Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Bestuursrecht
zaaknummer: BRE 20/8999
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 maart 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende], gevestigd in [plaats 1], belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Oosterhout), de heffingsambtenaar,
en
de minister van Justitie en Veiligheid, de minister.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 4 september 2020.
1.2.
Het voorafgaande traject is als volgt verlopen. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 29 februari 2020 aan belanghebbende de waarde-beschikking voor het jaar 2020 toegezonden (hierna: de beschikking). De beschikking is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Tegelijk is (onder meer) ook de aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd (hierna: de aanslag OZB). De beschikkingen en de aanslag OZB hebben betrekking op de onroerende zaak [adres] in [plaats 2] (hierna: de onroerende zaak).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak vastgesteld per de datum van 1 januari 2019 (hierna: de waarde-peildatum). De waarde is vastgesteld op € 410.000. Daartegen richten zich de beroepsgronden van belanghebbende.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 389.000 en de aanslag OZB in overeenstemming daarmee verminderd. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.6.
De heffingsambtenaar heeft op 7 december 2022 via de digitale weg een set nadere stukken ingediend. Een afschrift daarvan is gestuurd aan de gemachtigde van belanghebbende.
1.7.
De rechtbank heeft de beroepen op 15 december 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar: [heffingsambtenaar] en [taxateur] (taxateur). Een kopie van de ter zitting overgelegde machtiging wordt aan deze uitspraak gehecht.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een aula in een [locatie] dat is gelegen op een [locatie]. De aula beschikt over meerdere familiekamers en ontvangstruimten.
2.2.
De heffingsambtenaar heeft de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: GVW) van de onroerende zaak op de waardepeildatum vastgesteld op aanvankelijk € 410.000, in bezwaar verlaagd naar € 389.000.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de onroerende zaak, na vermindering bij uitspraak op bezwaar tot € 389.000, te hoog is vastgesteld. Tevens beoordeelt de rechtbank of belanghebbende recht heeft op een immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
WOW-waarde
3.2.
Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt - in afwijking van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ - de waarde van een onroerende zaak voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de GVW indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
3.3.
Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken – voor zover hier van belang – wordt de vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet WOZ berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
3.4.
De heffingsambtenaar dient de feiten en omstandigheden te stellen en aannemelijk te maken waaruit volgt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.
3.5.
Partijen zijn het erover eens dat de waarde van de aula bepaald moet worden aan de hand van de Taxatiewijzer ‘Crematoria’ van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten, taxatiewijzer deel 6 (hierna: de taxatiewijzer).
3.6.
De rechtbank stelt voorop dat bij de beoordeling de waardebepaling als geheel ter beoordeling voorligt. De last om de gecorrigeerde vervangingswaarde aannemelijk te maken rust primair op de heffingsambtenaar. Belanghebbende draagt de bewijslast ten aanzien van die gronden waarop zij haar betoog stoelt dat de waarde te hoog is vastgesteld.
3.7.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de voorgestane waarde een taxatierapport overgelegd. Dat rapport is opgemaakt op 1 december 2020. Het rapport concludeert tot een waarde van € 369.000. Dit is ook de waarde die de heffingsambtenaar verdedigt in beroep.
3.8.
Belanghebbende heeft eveneens een taxatierapport overgelegd. Dat rapport is opgemaakt op 5 mei 2020. Dit rapport concludeert tot een waarde van € 288.000. Belanghebbende verdedigt in beroep een waarde van € 300.000.
3.9.
Omdat de waarde die de heffingsambtenaar in beroep verdedigt lager is dan de waarde in de uitspraak op bezwaar, is het beroep reeds om die reden gegrond. Ook zijn partijen het erover eens dat de door de heffingsambtenaar toegekende kostenvergoeding voor de bezwaarfase nader moet worden bepaald op € 400.
3.10.
Ter zitting zijn beide waarde-berekeningen besproken en is tussen partijen komen vast te staan dat het geschil zich toespitst op de volgende elementen uit de beide taxaties:
- restwaarde van de ruwbouw;
- levensduur en eventuele verlenging daarvan van de afbouw en de installaties
Partijen zijn het eens over de navolgende elementen uit de waardebepaling, specifiek:
- grondwaarde ad € 38.380;
- initiële levensduur 20 jaar afbouw en installaties (al verstreken);
- initiële levensduur 55 jaar ruwbouw (nog niet verstreken).
