Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht
Zaaknummer BRE 20/7549
uitspraak van 25 februari 2022 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[belanghebbende], wonende te [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oisterwijk, de heffingsambtenaar.
1.Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 29 februari 2020 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [De woning] te [plaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 427.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2020 bekendgemaakt. Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt.
In de uitspraak op bezwaar van 10 juni 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard. Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 17 februari 2022. Hierbij was belanghebbende aanwezig. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [Vertegenwoordigers heffingsambtenaar] .
2.Overwegingen
Inleiding
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een geschakelde woning met een inhoud van [oppervlakte 1] , twee dakkapellen, een inpandige garage en een carport. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer [oppervlakte 1] .
2.2.
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019.
2.3.
Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning maximaal € 355.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 427.000.
Toetsingskader van de rechtbank ten aanzien van de WOZ-waarde
2.4.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2.5.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) bedoelde waarde komen.
2.6.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
2.7.
De waardering van de woning is gebaseerd op een waardematrix van 3 november 2020, opgesteld door [Taxateur] (taxateur). De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 427.000. Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt: de woningen aan de [Vergelijkingsobject 1] en [Vergelijkingsobject 2] en [Vergelijkingsobject 3] alle te [plaats] .
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning?
2.8.
De rechtbank is van oordeel dat de door de taxateur gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. De rechtbank overweegt in dat kader dat de woningen vergelijkbaar zijn qua bouwjaar en uitstraling, en overige kenmerken hebben (zoals een dakkapel en/of carport). Met de verschillen in perceeloppervlakte rekening is gehouden door middel van een grondstaffel. Hierdoor kon de heffingsambtenaar deze woningen als vergelijkingsobject gebruiken.
Is in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen?
2.9.
De taxateur heeft van de woningen aan de [Vergelijkingsobject 1] en [Vergelijkingsobject 2] respectievelijk het onderhoudsniveau en de kwaliteit gewaardeerd op bovengemiddeld (“4”). Dit heeft ertoe geleid dat de woning van belanghebbende ten opzichte van die woningen lager is gewaardeerd. Dit is dus in het voordeel van belanghebbende. Dit leidt er in de berekening toe dat de aan de opstallen toerekenbare waarde voor 5% [1] en 10% [2] minder is meegenomen in de bepaling van de waarde van de woning (van belanghebbende). Daarnaast heeft de taxateur de wet van het afnemend grensnut [3] toegepast door een correctie toe te passen van 15% [4] tot 19% [5] op de aan de opstallen toerekenbare waarde van de vergelijkingsobjecten. Tot slot heeft de taxateur een vermindering toegepast van 5% in verband met de betere bouwjaarklasse van de vergelijkingsobjecten. Als gevolg van deze correcties heeft de taxateur voor de opstallen van de woning gerekend met een kubiekemeterprijs van € 421 in plaats van de gemiddelde kubiekemeterprijs van ruim € 557 (circa 24% lager). De rechtbank heeft geen redenen om te veronderstellen dat de taxateur deze correcties te laag heeft ingeschat.
De heffingsambtenaar heeft aan de (inpandige) garage van [oppervlakte 3] een waarde toegekend van € 15.000. De rechtbank is van oordeel dat dit niet te hoog is. Dat de (oprit van de) garage niet breed genoeg is om er een auto in te stallen maakt dit niet anders nu de garage wel voor andere doeleinden geschikt is en dus wel degelijk een gebruikswaarde heeft. Deze gebruikswaarde is wel lager dan de gebruikswaarde van het woongedeelte van de woning. Met deze omstandigheid is door de heffingsambtenaar rekening gehouden door aan de garage een kubiekemeterprijs toe te kennen van € 250 in plaats van de voor de woonruimte berekende kubiekemeterprijs van € 421.
2.10.
Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daaraan doet niet af dat aan de naastgelegen woning aan de [Buurwoning] een WOZ-waarde van € 355.000 is toegekend. De vergelijking met een andere WOZ-waarde past niet binnen de systematiek van de Wet WOZ waarbij de WOZ-waarde van een woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking van rond de peildatum gelegen verkoopcijfers (zie 2.4). Voor zover belanghebbende hiermee – impliciet – een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel slaagt dat niet omdat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat deze woning namelijk niet, zoals belanghebbende wel stelt, identiek is aan de woning. Daarvoor dienen de verschillen tussen de woningen verwaarloosbaar te zijn. Hiervan is geen sprake omdat de woning aan de [Buurwoning] een (meer dan verwaarloosbaar) kleinere inhoud heeft (circa [inhoud] kleiner). Bovendien zou niet voldaan zijn aan de aan het gelijkheidsbeginsel verbonden meerderheidsregel [6] .
2.11.
Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank het beroep ongegrond zal verklaren. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
3.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.M. Schotanus, rechter, in aanwezigheid van drs. L. Mattijssen, griffier, op 25 februari 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier is niet in de gelegenheid deze uitspraak mede te ondertekenen.
De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.