Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
Middelburg
zaak/rolnr.: 9013816 CV EXPL 21-387
vonnis d.d. 12 januari 2022
inzake
1.[eiser sub01] ,
2.
[eiser sub02],
[eiser sub02],
beiden wonende te [woonplaats01] , gemeente Goes,
eisers,
verder gezamenlijk te noemen in mannelijk enkelvoud: [eiser01] c.s.,
gemachtigde: mr. drs. W.F. Jekel, werkzaam bij Stichting Achmea Rechtsbijstand,
tegen
[gedaagde01],
wonende te [woonplaats02] ,
gedaagde,
verder te noemen: [gedaagde01] ,
procederend in persoon.
1.Het verloop van het geding
1.1.
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
het tussenvonnis van 24 maart 2021 met de daarin genoemde stukken;
de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling gehouden op 30 juni 2021.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Partijen hebben op 9 maart 2020 een koopovereenkomst gesloten waarbij [gedaagde01] aan [eiser01] c.s. het perceel grond met woning te ( [postcode01] ) [woonplaats01] , aan de [adres01] (hierna: de woning) heeft verkocht tegen een koopprijs van € 247.500,00. De overeenkomst is vastgelegd in een koopakte waarin de volgende bepalingen zijn opgenomen:
“artikel 6 Staat Pro van de onroerende zaak, Gebruik
6.1.
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat (…).
6.3
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik alswoning.
(…)
Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek “nieuw voor oud”.
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”
En verder:
Artikel 20: Nadere Pro afspraken
20.1
Koper verklaart ermee bekend te zijn dat de woning in circa 1920 is gebouwd en later gerenoveerd, en derhalve in met de leeftijd overeenkomende staat verkeert, welke staat door koper als huidige staat uitdrukkelijk wordt aanvaard.
Bij het bepalen van de koopsom van het verkochte is rekening gehouden met de leeftijd en huidige staat van het verkochte. Koper verklaart de risico’s m.b.t. de leeftijd en huidige staat bij het sluiten van deze overeenkomst aldus te hebben aanvaard. Overig ens is koper in de gelegenheid gesteld het verkochte desgewenst voor het sluiten van de
koopovereenkomst te (laten) onderzoeken door een erkend bouwtechnisch bureau om eventuele bouwkundige gebreken vast te stellen, danwel de woning te laten controleren op de aanwezigheid van asbesthoudende materialen en/of grond op enige verontreiniging te laten onderzoeken. Koper heeft hierWEL/NIETgebruik van gemaakt. (…)”
2.2.
Op 15 juni 2020 is de woning aan [eiser01] c.s. geleverd.
2.3.
[eiser01] c.s. heeft [gedaagde01] aansprakelijk gesteld voor de schade die hij heeft geleden als gevolg van gebreken in de woning. [gedaagde01] heeft de aansprakelijkheid afgewezen.
3.Het geschil
3.1.
[eiser01] c.s. vordert, samengevat weergegeven, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. primair [gedaagde01] te veroordelen tot betaling aan [eiser01] c.s. van € 13.085,31, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 18 januari 2021 tot aan de dag der algehele voldoening;
II. subsidiair de tussen [eiser01] c.s. en [gedaagde01] gesloten koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden, in die zin dat de koopprijs wordt verminderd met € 13.085,31, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 18 januari 2021 tot aan de dag der algehele voldoening;
III. meer subsidiair de tussen [eiser01] c.s. en [gedaagde01] gesloten koopovereenkomst op grond van de artikelen 6:230 lid 2 jo 6:228 BW te wijzigen in die zin dat de door [eiser01] c.s. verschuldigde koopprijs wordt verminderd met € 13.085,31, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 18 januari 2021 tot aan de dag der algehele voldoening;
IV. [gedaagde01] te veroordelen in de kosten van de procedure.
3.2.
