Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummers: BRE 21/1626 tot en met 21/1632
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 januari 2023 in de zaken tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende
en
de Belastingsamenwerking West-Brabant(gemeenten Breda en Zundert; de heffingsambtenaar).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 12 maart 2021.
De heffingsambtenaar heeft (onder andere) bij beschikkingen van 29 februari 2020 en 31 maart 2020 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de hieronder genoemde onroerende zaken (de woningen) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld. Met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (OZB) van de gemeente Breda dan wel Zundert voor het jaar 2020 opgelegd.
Object
WOZ-waarde
[object 1] te Breda
€ 599.000
[object 2] te Wernhout
€ 158.000
[object 3] te Wernhout
€ 142.000
[object 4] te Wernhout
€ 136.000
[object 5] te Wernhout
€ 146.000
[object 6] te Wernhout
€ 173.000
[object 7] te Wernhout
€ 202.000
De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarden van de woningen gehandhaafd.
De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met verweerschriften.
De rechtbank heeft de beroepen op 9 december 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, bijgestaan door [naam] , en [heffingsambtenaar] en [taxateur] (taxateur) namens de heffingsambtenaar.
Beoordeling door de rechtbank
[object 3] , [object 4] , [object 5] , [object 6] en [object 7] te Wernhout
1.1
Partijen hebben in de beroepsfase bij wijze van compromis overeenstemming bereikt en wel in die zin dat naar hun oordeel de waarden in het economische verkeer van de hieronder genoemde woningen op waardepeildatum 1 januari 2019 moeten worden vastgesteld op de volgende bedragen:
Object
WOZ-waarde
[object 3] te Wernhout
€ 136.000
[object 4] te Wernhout
€ 131.000
[object 5] te Wernhout
€ 132.000
[object 6] te Wernhout
€ 170.000
[object 7] te Wernhout
€ 169.000
1.2
De rechtbank ziet geen aanleiding hiervan af te wijken en zal dienovereenkomstig beslissen. De betreffende aanslagen OZB dienen dienovereenkomstig te worden verminderd. Gelet hierop zullen deze beroepen (met zaaknummers BRE 21/1628 tot en met 21/1632) gegrond worden verklaard.
[object 1] te Breda en [object 2] te Wernhout
2.1
Belanghebbende is eigenaar van de woningen. [object 1] te Breda is een herenhuis. De woning aan de [object 2] te Wernhout is een recreatie- woning op [locatie] (voormalig [locatie] ).
2.2
De rechtbank beoordeelt of de waarden van de woningen te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
2.3
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woningen per waardepeildatum 1 januari 2019. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 158.000 voor de recreatiewoning [object 2] . De heffingsambtenaar bepleit in beroep een lagere waarde voor de woning [object 1] , namelijk € 510.000. Dit betekent dat het beroep inzake [object 1] in zoverre gegrond is.
Belanghebbende vindt dat de waarden van de beide woningen (nog) lager moeten zijn.
Toetsingskader van de rechtbank
3.1
De voor de beoordeling van het beroep belangrijke wet- en regelgeving is te vinden in de bijlage bij deze uitspraak.
3.2
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffings-ambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.3
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk hebben gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
3.4
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
[object 1] te Breda
Onderbouwing van de WOZ-waarde
4.1
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 26 oktober 2022 door taxateur [taxateur] betreffende de woning en de in het rapport genoemde referentiewoningen is opgemaakt.
4.2
In het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 550.000. Als referentiewoningen voor de woning zijn gebruikt de objecten aan de [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te Breda. In de waardematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. Het taxatierapport bevat foto’s van het vooraanzicht van de woning, en het vooraanzicht en de binnenzijde van de referentiewoningen.
4.3
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de in beroep voorgestane WOZ-waarde van € 510.000 niet te hoog is.
Objectkenmerken
4.4
Partijen verschillen van mening over de inhoudsmaten van de woning. De taxateur van de heffingsambtenaar gaat uit van een inhoud van het hoofdgebouw van 1.186 m3 en daarnaast drie aanbouwen van 97, 70 en 34 m3. De taxateur heeft ter zitting verklaard dat een andere taxateur eerder in de beroepsfase de woning inpandig heeft opgenomen en dat hij bij de hertaxatie niet meer inpandig is gaan kijken. Hij heeft op basis van bouwtekeningen van een verbouwing omstreeks 2015 en luchtfoto’s de inhoud van de aanbouwen vastgesteld. Tevens zijn de objectkenmerken in onderzoek gegeven bij de afdeling Objectbeheer van de gemeente Breda.
