ECLI:NL:RBZWB:2023:1353

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster I Civiele kantonzaken

Tilburg

zaaknummer 10054740 CV EXPL 22-3082

vonnis van 8 februari 2023

in de zaak van

1.[eiser sub 1] , en2. [eiser sub 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisers in verzet, tevens eisers in reconventie,

hierna te noemen “ [eiser] ” (in mannelijk enkelvoud),

gemachtigde: mr. A. Smeekes, advocaat te Tilburg,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Custodian Vesteda Fund I B.V.,
als rechtsopvolger van Vesteda Investment Management B.V.,

gevestigd en kantoorhoudende te Amersfoort,

gedaagde in verzet, tevens gedaagde in reconventie,

hierna te noemen: “Vesteda”,

gemachtigde: mr. E.A.C. Appels, werkzaam bij [naam 1] Gerechtsdeurwaarders/ Juristen/Incasso B.V. te Amersfoort.

1.Het verdere verloop van de procedure

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

a. het tussenvonnis van 7 september 2022 en de daarin genoemde stukken;
b. de op 29 december 2022 door de griffie ontvangen producties van [eiser] ;

c. de op 2 januari 2023 door de griffie ontvangen conclusie van antwoord in reconventie, met producties;

d. de op 3 januari 2023 door de griffie ontvangen producties van [eiser] ;

e. de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling op 10 januari 2023.

Hierna is de uitspraak van het vonnis op vandaag bepaald.

2.De feiten

Op grond van de niet of onvoldoende weersproken stellingen van partijen en de

overgelegde producties, gaat de kantonrechter -voor zover thans van belang- uit van de volgende feiten:

2.1

[eiser] huurt de woning aan de [adres] (hierna te noemen: “de woning”) met ingang van 1 juli 2012. De huidige verhuurder is Vesteda. De maande-lijkse huurprijs bedraagt thans € 911,40 en dient bij vooruitbetaling te worden voldaan.

2.2

Medio juli 2019 heeft Vesteda na een melding van [eiser] geconstateerd dat er een ventilatieprobleem in de badkamer was. De laatste werkzaamheden van Vesteda rondom de ventilatie hebben in augustus 2021 plaatsgevonden. Partijen zijn met betrekking tot de (financiële) afwikkeling van het ventilatieprobleem, het hierdoor door [eiser] ondervonden verminderde huurgenot en geleden schade, in december 2021 tot een schikking gekomen. Bij brief van 22 november 2021 heeft de advocaat van Vesteda aan [eiser] een compensatievoorstel gedaan dat bestond uit vermindering van de huurprijs van 20% over de periode van 12 juli 2019 tot en met 5 augustus 2021 (€ 4.575,00), betaling van de volle-dige huur per 1 november 2021 en een betalingsregeling voor het restant van de huurachter-stand op dat moment (€ 6.700,77). Bij e-mail van 7 december 2021 heeft [eiser] het voorstel geaccepteerd. Deze e-mail luidt als volgt: “
Middels deze mail willen wij u aangeven dat wij de voorstel van Vesteda aanvaarden. Wij zullen dan ook hierbij de huurpenningen weer voldoen”.

2.3

Begin november 2021 had [eiser] intussen melding gemaakt van een lekkage in de woning. Tijdens een onderzoek in opdracht van Vesteda is geconstateerd dat er sprake was van een niet goed sluitende koppeling aan de warmwaterleiding van de CV in de muur van de badkamer/kleine slaapkamer waardoor er een minimale lekkage was. Vesteda is van mening dat het probleem aan de koppeling medio maart 2022 is verholpen. Vesteda heeft vanwege de door [eiser] ondervonden overlast van de niet goed sluitende koppeling aan [eiser] een compensatie aangeboden van 20% over de (kale) huurprijs gedurende de maanden november 2021 tot en met februari 2022. [eiser] heeft dit voorstel om hem moverende redenen afgewezen.

2.4

Bij e-mail van 11 april 2022 heeft [eiser] aan [naam 1] Gerechtsdeurwaar-ders het volgende bericht:
“Zoals telefonisch afgesproken zou ik een aflossingsvoorstel indienen om deze dossier tot een goed einde te laten verlopen. Na mijn inkomen, uitgaves en toekomstige uitkeringen bestudeerd te hebben, ben ik tot het volgende voorstel uitgekomen. Wij kunnen de openstaande vordering in 3 delen betalen met daarin tussen een maandelijkse aflossing van € 150,-. De delen bestaande uit van 2 maal € 2500 medio juni 2022, € 2500 medio december 2022 en de slotbedrag op medio juni 2023. De eerste aflossing van € 150,- zal geschiede einde van deze maand. Wij hopen dat u hiermee en instemt en dat wij een positieve bericht van u zullen ontvangen.”

