ECLI:NL:RBZWB:2023:1211

• Datum uitspraak: 22 februari 2023
• Publicatiedatum: 23 februari 2023
• Zaaknummer: C/02/382145 / HA ZA 21-67 (E)
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: F. Fleskens
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Wederzijdse dwaling bij de koop van een woning en de bepaling van de omvang van het nadeel na deskundigenbericht

In deze civiele zaak, behandeld door de Rechtbank Zeeland-West-Brabant, staat de wederzijdse dwaling bij de koop van een woning centraal. De eiser, vertegenwoordigd door advocaat mr. A.C.P.M. van Dun, heeft een woning gekocht voor € 358.000, maar stelt dat hij deze voor een lagere prijs had gekocht als hij had geweten dat de woning de bestemming bedrijfswoning had. De rechtbank heeft in eerdere tussenvonnissen geoordeeld dat zowel de eiser als de gedaagden, vertegenwoordigd door advocaten mr. M.C. Franken-Schoemaker en mr. M.J.M. Voogt, tijdens de totstandkoming van de koopovereenkomst hebben gedwaald over deze bestemming.

De rechtbank heeft een deskundige benoemd om de marktwaarde van de woning op de peildatum van 23 juni 2010 vast te stellen. De deskundige concludeert dat de marktwaarde € 335.000 was, wat betekent dat het nadeel voor de eiser € 23.000 bedraagt. De rechtbank oordeelt dat dit nadeel gelijkelijk tussen de partijen moet worden verdeeld, waardoor de koopprijs van de woning wordt gewijzigd naar € 346.500. De rechtbank wijst een bedrag van € 11.500 toe aan de eiser, dat binnen twee weken na het vonnis moet worden betaald.

Daarnaast heeft de rechtbank de vordering van de eiser tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten afgewezen, omdat deze niet aan de wettelijke eisen voldeed. De proceskosten worden gecompenseerd tussen de eiser en de gedaagden sub 2 en 3, terwijl de eiser in de proceskosten van gedaagde sub 1 wordt veroordeeld. De rechtbank verklaart dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van wederzijdse dwaling en wijst het meer of anders gevorderde af.

Uitspraak

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant

Civiel recht

Zittingsplaats Breda

Zaaknummer: C/02/382145 / HA ZA 21-67

Vonnis van 22 februari 2023

in de zaak van

[eiser] ,

te [plaats] ,

eisende partij,

advocaat: mr. A.C.P.M. van Dun te Tilburg,

tegen

1. [gedaagde sub 1] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

advocaat: mr. M.C. Franken-Schoemaker te Houten,
2.
[gedaagde sub 2] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

advocaat: mr. M.J.M. Voogt te Tilburg,
3.
[gedaagde sub 3] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

advocaat: mr. M.J.M. Voogt te Tilburg,

gedaagde partijen,

Eiser zal hierna [eiser] en gedaagde sub 1 zal hierna [gedaagde sub 1] worden genoemd. Gedaagden sub 2 en sub 3 zullen hierna gezamenlijk in mannelijk enkelvoud [gedaagden sub 2 en sub 3] worden genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 18 mei 2022 en de daarin genoemde stukken,
- het deskundigenbericht,

- de conclusie na deskundigenbericht van [eiser] ,

- de antwoordconclusie na deskundigenbericht van [gedaagden sub 2 en sub 3]

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De verdere beoordeling

De eerdere tussenvonnissen

2.1.

In het tussenvonnis van 2 februari 2022 is de rechtbank tot de conclusie gekomen dat [eiser] en [gedaagden sub 2 en sub 3] beiden tijdens de totstandkoming van de koopovereenkomst hebben gedwaald over het feit dat de woning de bestemming bedrijfswoning had. De rechtbank heeft geoordeeld dat het beroep van [eiser] op wederzijdse dwaling slaagt en dat de rechtbank de gevolgen van de koopovereenkomst dient te wijzigen om het nadeel dat [eiser] lijdt bij instandhouding van de koopovereenkomst op te heffen.

2.2.

[eiser] heeft gesteld dat hij de woning – indien hij niet had gedwaald – voor een lagere prijs had gekocht. De rechtbank heeft in haar tussenvonnis van 2 februari 2023 geoordeeld dat voor het bepalen van de omvang van het nadeel van [eiser] dient te worden gekeken naar het verschil tussen:

1) de destijds overeengekomen koopprijs van € 358.000,= en

2) de marktconforme koopprijs van de woning aan de [adres] in Tilburg ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst op 23 juni 2010 indien de woning als bedrijfswoning was aangemerkt.