Belanghebbende stelt dat de inhoud van de woning kleiner is, namelijk 930 m3 hoofdgebouw en 148 m3 bijgebouwen (totaal 1.181 m3). Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft hij foto’s van meting van de hoogte en uitgetekende gespecificeerde plattegronden voor installatiewerkzaamheden overgelegd. Ter zitting heeft belanghebbende verklaard dat de laatste bouwtekeningen van 1926 zijn en dat er, sinds hij in 1998 eigenaar van de woning is geworden, geen andere bouwtekeningen zijn gemaakt, zodat een meting aan de hand van bouwtekeningen van een verbouwing uit 2015 niet kan kloppen..
4.5
De rechtbank ziet geen aanleiding te twijfelen aan de door de taxateur van de heffingsambtenaar op basis van de overgelegde bouwtekeningen in het taxatierapport berekende inhoud van het hoofdgebouw, namelijk 1.186 m3 inclusief zolder en trappenhuis. Anders dan belanghebbende heeft de heffingsambtenaar terecht conform de daarvoor geldende voorschriften de volledige oppervlakte en inhoud van het trappenhuis en de inhoud van de zolderverdieping meegeteld bij de bepaling van de inhoud van het hoofdgebouw.
De rechtbank is echter van oordeel dat de taxateur, tegenover de betwisting door belanghebbende, onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij van de juiste inhoudsmaat van de aanbouwen is uitgegaan. In dit verband acht de rechtbank van belang dat de aanbouwen eerst bij de laatste taxatie als afzonderlijke onderdelen zijn benoemd, dat de taxateur de woning niet inpandig heeft opgenomen en hij evenmin onderbouwende stukken zoals de door hem genoemde bouwtekening van 2015 of gegevens van Objectbeheer Breda heeft overgelegd, terwijl is betwist dat er ter zake van deze woning bouwtekeningen uit 2015 zouden bestaan. Daaruit volgt dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
4.6
Vervolgens dient te worden beoordeeld of belanghebbende de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende daarin niet is geslaagd. Daartoe overweegt de rechtbank dat belanghebbende met de foto’s (van een deel van het plafond en een meetlat) en de getekende plattegronden voor installatiewerkzaamheden niet aannemelijk heeft gemaakt dat de woning en aanbouwen de door hem omschreven inhoud hebben. Daar komt bij dat belanghebbende zijn voorgestane waarde heeft berekend op basis van de door de heffingsambtenaar voorgestane en niet aannemelijk gemaakte waarde.
4.7
Nu beide partijen er niet in zijn geslaagd om de door hen gestelde waarde (voldoende) te onderbouwen, zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen. Alle feiten en omstandigheden meewegend, stelt de rechtbank de waarde van de woning [object 1] te Breda schattenderwijs vast op € 480.000.
[object 2] te Wernhout
Onderbouwing van de WOZ-waarde
5.1
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 28 oktober 2022 door taxateur [taxateur] betreffende de recreatiewoning en de in het rapport genoemde referentiewoningen is opgemaakt.
5.2
In het taxatierapport is de waarde van de recreatiewoning bepaald op € 193.000. Als referentiewoningen voor de recreatiewoning zijn gebruikt de objecten aan de [referentiewoning 4] , [referentiewoning 5] en [referentiewoning 6] te Wernhout. In de waardematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de recreatiewoning. Het taxatierapport bevat foto’s van het vooraanzicht van de recreatiewoning en de referentiewoningen. Het pand is uitpandig opgenomen.
5.3
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de in beroep voorgestane WOZ-waarde van € 158.000 niet te hoog is.
Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen
5.4
De recreatiewoning en de referentiewoningen zijn alle gelegen op [locatie] . Belanghebbende betwist dat de referentiewoningen vergelijkbaar zijn met de recreatiewoning, omdat de recreatiewoning uitsluitend een recreatieve bestemming heeft en de referentiewoningen op grond van het bestemmingsplan ook permanent mogen worden bewoond, waarbij te gelden heeft dat in het park inmiddels nog weinig of geen op recreatie gerichte faciliteiten aanwezig zijn.
