ECLI:NL:RBZWB:2022:8489

• Datum uitspraak: 2 november 2022
• Publicatiedatum: 5 april 2023
• Zaaknummer: 9791482 \ CV EXPL 22-1071 (T)
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: Dijkman
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrecht en opleververplichting bij gedwongen ontruiming; gevolgen van het ontbreken van (voor)inspectie

In deze zaak, die voor de Rechtbank Zeeland-West-Brabant is behandeld, betreft het een geschil tussen de Vereniging met Volledige Rechtsbevoegdheid Laurentius en een huurder over de opleververplichting van het gehuurde na beëindiging van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst was aangegaan op 14 november 2012 en de huurder was verplicht het gehuurde in dezelfde staat op te leveren als waarin het was aanvaard, met uitzondering van normale slijtage en geoorloofde veranderingen. Bij het einde van de huurovereenkomst heeft er echter geen (voor)inspectie plaatsgevonden, wat volgens de kantonrechter een belangrijke omstandigheid is. De kantonrechter overweegt dat het wenselijk is dat er een inspectie plaatsvindt, zodat de huurder in de gelegenheid wordt gesteld eventuele gebreken te verhelpen. Het ontbreken van een inspectie kan de verhuurder in zijn recht op schadevergoeding beperken, waardoor de verhuurder slechts de kosten kan verhalen die de huurder zelf ook had moeten maken om het gehuurde in de juiste staat op te leveren. De kantonrechter heeft de zaak aangehouden voor verdere informatie over de kosten die de verhuurder heeft gemaakt en die de huurder mogelijk moet vergoeden.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Breda

Zaaknummer: 9791482 \ CV EXPL 22-1071

Vonnis van 2 november 2022

in de zaak van

DE VERENIGING MET VOLLEDIGE RECHTSBEVOEGDHEID LAURENTIUS ,

te Breda,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: Laurentius,

gemachtigde: mr. M.C.J. Oonk-Pallandt,

tegen

[gedaagde in conventie] ,

te [plaats] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde in conventie] ,

gemachtigde: mr. B.N.J. de Wilde.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 22 juni 2022
- de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte tot het in het geding brengen van stukken in conventie ten behoeve van de mondelinge behandeling op 21 september 2022

- de akte van Laurentius van 21 september 2022 tot het in het geding brengen van nadere foto’s
- de mondelinge behandeling van 21 september 2022
- de akte uitlating van [gedaagde in conventie] voor de rolzitting van 5 oktober 2022.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Laurentius verhuurde sinds 14 november 2012 aan [gedaagde in conventie] de woning aan de [adres] .

2.2.

In de (aanvullende) huurovereenkomst en in de daarop van toepassing zijnde algemene huurvoorwaarden van Laurentius (hierna ook te noemen av) is onder meer het volgende opgenomen:

- Artikel 10 lid 1 av: “
Huurder is aansprakelijk voor de schade die tijdens de huurtijd aan het gehuurde, waartoe ook de buitenzijde wordt gerekend, is ontstaan door een aan hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. Alle schade, behalve brandschade, wordt vermoed daardoor te zijn ontstaan. ”;

- Artikel 13 lid 1 av: “
Het is huurder toegestaan veranderingen en toevoegingen die zonder noemenswaardige kosten weer ongedaan kunnen worden gemaakt aan de binnenzijde van het gehuurde aan te brengen, tenzij het gaat om veranderingen die gevaar, overlast of hinder voor verhuurder of derden opleveren. Van huurder wordt verwacht dat hij aan verhuurder meldt dat deze veranderingen of toevoegingen zijn aangebracht. Voor alle veranderingen en toevoegingen heeft huurder vooraf schriftelijke toestemming nodig van verhuurder. (…)
Huurder moet er rekening mee houden dat bij het einde van de huurovereenkomst het door verhuurder verwijderen van restanten van op zichzelf makkelijk te verwijderen veranderingen of toevoegingen kosten met zich mee kan brengen die achteraf aan huurder in rekening gebracht kunnen worden. ”;

- Artikel 13 lid 4 av: “
Alle veranderingen die zonder de vereiste toestemming of in strijd met de voorwaarden van verhuurder zijn aangebracht worden op eerste aanzegging van verhuurder ongedaan gemaakt door en op kosten van huurder. ”

- Artikel 13 lid 8 av: “
Voornoemde leden hebben eveneens betrekking op door huurder, met schriftelijke goedkeuring van verhuurder, overgenomen veranderingen of toevoegingen van de vorige huurder. ”

- Artikel 15 av:

“
1. Bij het einde van de huurovereenkomst is huurder verplicht het gehuurde onder afgifte van alle sleutels geheel ontruimd en schoon aan verhuurder op te leveren in de staat waarin hij het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst heeft ontvangen.