[eiser01] c.s. legt aan zijn vorderingen het volgende ten grondslag. [gedaagde01] is op grond van de koopovereenkomst gehouden een woning te leveren die geschikt is voor normaal gebruik. Volgens [eiser01] c.s. heeft [gedaagde01] dit niet gedaan omdat de riolering niet functioneert, er optrekkend vocht is, een raam in de woonkamer lekt en er tussen het dak uitwerpselen van ratten en/of muizen zijn gevonden. [gedaagde01] was op de hoogte van deze gebreken en hij heeft - door dit niet te melden - zijn mededelingsplicht geschonden. Hierdoor beantwoordt de woning niet aan de overeenkomst en is [gedaagde01] gehouden de herstelkosten, begroot op € 13.058,31, te vergoeden als schade. Subsidiair rechtvaardigt dit de gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst waarbij de koopsom met de herstelkosten moet worden verminderd. Meer subsidiair voert [eiser01] c.s. aan dat hij heeft gedwaald voor wat betreft de gesteldheid van de woning en dat hij bij een juiste voorstelling van zaken de woning tegen een lagere koopprijs had gekocht. Hierdoor moet de overeenkomst zo worden aangepast dat het door hem geleden nadeel, ter hoogte van de herstelkosten, wordt opgeheven.
3.3.
[gedaagde01] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen. Volgens [gedaagde01] hebben partijen met artikel 20 van Pro de koopovereenkomst de aansprakelijkheid uitgesloten en heeft [eiser01] c.s. niet voldaan aan zijn onderzoeksplicht. Ook betwist [gedaagde01] dat het vochtprobleem wordt veroorzaakt door optrekkend vocht en dat het lek in het raam al bestond ten tijde van het sluiten van de overeenkomst. Verder heeft [gedaagde01] op 9 mei 2019 de riolering laten ontstoppen en was hij in de veronderstelling dat het riool daarna in orde was. Daarnaast heeft [gedaagde01] twintig jaar geleden een muizenplaag bestreden en gaat het om een woning in het buitengebied, zodat het aantreffen van uitwerpselen in het dak geen gebrek vormt. Tot slot voert [gedaagde01] verweer tegen de door [eiser01] c.s. gevorderde herstelkosten.
4.De beoordeling
Non-conformiteit
4.1.
[eiser01] c.s. heeft aan zijn primaire vordering ten grondslag gelegd dat de woning niet beantwoordt aan de koopovereenkomst.
4.2.
Op grond van artikel 7:17 BW Pro en artikel 6.3 van de koopovereenkomst beantwoordt de woning niet aan de overeenkomst indien deze, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die [gedaagde01] over de woning heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die [eiser01] c.s. mocht verwachten. [eiser01] c.s. mag verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. Dit betekent niet dat elke onvolkomenheid maakt dat de woning niet beantwoordt aan de verwachtingen uit de koopovereenkomst. [eiser01] c.s. moet, afhankelijk van de ouderdom en de prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten (achterstallig) onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe op het moment van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar. Wat [eiser01] c.s. mag verwachten wordt ook ingekleurd door mededelings- en onderzoeksplichten van partijen. In artikel 20 van Pro de koopovereenkomst is een ouderdomsclausule opgenomen waarmee partijen de werking van voornoemde artikelen hebben ingeperkt.
4.3.
Volgens [eiser01] c.s. zijn er vier gebreken waarvan hij niet hoefde te verwachten dat deze zich kort na de eigendomsoverdracht zouden openbaren, te weten optrekkend vocht, een lekkend raam, een niet functionerende riolering en restanten van een ratten- en/of muizenplaag.
Optrekkend vocht
4.4.
[eiser01] c.s. stelt dat hij in de slaapkamer en de naastgelegen kleine kamer op de begane grond vocht- en schimmelplekken heeft ontdekt. Volgens [eiser01] c.s. wordt dit veroorzaakt door optrekkend vocht vanuit de daaronder gelegen betonvloer die [gedaagde01] twintig jaar geleden heeft laten storten.
4.5.
[gedaagde01] heeft dit onvoldoende gemotiveerd betwist. [gedaagde01] heeft weliswaar alternatieve oorzaken voor het vochtprobleem aangedragen, namelijk dat het probleem veroorzaakt wordt door een overlopende dakgoot of door een scheur in de voorgevel, maar dit heeft hij niet onderbouwd. Bovendien volgt uit de onbetwiste stellingen van [eiser01] c.s. dat het vocht zich concentreert in de vloer op de begane grond. Als het gebrek zou zijn veroorzaakt door een overlopende dakgoot of scheur zou in ieder geval ook daar in de muren vocht aanwezig moeten zijn. Dat dit het geval is, is niet gebleken zodat ervan uit moet worden gegaan dat het gebrek wordt veroorzaakt door optrekkend vocht vanuit de betonvloer.