2.5

[naam 1] Gerechtsdeurwaarders heeft diezelfde dag bij e-mail als volgt gereageerd:
“Op zich kan ik akkoord gaan met de regeling, maar dan moet wel nu per omgaande (uiterlijk 13-04-202) de huur van april voldaan worden. Vervolgens per 01-05-2022 maandelijks huur + € 150,0 aflossing en daarnaast uiterlijk 20-06-2022 en 20-12-2022 telkens € 2500,00 extra aflossing en uiterlijk 20-06-2023 het restant. Zodra de huur van april binnen is krijgt u nog een regelingsbevestiging.”

2.6

Op 18 april 2022 heeft [eiser] de volgende e-mail aan [naam 1] Gerechtsdeurwaarders gezonden:
“(…) Ik heb met alle macht geprobeerd om u voorstel te kunnen waarmaken maar dat is mij niet gelukt. Ik wil best de maand april uit de regeling houden maar dat kan ik dan op een latere moment voldoen. Ik wil geen beloftes naar u te beloven die ik straks niet kan waarmaken. Dat zal de verloop van de regeling niet ten goede komen. Ik hoop dat u de regeling die ik heb voorgesteld toch stand kan houden en zo kan gaan beginnen met aflossen van de regeling.(…)”.

2.7

Vesteda heeft [eiser] op 15 juni 2022 gedagvaard. Zij heeft gevorderd de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden en [eiser] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, alsmede om [eiser] te veroordelen tot betaling van achterstallige huur met nevenvorderingen.

2.6

Bij verstekvonnis van 13 juli 2022 (zaaknummer 9958104 CV EXPL 22-2428) heeft de kantonrechter de vordering van Vesteda (grotendeels) toegewezen. De kantonrechter heeft de huurovereenkomst met ingang van 14 juli 2022 ontbonden en [eiser] veroordeeld tot ontruiming van de woning binnen twee weken na betekening van het vonnis. Verder is [eiser] veroordeeld om aan Vesteda te betalen:
“- een bedrag van € 14.011,21 aan huur tot en met juni 2022 (inclusief buitengerechtelijke kosten en verschenen rente), te vermeerderen met de wettelijke rente over € 12.776,73 vanaf 15 juni 2022 tot aan de dag der algehele voldoening;- een bedrag van € 882,28 aan huur vanaf 1 juli 2022 tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst;- een bedrag van € 882,28 aan gebruiksvergoeding voor iedere maand of gedeelte daarvan dat gedaagden het gehuurde na ontbinding van de huurovereenkomst feitelijk in gebruik houden;”Ook is [eiser] veroordeeld om een bedrag van € 1.891,45 aan proceskosten te betalen en zijn de veroordelingen in het verstekvonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

2.7

Ten tijde van de mondelinge behandeling op 10 januari 2023 bedroeg de betalingsachterstand van [eiser] € 19.156,53.

3.De vorderingen

in conventie:

3.1

[eiser] is het niet eens met het verstekvonnis en komt daartegen in verzet. [eiser] vordert vernietiging van het verstekvonnis en afwijzing van de vorderingen van Vesteda, met veroordeling van Vesteda in de proceskosten.

3.2

Vesteda voert verweer en concludeert tot bekrachtiging van het verstekvonnis, met veroordeling van [eiser] in de kosten van de verzetprocedure.

in reconventie:

3.3

[eiser in reconventie] vordert – samengevat – om voor recht te verklaren dat Vesteda toerekenbaar tekort is geschoten en toerekenbaar tekortschiet door de gebreken (leidend tot vochtproblematiek en schimmelvorming) niet deugdelijk te verhelpen, en dat Vesteda aansprakelijk is voor de hierdoor geleden en te lijden schade met verwijzing naar de schadestaatprocedure. Ook vordert [eiser in reconventie] dat Vesteda de gebreken binnen 14 dagen na het vonnis verhelpt en dat [eiser in reconventie] bevoegd is zijn betalingsverplichting op te schorten totdat de gebreken zijn verholpen en de verrekenbare tegenvordering is vastgesteld. Tot slot vordert [eiser in reconventie] een huurprijsvermindering van 50% vanaf zes maanden voorafgaand aan de verzetdagvaarding totdat de gebreken zijn opgelost, met veroordeling van Vesteda in de proceskosten.

3.4

Vesteda voert verweer en concludeert tot afwijzing van de eis in reconventie, met veroordeling van [eiser in reconventie] in de proceskosten.

3.5

Op de stellingen van partijen wordt hierna in de beoordeling, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.4. De beoordeling

in conventie en in reconventie:

4.1

Niet gebleken is dat [eiser] te laat in verzet is gekomen, zodat de kantonrechter [eiser] ontvankelijk acht in het verzet.

4.2

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen beide vorderingen gezamenlijk worden behandeld.

