ECLI:NL:RBZWB:2022:8412

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster I Civiele kantonzaken

Tilburg

zaaknummer: 9644445 CV EXPL 22-266

vonnis van 16 november 2022

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [eiseres],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,

eiseres,

hierna te noemen: [eiseres] ,

gemachtigde: mr. G.J.G. Olijslager advocaat te Nijmegen,

[gedaagde],

wonende te [woonadres] ,

gedaagde,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: [naam 1] .

1.Het verdere verloop van de procedure

1.1.

De verdere procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 16 maart 2022 en de daarin genoemde stukken;
- de akte overlegging producties van [eiseres] , die door de griffie op 3 mei 2022 is ontvangen;
- de spreekaantekeningen van [eiseres] van 10 mei 2022;
- de pleitnota van [gedaagde] van 10 mei 2022;
- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling op 10 mei 2022.

1.2.

Hierna is vonnis bepaald.

2.Het geschil

2.1.

[eiseres] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 12.920,93, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van de volledige betaling en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

2.2.

[gedaagde] betwist de vordering.

3.De beoordeling

3.1

De kantonrechter gaat uit van de volgende tussen partijen vaststaande feiten.

[gedaagde] heeft sinds 24 november 2005 een perceel met chalet in eigendom op het door [eiseres] geëxploiteerde recreatiepark (voorheen genaamd: [naam 2] ).

Voor de eigenaren en gebruikers van de percelen met chalet geldt een Reglement houdende Algemene Bepalingen (hierna: het Reglement). Daarin staan onder meer de volgende bepalingen:
“
Schade, schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaren.Artikel 15.Alle belastingen en lasten, die, onder welke benaming ook, op of wegens de eigendom van de grond en de gebouwen of wegens de bebouwing worden geheven, zijn voor rekening van de eigenaar. Wanneer de exploitant belastingen of lasten, welke als hiervoren bedoeld ten laste van de eigenaar mocht hebben betaald, zal hij hiervan kennis geven aan de eigenaar, die verplicht zal zijn het betaalde bedrag aan de exploitant te vergoeden op het door de exploitant aangegeven tijdstip.Tot de schulden en kosten worden gerekend:a. die welke gemaakt zijn in verband met het normale onderhoud of het normale gebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan;b. die welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke zaken, voorzover die niet ten laste komen van bepaalde eigenaren;c. het bedrag van de schadevergoeding door de gezamenlijke eigenaren als zodanig, verschuldigd aan één van hen of een derde;d. de verschuldigde publiekrechtelijke lasten, voorzover geen aanslag is opgelegd aan de afzonderlijke eigenaren;e. alle overige schulden en kosten, gemaakt in het belang van de gezamenlijke eigenaren als zodanig;f. de verzekeringspremies voor brand-, ontploffings- en andere gevaren van de prive-gedeelten.ServicekostenArtikel 16.1. Van de gezamenlijke schulden en kosten, genoemd in het vorige artikel, alsmede van een naar tijdsduur evenredig gedeelte van de kosten verbonden aan het periodiek aanbrengen van noodzakelijke vernieuwingen wordt jaarlijks door de exploitant aan ieder van de eigenaren een bedrag aan servicekosten in rekening gebracht.De exploitant stelt na overleg met het eigenarenplatform voor één december van ieder jaar het bedrag aan servicekosten voor ieder komend jaar vast.2. Met ingang van de datum dat de eigenaar zijn recht verkrijgt zal door de eigenaar ter delging van deze servicekosten jaarlijks in een termijn bij vooruitbetaling het onder 1. bedoelde bedrag worden voldaan.3. Indien een eigenaar niet binnen acht dagen na verloop van de door de exploitant gestelde uiterste betaaldatum het door hen verschuldigde aan de exploitant heeft voldaan, is hij daarover rente verschuldigd, gelijk aan de wettelijke rente.”

In de akte van levering van het perceel met het chalet is onder meer het volgende bepaald:
“
Artikel 9Op deze overeenkomst zijn van toepassing en worden bij deze opgelegd aan en als eigen verplichting aanvaard door koper hetgeen is bepaald in het “Reglement, houdende Algemene Bepalingen, terzake van gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke voorzieningen en de privé-gedeelten, bestaande uit rechten van volledige en beperkte eigendom in park [naam 2] te [plaats] , gemeente Gilze en Rijen”, welk reglement is vastgelegd in een akte op negenentwintig mei tweeduizend een verleden voor mr. [naam 3] , destijds notaris te Gilze en Rijen, (…)Servicekosten.Artikel 11Koper is ermee bekend dat het bedrag van de servicekosten zoals bedoeld in artikel 16 van voormeld Reglement, houdende Algemene Bepalingen, voor het jaar tweeduizend vijf is vastgesteld op eenduizend tweehonderd euro (€1.200,00) inclusief omzetbelasting.Koper is het bedrag van de servicekosten verschuldigd vanaf een januari tweeduizend zes. Vanaf een januari tweeduizend zes zal het bedrag van de servicekosten in maandelijkse gelijke termijnen via een incasso-opdracht dienen te worden voldaan.Het bedrag van de servicekosten zal jaarlijks, voor het eerst op een januari tweeduizend zeven worden aangepast op basis van de reeks consumentenprijsindices Alle huishoudens met als basisjaar tweeduizend. (…)”

