ECLI:NL:RBZWB:2023:1346

• Datum uitspraak: 1 maart 2023
• Publicatiedatum: 2 maart 2023
• Zaaknummer: 9982363_E01032023
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: Sierkstra
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming wegens overlast door huurder

In deze zaak heeft de Rechtbank Zeeland-West-Brabant op 1 maart 2023 uitspraak gedaan in een bodemprocedure tussen Stichting WonenBreburg en Oranje Bewindvoering B.V., in haar hoedanigheid van bewindvoerder van de gedaagde. De zaak betreft de ontbinding van een huurovereenkomst en de ontruiming van een woning in Breda vanwege aanhoudende overlast veroorzaakt door de huurder, die sinds 15 september 2020 in de woning woont. De huurovereenkomst bevatte bepalingen die de huurder verplichtten om overlast voor omwonenden te voorkomen. Ondanks eerdere waarschuwingen en een laatste kans overeenkomst, bleef de huurder overlast veroorzaken, wat leidde tot klachten van omwonenden over geluidsoverlast en andere hinderlijke gedragingen. De kantonrechter oordeelde dat de huurder in ernstige mate tekort is geschoten in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, waardoor de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning gerechtvaardigd zijn. De rechter hield rekening met de psychische problematiek van de huurder, maar oordeelde dat dit niet kon leiden tot het negeren van de overlast voor omwonenden. De ontruimingstermijn werd vastgesteld op zes weken om de bewindvoerder en de huurder de tijd te geven om vervangende huisvesting te vinden. Daarnaast werd de bewindvoerder veroordeeld tot betaling van proceskosten aan WonenBreburg.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster I Civiele kantonzaken

Breda

zaaknummer 9982363 CV EXPL 22-2134

vonnis van 1 maart 2023

in de zaak van

Stichting Wonenbreburg ,

gevestigd te Tilburg, mede kantoorhoudende te Breda,

eiseres,

gemachtigde: mr. C.P. van den Berg, advocaat te Leiden,

tegen

[bewindvoerder] B.V. ,
in haar hoedanigheid van bewindvoerder van de onder bewind gestelde
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. dr. P.A. van der Schee, advocaat te Breda.

Partijen worden door de kantonrechter hierna WonenBreburg, de bewindvoerder en [gedaagde] genoemd.

1. Het verdere verloop van de procedure

De verdere procedure blijkt uit de volgende stukken:

a. het tussenvonnis van 2 november 2022 met de daarin genoemde processtukken;

b. de brief van 16 januari 2023 met producties 10 tot en met 12 van mr. Van den Berg;

c. de brief van 27 januari 2023 met productie 13 van mr. Van den Berg;
d. de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling op 2 februari 2023.

Hierna is de uitspraak van het vonnis op vandaag bepaald.

2. De feiten

a. [gedaagde] huurt sinds 15 september 2020 van WonenBreburg de woning aan de [adres] te Breda (hierna: het gehuurde).

b. In artikel 6.15 van de Algemene Huurvoorwaarden woonruimte d.d. 1 februari 2015 die op de huurovereenkomst van toepassing zijn, staat het volgende vermeld:

(…) Overlast, strafbare feiten

6.15.

Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijk ruimten bevinden (…)

c. Omdat [gedaagde] overlast heeft veroorzaakt is op 30 december 2021 tussen WonenBreburg, de bewindvoerder en [gedaagde] een aanvullende en laatste kans overeenkomst gesloten.
In deze aanvullende overeenkomst staat onder meer het volgende vermeld:

(…) Sinds september 2020 ontvangt WonenBreburg regelmatig klachten van omwonenden over ernstige overlast vanuit de woning. Sinds 30 april 2021 is er zelfs sprake van structurele overlast (dagelijks). Het gaat dan voornamelijk om geluidsoverlast door muziek en schreeuwen en om overlast door overmatig gebruik van middelen. U bent hier door de buurtbeheerder op 4 december 2020 reeds op aangesproken. Op 22 en 29 juni 2021 heeft u, naar aanleiding van huisbezoeken van de woonconsulent hier ook brieven over gekregen. Ook tijdens het huisbezoek van 10 december 2021 is dit met u besproken (…).