Ter zitting is door raadpleging van ruimtelijkeplannen.nl ten aanzien van alle door de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten vastgesteld dat de referentiewoningen inderdaad naast een recreatieve bestemming ook een woonbestemming hebben. Omdat dit een relevant verschil maakt voor de waarde, zijn de in het taxatierapport gebruikte referentiewoningen niet vergelijkbaar en dienen buiten beschouwing te worden gelaten. Het taxatierapport van 28 oktober 2022 kan daarom niet dienen als onderbouwing voor de WOZ-waarde van de recreatiewoning. Ook de verwijzing van de heffingsambtenaar ter zitting naar een eerdere waardematrix van 17 november 2020 kan de heffingsambtenaar niet baten. Ook de op deze matrix aangevoerde referentiewoningen hebben de dubbelbestemming recreatie en wonen, en dienen eveneens buiten beschouwing te blijven. Nu er geen enkele referentiewoning meer bruikbaar is ter onderbouwing, heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de recreatiewoning niet te hoog is vastgesteld.
5.5
Vervolgens dient te worden beoordeeld of belanghebbende de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft aangevoerd dat voor de vaststelling van de WOZ-waarde primair moet worden uitgegaan van de aankoopprijs van de recreatiewoning van € 44.000. Subsidiair kan de WOZ-waarde volgens belanghebbende worden vastgesteld op € 78.000, op basis van de verkoop van de recreatiewoning [recreatiewoning] , als rekening wordt gehouden met de luxe afwerking van deze referentiewoning en de zeer slechte staat van de recreatiewoning.
5.6
De rechtbank is van oordeel dat de eigen aankoopprijs niet kan dienen als onderbouwing voor de WOZ-waarde. Daartoe overweegt de rechtbank dat de recreatiewoning onder bijzondere veilingvoorwaarden, die niet inzichtelijk zijn gemaakt, is aangekocht. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat dit de prijs is die de hoogste bieder in de beste omstandigheden op de waardepeildatum voor de recreatiewoning zou betalen. De referentiewoning aan de [recreatiewoning] kan in beginsel wel dienen als onderbouwing voor de waarde van de recreatiewoning. Belanghebbende heeft echter geen rekening gehouden met het door de heffingsambtenaar benoemde verschil in omvang tussen deze referentiewoning en de recreatiewoning. Daarnaast heeft belanghebbende niet met onderbouwende stukken aannemelijk gemaakt dat de referentiewoning een luxe staat van onderhoud heeft en de recreatiewoning van belanghebbende in een zeer slechte staat verkeerd. De door belanghebbende benoemde correctie op de koudv-factoren, die moet leiden tot de door belanghebbende voorgestane waarde voor de recreatiewoning, kan daarom niet worden gevolgd. Daaruit volgt dat ook belanghebbende de door hem voorgestane WOZ-waarde voor de recreatiewoning niet aannemelijk heeft gemaakt.
5.7
Nu beide partijen er niet in zijn geslaagd om de door hen gestelde waarde (voldoende) te onderbouwen, zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen. Alle feiten en omstandigheden meewegend, stelt de rechtbank de waarde van de recreatiewoning [object 2] te Wernhout schattenderwijs vast op € 120.000.
Conclusie en gevolgen
6. De rechtbank concludeert dat de beroepen gegrond zullen worden verklaard en de uitspraken op bezwaar zullen worden vernietigd. De waarden van [object 3] , [object 4] , [object 5] , [object 6] en [object 7] te Wernhout worden vastgesteld zoals partijen in compromis zijn overeengekomen. De waarde van [object 1] wordt in goede justitie vastgesteld op € 480.000 en de waarde van [object 2] op € 120.000. De aanslagen OZB dienen dienovereenkomstig te worden verlaagd.
Proceskosten en griffierecht
7.1
Omdat de beroepen gegrond zijn verklaard, dient de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht van eenmaal € 49 te vergoeden.