Tussen partijen is een conflict ontstaan over betaling van de facturen voor de servicekosten over de jaren 2013 tot en met 2017. [gedaagde] heeft betaling opgeschort, onder meer omdat [eiseres] nalatig was in het plegen van onderhoud ten aanzien van verschillende zaken. Daarover is in een door [eiseres] aanhangig gemaakte procedure beslist bij vonnis van de kantonrechter te Tilburg van 22 november 2017. Daarbij is, voor zover hier van belang, overwogen en beslist als volgt:
“
3.3. Met betrekking tot de facturen over de jaren 2015, 2016 en 2017 overweegt de kantonrechter het volgende. [gedaagde] heeft erkend dat zij een deel van de facturen met betrekking tot de jaren 2015, 2016 en 2017 moet betalen, namelijk voor zover die betrekking hebben op ‘afvalbijdrage’, ‘hondenvergoeding’ en ‘administratiekosten’.[gedaagde] heeft ook erkend dat zij de over de jaren 2015 en 2016 in rekening gebrachte ‘toeristenbelasting’ moet betalen. [eiseres] heeft niet, althans onvoldoende, weersproken dat [gedaagde] over het jaar 2017 geen toeristenbelasting is verschuldigd, omdat zij inmiddels op het adres van het park staat ingeschreven. (…)3.4. Met betrekking tot de door [eiseres] aan [gedaagde] over de jaren 2015, 2016 en 2017 in rekening gebrachte kosten ‘beheerplaats’ (hierna: beheerkosten) overweegt de kantonrechter het volgende. [eiseres] stelt dat [gedaagde] ook dit deel van de facturen ten onrechte onbetaald heeft gelaten. [gedaagde] betwist dat zij gehouden is dit deel van de facturen volledig te voldoen. Volgens [gedaagde] worden aan beheerkosten (veel) te hoge bedragen in rekening gebracht, nu sprake is van, onder meer, het volgende achterstallig onderhoud en de volgende gebreken:- dramatisch aanzicht van het park met zwaar verwaarloosde chalets en tuinen en plantsoenen vol onkruid;- ondanks belofte zijn er na 10 jaar nog geen horecagelegenheid, park- en sportfaciliteiten en veilige kinderspeelgelegenheden gerealiseerd;- vuilnisbakken puilen met regelmaat uit van vuilnis, waar veel ongedierte op af komt;- een posthokje dat bijna uit elkaar valt;- centrale parkverlichting aan de wegen, bij het chalet van [gedaagde] , ontbreekt;- slagbomen werken al jaren niet, waardoor onbevoegden het park kunnen betreden;- onveilige, en niet conform de wettelijke normen aangelegde, lantaarnpalen met bedrading die over het grasveld ligt, met gevaarlijke situaties tot gevolg;- een niet goed functionerende reservepomp voor de afwatering, waardoor bij flinke regen het water in toiletten en douches naar boven komt.De kantonrechter begrijpt het verweer van [gedaagde] aldus dat zij, gelet op het achterstallig onderhoud en de gebreken, gerechtigd is tot gedeeltelijke opschorting van de over de jaren 2015, 2016 en 2017 in rekening gebrachte beheerkosten. Ook dit verweer gaat op. (…).Mede in aanmerking genomen hetgeen [gedaagde] over de waardevermindering van haar chalet heeft aangevoerd, acht de kantonrechter gelet op de omstandigheden van dit geval naar redelijkheid een opschorting van de in rekening gebrachte beheerkosten van 50% gerechtvaardigd. Daarbij moet [eiseres] worden meegegeven dat, zoals tijdens de zitting nog is aangevoerd, achterstallig onderhoud of gebreken niet zonder meer leiden tot het vervallen van betalingsverplichtingen. Opschorting is echter wel gerechtvaardigd. De kantonrechter komt met inachtneming van de facturen tot de volgende berekening van door [gedaagde] nog aan [eiseres] verschuldigde bedragen wegens beheerkosten. Over 2015 dient [gedaagde] (€ 1.497,78 x 0,5 =) een bedrag van€ 748,89 inclusief btw te betalen. Over 2016 dient [gedaagde] (€ 1.512,76 x 0,5 =) een bedrag van € 756,38 inclusief btw te betalen. Over 2017 dient [gedaagde] (€ 1.514,26 x 0,5 =) een bedrag van € 757,13 inclusief btw te betalen.”
Tegen dit vonnis is geen hoger beroep ingesteld.

[gedaagde] heeft voor de betaling van het door haar op grond van voormeld vonnis aan [eiseres] verschuldigde bedrag een betalingsregeling getroffen met de toenmalige incassogemachtigde van [eiseres] . Zij heeft het volledige bedrag betaald in termijnen van € 75,00 per maand en een slottermijn, op 23 december 2021 van € 994,13.

Over de jaren 2018 tot en met 2021 heeft [gedaagde] geen servicekosten betaald.

In december 2021 heeft [gedaagde] het perceel met chalet verkocht aan een derde. De met de levering daarvan belaste notaris heeft bij e-mail van 14 december 2021 aan [eiseres] bericht dat [gedaagde] van plan was het perceel met chalet op 30 december 2021 over te dragen.

Daarop heeft [eiseres] aan de notaris bij e-mail van 15 december 2021 het volgende bericht:
“
Uit bijgaand overzicht blijkt dat mevrouw [gedaagde] aan mijn cliënte nog verschuldigd is een bedrag van € 13.945,36. Dit bedrag moet worden vermeerderd met de inmiddels vervallen wettelijke rente en gemaakte kosten. Al deze kosten moeten eerst worden voldaan, althans cliënte wenst uit de verkoopopbrengst voldaan te worden.Graag verneem ik van u of mevrouw [gedaagde] daartoe bereid is. In dat geval zou zij uw kantoor een onherroepelijke en onvoorwaardelijke volmacht moeten verlenen om hetgeen zij verschuldigd is aan cliënte te voldoen uit de verkoopopbrengst. Is zij daartoe bereid? Graag verneem ik in dat verband zo spoedig mogelijk van u, doch graag uiterlijk 16 december a.s. om 11.00 uur. Indien ik niet (tijdig) of afwijzend verneem, acht ik mij vrij over te gaan tot het treffen van rechtsmaatregelen.”

[eiseres] heeft, omdat zij op haar bericht geen reactie heeft gekregen, met verlof van de voorzieningenrechter op 23 december 2021 conservatoir beslag gelegd op de onroerende zaak van [gedaagde] .