Huurster is op meerdere fronten ernstig tekort geschoten in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en de daarbij horende Algemene Voorwaarden.

(…) Verhuurder is bereid huurster een (aller)laatste kans te geven om te laten zien dat zij zich wel aan haar verplichtingen als huurster kan houden (…)

(…) 2.1. Partijen zullen de huur van de woning voortzetten onder de uitdrukkelijk aanvullende voorwaarden zoals in deze aanvullende huurovereenkomst is bepaald en onverminderd het bepaalde in de huurovereenkomst, algemene huurvoorwaarden en de wet.

(…) 3.1. Huurster zal aan omwonenden geen enkele (vorm van) overlast veroorzaken. (…)

(…) 4.1. Huurster zal van GGZ Bemoeizorg en (eventuele) andere zorgpartijen zorg ontvangen en aanvaarden en hieraan haar volledige medewerking verlenen. Daarnaast aanvaart huurster thuisbegeleiding. Dit zijn ook de afspraken in deze gedragsaanwijzing. (…)

d. WonenBreburg blijft ook na de laatste kans overeenkomst overlastklachten van omwonenden ontvangen. Er wordt melding gemaakt van geluidsoverlast en overlast als gevolg van alcoholgebruik door [gedaagde] .

e. Bij brieven van 31 januari 2022, 10 maart 2022 en 4 april 2022, is [gedaagde] door WonenBreburg gesommeerd om zich aan de afspraken uit de laatste kans overeenkomst te houden. Bij brief van 16 juni 2022 is [gedaagde] door (de gemachtigde van) WonenBreburg gesommeerd om de overlast te staken en gestaakt te houden.

f. In de periode van juni 2022 tot en met 18 januari 2023 ontvangt WonenBreburg nieuwe meldingen van omwonenden omtrent overlast door [gedaagde] waarbij het gaat om schreeuwen, vloeken en gillen.

3. De vordering en het verweer

3.1

WonenBreburg vordert - samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst te ontbinden en de bewindvoerder te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis de woning aan de [adres] te Breda te ontruimen. Ook vordert WonenBreburg om de bewindvoerder te veroordelen tot betaling van de maandelijks verschuldigde huurpenningen en een gebruiksvergoeding voor het gebruik van de woonruimte vanaf de datum van ontbinding tot de datum van ontruiming met een veroordeling van de bewindvoerder in de proceskosten, wettelijke rente en nakosten.

3.2

WonenBreburg heeft – samengevat – aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat [gedaagde] in ernstige mate tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door structureel overlast te veroorzaken. Ook heeft zij zich, in strijd met de laatste kans overeenkomst, pas sinds 7 juni 2022 onder begeleiding van hulpverlening laten stellen.

Dat heeft echter niet gezorgd voor een oplossing van het overlastprobleem. De overlast die [gedaagde] in het kader van de laatste kans overeenkomst moest staken en gestaakt moest houden, heeft ook daarna onverminderd aangehouden, aldus WonenBreburg.

3.3

De bewindvoerder heeft verweer gevoerd. Samengevat heeft de bewindvoerder het volgende naar voren gebracht. [gedaagde] kampt met psychische problematiek. Zij is gediagnosticeerd met borderline. Daarnaast is sprake van een alcoholverslaving. Sinds juni 2022 ontvangt zij begeleiding van [zorginstelling] . Ze krijgt hulp bij schoonmaken en het structureren van haar dagelijkse leven. [gedaagde] staat op een wachtlijst van GGZ Breburg en Novadic Kentron. Een ontbinding van de huurovereenkomst is gelet op deze omstandig-heden een te vergaande maatregel. Subsidiair verzoekt [gedaagde] om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Ter zitting heeft [gedaagde] toegelicht dat zij zelf door oplopende spanningen tussen haar en haar buren ook niet langer in het gehuurde wil blijven wonen, maar dat zij tijd nodig heeft om andere woonruimte te vinden.

4. De beoordeling

4.1

Kern van het geschil is de vraag of [gedaagde] zodanig tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst dat een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gelet op alle omstandigheden van het geval gerechtvaardigd is.

4.2

De kantonrechter oordeelt hierover het volgende.