4.6.
[eiser01] c.s. heeft onweersproken gesteld dat de vloer zodanig is aangetast door het gebrek dat de vloer moet worden vervangen. [gedaagde01] heeft daarnaast niet betwist dat het vocht- en schimmelprobleem voor een ongezond woonklimaat zorgt. Hierdoor is voldoende vast komen te staan dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik. Het verweer dat [eiser01] c.s. bekend had moeten zijn met het gebrek wordt verworpen. Het gebrek is pas aan het licht gekomen op het moment dat de bedekking van de betonvloer werd verwijderd waardoor dit bij de bezichtiging niet zichtbaar was. Hierbij is ook van belang dat [eiser01] c.s. een bouwkundige keuring heeft laten uitvoeren. Van [eiser01] c.s. kon in de gegeven omstandigheden niet worden verwacht dat hij tijdens de bezichtiging de bedekking van de betonvloer zou verwijderen. [eiser01] c.s. heeft hierdoor aan zijn onderzoeksplicht voldaan. Tot slot wordt het beroep van [gedaagde01] op de ouderdomsclausule gepasseerd. Met de ouderdomsclausule hebben partijen afgesproken dat [eiser01] c.s. de risico’s met betrekking tot de leeftijd van de woning heeft aanvaard. Aangezien [gedaagde01] de betonvloer twintig jaar geleden heeft laten storten en dit de oorzaak is van het gebrek, houdt het gebrek geen verband met de leeftijd van de woning. Dit betekent dat [gedaagde01] gehouden is de herstelkosten te voldoen.
4.7.
Volgens [eiser01] c.s. moeten beide kamers en de doorgang worden voorzien van een nieuwe dekvloer. De herstelkosten zijn door Aannemingsbedrijf Haers Philippine B.V. begroot op € 4.500,00 exclusief btw. [gedaagde01] heeft weliswaar verweer gevoerd tegen het feit dat een offerte is overgelegd, maar hij heeft de hoogte van de raming niet betwist. Hierdoor staat vast dat met het herstel een bedrag van € 5.445,00 inclusief btw gemoeid is.
4.8.
Gelet op het voorgaande is [gedaagde01] gehouden een bedrag van € 5.445,00 aan [eiser01] c.s. te voldoen, vermeerderd met de wettelijke rente. De primaire vordering is in zoverre dan ook toewijsbaar.
Overige gebreken
4.9.
[eiser01] c.s. heeft geconstateerd dat in één van de ramen condens zit dat veroorzaakt wordt door een lek in het raam. Anders dan [eiser01] c.s. stelt betreft dit geen gebrek dat aan het normaal gebruik van de woning in de weg staat. Daarvoor is het gebrek niet ernstig genoeg en de aantasting van het woongenot te gering. Bovendien heeft [eiser01] c.s. verklaard dat hij bij de bezichtiging een waas voor het raam heeft gezien en dat dit volgens hem een gevolg is van een lek. Van [eiser01] c.s. mocht in die omstandigheden worden verwacht dat hij nader onderzoek zou doen naar het raam waardoor het gebrek voor zijn rekening en risico komt.
4.10.
[eiser01] c.s. heeft na het verwijderen van de plafonds uitwerpselen van muizen en/of ratten aangetroffen. Dat er naast de uitwerpselen ook ongedierte is aangetroffen is niet gesteld, maar ook dan geldt dat [eiser01] c.s. hiermee rekening diende te houden. [eiser01] c.s. heeft een woning gekocht van ruim honderd jaar dat in het buitengebied staat en nabij een sloot. Bij een dergelijk huis kan men verwachten dat men op enig moment ongedierte aantreft en dat ongedierte sporen heeft achterhalen. Dit betekent dat het gebrek niet in de weg staat aan een normaal gebruik van de woning. Dat [gedaagde01] zijn mededelingsplicht heeft geschonden is niet gebleken. De uitwerpselen zijn pas gevonden nadat de plafonds zijn verwijderd. Er zijn geen omstandigheden die erop wijzen dat [gedaagde01] hiervan op de hoogte was. Voor de mededelingsplicht geldt bovendien dat [gedaagde01] niet uit eigen beweging elke onvolkomenheid hoeft te melden. Dit betekent dat hij ook niet hoefde te melden dat hij twintig jaar geleden een muizenplaag heeft laten bestrijden.