Partijen zijn het op hoofdlijnen ook eens over de nieuwbouwwaarde van het opstal. Belanghebbende gaat uit van een nieuwbouwwaarde van € 769.872. De heffingsambtenaar gaat uit van een lagere nieuwbouwwaarde, namelijk € 763.224. De rechtbank hanteert voor de beoordeling het gemiddelde van deze rekengrootheden, zijnde € 765.000 (afgerond). In het onderstaande zal de rechtbank ingaan op de beroepsgronden van belanghebbende.
Restwaarde ruwbouw
3.11.
De heffingsambtenaar heeft bij het bepalen van de restwaarde van de ruwbouw tot uitgangspunt genomen hetgeen in de taxatiewijzer is vermeld, te weten de onderkant van de bandbreedte, ofwel 20%. [1] Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de restwaarde op 5% van de herbouwwaarde moet worden gesteld. De rechtbank oordeelt dat het standpunt van de heffingsambtenaar gevolgd moet worden. Belanghebbende verwijst in de van haar afkomstige stukken naar jurisprudentie uit 2018 en eerdere jaren. De Hoge Raad heeft in zijn arresten van 31 januari 2020 en 23 oktober 2020 nadere regels gegeven voor de waardering van incourante onroerende zaken. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat in het algemeen gebruik kan worden gemaakt van taxatiewijzers als partijen de richtsnoeren van die taxatiewijzers als uitgangspunt voor de waardering hebben aanvaard. [2] Verder geldt dat, indien partijen de richtsnoeren van een of meer taxatiewijzers als uitgangspunt voor de waardering hebben aanvaard en partijen van bepaalde kengetallen in de taxatiewijzer(s) afwijken, de partij die afwijkt de gronden voor deze afwijkingen moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. [3] Beide partijen hebben de Taxatiewijzer tot uitgangspunt genomen. Belanghebbende, op wie aldus de bewijslast rust, heeft niet onderbouwd waarom naar haar mening de restwaarden op 5%, of althans op een lager percentage dan genoemd in de bandbreedte van de Taxatiewijzer, gesteld moeten worden. De enkele stelling dat de in de Taxatiewijzer genoemde percentages onvoldoende zijn onderbouwd, is daarvoor niet toereikend. [4] Deze beroepsgrond faalt daarom. Dat leidt ertoe dat met betrekking tot de technische afschrijving (wat tot de restwaarde van de ruwbouw leidt) de berekening van de heffingsambtenaar gevolgd moet worden.
Levensduur afbouw & installaties en eventuele verlenging
3.12.
Met betrekking tot de levensduur van de afbouw en de installaties is het de heffingsambtenaar die in zijn berekening afwijkt van de uitgangspunten in de Taxatiewijzer. Een redelijke verdeling van de bewijslast brengt mee, dat de heffingsambtenaar daarvan dan de bewijslast draagt. De afwijking bestaat erin dat de heffingsambtenaar stelt dat de levensduur 31 jaar betreft in plaats van de standaard levensduur van 20 jaar. Belanghebbende betwist (afgaande op de door haar overgelegde berekening) dat daar aanleiding toe bestaat.
3.13.
Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar in zijn bewijstaak geslaagd. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat de door hem ingeschakelde taxateur een inpandige opname heeft gedaan, daarbij heeft gesproken met de locatiemanager van [belanghebbende] ter plaatse. In het taxatierapport heeft de taxateur een uiteenzetting gegeven van de kort voor de waarde-peildatum gerealiseerde vernieuwingen, het goed functioneren van de installaties, de aanwezigheid van een meerjarenonderhoudsplan en het ontbreken van een voornemen om het gebruik op korte termijn te beëindigen. Ook is verwoord dat sprake is van een voornemen tot aanvullende vernieuwingen in de jaren na de waarde-peildatum. In dat verband heeft de taxateur opgenomen dat de verwachting is dat de installaties de vijf jaren na de waarde-peildatum nog naar behoren zullen functioneren.
