijk een huurprijsverhoging is afgesproken, nu enige correspondentie hierover ontbreekt en de wel overgelegde correspondentie ook niet aansluit bij datgeen wat er nadien door [gedaagde] is betaald. Ook valt een huurprijsverhoging niet af te leiden uit de omschrijving bij de betalingen, zodat niet uit te sluiten is dat de betaling van dit meerdere ook op andere kosten ziet. De kantonrechter is daarom van oordeel dat het - in het licht van de betwisting van [gedaagde] - op de weg van [eiser] had gelegen om zijn stellingen te voorzien van een deugdelijke onderbouwing. De door [eiser] overgelegde overzichten en bankafschriften (productie 6) zijn daartoe onvoldoende, nu ook daaruit niet is te herleiden dat een huurprijsverhoging is overeengekomen, nog daargelaten dat het niet de taak van de kantonrechter is om dergelijke overzichten rekenkundig te vergelijken met de vordering die een partij instelt. Zodoende wordt het voor de kantonrechter onmogelijk gemaakt om een conclusie te trekken over wat op enig moment als huurprijs had te gelden.
3.7.
Gelet op het voorgaande is naar het oordeel van de kantonrechter niet komen vast te staan wat op enig moment de door [gedaagde] verschuldigde huurprijs is geweest, zodat als uitgangspunt geldt dat sprake is van een huurprijs van € 830,00 per maand, zoals ook in de door partijen ondertekende huurovereenkomst vermeld staat. Voorts is niet in geschil dat [gedaagde] in ieder geval vanaf 31 augustus 2018 de gemeentelijke belastingen ad € 20,00 niet meer aan [eiser] verschuldigd is en dat dit bedrag in mindering mag worden gebracht op de overeengekomen huurprijs. Nu [gedaagde] in de maanden daaropvolgend nooit minder heeft betaald dan € 810,00, concludeert de kantonrechter dat van enige achterstand in de betaling van de huurtermijnen niet is gebleken. Dit leidt ertoe dat de vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen. De nevenvorderingen van de rente en buitengerechtelijke incassokosten treffen daarmee hetzelfde lot.
3.8.
Al hetgeen verder door partijen is aangevoerd en hiervoor onbesproken is gelaten, leidt niet tot een andersluidende beslissing.
3.9.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten worden vastgesteld op een bedrag van € 218,00 aan gemachtigdensalaris.
4.De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eiser] in de kosten van dit geding, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 218,00 als salaris voor de gemachtigde van [gedaagde] ;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Tilman-Knoester, en in het openbaar uitgesproken op 16 februari 2022.