4.11.
[eiser01] c.s. heeft tot slot aangevoerd dat de riolering niet functioneert omdat er breuken in zitten. [gedaagde01] betwist dat hij voor dit gebrek aansprakelijk is en beroept zich hierbij op de ouderdomsclausule. Dit verweer slaagt. Niet in geschil is dat er een gresriolering ligt. Deze materialen worden al lange tijd niet meer toegepast en niet is gebleken dat [gedaagde01] de riolering op enig moment heeft gerenoveerd. Dit betekent dat het gebrek verband houdt met de ouderdom van de woning en partijen hebben de aansprakelijkheid daarvoor uitgesloten. De stelling van [eiser01] c.s. dat een beroep op deze clausule naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is omdat [gedaagde01] het gebrek niet heeft gemeld, wordt gepasseerd. [gedaagde01] heeft in mei 2019 met behulp van een uitgevoerde camera inspectie een verstopping aan de riolering laten verhelpen. Er bestaan geen aanknopingspunten dat [gedaagde01] nadien nog problemen heeft ondervonden met de riolering en dat hij bekend was met de breuken. Dat hij op het inlichtingenformulier heeft aangegeven dat hij nooit problemen heeft gehad met de riolering, maakt dat niet anders nu [gedaagde01] niet gehouden is elke onvolkomenheid (in dit geval een verstopping) te melden. De riolering is weliswaar in slechte staat en moet deels worden vervangen, maar dat valt nog steeds onder de ouderdomsclausule.
4.12.
Gelet op het voorgaande leveren het gebrek aan het raam, de restanten van een ratten- en/of muizenplaag in het dak en het gebrek aan de riolering geen non-conformiteit op. De primaire vordering is ten aanzien van deze gebreken dan ook niet toewijsbaar.
Tekortkoming
4.13.
[eiser01] c.s. vordert subsidiair op grond van een tekortkoming de gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst.
4.14.
Gelet op de inhoud van de overwegingen 4.8 tot en met 4.10 is niet komen vast te staan dat [gedaagde01] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de overeenkomst. Hierdoor bestaat er geen grond voor ontbinding. De subsidiaire vordering wordt afgewezen.
Dwaling
4.15.
Door [eiser01] c.s. is meer subsidiair een beroep gedaan op dwaling. Hij heeft aangevoerd dat hij bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomst niet onder dezelfde voorwaarden had gesloten. Deze onjuiste voorstelling van zaken is volgens [eiser01] c.s. ontstaan doordat [gedaagde01] zijn mededelingsplicht heeft geschonden.
4.16.
De kantonrechter volgt dit standpunt niet. Niet is komen vast te staan dat [gedaagde01] zijn mededelingsplicht heeft geschonden ten aanzien van het gebrek aan het raam, de riolering en de aangetroffen uitwerpselen. Bovendien is niet gebleken dat [eiser01] c.s. een onjuiste voorstelling van zaken had nu partijen zijn overeengekomen dat de woning geschikt is voor normaal gebruik en de drie hiervoor genoemde gebreken daaraan niet in de weg staan. Het beroep op dwaling slaagt daarom niet. De meer subsidiaire vordering wordt afgewezen.
4.17.
Aangezien beide partijen gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren, aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde01] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser01] c.s. te betalen een bedrag van € 5.445,00 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 18 januari 2021 tot aan de dag der algehele voldoening;
5.2.
compenseert de proceskosten tussen partijen, aldus dat iedere partij zijn eigen kosten draagt;
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Kool en in het openbaar uitgesproken op 12 januari 2022.