Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Bergen op Zoom
Zaaknummer: 9929567 CV EXPL 22-1782
Vonnis van 21 december 2022
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats 1] ,
eiseres,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. W.J. Jurgers,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
[gemachtigde] .
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 31 augustus 2022;
- de brief van mr. Jurgers van 26 oktober 2022 met producties 18 tot en met 21;
- de brief van mr. Jurgers van 26 oktober 2022 met producties 18 tot en met 21;
- de mondelinge behandeling van 10 november 2022 en de tijdens de mondelinge behandeling voorgedragen spreeknotities van mr. Jurgers.
2.De feiten
2.1
Op 23 januari 2015 hebben [eiseres] en [gedaagde] een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan het [adres 1] te Moerdijk (hierna te noemen: de huurovereenkomst en de woning).
2.2
Artikel 8
8.1
Behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder is het huurder verboden het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in onderhuur of gebruik af te staan.
Een door of vanwege verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of volgende gevallen.”
2.3
In de Whatsappberichten tussen partijen op 7 oktober 2020 bevestigt [gedaagde] dat hij een onderhuurder in huis heeft, waarop [eiseres] reageert:
“Ja maar dit was betreft die onderhuurder niet de afspraak”
en vervolgens:
“dit was echt niet volgens de afspraak”
2.4
In een brief van 16 december 2020 heeft [eiseres] aan [gedaagde] meegedeeld dat door haar makelaar is geconstateerd dat de woning wordt onderverhuurd. [eiseres] wijst erop dat zij het niet eens is met deze onderverhuur en dat dit ook niet is toegestaan. [eiseres] deelt mee dat [gedaagde] ervoor moet zorgen dat de onderhuurder zo spoedig mogelijk vertrekt nu zij daar geen toestemming voor heeft gegeven en de onderhuur onmiddellijk moet stoppen.
2.5
De huur wordt door [gedaagde] maandelijks vooruitbetaald.
2.6
Bij brief van 28 september 2021 heeft de gemachtigde van [eiseres] [gedaagde] aangeschreven wegens een huurachterstand van € 3.098,75. De huurachterstand bestaat uit de niet betaalde huurverhoging van € 46,25 vanaf 1 april 2021 en de huur over de maanden augustus 2021, september 2021 en oktober 2021. De gemachtigde van [eiseres] heeft [gedaagde] gesommeerd deze achterstand in te lopen.
2.7
Op 11 oktober 2021 heeft [gedaagde] € 2.775,00 aan huurachterstand betaald.
3.Het geschil
3.1
[eiseres] vordert bij vonnis - samengevat -, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
primair
1. de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woning aan de [adres 1] te Moerdijk te ontbinden per datum van dit vonnis, althans per een zodanige datum als de kantonrechter in goede justitie zal vermenen te behoren;
subsidiair
2. te bepalen dat de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woning aan de [adres 1] te Moerdijk wegens dringend eigen gebruik zal eindigen per 1 september 2022, althans per een zodanige datum als de kantonrechter in goede justitie zal vermenen te behoren;
primair en subsidiair
3. [gedaagde] te veroordelen om de woning binnen 3 dagen na betekening van dit vonnis met alle zich daarin bevindende personen en goederen te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden, onder afgifte van de sleutels en hetgeen verder behoort ter vrije en algehele beschikking van [eiseres] te stellen met machtiging van [eiseres] om op kosten van [gedaagde] die ontruiming zo nodig met behulp van de sterke arm zelf te doen bewerkstelligen;
4. [gedaagde] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te voldoen:
- het bedrag van € 971,25, subsidiair € 925,00 per maand aan huur, te rekenen vanaf 1 juni 2022 tot aan de datum van ontbinding c.q. beëindiging van de huurovereenkomst, te vermeerderen met de contractuele rente, althans de wettelijke rente over de huursom vanaf de vervaldata, in geval van niet c.q. te late betaling;
- het bedrag van € 971,25, subsidiair € 925,00 per maand als vervangende schadevergoeding, waarbij een gedeelte van een maand voor een volle wordt geteld, te rekenen vanaf de datum van ontbinding c.q. beëindiging van de huurovereenkomst tot de datum van ontruiming en oplevering;
5. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2
Primair baseert [eiseres] haar vordering op grond van het feit dat [gedaagde] te kort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft in strijd met artikel 8 van Pro de huurovereenkomst een gedeelte van de woning onderverhuurd zonder dat [eiseres] daarvoor toestemming heeft gegeven. Bovendien heeft [gedaagde] een huurachterstand laten ontstaan doordat hij het bedrag aan huurverhoging van € 46,25 vanaf 1 april 2021 niet heeft betaald. Daarnaast heeft hij de huur over de maanden augustus 2021, september 2021 en oktober 2021 niet tijdig betaald. Subsidiair legt [eiseres] aan haar vordering ten grondslag dat de huurovereenkomst beëindigd dient te worden wegens dringend eigen gebruik. [eiseres] heeft haar woning aan de [adres 2] te Moerdijk moeten verlaten. Bewoning van dit pand is niet toegestaan op grond van het bestemmingsplan en de gemeente Moerdijk heeft niet mee willen werken aan legalisatie van deze situatie.