Bij aangetekende brief van 28 december 2021 heeft [eiseres] [gedaagde] gesommeerd tot betaling van een bedrag van in totaal € 18.959,42 en wel binnen veertien dagen na ontvangst van die brief, en aangezegd dat bij uitblijven van die betaling een bedrag van € 936,59 aan buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zou zijn. [gedaagde] heeft aan deze sommatie niet voldaan.

Een door [gedaagde] op 30 december 2021 gedaan aanbod om tegen finale kwijting € 4.000,00 te betalen is niet geaccepteerd.

De vordering van [eiseres]

3.2.

[eiseres] heeft het door haar gevorderde bedrag als volgt gespecificeerd:

restant (eerder opgeschorte) beheerkosten 2015 € 748,89

restant (eerder opgeschorte) beheerkosten 2016 € 756,38

restant (eerder opgeschorte) beheerkosten 2017 € 757,13

factuur 2018 € 1.967,46

factuur 2019 € 2.047,57

factuur 2020 € 2.191,79

factuur 2021
€ 2.213,42

Totaal openstaande facturen € 10.682,64
Incassokosten € 881,83
Beslagkosten
€ 1.356,46

Totaal (inclusief btw) € 12.920,93

[eiseres] stelt dat zij na het vonnis van 22 november 2017 verbeteringen heeft aangebracht en onderhoudswerkzaamheden heeft verricht, waarmee de klachten die eerder voor [gedaagde] reden waren haar betalingen op te schorten, zijn verholpen. Daarmee is er volgens [eiseres] geen grond meer voor opschorting, zodat [gedaagde] de eerder opgeschorte bedragen van de facturen van 2015 tot en met 2017 alsnog dient te voldoen. Ook voor opschorting van de verschuldigde beheerkosten over de jaren 2018 tot en met 2021 is geen grond, aldus [eiseres] .

In de facturen van 2018 tot en met 2021 zijn, naast de op grond van artikel 11 van de leveringsakte van 24 november 2005 verschuldigde beheerkosten, ook in rekening gebracht de afvalbijdragen, hondenvergoeding, administratiekosten en toeristenbelasting, die [gedaagde] volgens [eiseres] verschuldigd is.

Het verweer van [gedaagde] .

3.3.

[gedaagde] betwist dat de klachten die voor haar aanleiding waren om haar betaling van de beheerkosten op te schorten na het vonnis van 22 november 2017 zijn verholpen.

[gedaagde] stelt verder dat zij pas op 23 december 2021 – toen het notariskantoor aan haar de
e-mail van [eiseres] van 15 december 2021 doorstuurde –, voor het eerst heeft kennis genomen van de bedragen die [eiseres] zegt over 2018 tot en met 2021 van haar te vorderen te hebben. Facturen voor die bedragen heeft zij, zoals de meeste eigenaren op het park, nooit ontvangen, aldus [gedaagde] . Die facturen stelt [gedaagde] voor het eerst te hebben ontvangen met de betekening op 28 december 2021 aan haar van het op 23 december 2021 gelegde conservatoire beslag.

Volgens [gedaagde] is totaal niet inzichtelijk hoe [eiseres] de gevorderde beheerkosten heeft berekend. Er heeft volgens haar ook geen overleg over die bijdragen plaatsgevonden met het platform van eigenaren, zoals artikel 16 van het Reglement voorschrijft. [gedaagde] betwist dus de juistheid van de gevorderde beheerkosten.

Ten slotte stelt [gedaagde] , – met verwijzing naar de specificatie van het op grond van het vonnis van 22 november 2017 totaal te betalen bedrag van € 3.550,42 (productie 3a, betekeningsexploot van dat vonnis) en de specificatie van het in totaal betaalde bedrag van € 4.519,13 (productie 10 bij dagvaarding), dat zij aan de voormalige incassogemachtigde van [eiseres] in totaal € 968,71 teveel heeft betaald over de jaren tot en met 2017. Dat bedrag wenst zij verrekend te zien met een eventueel door haar nog te betalen bedrag over de jaren 2018 tot en met 2021.

[gedaagde] voert verder verweer tegen de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en beslagkosten en verzoekt alle vorderingen af te wijzen met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten. Ten slotte heeft [gedaagde] verzocht het gelegde beslag op te heffen.

3.4.

De kantonrechter overweegt het volgende

Het restant van de beheerkosten 2015 tot en met 2017

3.5.

Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde] ten aanzien de vordering van de eerder opgeschorte helft van de bijdragen over 2015 tot en met 2017 is, dat, ook al zouden alle klachten op grond waarvan de kantonrechter in het vonnis van 2017 opschorting gerechtvaardigd achtte, inmiddels verholpen zijn, – wat zij bestrijdt –, dit niet leidt tot een verplichting voor haar om alsnog te betalen voor diensten die destijds niet of niet naar behoren geleverd zijn en waardoor haar woongenot destijds minder was. Als voorbeeld noemt [gedaagde] letterlijk dat als in die jaren het gras niet is gemaaid, het onkruid niet is gewied en de lantaarnpaal niet heeft gebrand, waardoor zij minder woongenot had dan zij mocht verwachten, deze tekortkoming niet meer kan worden hersteld.

Dit verweer komt in feite neer op een beroep op gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst. De kantonrechter is, mét [gedaagde] , van oordeel dat nakoming van dergelijke verplichtingen waarin [eiseres] in die jaren tekortgeschoten is, blijvend onmogelijk is en dat die tekortkoming een gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt, en wel zodanig dat het volgens het vonnis van 2017 terecht opgeschorte deel van de over die jaren in rekening gebrachte bedragen niet meer hoeft te worden betaald. Dit onderdeel van de vordering van [eiseres] zal dus worden afgewezen.

De beheerkosten over 2018 tot en met 2021

3.6.

[gedaagde] betwist de juistheid van de als beheerkosten in rekening gebrachte bedragen.
Zij wijst er daarbij op dat [eiseres] volgens artikel 16 van het Reglement het bedrag van deze kosten jaarlijks vóór één december, na overleg met het platform van eigenaren, moet vaststellen. Dat is niet gebeurd.