3.14.
Belanghebbende heeft het bovenstaande weersproken door ter zitting te stellen dat van de inlichtingen van de gebruiker en van het bestaan van een meerjarenonderhoudsplan geen bewijs is geleverd. Deze kale weerspreking is echter van onvoldoende gewicht. De taxateur van belanghebbende heeft geen inpandige opname gedaan, althans daarvan is geen melding gemaakt in de stukken, noch zijn andersluidende verklaringen van contactpersonen van [belanghebbende] opgenomen. Het had op de weg van belanghebbende gelegen om de weerspreking van de door de taxateur van de heffingsambtenaar gedane observaties en vaststellingen gestand te doen met eigenstandige verklaringen van haar cliënt. Bij het ontbreken daarvan ziet de rechtbank geen reden om aan de vastleggingen in het taxatierapport van de heffingsambtenaar te twijfelen. Deze vastleggingen vormen op zichzelf ook voldoende grond om te komen tot de gekozen levensduurverlenging.
Marktgegevens verkopen uitvaartcentra
3.15.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar geslaagd is in zijn bewijstaak om aannemelijk te maken dat een waarde van € 369.000 niet te hoog is. Steun voor dit oordeel vindt de rechtbank in de verkoopgegevens van drie door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkbare objecten rond de waarde-peildatum. De heffingsambtenaar heeft inzichtelijk gemaakt dat van die drie objecten het overkoepelende restwaardepercentage (dus los van het onderscheid ruwbouw, afbouw en installaties) binnen de bandbreedte van 29,62 en 42 ligt. Het gemiddelde van deze drie rekengrootheden is 35%, dus een afschrijvingspercentage van 65. De drie objecten hadden bij verkoop alle drie een levensduur van ca. 35 jaar. De referentie-objecten zijn derhalve gemiddeld genomen in 35 jaar met 65% afgeschreven. Als dat wordt teruggerekend dan zou na 26 jaar sprake zijn van een afschrijvingspercentage van 48 en een restwaardepercentage van 52.
3.16.
Uitgaande van een nieuwbouwwaarde van het opstal van de aula (ca. € 765.000, zie 3.10), het aantal verstreken jaren van de gestelde levensduur (26 jaar) en de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde in beroep (€ 369.000) resulteert dat in de vaststelling dat de waarde is gedaald naar 48% van de nieuwbouwwaarde. Dat is lager dan de hiervoor genoemde 52%.
Geen dubbeltelling
3.17.
Anders dan belanghebbende betoogt, is de rechtbank van oordeel dat geen sprake is van een dubbeltelling tussen restwaarde en afschrijving. De restwaarde is een percentage van de herbouwwaarde. Anders gezegd: de restwaarde is het bedrag dat het object (of een deel daarvan) houdt, nadat de maximale afschrijving is toegepast. Deze waarde houdt het object voor de resterende periode dat het in gebruik is, behoudens wijzigingen. Dat komt de rechtbank ook logisch voor, omdat de stoffelijke delen van het object nog een zekere waarde herbergen (bijvoorbeeld door materialen en/of grondstoffen te hergebruiken of te verkopen). Het restwaardepercentage is door beide partijen voor de afbouw en de installaties bepaald op 5%, conform de Taxatiewijzer. De levensduurverlenging resulteert erin dat het ‘bodembedrag’ op een later moment in de tijd wordt behaald, ofwel dat de waardeverminderingscurve minder steil neerwaarts gaat, hetgeen meebrengt dat de gedurende de resterende looptijd (waarin dus ook de waarde-peildatum valt) de restwaarde nog niet is bereikt.
3.18.
Voor zover belanghebbende heeft bedoeld te stellen dat (welke de levensduur ook mag zijn), er geen resterende waarde overblijft, dus dat het ‘bodembedrag’ nihil is, slaagt zij daarin niet. Het is niet ondenkbaar dat er geen restwaarde is, of dat deze zelfs negatief is, bijvoorbeeld als voor het object geen andere mogelijkheid bestaat dan sloop en de sloopkosten de verkoopwaarde van de materialen overtreffen. Dat daarvan in dit geval sprake is, heeft belanghebbende (die daarvan dan de bewijslast heeft) echter niet aannemelijk gemaakt.