2.3.

De rechtbank heeft in het tussenvonnis van 18 mei 2022 de heer [deskundige] (hierna: [deskundige] ) als deskundige benoemd en hem verzocht de volgende vraag te beantwoorden:

- Wat zou de marktconforme koopprijs zijn geweest van de woning aan de [adres] in Tilburg op 23 juni 2010 indien beide partijen op dat moment hadden geweten dat de woning de bestemming bedrijfswoning had volgens het op dat moment geldende bestemmingsplan [naam] ?

Het rapport van de deskundige

2.4.

De rechtbank heeft het definitieve rapport van 1 november 2022 van de deskundige ontvangen. Partijen hebben de gelegenheid gehad om op de conceptversie van het rapport van [deskundige] te reageren. [deskundige] heeft de vragen/opmerkingen van partijen verwerkt in zijn rapport.

2.5.

Kort samengevat, concludeert [deskundige] in zijn rapport dat de woning met als bestemming bedrijfswoning op de peildatum van 23 juni 2010 een marktwaarde van € 335.000,00 had.

2.6.

Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om op de inhoud van het definitieve rapport van [deskundige] te reageren.

2.6.1.

[eiser] heeft in zijn conclusie geen inhoudelijke bezwaren tegen het rapport geuit. [eiser] stelt zich op het standpunt dat hij recht heeft op betaling van een bedrag van € 23.000,00. [deskundige] heeft de marktwaarde van de woning op de peildatum bepaald op een bedrag van € 335.000,00 terwijl hij de woning heeft gekocht voor een bedrag van € 358.000,00. Het nadeel moet dus op het verschil van € 23.000,= worden vastgesteld.

2.6.2.

[gedaagden sub 2 en sub 3] heeft in zijn antwoordconclusie na deskundigenbericht ook geen kritiek geuit op de bevindingen en de werkwijze van [deskundige] . Wel motiveert [gedaagden sub 2 en sub 3] waarom [eiser] geen recht heeft op betaling van het bedrag van € 23.000,00. [gedaagden sub 2 en sub 3] voert hiertoe aan dat ook [gedaagden sub 2 en sub 3] heeft gedwaald en dat het daarom onredelijk is om de gevolgen van deze dwaling voor rekening van [gedaagden sub 2 en sub 3] te laten komen. Ook zijn er verschillende omstandigheden op grond waarvan de dwaling voor rekening van [eiser] moet blijven. Zo had [eiser] (of [gedaagden sub 2 en sub 3] ) de bestemming van de woning gemakkelijk kunnen wijzigen, zoals later ook is gebleken. Ook heeft [eiser] voordeel gehad van de bestemming bedrijfswoning omdat hij jarenlang een bedrijf heeft gehad op het adres. Daarnaast heeft [eiser] geen gedegen onderzoek gedaan naar de vraag of de bestemming gewijzigd kon worden nadat hij op de hoogte was geraakt van de daadwerkelijke bestemming van de woning.

Wat is de omvang van het nadeel?

2.7.

Beoordeeld dient te worden wat de omvang is van het nadeel dat [eiser] lijdt bij instandhouding van de koopovereenkomst. Bij de vraag op welke wijze en in welke mate het nadeel wordt opgeheven, heeft de rechter een ruime beoordelingsruimte.

2.8.

[deskundige] concludeert dat de marktwaarde van de woning met bestemming bedrijfswoning op de peildatum € 23.000,= lager zou zijn geweest dan de prijs die [eiser] voor de woning als woonhuis heeft betaald. Dat betekent dat het nadeel dat [eiser] lijdt bij instandhouding van de koopovereenkomst kan worden vastgesteld op een bedrag van € 23.000,00.

2.9.

De vraag is vervolgens of dit nadeel (deels) voor rekening van [eiser] moet komen, omdat sprake is van wederzijdse dwaling en/of er sprake is van omstandigheden die een verdeling van het nadeel rechtvaardigen. Tussen partijen staat vast dat zowel [eiser] als [gedaagden sub 2 en sub 3] ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst niet wisten dat de woning de bestemming bedrijfswoning had. Ook staat vast dat [eiser] geen onderzoeksplicht ten aanzien van de bestemming van de woning heeft geschonden. Nu beide partijen geen verwijt hierover valt te maken, acht de rechtbank het niet redelijk dat de achteraf gebleken onjuiste bestemming van de woning volledig door [eiser] wordt gedragen. De rechtbank zal het nadeel in gelijke mate tussen partijen verdelen, namelijk iedere partij een bedrag van € 11.500,00.

Conclusie

2.10.