4.3

Met betrekking tot de door [gedaagde] veroorzaakte overlast, vindt de kantonrechter allereerst van belang dat, vanwege reeds eerder veroorzaakte overlast in 2020 en 2021, aan [gedaagde] een tweede kans is geboden in de vorm van een aanvullende huurovereenkomst met gedragsaanwijzing (laatste kans overeenkomst). Gebleken is dat na het sluiten van deze laatste kans overeenkomst en het inschakelen van [zorginstelling] , er echter opnieuw overlastmeldingen over [gedaagde] zijn ontvangen door WonenBreburg. Dit blijkt uit overlastmeldingen van omwonenden vanaf mei 2022 tot en met januari 2023. [gedaagde] heeft deze overlastmeldingen niet inhoudelijk weersproken, zodat het veroorzaken van deze (geluids-) overlast naar het oordeel van de kantonrechter voldoende vaststaat. In het licht van de hiervoor geschetste voorgeschiedenis, de verplichtingen uit de laatste kans overeenkomst en de aanhoudende overlastklachten over [gedaagde] , in combinatie met het gegeven dat sprake was van een tweede kans voor [gedaagde] , maakt dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die een voldoende grond vormt om de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. De kantonrechter houdt er rekening mee dat de door [gedaagde] veroorzaakte overlast mogelijk mede verband houdt met haar psychische problematiek en dat [gedaagde] in zoverre daarvan geen verwijt valt te maken, maar dat is geen reden om de gevolgen daarvan niet voor haar risico te laten en om omwonenden daarvan de dupe te laten worden. Het stelselmatig veroorzaken van overlast aan omwonenden kan niet worden gezien als een tekortkoming van geringe betekenis. WonenBreburg moet ook de belangen van omwonenden behartigen en is gehouden er alles aan te doen wat voor haar mogelijk is om de overlast voor omwonenden te beëindigen en de inbreuken in hun woongenot te beperken. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen dan ook worden toegewezen, waarbij de kantonrechter nog aantekent dat [gedaagde] zelf inmiddels ook uit het gehuurde wil vertrekken. Wel ziet de kantonrechter aanleiding om de ontruimingstermijn ruimer te stellen dan gevorderd, namelijk op 6 weken, om de bewindvoerder en [gedaagde] zodoende meer tijd te geven om vervangende huisvesting te vinden en zo nodig hulpverlening in te schakelen.

4.4

De kantonrechter zal de vordering van WonenBreburg tot betaling van de maandelijkse huurpenningen tot aan de datum van ontbinding afwijzen omdat dit een normale verplichting is die uit de huurovereenkomst voortvloeit.

4.5

De bewindvoerder is de partij die (grotendeels) ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten van WonenBreburg worden veroordeeld. Die kosten worden als volgt vastgesteld:

- kosten van de dagvaarding € 133,58

- griffierecht € 128,00

- salaris gemachtigde
€ 398,00 (2 punten x € 199,00)

Totaal € 659,58

4.6

Volgens vaste rechtspraak levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Dit betekent dat als WonenBreburg na deze uitspraak ook nog kosten zou moeten maken (de nakosten), [gedaagde] daarvoor nog een bedrag zal moeten betalen van € 99,50. Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de eventuele betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (zie ECLI:NL: HR:2022:853.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1

ontbindt met ingang van 2 maart 2023 de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woning staande en gelegen te Breda [postcode] aan de [adres] ;

5.2

veroordeelt Oranje Bewindvoering B.V., in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde] , om de woning aan de [adres] te Breda binnen zes weken na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en ontruimd en verlaten te houden, en deze onder afgifte van de sleutels in nette staat aan WonenBreburg ter beschikking te stellen;

5.3

veroordeelt Oranje Bewindvoering B.V., in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde] om aan WonenBreburg te betalen:
- vanaf 2 maart 2023 tot de dag van de ontruiming een maandelijkse (gebruiks-)vergoeding, die gelijk is aan de tot 2 maart 2023 verschuldigde huurprijs;
- een bedrag van € 659,58 aan proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de 15e dag na aanschrijving door WonenBreburg tot de dag dat alles betaald is;

5.4

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.5

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Sierkstra en is in het openbaar uitgesproken op 1 maart 2023.