4.3

Aan de door Vesteda bij inleidende dagvaarding gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, waarop het verstekvonnis is gevolgd,

is een huurachterstand ten grondslag gelegd. Indien [eiser] die huurachterstand in deze verzetprocedure zou hebben willen betwisten met gestelde gebreken die volgens [eiser] zouden leiden tot vochtproblematiek en schimmelvorming, kan dat [eiser] niet helpen. Nog los van het feit dat [eiser] de thans door hem gestelde vochtproblematiek en schimmelvorming onvoldoende heeft onderbouwd, zoals de kantonrechter tijdens de mondelinge behandeling ook al heeft aangegeven, miskent [eiser] dat hij op 7 december 2021 het compensatievoorstel van Vesteda heeft geaccepteerd en dat hij niet meer op die door hem aanvaarde regeling kan terugkomen. Daarmee staat de huurachterstand van € 6.700,77 op 22 november 2021 vast en komt [eiser] voor dat bedrag geen beroep op opschorting van de huur toe.

4.4

[eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling nog aangevoerd dat hij met het compensatievoorstel van Vesteda alleen maar akkoord is gegaan op voorwaarde dat de op dat moment lopende gebreken hersteld zouden worden. Een dergelijke voorwaarde of voorbehoud is in de hierboven (in onderdeel 2.2) vermelde e-mail van [eiser] echter niet te lezen. De kantonrechter gaat daarom aan deze stelling van [eiser] voorbij.

4.5

Verder is ook overigens niet gebleken dat [eiser] , nadat in maart 2022 de niet goed sluitende koppeling aan de warmwaterleiding van de CV door Vesteda is vervangen, melding heeft gemaakt dat er nog sprake is van gebreken. Dat volgt naar het oordeel van de kantonrechter in ieder geval niet uit de e-mail van [eiser] van 30 maart 2022, die hij als productie 13 heeft overgelegd of uit de door [eiser] als productie 14 overgelegde WhatsApp berichten tussen [eiser] en “ [naam 2] Stucadoor” van 20 april 2022 en 21 april 2022. Verder valt op dat in de hierboven (in onderdeel 2.4) vermelde e-mail van [eiser] van 11 april 2022, waarin hij een voorstel doet om de huurachterstand te betalen, geen enkele melding wordt gemaakt van het feit dat er nog sprake zou zijn van gebreken. Ook in de hierboven (in onderdeel 2.6) vermelde e-mail van [eiser] van 18 april 2022 rept hij met geen enkel woord over nog bestaande gebreken.

4.6

Gelet op het bovenstaande is er voor de kantonrechter geen aanleiding om te concluderen dat Vesteda tekort is geschoten door gebreken niet (deugdelijk) te verhelpen.
De reconventionele vorderingen van [eiser] zullen daarom worden afgewezen, waarbij de kantonrechter nog opmerkt dat hij het hierboven (in onderdeel 2.3) vermelde schikkingsvoorstel van 20% huurprijsvermindering van Vesteda met betrekking tot de niet goed sluitende koppeling aan de warmwaterleiding van de CV gedurende de maanden november 2021 tot en met februari 2022 alleszins redelijk vindt. Voor een door [eiser] in reconventie gevorderde 50% huurprijsvermindering vanaf de maand februari 2022 ziet de kantonrechter voor dat probleem dus geen aanleiding.

4.7

Nu de huurachterstand ten tijde van het verstekvonnis al veel meer dan drie maanden was (en de betalingsachterstand daarna alleen nog maar is toegenomen, zonder dat [eiser] in de tussentijd ook maar iets betaald heeft), is sprake van een ernstige tekortkoming door [eiser] die de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. De hoogte van de door de kantonrechter in het verstekvonnis toegewezen bedragen aan huurachterstand, buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente heeft [eiser] niet als zodanig betwist, zodat deze geen verdere bespreking behoeven.

4.8

Uit alles wat hiervoor is overwogen, volgt dat het verstekvonnis zal worden bekrachtigd.

4.9

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van Vesteda in de verzetprocedure, zowel in conventie als in reconventie.
Die kosten worden vastgesteld op € 559,50 als salaris voor de gemachtigde van Vesteda (bestaande uit € 373,00 (1 punt) in conventie en € 186,50 (0,5 x € 373,00) in reconventie).

4.De beslissing

De kantonrechter:

in conventie:

bekrachtigt het verstekvonnis van de kantonrechter van 13 juli 2022 met zaaknummer 9958104 CV EXPL 22-2428;

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van Vesteda in de verzetprocedure, vastgesteld op € 373,00;

in reconventie:

wijst de vordering in reconventie af;

veroordeelt [eiser in reconventie] in de proceskosten van Vesteda, vastgesteld op € 186,50.

Dit vonnis is gewezen door mr. Sierkstra en is in het openbaar uitgesproken op 8 februari 2023.