De kantonrechter onderschrijft echter het standpunt van [eiseres] , die verwijst naar de in artikel 11 van de leveringsakte van 24 november 2005 opgenomen regeling, die afwijkt van artikel 16. In artikel 11 is immers voor de kosten zoals bedoeld in artikel 16 van het Reglement een vast bedrag overeengekomen, te weten € 1.200,00 inclusief btw, voor 2005, dat jaarlijks wordt geïndexeerd, voor het eerst op een januari 2007, op basis van de reeks consumentenprijsindices alle huishoudens met als basisjaar 2000. Op basis van die bepaling dienen de servicekosten, of beheerkosten, zoals [eiseres] deze kosten nu noemt, voor de jaren 2018 tot en met 2021 dus te worden bepaald.

Met [gedaagde] is de kantonrechter van oordeel dat [eiseres] in het geheel niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe zij de beheerkosten over deze jaren heeft berekend. [gedaagde] heeft zelf, uitgaande van de indexering zoals voorgeschreven in artikel 11, een berekening gemaakt, overgelegd als productie 13 bij conclusie van antwoord. Die berekening resulteert in een bedrag van € 1.400,86 voor 2018, € 1.460,68 voor 2019, 1.484,05 voor 2020 en € 1.501,86 voor 2021, alle bedragen inclusief btw. Tegen die berekening heeft [eiseres] geen verweer gevoerd, zodat de kantonrechter van die bedragen zal uitgaan.

3.6.1.

[gedaagde] heeft verder gemotiveerd betwist, dat de klachten die naar het oordeel van de kantonrechter in 2017 opschorting van 50% van de beheerkosten rechtvaardigden sindsdien verholpen zijn. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat zij ook over de jaren 2018 tot en met 2021 de helft van de beheerkosten niet, althans niet volledig, hoeft te betalen.

Met verwijzing naar wat hiervoor is overwogen (in rechtsoverweging 3.5.) merkt de kantonrechter ook dit verweer aan als een beroep op gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst.

[eiseres] stelt dat zij de betreffende klachten, of in elk geval het merendeel daarvan, wel heeft verholpen.

De kantonrechter stelt voorop dat het aan [eiseres] is voldoende onderbouwd te stellen en eventueel te bewijzen dát en wanneer zij de gebreken heeft hersteld waarvan in het vonnis van 2017 als vaststaand is aangenomen dat die aanwezig waren.

Het betreft de volgende gebreken:

dramatisch aanzicht van het park met zwaar verwaarloosde chalets en tuinen en plantsoenen vol onkruid;

ondanks belofte zijn er na 10 jaar nog geen horecagelegenheid, park- en sportfaciliteiten en veilige kinderspeelgelegenheden gerealiseerd;

vuilnisbakken puilen met regelmaat uit van vuilnis, waar veel ongedierte op af komt;

een posthokje dat bijna uit elkaar valt;

centrale parkverlichting aan de wegen, bij het chalet van [gedaagde] , ontbreekt;

slagbomen werken al jaren niet, waardoor onbevoegden het park kunnen betreden;

onveilige, en niet conform de wettelijke normen aangelegde, lantaarnpalen met bedrading die over het grasveld ligt, met gevaarlijke situaties tot gevolg;

een niet goed functionerende reservepomp voor de afwatering, waardoor bij flinke regen het water in toiletten en douches naar boven komt.

Ad a) Met betrekking tot het aanzicht van het park en het onderhoud stelt [eiseres] onder meer dat er een beheerder op het park aanwezig is die toeziet op het regelmatige onderhoud. Daarmee is echter nog niet gezegd dat dit heeft geresulteerd in een verbetering van de aanblik en de staat van onderhoud van het park.

Volgens [gedaagde] is daarvan ook geen sprake. Zij verwijst naar de overgelegde foto’s en naar een e-mail van het platform van eigenaren van 20 juli 2018 met als bijlage een lijst van klachten en de stand van zaken ten aanzien van de oplossing daarvan. [gedaagde] stelt dat het merendeel van de in die lijst vermelde klachten ook nu nog niet is opgelost.

[gedaagde] wijst er verder op dat uit de e-mail en de lijst blijkt dat met de heer [naam 4] , directeur/eigenaar van [eiseres] , herhaaldelijk overleg is geweest over die klachten en dat deze dus bij [eiseres] bekend waren. Dat is door [eiseres] niet weersproken, zodat de kantonrechter daarvan uitgaat.

Uit de lijst blijkt dat er in elk geval tot juli 2018 sprake was van klachten over het groenonderhoud op het park en ook over de rol van de beheerder daarin. Ter onderbouwing van haar stelling dat die klachten ook nu nog niet zijn opgelost heeft [gedaagde] recente foto’s overgelegd van onder meer een plantsoen (volgens [gedaagde] nabij haar chalet), waar allerlei afval en rommel ligt en van modder en plassen bij de entree. [eiseres] heeft dat verweer onvoldoende gemotiveerd weersproken.

[eiseres] erkent dat twee chalets (naar de kantonrechter begrijpt de chalets naast die van [gedaagde] ) er zwaar verwaarloosd bij staan. Zij stelt echter dat zij daarvoor niet verantwoordelijk is. De chalets zijn eigendom van de huurder van het perceel. [eiseres] stelt dat zij met deze eigenaar in overleg is over vervanging van de chalets. Verder stelt zij dat deze situatie al bestond toen [gedaagde] haar chalet kocht en dat [gedaagde] niet kan verwachten dat alle chalets in nieuwstaat blijven verkeren.