2. Huurder stelt verhuurder in de gelegenheid om voor het einde van de huurperiode het gehuurde te inspecteren. Bij die gelegenheid, respectievelijk die gelegenheden, wordt een opnamerapport gemaakt, waarin wordt vastgelegd welke herstellingen voor het einde van de huurovereenkomst door en ten laste van huurder verricht moeten worden, alsmede de geschatte kosten van herstel. Huurder dient erop bedacht te zijn dat de daadwerkelijke kosten voor verhuurder mogelijk hoger uitvallen indien hij de herstelwerkzaamheden niet (tijdig) uitvoert, omdat, afhankelijk van de aard van de werkzaamheden, alleen een schatting gegeven kan worden voor de eventueel door de aannemer in de toekomst te verrichten werkzaamheden. Beide partijen ontvangen een exemplaar van het opnamerapport. Huurder voorziet verhuurder tijdens de voorinspectie van zijn nieuwe adresgegevens en/of een e•mailadres, waarop verhuurder hem kan bereiken. Indien huurder verhuurder niet voorziet van zijn nieuwe adresgegevens en/of zijn e-mailadres, wordt correspondentie over de wijze oplevering van het gehuurde gericht aan het adres van het gehuurde.

3. Huurder is verplicht veranderingen of toevoegingen die hij met toestemming van verhuurder heeft aangebracht bij het einde van de huur ongedaan te maken, tenzij verhuurder bij het verlenen van zijn toestemming nadrukkelijk (en schriftelijk) heeft bepaald dat de veranderingen of toevoegingen bij het einde van de huur niet ongedaan hoeven te worden gemaakt. Huurder dient het gehuurde daarbij in de staat terug te brengen waarin het gehuurde zich bij aanvang van de huur bevond.

4. Indien huurder bij het einde van de huurovereenkomst aan zijn verplichtingen tot herstel, volledige ontruïming en eventueel ongedaanmaking van aangebrachte veranderingen of toevoegingen niet heeft voldaan, is verhuurder gerechtigd alle ten gevolge daarvan noodzakelijke werkzaamheden op kosten van huurder zelf uit te voeren of te doen uitvoeren, waarbij huurder zich reeds nu voor alsdan verplicht deze kosten te voldoen. Ook overige schade ontstaan door nalatigheid van huurder, komt voor zijn rekening. Verhuurder is geen vergoeding of bijdrage verschuldigd voor de door huurder aangebrachte veranderingen of toevoegingen, tenzij Verhuurder bij haar schriftelijke toestemming anders heeft bepaald.

5. In het geval dat huurder bij het einde van de huurovereenkomst in het gehuurde zaken heeft achtergelaten, is verhuurder bevoegd die zaken te verwijderen, zonder dat op verhuurder een bewaarplicht komt te rusten en zonder dat verhuurder tot enige vergoeding verplicht is. Alle kosten van verwijdering van de zaken zijn voor rekening van de huurder. Het in dit lid bepaalde is niet van toepassing op roerende zaken die de huurder heeft overgedragen aan de opvolgende huurder, mits verhuurder van deze overname tijdig schriftelijk op de hoogte is gesteld met behulp van een tevens door de nieuwe huurder getekend document. ”

- Aanvullende huurovereenkomst: “
Overwegende dat: in de vorige huurperiode de toenmalige huurder zelf voorzieningen in de woning heeft aangebracht. De verhuurder is van rechtswege eigenaar van deze zelf aangebrachte

voorzieningen, met uitzondering van eventueel aanwezige apparatuur.

1. De huurder, de heer [gedaagde in conventie] neemt het onderhoud van deze voorzieningen voor hun rekening.

2. Ingeval de voorzieningen ten gevolge van normale slijtage of veroudering, dan wel ten gevolge van een onvermijdelijk toeval moeten worden onderhouden of vervangen, is de verhuurder daartoe slechts verplicht op basis van de standaarduitrusting van de woning. Alle overige reparatie. en onderhoudswerkzaamheden zijn voor rekening van de huurder.

3. Deze overeenkomst maakt onlosmakelijk onderdeel uit van de huurovereenkomst betreffende de woning [adres] .

De voorzieningen zijn:

• Verlengd aanrechtblad met sparing voor inbouwkookplaat

• Lambrisering trapopgang

hierna te noemen “zelf aangebrachte voorzieningen”.