De slotsom van het voorgaande is dat de rechtbank de gevolgen van de koopovereenkomst ter opheffing van het door hem geleden nadeel wijzigt, namelijk door de in de koopovereenkomst vermelde koopprijs van € 358.000,00 te wijzigen in € 346.500,00 (€ 358.000 - € 11.500,00). De rechtbank wijst daarom een bedrag van € 11.500,00 toe. [eiser] vordert dat dit bedrag binnen zeven dagen na het vonnis wordt voldaan. De rechtbank acht een termijn van twee weken redelijk.

[gedaagden sub 2 en sub 3] heeft tegen de gevorderde hoofdelijke veroordeling tot betaling van het nadeel geen verweer gevoerd en deze veroordeling zal daarom worden toegewezen. Dat betekent dat iedere veroordeelde (zowel [gedaagde sub 2] als [gedaagde sub 3] ) kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

[eiser] vordert betaling van rente over het gevorderde bedrag aan schadevergoeding. Nu de vordering tot betaling van schadevergoeding is afgewezen, wordt deze rentevordering ook afgewezen.

De door [eiser] gevorderde verklaring voor recht dat de tussen [eiser] en [gedaagden sub 2 en sub 3] gesloten koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van wederzijdse dwaling wordt toegewezen op de wijze zoals in de beslissing is vermeld.

Buitengerechtelijke incassokosten

2.11.

[eiser] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten van een bedrag van € 1.381,00, welk bedrag is gebaseerd op het bepaalde in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De onderhavige vordering heeft echter geen betrekking op één van de situaties waarin genoemd besluit van toepassing is. De rechtbank zal de vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn daarom toetsen aan de eisen voor dergelijke vorderingen zoals deze zijn geformuleerd in het Rapport BGK-integraal, nu verzuim is ingetreden op/na 1 juli 2012. Dat betekent dat deze kosten in redelijkheid moeten zijn gemaakt. [eiser] heeft niet (voldoende) toegelicht dat de gemaakte kosten betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De gevorderde vergoeding wordt daarom afgewezen.

Proceskostenveroordeling

Ten aanzien van [gedaagde sub 1]

2.12.

De rechtbank heeft in het tussenvonnis van 2 februari 2022 de vorderingen van [eiser] tegen [gedaagde sub 1] afgewezen. [eiser] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde sub 1] . De kosten van [gedaagde sub 1] worden als volgt begroot:

- griffierecht € 2.076,00

-
salaris gemachtigde € 2.366,00 (2 x tarief IV € 1.183,00)

Totaal € 4.442,00

Ten aanzien van [gedaagden sub 2 en sub 3]

2.13.

[gedaagden sub 2 en sub 3] verzoekt de rechtbank primair om [eiser] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij te veroordelen in de proceskosten en subsidiair om de proceskosten te compenseren.

Ten aanzien van het geschil tussen [eiser] en [gedaagden sub 2 en sub 3] ziet de rechtbank – gelet op de uitkomst ervan – aanleiding om de proceskosten te compenseren als bedoeld artikel 237 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv). Dit betekent dat beide partijen de helft van de kosten van het deskundigenonderzoek (totaal € 3.121,80) moeten betalen. Omdat [eiser] het voorschot heeft betaald, moet [gedaagden sub 2 en sub 3] aan [eiser] een bedrag van € 1.560,90 voldoen. Voor het overige zal worden bepaald dat [eiser] en [gedaagden sub 2 en sub 3] de eigen kosten dragen.

3. De beslissing

De rechtbank

3.1.

verklaart voor recht dat de door [eiser] met [gedaagden sub 2 en sub 3] in 2010 gesloten koopovereenkomst betreffende het onroerend goed aan de [adres] te Tilburg tot stand is gekomen onder invloed van wederzijdse dwaling,

3.2.

veroordeelt [gedaagden sub 2 en sub 3] hoofdelijk om aan [eiser] binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis te betalen een bedrag van € 11.500,00,

3.3.

compenseert de kosten van deze procedure tussen [eiser] en [gedaagden sub 2 en sub 3] , in die zin dat [gedaagden sub 2 en sub 3] hoofdelijk wordt veroordeeld tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 1.560,90 voor de kosten van het deskundigenonderzoek, en bepaalt dat voor het overige iedere partij de eigen kosten draagt,

3.4.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1] tot dit vonnis vastgesteld op € 4.442,00,

3.5.

verklaart dit vonnis, voor zover het veroordelingen betreft, uitvoerbaar bij voorraad,

3.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door Fleskens en bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op 22 februari 2023.