Aan [eiseres] kan worden toegegeven dat zij de eigenaar van een chalet wellicht niet kan dwingen dit te vervangen. [eiseres] heeft echter wel de mogelijkheid om te proberen om de eigenaar van de chalets te dwingen om de chalets behoorlijk te onderhouden. Op grond van artikel 26 van het Reglement kan [eiseres] in ieder geval een schriftelijke waarschuwing geven, gevolgd door een boete en/of een aansprakelijkstelling voor schade. [eiseres] heeft niet gesteld, laat staan onderbouwd, dat zij dergelijke acties tegen de betreffende eigenaar heeft ondernomen. Ook is niet gesteld of gebleken dat [eiseres] iets heeft gedaan om eigenaren die hun tuin ernstig verwaarlozen aan te sporen hun verplichtingen tot onderhoud en tot het voorkomen van overlast voor andere bewoners na te komen.

Ad b) Uitgaande van de stellingen van partijen staat vast dat er al langere tijd plannen bestaan om op het park een horecavoorziening en zwembad te aan te leggen en dat dit tot op heden niet gerealiseerd is. [eiseres] heeft toegelicht dat er voor een horecavoorziening vooralsnog te weinig markt en te weinig omzetpotentie is op het park. Wat daarvan zij, de kantonrechter is van oordeel dat het ontbreken van dergelijke voorzieningen geen tekortkoming is ten aanzien van het onderhoud waarvoor de beheerkosten op grond van artikel 11 van de leveringsakte in samenhang met artikel 16 van het Reglement bedoeld zijn.

Ad c) [eiseres] heeft gesteld dat zij een hekwerk rond de afvalverzamelplaats heeft geplaatst, dat daar camera’s zijn geplaatst en dat de fysieke controle bij de afvalplaats is verbeterd. Dat erkent [gedaagde] , maar daarmee is volgens haar het probleem niet opgelost.
Zij stelt dat het afval niet vaak genoeg wordt opgehaald, waardoor bewoners hun afval vaak noodgedwongen naast de overvolle containers zetten, met alle gevolgen van dien, zoals ongedierte.

In de lijst van 20 juli 2018 is op pagina 1 vermeld: “
Vanaf juni schijnen de containers op tijd te worden geledigd”. Maar op pagina 15 en 16 staat dat het weliswaar iets beter gaat, maar dat het nog steeds voorkomt dat de containers niet tijdig worden geleegd, en dat “
in het pinkster weekeinde bij de containers zelfs ratten werden waargenomen”. In dezelfde kolom staat in groene letters (opmerking kantonrechter: kennelijk een update?) dat het enige tijd goed gaat. De kantonrechter gaat er op basis van deze informatie van uit dat in 2018 wel enige verbetering heeft plaatsgevonden maar dat het probleem volgens het platform van eigenaren nog niet volledig is opgelost.

[eiseres] heeft op haar beurt gesteld dat de containers ongeveer wekelijks worden geleegd. Ter onderbouwing daarvan heeft zij facturen overgelegd van [bedrijf] Containers, betrekking hebbend op de periode van december 2019 tot en met januari 2022.

Over de periode daarvóór zijn geen facturen overgelegd. Met de overgelegde facturen heeft [eiseres] wel aangetoond dat de containers met enige regelmaat worden geleegd, maar, voor zover uit de facturen blijkt, niet wekelijks. De kantonrechter neemt aan dat de containers waar het hier over gaat de in de facturen genoemde
“Semi-Con 5 m3”containers voor bedrijfsafval zijn. De frequentie waarmee die containers volgens de facturen zijn geleegd is ongeveer eens in de 10 tot 14 dagen. Of dit voldoende is zal mede afhangen van de bezetting van het park in bepaalde periodes. [gedaagde] betwist dat dit voldoende is, maar heeft dat ook niet nader, bijvoorbeeld met recente foto’s onderbouwd.

Op grond van deze overwegingen gaat de kantonrechter ervan uit dat het ophalen van het huisvuil na 2017 weliswaar verbeterd is, maar dat het incidenteel nog voorkomt dat de containers niet tijdig worden geleegd.

Ad d) Partijen zijn het erover eens dat [eiseres] medio 2018 enige verbetering heeft aangebracht aan het posthokje. [eiseres] heeft gesteld dat zij het heeft opgeknapt, maar niet nader aangegeven wat zij precies heeft gedaan. Volgens [gedaagde] is er aan de buitenzijde plaatmateriaal tegen aan gemonteerd. Maar het lekt er nog steeds en het is van binnen nog steeds vochtig, muf en beschimmeld, aldus [gedaagde] . Dat is door [eiseres] niet gemotiveerd weersproken, zodat de kantonrechter aanneemt dat dit zo is. De kantonrechter is verder mét [gedaagde] van oordeel dat het posthokje, met het oranje zeil op het dak, zoals op de foto te zien is, geen visitekaartje is voor het park.

Ad e) [eiseres] stelt dat ook aan de parkverlichting is gewerkt. Dat blijkt ook uit de eerdergenoemde e-mail van het platform van eigenaren van 20 juli 2018 met de daarbij gevoegde lijst. Daarin is vermeld dat in week 28 (toevoeging kantonrechter: van 2018) is begonnen met werkzaamheden aan de verlichting en dat in week 29 95% van de verlichting werkt. Volgens [gedaagde] werkten de lantaarnpalen in de buurt van haar chalet echter tot eind 2020 niet. Zij heeft dat onderbouwd met een plattegrond waarop door het platform van eigenaren is aangegeven welke lantaarnpalen op 1 oktober 2020 nog niet brandden. Dat is door [eiseres] niet gemotiveerd weersproken zodat de kantonrechter daarvan uitgaat.

Ad f) Partijen zijn het erover eens dat de slagbomen omstreeks november 2017 zijn gerepareerd. [gedaagde] stelt dat [eiseres] er vervolgens niet voor heeft gezorgd dat de slagbomen werden voorzien van een “sos-systeem”, waardoor hulpdiensten in geval van nood zelfstandig toegang hebben tot het park. [eiseres] stelt dat zij niet gehouden was een dergelijk systeem aan te brengen. Niettemin heeft zij in april 2021 een dergelijk systeem laten installeren, zoals blijkt uit een door haar overgelegde factuur. Hoewel het voor de veiligheid van de bewoners van het park uiteraard zeer wenselijk is dat de slagbomen van een dergelijk sos-systeem zijn voorzien, is de kantonrechter van oordeel dat onvoldoende is gesteld of gebleken dat [eiseres] tot het installeren daarvan verplicht was. Het feit dat zo’n systeem enige tijd heeft ontbroken is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook niet als een tekortkoming van [eiseres] aan te merken. Deze klacht is dus reeds eind 2017 opgelost.