Voortvloeiend uit bovenstaande zijn huurder en verhuurder het volgende overeengekomen:

— Verhuurder is niet aansprakelijk voor de technische staat van de zelf aangebrachte voorzieningen;

— Huurder maakt gebruik van de zelf aangebrachte voorzieningen;

— Huurder is verantwoordelijk voor het onderhoud aan de zelf aangebrachte voorzieningen;

— Op het moment dat er gebreken worden geconstateerd aan de zelf aangebrachte

voorzieningen zal verhuurder alleen op schriftelijk verzoek van huurder de voorzieningen vervangen door standaard voorzieningen, zoals gebruikelijk bij woningbouwvereniging Laurentius;

— Ingeval de voorzieningen ten gevolge van normale slijtage of veroudering, dan wel ten gevolge van een onvermijdelijk toeval moeten worden onderhouden of vervangen, is de verhuurder daartoe slechts verplicht op basis van de standaarduitrusting van de woning. Alle overige reparatie- en onderhoudswerkzaamheden zijn voor rekening van de huurder;

— Indiende huurder wijzigingen wil aanbrengen aan het gehuurde, vraagt zij vooraf

toestemming aan verhuurder;

— De overeengekomen huurprijs is gebaseerd op de standaarduitrusting van de woning. Bovengenoemde voorzieningen blijven bij de waardering van de woning buiten beschouwing, voor zover zij de kwaliteit van de woning verhogen. ”

2.3

Bij aanvang van de huurovereenkomst is een beschrijving van het gehuurde opgemaakt die door beide partijen is ondertekend voor akkoord.

2.4.

Bij vonnis van 21 juni 2017 heeft de kantonrechter de huurovereenkomst tussen Laurentius en [gedaagde in conventie] ontbonden per 22 juni 2017 en [gedaagde in conventie] veroordeeld om onder meer binnen twee weken na betekening van dat vonnis het gehuurde te ontruimen. [gedaagde in conventie] is tegen voormeld vonnis in hoger beroep gegaan, maar bij arrest van 21 januari 2020 is het vonnis van 21 januari 2020 door het gerechtshof bekrachtigd.

2.5.

Op 1 augustus 2017 is het gehuurde in opdracht van Laurentius door de deurwaarder ontruimd.

2.6.

Bij opdrachtformulier van 3 augustus 2017 met [bonnummer 1] heeft Laurentius aan [Aannemersbedrijf] (hierna te noemen: [Aannemersbedrijf] ) opdracht gegeven tot het uitvoeren van diverse werkzaamheden op het [adres] .

2.7.

Bij factuur met specificatie van 6 november 2017 ( [factuurnummer 1] ) heeft [Aannemersbedrijf] een bedrag van € 13.047,58 bij Laurentius in rekening gebracht met betrekking tot het project met [bonnummer 1] .

2.8.

Bij opdrachtformulier van 3 augustus 2017 met [bonnummer 2] heeft Laurentius aan [Aannemersbedrijf] opdracht gegeven tot het uitvoeren van een keukenrenovatie en het verwijderen van een koof op het [adres] .

2.9.

Bij factuur met specificatie van 6 november 2017 ( [factuurnummer 2] ) heeft [Aannemersbedrijf] een bedrag van € 3.118,63 bij Laurentius in rekening gebracht met betrekking tot het project met [bonnummer 2] .

2.10.

Bij opdrachtformulier van 3 augustus 2017 met [bonnummer 3] heeft Laurentius aan [Aannemersbedrijf] opdracht gegeven tot het uitvoeren van een toiletrenovatie en het verwijderen van al het tegelwerk en een voorzetwand op het [adres] .

2.11.

Bij factuur met specificatie van 6 november 2017 ( [factuurnummer 3] ) heeft [Aannemersbedrijf] een bedrag van € 2.073,26 bij Laurentius in rekening gebracht met betrekking tot het project met [factuurnummer 3] .

2.12.

Bij brief van 18 december 2018 heeft de toenmalige gemachtigde van Laurentius [gedaagde in conventie] gesommeerd om binnen 15 dagen na bezorging van de betreffende brief tot betaling over te gaan van € 21.784,96 ter zake van huurachterstand en herstelwerkzaamheden met de aankondiging dat bij het uitblijven van tijdige betaling de vordering zal worden verhoogd met buitengerechtelijke kosten van € 1.201,28.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

Laurentius vordert – samengevat – om [gedaagde in conventie] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen om aan Laurentius te betalen € 24.392,00 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 21.778,54 vanaf 10 maart 2022 tot de dag van de volledige betaling.