3.3
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure. [gedaagde] erkent dat hij een gedeelte van de woning heeft onderverhuurd. Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft [gedaagde] de onderverhuur besproken met [eiseres] en zij had hiertegen geen bezwaar. [eiseres] was dus op de hoogte van het feit dat hij periodiek een kamer aan een derde zou verhuren. [gedaagde] erkent tevens dat hij de huur over de maanden augustus 2021, september 2021 en oktober 2021 niet tijdig heeft betaald. [gedaagde] voert aan dat hij de huurbetalingen destijds heeft opgeschort wegens een dreigende executoriale verkoop van de woning. De huurverhoging per 1 april 2021 wordt door [gedaagde] betwist. Hij heeft niet ingestemd met deze wijziging van de maandelijkse huurprijs. [gedaagde] betwist eveneens dat [eiseres] de woning nodig heeft wegens dringend eigen gebruik. [eiseres] heeft in november 2021 de woning aan de [adres 3] te Moerdijk aangekocht. [gedaagde] voert aan dat [eiseres] in deze woning had kunnen trekken zodat van dringend eigen gebruik geen sprake (meer) kan zijn. [gedaagde] voert aan dat er voor hem geen passende andere woonruimte beschikbaar is. Hij komt niet in aanmerking voor een sociale huurwoning vanwege de hoogte van zijn uitkering. Daarnaast zijn er in de vrije sector geen huurwoningen beschikbaar.
3.4
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1
Uit de wet volgt dat iedere tekortkoming van een partij de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding niet rechtvaardigt.
4.2
Allereerst dient te worden beoordeeld of [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Vaststaat dat [gedaagde] diverse keren een kamer in de woning heeft onderverhuurd. In artikel 8 van Pro de huurovereenkomst is bepaald dat de woning niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder geheel of gedeeltelijk aan derden mag worden onderverhuurd of in gebruik mag worden afgestaan. [gedaagde] heeft bepleit dat een andere uitleg aan dit artikel moet worden gegeven, aangezien partijen mondeling anders hebben afgesproken. Bij de uitleg van een bepaling komt het aan op de zin die partijen daaraan in de gegeven omstandigheden over en weer mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex, NJ 1981, 635). Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Bij hantering van deze norm dient de uitleg van het artikel niet plaats te vinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het is gesteld - die niet onbelangrijk is -, maar gaat het daarbij om de context van dat geschrift als geheel.