Ad g) [eiseres] heeft niet gesteld dat de klacht over de onveilige bovengronds lopende bekabeling is opgelost. In de lijst is bij het item over de lantaarnpalen vermeld: “
Bekabeling zal ook verder ondergronds worden gelegd. Al deze toezeggingen zijn tot op heden niet uitgevoerd.” Daaruit leidt de kantonrechter af dat dit in elk geval medio 2018 nog niet was gebeurd. Nu [gedaagde] heeft gesteld dat het merendeel van de in de lijst vermelde klachten nog steeds niet is opgelost, mocht van [eiseres] worden verwacht dat zij in reactie daarop expliciet zou hebben gesteld en onderbouwd wat zij heeft gedaan om dit probleem op te lossen en wanneer dat dan gebeurd is. Nu zij dat niet heeft gedaan, gaat de kantonrechter ervan uit dat deze klacht niet verholpen is.

Ad h) [eiseres] heeft gesteld dat reservepompen zijn vervangen. Zij heeft niet aangegeven wanneer dat is gebeurd. De kantonrechter constateert dat in de lijst van juli 2018 wel klachten zijn vermeld over de waterhuishouding en drainage, maar niet over water dat in toiletten en douches omhoog komt als het regent. Nu [gedaagde] ook niet expliciet heeft aangegeven dat deze klacht nog zou bestaan, gaat de kantonrechter ervan uit dat deze vóór juli 2018 is verholpen.

[gedaagde] heeft wel gesteld en met foto’s onderbouwd dat er nog steeds een probleem is met de afwatering op het terrein, onder andere bij de straat waaraan het chalet van [gedaagde] ligt en bij de entree van het park. Dat heeft [eiseres] niet gemotiveerd weersproken, zodat de kantonrechter daarvan uitgaat.

3.6.2.

Samenvattend komt de kantonrechter tot het oordeel dat enkele klachten geheel of gedeeltelijk zijn verholpen, maar dat de aanblik en de staat van onderhoud van het park nog steeds zodanig te wensen overlaat dat een gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst ten aanzien van de betaling van beheerkosten over de jaren 2018 tot en met 2021 gerechtvaar-digd is. Rekening houdend met de verbeteringen sinds 2017 acht de kantonrechter een ontbinding, zodanig dat voor [gedaagde] 65% van de beheerkosten te betalen overblijft, redelijk.

3.6.3.

Uitgaande van de geïndexeerde bedragen zoals genoemd in rechtsoverweging 3.6., worden de door [gedaagde] te betalen beheerkosten dan als volgt berekend.

2018 € 1.400,86

2019 € 1.460,68

2020 € 1.484,05

2021
€ 1.501,86

Totaal € 5.847,45 x 65% = € 3.800,84 inclusief btw.

De afvalbijdrage over de jaren 2018 tot en met 2021

3.7.

Uit de overgelegde facturen blijkt dat [eiseres] de volgende bedragen in rekening heeft gebracht voor afvalbijdrage:
2018: € 183,57 + 21% btw € 222,11

2019: € 187,05 + 21% btw € 226,33

2020: € 187,05 + 21% btw € 226,33

2021: € 187,05 + 21% btw € 226,33

In 2017 werden nagenoeg gelijke bedragen gevorderd voor afvalbijdrage. Daartegen heeft [gedaagde] toen geen verweer gevoerd. [gedaagde] stelt daarover echter dat zij destijds geen gemachtigde had en in de procedure zelf verweer heeft gevoerd. Nu voert zij wel verweer en stelt onder meer dat [eiseres] alleen de daadwerkelijk gemaakte kosten mag doorbelasten, dat niet duidelijk is welke kosten [eiseres] daadwerkelijk heeft gemaakt en hoe die kosten zijn omgeslagen over de 70 chalets.

De kantonrechter onderschrijft het standpunt van [gedaagde] dat [eiseres] slechts de door [eiseres] betaalde bedragen mag doorbelasten, gelet op het bepaalde in artikel 15 van het Reglement. Dát [eiseres] kosten heeft moeten maken voor het afvoeren van afval is duidelijk. Over de jaren 2018 en 2019 ontbreekt iedere informatie over de hoogte van de daarvoor door [eiseres] betaalde bedragen. Bij de op 3 mei 2022 ontvangen akte heeft [eiseres] over de jaren 2020 en 2021 alsnog facturen in het geding gebracht van [bedrijf] Containers. [gedaagde] heeft onder meer opgemerkt dat op sommige facturen containers vermeld staan van 6 m3 en 10 m3 en dat dit geen huisvuilcontainers zijn. Echter, uit de facturen blijkt dat het bijvoorbeeld gaat om containers voor groenafval of voor GFT. En ook een enkele voor sloopafval of puin. Maar niet valt in te zien waarom het afvoeren van dergelijk afval niet voor rekening van de gezamenlijke eigenaars/ gebruikers zou zijn, tenzij voor wat het het sloopafval betreft, dit afkomstig zou zijn van een verbouwing van een chalet van een individuele eigenaar.

De kantonrechter gaat ervan uit dat alle gefactureerde bedragen kosten betreffen die voor rekening van de gezamenlijke eigenaren/gebruikers komen.