3.2.

[gedaagde in conventie] voert verweer. [gedaagde in conventie] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Laurentius, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Laurentius, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Laurentius in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van de volledige betaling.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

3.4.

[eiser in reconventie] vordert – samengevat – om Laurentius bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen om aan [eiser in reconventie] te betalen € 21.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 8 juni 2022 tot de dag van de volledige betaling, met veroordeling van Laurentius in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van de volledige betaling..

3.5.

Laurentius voert verweer. Laurentius concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser in reconventie] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser in reconventie] , met veroordeling van [eiser in reconventie] in de kosten van deze procedure.

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie

4.1.

De kantonrechter stelt het volgende voorop. In artikel 7:224 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is bepaald dat de huurder verplicht is het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van de verhuurder te stellen en dat – als tussen huurder en verhuurder een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt – de huurder gehouden is de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Verder overweegt de kantonrechter dat de redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat er voor of bij het einde van de huurovereenkomst een (voor)inspectie dient plaats te vinden, zodat huurder eventuele opleveringsgebreken kan oplossen. Met verwijzing naar de conclusie van A-G Hartkamp voor HR 27 november 1998, NJ 1999, 380 (Van der Meer/Beter Wonen) overweegt de kantonrechter in dit kader het volgende. Het is wenselijk en onder omstandigheden verplicht dat verhuurder bij het einde van de huurovereenkomst in overleg treedt met huurder over het verhelpen van eventuele tekortkomingen en dat verhuurder huurder tot het zelf verhelpen van die tekortkomingen in de gelegenheid stelt. Immers, dat verschaft duidelijkheid over wat verhuurder van huurder verlangt en het is voor huurder vaak mogelijk om de tekortkomingen zelf tegen lagere kosten uit te voeren dan wanneer de verhuurder daartoe professionele uitvoerders moet inschakelen. Als een dergelijke (voor)inspectie niet heeft plaatsgevonden, verspeelt de verhuurder zijn recht op schadevergoeding niet volledig, maar kan het wel zijn dat de verhuurder slechts die door de verhuurder gemaakte kosten op de huurder kan verhalen die de huurder zelf ook had moeten maken om het gehuurde in de juiste staat op te leveren.

4.2.

Aangezien in deze zaak bij aanvang tussen partijen een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, rustte op [gedaagde in conventie] de verplichting om het gehuurde bij het einde van de huur in dezelfde staat op te leveren als waarin deze volgens die beschrijving is aanvaard, behoudens voormelde in artikel 7:224 BW genoemde uitzonderingen.

4.3.

In deze zaak staat vast dat er bij het einde van de huurovereenkomst geen (voor)inspectie heeft plaatsgevonden. Met inachtneming van het hiervoor overwogene had een dergelijke inspectie naar het oordeel van de kantonrechter wel plaats moeten vinden. Dat geldt temeer nu ook in de algemene huurvoorwaarden van Laurentius (artikel 15) wordt uitgegaan van een (voor)inspectie bij het einde van de huurovereenkomst. Echter, Laurentius heeft tijdens de mondelinge behandeling van 21 september 2022 verklaard dat zij nooit een (voor)inspectie doet als er sprake is van een (gedwongen) ontruiming, maar alleen bij een normale opzegging. Daarom heeft er conform het vaste beleid van Laurentius bij de ontruiming van de huurwoning van [gedaagde in conventie] geen (voor)inspectie plaatsgevonden.

4.4.

Dit heeft op grond van het voorgaande naar het oordeel van de kantonrechter als gevolg dat Laurentius ten hoogste die door haar gemaakte kosten op [gedaagde in conventie] kan verhalen die [gedaagde in conventie] zelf ook had moeten maken om het gehuurde in de juiste staat op te leveren. Over (de hoogte van) deze kosten is de kantonrechter nog niet voldoende ingelicht, zodat Laurentius in de gelegenheid zal worden gesteld om de kantonrechter daarover bij akte nader te informeren. Daarna zal [gedaagde in conventie] in de gelegenheid worden gesteld om een antwoordakte te nemen.

in conventie en in reconventie

4.4.

Iedere (verdere) beslissing zal worden aangehouden.

5. De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
woensdag 16 november 2022 voor het nemen van een akte door Laurentius over wat is vermeld onder 4.4, waarna [gedaagde in conventie] op de rolzitting van twee weken daarna een antwoordakte kan nemen,

in conventie en in reconventie

5.2.

houdt iedere (verdere) beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 2 november 2022.