Verhouding investeringen-waardestijging
3.19.
Belanghebbende heeft ter zitting, naar de rechtbank begrijpt subsidiair, aangevoerd dat als wordt geoordeeld dat vernieuwingen hebben plaatsgevonden dat niet de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde rechtvaardigt. Belanghebbende heeft in dat verband gewezen op de verhouding tussen de gedane investeringen van € 20.000 en het cijfermatige effect van de levensduurverlenging, door belanghebbende becijferd op € 54.000. De rechtbank verwerpt dit betoog. De waarde wordt elk jaar opnieuw bepaald evenals de uitgangspunten die gehanteerd moeten worden om die waarde te bepalen [5] , waaronder dan dus ook de levensduur. Aanknopingspunten daarvoor worden ontleend aan marktgegevens. Anders gezegd, de omstandigheid dát is geïnvesteerd acht de rechtbank relevant, maar de subjectieve elementen van feitelijk gemaakte kosten en/of het verschil met de waarde-vaststelling van een voorgaand tijdvak hebben, in het geval van belanghebbende waarin relevante marktgegevens beschikbaar zijn, geen plaats in de door de wetgever gekozen geobjectiveerde systematiek van waardebepaling.
Slotsom hoofdgeschil
3.20.
De slotsom van het hoofdgeschil is dat de beroepsgronden niet slagen. Het beroep is wel gegrond, om redenen zoals genoemd in 3.9.
Vergoeding van immateriële schade
3.21.
Belanghebbende heeft ter zitting aanspraak gemaakt op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.
3.22.
De heffingsambtenaar stelt dat het verzoek om immateriële schadevergoeding en vergoeding van proceskosten dient te worden afgewezen en verwijst daarbij naar recente jurisprudentie in combinatie met de werkwijze op grond van ‘no cure no pay’, vervat in de algemene voorwaarden van de gemachtigde, in het bijzonder artikel 8 daarvan. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar geen belang heeft bij deze stelling, nu de bezwaartermijn niet langer dan zes maanden heeft geduurd.
3.23.
De rechtbank heeft gelet op de duur van de behandeling van het beroep ambtshalve kennis genomen van de genoemde jurisprudentie en de openbaar gemaakte algemene voorwaarden van de gemachtigde, doch ziet in deze zaak geen aanleiding om het verzoek tot toekenning van een vergoeding voor immateriële schade af te wijzen. De rechtbank ziet onvoldoende grond om te komen tot het oordeel dat in deze zaak geen spanning en frustratie bestaat ten aanzien van de uitkomst van een gerechtelijke procedure omtrent de hoogte van een belastingschuld inzake lokale heffingen. Daarom zal de rechtbank wel overgaan tot het toekennen van immateriële schadevergoeding.
3.24.
De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. Het bezwaarschrift is op 31 maart 2020 bij de heffingsambtenaar ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 9 maart 2023. Daaruit volgt dat de redelijke termijn met 12 maanden is overschreden. Belang- hebbende heeft – uitgaande van € 500 per overschrijding per half jaar – recht op een schadevergoeding van € 1.000. Omdat de bezwaarfase binnen de termijn van 6 maanden is afgerond, komt de vergoeding geheel voor rekening van de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid). De rechtbank merkt de minister in zoverre aan als derde partij in het geding.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is gegrond. De waarde dient te worden verlaagd naar € 369.000 en de aanslagen moeten dienovereenkomstig worden verminderd. Ook heeft belanghebbende recht op vergoeding van immateriële schade, van proceskosten en dient het griffierecht te worden vergoed.
4.2.
De rechtbank ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 2.074 (€ 400 voor de bezwaarfase, conform het eensluidende standpunt van partijen, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 837, en een wegingsfactor 1). Ook dient het griffierecht van € 354 door de heffingsambtenaar te worden vergoed.
5.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot een bedrag van € 369.000 en vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig;
- veroordeelt de minister tot vergoeding van immateriële schade tot een
bedrag van € 1.000;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 2.074;
- gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht vergoedt, zijnde € 354.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. J.H.M. van Ooijen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 9 maart 2023.
De griffier,
De rechter,
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.