Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 20/9548
Uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 maart 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Bergen op Zoom), de heffingsambtenaar,
en
de minister van Justitie en Veiligheid,de minister.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 2 oktober 2020.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking [1] van 29 februari 2020 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak [adres] in [plaats] (de woning) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 188.000. Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende (onder andere) ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [plaats] voor het jaar 2020 opgelegd (de aanslag).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 22 februari 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: J.F.J.M. van Abbe (verbonden aan Previcus Vastgoed BV) als gemachtigde van belanghebbende en [heffingsambtenaar] en [taxateur] (taxateur) namens de heffingsambtenaar.
2.Beoordeling door de rechtbank
2.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
2.2.
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2019. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning maximaal € 160.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 188.000.
2.3.
De waarde van de woning wordt bepaald op de waarde die aan de woning moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. [2] Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [3]
2.4.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. [4] Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
2.5.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de waarde komen.
2.6.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport [5] van de woning met een matrix overgelegd. In het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 188.000. Als referentiewoningen voor de woning zijn de objecten [object 1], [object 2] en [object 3] en [object 4], alle gelegen in [plaats] gebruikt. In de matrix zijn de referentiewoningen vergeleken met de woning. Als bijlagen zijn vastgoedkaarten met gegevens en foto’s van de woning en de referentiewoningen overgelegd.
2.7.
Niet in geschil is dat de woning een geschakelde woning is. De benedenverdieping van de woning is tegen de naburige panden aangebouwd. De bovenverdieping is kleiner en heeft daardoor aan een kant een vrije gevel. De rechtbank acht aannemelijk dat gelet op de unieke bouw van de woning vergelijking met een identieke woning niet mogelijk is. De referentiewoningen zijn een tussenwoning en twee hoekwoningen waarvan de inhoud, het bouwjaar, het perceel en de ligging goed vergelijkbaar zijn met de woning.
De rechtbank vindt de vergelijking met de referentiewoningen daarom verdedigbaar. Met het verschil in ligging is voldoende rekening gehouden door een waardevermindering van 15% op de grondstaffel.
2.8.
Aan de referentiewoningen en de woning zijn door de heffingsambtenaar KOUDV factoren toegekend. De heffingsambtenaar heeft de doelmatigheid (D) en de uitstraling (U) van de woning ten opzichte van een gemiddelde woning op 3 (gemiddeld) gesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de doelmatigheid van de woning minder dan een gemiddelde woning. Door de atypische vorm van de bovenverdieping zijn slechts twee slaapkamers mogelijk. Ook de uitstraling van de woning is naar het oordeel van de rechtbank minder dan een gemiddelde woning. Dit betekent dat uitgaande van de KOUDV factoren die de heffingsambtenaar aan de woning heeft toegekend de waarde van de woning naar het oordeel van de rechtbank te hoog is vastgesteld.
2.9.
Belanghebbende betoogt dat de waarde van de woning niet hoger kan zijn dan € 160.000, de door een plaatselijke makelaar geschatte opbrengst bij verkoop van de woning. De rechtbank is van oordeel dat dit standpunt niet kan worden gevolgd, omdat belanghebbende die waarde niet met een berekening of deskundigenrapport heeft onderbouwd.
Conclusie
2.10.
Nu geen van partijen de verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen. Alles in ogenschouw nemende stelt de rechtbank deze waarde vast op € 174.000.
Verzoek om immateriëleschadevergoeding
2.11.
Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.
2.12.
De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De rechtbank stelt vast dat het bezwaarschrift op 7 maart 2020 is ontvangen bij de heffingsambtenaar. De rechtbank doet uitspraak op 7 maart 2023. Daaruit volgt dat de redelijke termijn met 12 maanden is overschreden. Belanghebbende heeft - uitgaande van € 500 per overschrijding per half jaar - recht op een vergoeding van € 1.000. De bezwaarfase heeft afgerond 7 maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de bezwaarfase met 1 maand is overschreden. Het restant wordt toegerekend aan de beroepsfase. De heffingsambtenaar moet daarom 1/12e deel van € 1.000 te betalen (€ 83,33) en de minister 11/12e deel van € 1.000 (€ 916,67).
3.Conclusie en gevolgen
3.1.
Het beroep is gegrond. Dat betekent dat de beschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de beschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar moet dit uitvoeren.
3.2.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 296. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 837. Belanghebbende heeft in bezwaar gevraagd om vergoeding van de proceskosten en voor de kosten van de bij het bezwaarschrift overgelegde kadastrale uittreksels € 7. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond, een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. De vergoeding bedraagt aldus in totaal € 2.273.
4.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 174.000 en vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 83,33;
- veroordeelt de minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 916,67;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.273 aan proceskosten aan belanghebbende;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 48 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. M.J. van Balkom, griffier, op 7 maart 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.