4.3
[gedaagde] heeft ter zitting gesteld dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst aan [eiseres] heeft meegedeeld dat het voor hem interessant was de woning te huren omdat het huis 4 slaapkamers heeft en hij dan af en toe een kamer kon verhuren aan een derde. Op deze wijze zou hij wat gezelschap hebben en de maandelijkse huur op kunnen brengen. Hiertegen had [eiseres] geen bezwaar zolang [gedaagde] maandelijks de gehele huursom maar aan haar zou betalen. [eiseres] heeft dit standpunt gemotiveerd betwist. [eiseres] voert aan dat bij aanvang van de huurovereenkomst niet is gesproken over onderverhuur. [eiseres] heeft slechts eenmaal, op verzoek van [gedaagde] , ingestemd met de tijdelijke opvang van een vriend in de woning die in scheiding lag. Gelet op de gemotiveerde betwisting van [eiseres] is niet vast komen te staan dat partijen bij aanvang van de huurovereenkomst mondeling hebben afgesproken dat [gedaagde] de woning mocht onderverhuren. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] onvoldoende feiten en omstandigheden aangedragen waaruit blijkt dat partijen bij aanvang van de huurovereenkomst een andere bedoeling aan artikel 8 hebben Pro willen geven dan uit de tekst van artikel 8 blijkt Pro. Dit betekent dat partijen zijn overeengekomen dat onderverhuur van (een gedeelte van) de woning zonder toestemming van de verhuurder niet is toegestaan.
4.4
Voor zover [gedaagde] zich beroept op het feit dat hij toestemming had van [eiseres] om de woning onder te verhuren, slaagt dit beroep niet. Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende. [gedaagde] stelt dat [eiseres] op de hoogte was van de onderhuurders nu [eiseres] regelmatig bij hem over de vloer kwam en ook zicht had op de auto’s, met buitenlands kenteken, die bij hem voor de woning stonden en [gedaagde] hieruit mocht afleiden dat [eiseres] hiermee akkoord was. [eiseres] heeft echter gemotiveerd betwist dat zij auto’s en onderhuurders heeft gezien, zodat dit niet vast is komen te staan. In het Whatsappverkeer tussen partijen op 7 oktober 2020 waarin [gedaagde] bevestigt dat hij een onderhuurder in huis heeft, reageert [eiseres] met de mededeling dat dit niet de afspraak is. Verder deelt [eiseres] in een brief van 16 december 2020 nogmaals aan [gedaagde] mee dat ze het niet eens is met het feit dat [gedaagde] een kamer in de woning heeft onderverhuurd en dat dit ook niet is toegestaan. Zij heeft daarvoor geen toestemming gegeven. [eiseres] geeft aan dat de onderverhuur moet stoppen en dat de onderhuurder zo spoedig mogelijk moet vertrekken. Ook hiermee heeft [eiseres] gemotiveerd betwist dat sprake was van toestemming voor de onderhuur.
4.5
Nu vaststaat dat de woning in strijd met de bepalingen in de huurovereenkomst is onderverhuurd, levert dit een tekortkoming op in de nakoming van de huurovereenkomst. Vervolgens dient te worden beoordeeld of deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen in dit geval rechtvaardigt. De kantonrechter is van oordeel dat dit het geval is. [gedaagde] heeft onweersproken gesteld dat hij de afgelopen twee jaar geen onderhuurders heeft gehad. Gebleken is echter dat [gedaagde] nadat hij nadrukkelijk door [eiseres] eind 2020, zowel per WhatsAppbericht als per bief, is gewezen op het feit dat onderverhuur niet is toegestaan, een kamer in de woning is blijven aanbieden via een advertentie op Marktplaats. Uit productie 19 van de zijde van [eiseres] blijkt dat deze advertentie ook na dagvaarding, in tegenstelling tot hetgeen [gedaagde] ter zitting heeft verklaard, nog op Marktplaats stond. [gedaagde] is dus actief blijven zoeken naar onderhuurders ondanks het feit dat [eiseres] hier niet mee instemde. Het feit dat er de afgelopen twee jaar geen onderhuurders zijn geweest, ligt dus niet aan [gedaagde] .
4.6
Het voorgaande heeft tot gevolg dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal worden toegewezen. De overig gestelde tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst namelijk de huurachterstand en de ter zitting aangevoerde verwaarlozing van de woning behoeven in dit kader geen nadere bespreking meer.
4.7
Omdat de primaire grondslag van de vordering van [eiseres] slaagt, komt de kantonrechter niet toe aan een beoordeling van de subsidiaire grondslag.