7.2
Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van proceskosten ten bedrage van € 161,90, bestaande uit € 22,50 porti-kosten, € 75,00 telefoonkosten, (70 km x € 0,70 =) € 49,00 reiskosten voor de aanwezigheid bij de opname door de taxateur op [locatie] op 7 en 14 juli 2021 en (20 km x € 0,70 =) € 15,40 reiskosten voor het gesprek op het kantoor van de Belastingsamenwerking West-Brabant op 29 september 2022.
De heffingsambtenaar stelt dat de porti- en telefoonkosten niet voor vergoeding in aanmerking komen, omdat de digitale weg is opengesteld. De heffingsambtenaar betwist de gemaakte reizen voor afspraken met de taxateur op [locatie] en het gesprek op kantoor bij de heffingsambtenaar niet, maar stelt dat vergoeding dient plaats te vinden op basis van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) met een tarief voor openbaar vervoer.
De rechtbank overweegt dat proceskosten uitsluitend voor vergoeding in aanmerking komen als deze zijn opgenomen in het Bpb. De door belanghebbende opgevoerde porti-kosten en telefoonkosten maken geen onderdeel uit van artikel 1 van Pro het Bpb en komen daarom niet voor vergoeding in aanmerking. De rechtbank stelt vast dat belanghebbende op basis van het Bpb, gelezen in samenhang met artikel 1, aanhef en onder d, van het Besluit tarieven in strafzaken 2003, recht heeft op reiskosten ten bedrage van € 32,48 (4 x 23 km enkele reis van [straat] te Breda naar [locatie] en 2 x 12 km enkele reis van [straat] te Breda naar de [adres] te Etten-Leur, met een tarief van € 0,28 per km, omdat openbaar vervoer niet of niet voldoende mogelijk is).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde van [object 3] tot € 136.000;
- vermindert de vastgestelde waarde van [object 4] tot € 131.000;
- vermindert de vastgestelde waarde van [object 5] tot € 132.000;
- vermindert de vastgestelde waarde van [object 6] tot € 170.000;
- vermindert de vastgestelde waarde van [object 7] tot € 169.000;
- vermindert de vastgestelde waarde van [object 1] tot € 480.000;
- vermindert de vastgestelde waarde van [object 2] tot € 120.000;
- vermindert de betreffende aanslagen OZB dienovereenkomstig;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage
van € 32,48;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 49
aan hem vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.P. Broeders, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 13 januari 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Artikel 17
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Besluit proceskosten bestuursrecht
Artikel 1
Een veroordeling in de kosten als bedoeld in artikel 8:75 onderscheidenlijk Pro een vergoeding van de kosten als bedoeld in artikel 7:15, tweede lid, of 7:28, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht kan uitsluitend betrekking hebben op:
a. kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand,
b. kosten van een getuige of deskundige die door een partij of een belanghebbende is meegebracht of opgeroepen, dan wel van een deskundige die aan een partij verslag heeft uitgebracht,
c. kosten van een tolk die door een partij of een belanghebbende is meegebracht of opgeroepen,
d. reis- en verblijfkosten van een partij of een belanghebbende,
e. verletkosten van een partij of een belanghebbende,
f. kosten van uittreksels uit de openbare registers, telegrammen, internationale telexen, internationale telefaxen en internationale telefoongesprekken, en
g. kosten van het als gemachtigde optreden van een arts in zaken waarin enig wettelijk voorschrift verplicht tot tussenkomst van een gemachtigde die arts is.
Artikel 2, eerste lid, aanhef en onder d
Het bedrag van de kosten wordt bij de uitspraak, onderscheidenlijk de beslissing op het bezwaar of het administratief beroep als volgt vastgesteld:
d. ten aanzien van de kosten, bedoeld in artikel 1, onderdeel d: overeenkomstig artikel 11, eerste lid, onderdeel d, van het Besluit tarieven in strafzaken 2003.
Besluit tarieven in strafzaken 2003
Artikel 1, aanhef en onder d (voor zover hier van belang)
Het tarief voor vergoedingen wegens reis- en verblijfkosten als bedoeld in artikel 6 van Pro de wet bedraagt, indien deze vergoedingen worden verstrekt aan:
d. personen; een tarief waarvan de hoogte gelijk is aan de reiskosten per openbaar middel van vervoer, laagste klasse dan wel een kilometervergoeding van € 0,28 per kilometer indien openbaar vervoer niet of niet voldoende mogelijk is.