De kantonrechter heeft het huiswerk gemaakt dat [eiseres] had moeten maken en de over 2020 respectievelijk 2021 gefactureerde bedragen opgeteld. Afgerond komt dat voor 2020 neer op een totaalbedrag van € 11.300,00 inclusief btw. Wanneer dat bedrag wordt omgeslagen over 70 chalets, bedraagt de bijdrage in de afvalkosten voor 2020 per chalet afgerond € 161,00 inclusief btw. Voor 2021 is de som van de facturen afgerond € 13.300,00 inclusief btw. Verdeeld over 70 chalets is dat afgerond € 190,00 inclusief btw per chalet.
De kantonrechter neemt aan dat de kosten over de jaren 2018 en 2019 ongeveer gelijk zijn aan die in 2020. Daarvan uitgaande zal ter zake afvalbijdrage over de jaren 2018 tot en met 2021 in totaal € 673,00 inclusief btw worden toegewezen (3 x € 161,00 plus 1 x € 190,00).

De hondenvergoeding over de jaren 2018 tot en met 2021

3.8.

Uit de overgelegde facturen blijkt dat [eiseres] de volgende hondenvergoeding in rekening brengt:
2018: € 46,80 + 6% btw € 49,61

2019: € 47,69 + 9% btw € 51,98

2020: € 47,69 + 9% btw € 51,98

2021: € 47,69 + 9% btw € 51,98

[eiseres] heeft toegelicht dat het een vergoeding betreft voor het mogen houden van een hond op het park. [gedaagde] heeft daartegen verweer gevoerd en daartoe onder meer gesteld dat er niet eens een hondenuitlaatplaats is op het park. Nu [gedaagde] eerder de verschuldigdheid van een hondenvergoeding heeft erkend, – zie de hiervoor geciteerde overweging 3.3 van het vonnis van 2017 –, is de kantonrechter van oordeel dat de verschuldigdheid van de hondenvergoeding op zichzelf niet meer ter discussie staat.

[gedaagde] heeft echter ook aangevoerd dat haar hond in 2018 is overleden en dat zij daarna geen hond meer op het park heeft gehad. Sinds januari 2020 woont zij bovendien niet meer op het park. Dat is door [eiseres] niet weersproken, zodat daarvan kan worden uitgegaan.

Op grond van deze overwegingen is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] alleen over het jaar 2018 de hondenvergoeding moet betalen, te weten een bedrag van € 49,61.

De toeristenbelasting over de jaren 2018 tot en met 2021

3.9.

In de overgelegde facturen zijn de volgende bedragen voor toeristenbelasting vermeld:

2018: € 146,25

2019: € 146,25

2020: € 256,65

2021: € 260,19

In het vonnis uit 2017 is geoordeeld dat [gedaagde] over 2017 geen toeristenbelasting hoefde te betalen omdat zij toen op het park woonachtig was en bij de gemeente op het adres van het park was ingeschreven. [gedaagde] heeft gesteld dat die situatie in 2018 en 2019 niet gewijzigd is en dat zij ook in die jaren permanent op het park woonde. Dat is door [eiseres] niet weersproken, zodat daarvan kan worden uitgegaan. Voor de jaren 2018 en 2019 is [gedaagde] reeds om deze reden geen toeristenbelasting verschuldigd.

Vanaf januari 2020 is [gedaagde] niet meer woonachtig op het park, maar op een ander adres in [plaats] . De kantonrechter is echter, mét [gedaagde] , van oordeel dat [eiseres] onvoldoende heeft onderbouwd óf en zo ja hoeveel [gedaagde] over die jaren aan toeristenbelasting verschuldigd is. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat uit de door [eiseres] als productie 13 bij de akte van 3 mei 2022 overgelegde informatie van de gemeente Gilze en Rijen, waar [plaats] onder valt, blijkt dat toeristenbelasting wordt geheven “
Voor personen die niet staan ingeschreven in de gemeente Gilze en Rijen (…) als zij blijven overnachten in hotel, pension of ander vakantieonderkomen.” [gedaagde] was echter wél ingeschreven in [plaats] , gemeente Gilze en Rijen.

Volgens [eiseres] heeft zij haar chalet in 2020 en 2021 regelmatig verhuurd. Indien
[gedaagde] voor dergelijke huurders toeristenbelasting verschuldigd zou zijn, wordt overwogen dat [gedaagde] onweersproken heeft gesteld dat [eiseres] nooit enige opgave heeft gevraagd met betrekking tot derden die in haar chalet hebben verbleven.
[gedaagde] heeft verder – terecht – aangevoerd dat [eiseres] op grond van het bepaalde in artikel 15 van het Reglement alleen in rekening mag brengen wat [eiseres] daadwerkelijk voor [gedaagde] aan toeristenbelasting heeft betaald. [eiseres] heeft echter in het geheel niets gesteld, laat staan aangetoond, met betrekking tot door haar voor [gedaagde] over 2020 en 2021 betaalde toeristenbelasting.

Op grond van vorenstaande overwegingen is de kantonrechter van oordeel dat de vordering voor zover betrekking hebbend op toeristenbelasting moet worden afgewezen.

De administratiekosten over de jaren 2018 tot en met 2021

3.10.

[gedaagde] heeft uitvoerig gemotiveerd gesteld dat de administratie van [eiseres] en de verantwoording van de in rekening gebrachte bedragen veel te wensen overlaat.
De kantonrechter is, mét [gedaagde] , van oordeel, dat dit onder andere blijkt uit de gang van zaken rond de (hierna nog nader te bespreken) verzending van facturen, het ontbreken van enige specificatie en onderbouwing naar de eigenaren/gebruikers van de chalets toe van de in rekening gebrachte bedragen en de onjuiste verwerking van gedane betalingen. [eiseres] heeft dit overigens ook niet betwist.

De stelling van [gedaagde] dat zij daarom geen administratiekosten hoeft te betalen, beschouwt de kantonrechter als een beroep op ontbinding van de overeenkomst voor wat betreft de administratiekosten. De kantonrechter is van oordeel dat een gedeeltelijke ontbinding gezien de tekortkomingen in de administratie gerechtvaardigd is en wel zodanig dat [gedaagde] nog slechts de helft van de gefactureerde kosten hoeft te betalen. Tegen de hoogte van het voor administratiekosten berekende bedrag als zodanig heeft [gedaagde] geen verweer gevoerd.