4.8
Nu de huurovereenkomst zal worden ontbonden, wordt [gedaagde] veroordeeld om de woning te ontruimen. Gezien de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] , zal de kantonrechter, in afwijking van de vordering van [eiseres] , de ontruimingstermijn stellen op 3 maanden na betekening van dit vonnis.
4.9
De door [eiseres] gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te (doen) voeren op kosten van [gedaagde] , desnoods met inroeping van de sterke arm, is niet toewijsbaar. Deze wijze van ontruiming berust immers niet op de wet. Artikel 556 lid 1 van Pro het Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering (Rv) schrijft voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. Onverenigbaar met die regel is dat de kantonrechter [eiseres] niettemin zou machtigen om zelf de ontruiming te bewerkstelligen; in zoverre derogeert artikel 556 lid 1 Rv Pro bij ontruimingsbeslissingen aan artikel 3:299 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). De deurwaarder zelf behoeft geen rechterlijke machtiging om bevoegd te zijn de hulp van de sterke arm in te roepen. Die bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan artikel 557 Rv Pro, waarin artikel 444 Rv Pro van overeenkomstige toepassing wordt verklaard.
4.1
Ter zitting heeft [eiseres] gesteld dat zij de maandelijkse huurprijs per 1 april 2021 heeft verhoogd van € 925,00 naar € 971,25 vanwege de inflatie dan wel op grond van de redelijkheid. [gedaagde] betwist dat hij met deze huurverhoging heeft ingestemd. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat de huur eenzijdig door [eiseres] is verhoogd. Aangezien de huurovereenkomst hiervoor geen grondslag biedt, is de kantonrechter van oordeel dat de maandelijkse huur ook na 1 april 2021 € 925,00 bedraagt. Het primair gevorderde bedrag aan huur/gebruikersvergoeding vanaf 1 juni 2022 tot de dag van de ontruiming zal worden afgewezen.
4.11
De vordering tot betaling van € 925,00 per maand, zijnde de lopende huurverplichting van [gedaagde] , te rekenen vanaf 1 juni 2022 tot aan het tijdstip dat de huurovereenkomst wordt ontbonden, te vermeerderen met de contractuele rente dan wel wettelijke rente ingeval van niet dan wel te late betaling zal wegens gebrek aan belang worden afgewezen. [eiseres] heeft niet gesteld dat [gedaagde] zijn verplichting om maandelijks bij vooruitbetaling € 925,00 aan huur te betalen niet nakomt dan wel dat daartoe vrees bestaat. Het feit dat [gedaagde] in 2021 drie maanden de huur niet tijdig heeft betaald, is hiervoor niet voldoende.
4.12
De vordering tot betaling van een bedrag van € 925,00 per maand aan schadevergoeding, waarbij een gedeelte van de maand voor een volle wordt geteld, te rekenen vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot de datum van ontruiming en oplevering van de woning, wordt toegewezen.
4.13
[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiseres] begroot op:
- kosten van de dagvaarding € 103,33
- griffierecht € 86,00
- salaris gemachtigde
€ 374,00(2,00 punten × € 187,00)
€ 374,00(2,00 punten × € 187,00)
totaal € 563,33.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1
ontbindt met ingang van de dag na heden de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woning aan het [adres 1] te Moerdijk;
5.2
veroordeelt [gedaagde] om de woning binnen 3 maanden na de betekening van dit vonnis met alle zich daarin bevindende personen en goederen te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden, onder afgifte van de sleutels, en hetgeen verder behoort ter vrije en algehele beschikking van [eiseres] te stellen;
5.3
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te voldoen een bedrag van € 925,00 per maand aan schadevergoeding, waarbij een gedeelte van de maand voor een volle wordt geteld, te rekenen vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot de datum van ontruiming en oplevering van de woning;
5.4
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot dit vonnis begroot op € 563,33;
5.5
verklaart de hiervoor uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.6
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Pooyé en in het openbaar uitgesproken op 21 december 2022.