[eiseres] heeft voor elk jaar € 10,33 + 21% = € 12,49 aan administratiekosten in rekening gebracht. Voor de hele periode van 2018 tot en met 2021 is dat 4 x € 12,49 = € 49,96. Daarvan zal dus € 24,98 worden toegewezen.

De buitengerechtelijke incassokosten

3.11.

[gedaagde] heeft gemotiveerd gesteld dat zij sinds 2017 nooit facturen van [eiseres] heeft ontvangen en dat zij de facturen waarvan [eiseres] nu betaling vordert pas voor het eerst heeft gezien als bijlage bij de betekening op 28 december 2021 van het 23 december 2021 gelegde conservatoir beslag. Volgens [gedaagde] geldt overigens voor de meeste eigenaren dat zij nooit facturen van [eiseres] ontvangen.

De kantonrechter stelt vast dat de door [eiseres] overgelegde facturen over 2018, 2019, 2020 en 2021 allemaal zijn geadresseerd aan het adres [adres] in Tilburg. Het moet [eiseres] echter zeker vanaf de in 2017 gevoerde procedure bekend zijn dat [gedaagde] daar niet meer woonde. Overigens stelt [gedaagde] dat de facturen ook op dat adres in Tilburg, waar haar moeder woont, niet zijn aangekomen, maar dat terzijde.

Gesteld noch gebleken is verder dat [eiseres] ooit enige aanmaning heeft gestuurd voor de betaling van deze facturen.

Er moet dus van uit worden gegaan dat [gedaagde] de betreffende facturen tot 28 december 2021 niet had ontvangen. De eveneens op 28 december 2021 verzonden sommatie kan dan ook niet worden beschouwd als een aanmaning in de zin van artikel 6:96 lid 2 sub c onder 6 BW, nu van enig verzuim van [gedaagde] nog geen sprake was. Van de factuur over 2021, daterend van 22 december 2021, was de betalingstermijn van veertien dagen nog niet eens verstreken!

Op grond van het bovenstaande zal de gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten dan ook worden afgewezen.

Beslagkosten

3.12.

[eiseres] heeft gevorderd [gedaagde] te veroordelen in de door haar gemaakte kosten voor het leggen van conservatoir beslag van € 1.356,46.

[gedaagde] heeft daartegen verweer gevoerd.

Op grond van artikel 706 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering kunnen de kosten van beslag van de beslagene worden teruggevorderd, tenzij het beslag nietig, onnodig of onrechtmatig was.

De kantonrechter is, gelet op wat hiervoor is overwogen, van oordeel dat [eiseres] te lichtvaardig en voor een veel te hoog bedrag beslag heeft gelegd. Immers, er moet zoals hiervoor is overwogen, van uit worden gegaan dat [eiseres] voorafgaand aan het beslag aan [gedaagde] nog niets had gefactureerd over de jaren 2018 tot en met 2021, althans dat de thans door [eiseres] overgelegde facturen, voor zover die daadwerkelijk zijn verzonden, haar niet hadden bereikt. Pas nadat de notaris [eiseres] op 15 december 2021 had geïnformeerd dat [gedaagde] haar chalet had verkocht en dat het transport zou plaatsvinden op 30 december 2021, heeft [eiseres] in allerijl beslag gelegd en nam [gedaagde] voor het eerst kennis van de facturen. Ook overweegt de kantonrechter in dit verband dat [gedaagde] aan de veroordeling in het vonnis van 22 november 2017 vrijwillig heeft voldaan via een nagekomen betalingsregeling en dat zij op 30 december 2021 heeft aangeboden tegen finale kwijting € 4.000,00 te betalen. Dit onderdeel van de vordering zal daarom eveneens worden afgewezen.

Conclusie3.13. Uit alles wat hiervoor is overwogen, kan het totale door [gedaagde] aan [eiseres] te betalen bedrag nu als volgt worden berekend:

Beheerkosten over de jaren 2018 tot en met 2021 € 3.800,84

Afvalbijdrage over de jaren 2018 tot en met 2021 € 673,00

Hondenvergoeding over 2018 € 49,61

Administratiekosten over de jaren 2018 tot en met 2021
€ 24,98

Totaal (inclusief btw) € 4.548,43

[gedaagde] heeft gemotiveerd gesteld dat zij aan de voormalige incassogemachtigde van [eiseres] een bedrag van € 968,71 meer heeft betaald dan zij op grond van het vonnis van 22 november 2017 verschuldigd was. Dat is door [eiseres] niet weersproken, zodat daarvan kan worden uitgegaan. Dit bedrag dient dus met het door haar nog te betalen bedrag over de jaren 2018 tot en met 2021 te worden verrekend, zoals [gedaagde] heeft verzocht.

Per saldo resteert door [gedaagde] te betalen € 3.579,72 (€ 4.548,43 - € 968,71). Dat bedrag zal worden toegewezen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum dagvaarding,
13 januari 2022.

3.14.

[gedaagde] heeft verzocht [eiseres] te verplichten om met haar een betalingsregeling te treffen voor € 75,00 per maand voor het door haar te betalen bedrag. Dat verzoek kan echter niet worden toegewezen, omdat de wet geen grond biedt voor het bij vonnis dwingend opleggen van een dergelijke betalingsregeling.

3.15.

[gedaagde] heeft ook nog verzocht het beslag op te heffen, maar die vordering wordt afgewezen nu [gedaagde] dat verzoek in het geheel niet heeft onderbouwd.

4.De kosten

Onder verwijzing naar wat de kantonrechter hierboven (in rechtsoverweging 3.12.) over de beslagkosten heeft overwogen, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5.De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] een bedrag van € 3.579,72 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 13 januari 2022 tot de dag van de volledige betaling.

compenseert de proceskosten zodanig dat iedere partij de eigen kosten draagt.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Sierkstra en is in het openbaar uitgesproken op 16 november 2022.