Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/3768
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 maart 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant(gemeente Bergen op Zoom), de heffingsambtenaar
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 17 augustus 2021.
1.1.
Het voorafgaande traject is als volgt verlopen. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 26 februari 2021 aan belanghebbende een waarde-beschikking toegezonden (hierna: de beschikking). Tegelijk is ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd (hierna: de aanslagen). De beschikking is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). De beschikking en de aanslagen hebben betrekking op de woning van belanghebbende, op het adres [adres] in [plaats] (hierna: de woning).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld per de datum van 1 januari 2020 (hierna: de waardepeildatum). De waarde is vastgesteld op € 222.000. Daartegen richten zich de beroepsgronden van belanghebbende. Tegen de berekening van de aanslagen als zodanig zijn geen beroepsgronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslagen volgt daarom het oordeel over de waarde.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. Vervolgens heeft belanghebbende beroep ingesteld.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 9 maart 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en de gemachtigde van de heffingsambtenaar in de persoon van [heffingsambtenaar], bijgestaan door [taxateur] (taxateur).
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een hoekwoning uit 1975 met 154 m2 aan grondoppervlakte en 134 m2 aan woonoppervlakte. De woning beschikt over een aanbouw en een berging/schuur.
2.1.
De taxateur heeft in opdracht van de heffingsambtenaar op 16 november 2021 een taxatie van de woning uitgevoerd en daarvan een rapport opgemaakt (hierna: het taxatierapport). De taxateur heeft een inpandige opname van de woning gedaan en de woning getaxeerd op € 226.000.
Beoordeling door de rechtbank
3. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Belanghebbende bepleit een waarde van € 180.000. De heffingsambtenaar bepleit dat de vastgestelde waarde van € 222.000 juist, althans niet te hoog, is.
3.1.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.2.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde het bovengenoemde taxatierapport ingebracht. De taxateur heeft de woning getaxeerd door middel van vergelijking van de woning van belanghebbende met verkoopprijzen van woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht (hierna: de vergelijkingsobjecten). [1] De mate waarin de woningen onderling van elkaar verschillen, heeft de taxateur tot uiting laten komen in de waardeberekening. Deze is inzichtelijk gemaakt door middel van een cijfermatig overzicht (hierna: de matrix).
3.3.
De daartegen door belanghebbende aangevoerde gronden slagen niet. De rechtbank licht dat als volgt toe.
3.4.
Tussen partijen is in beginsel niet in geschil dat de vergelijkingsobjecten zoals genoemd in het taxatierapport vergelijkbaar zijn. Belanghebbende heeft de vergelijkingsobjecten als zodanig ook niet betwist. De heffingsambtenaar heeft in zijn matrix voldoende rekening gehouden met de omstandigheid dat het bouwjaar van de vergelijkingsobjecten ouder is en tussenwoningen betreffen. De vergelijkingsobjecten hebben nagenoeg dezelfde KOUDV-factoren. Met het verschil in KOUDV-factoren voor het eerste vergelijkingsobject (een factor 1 voor onderhoud en voorzieningen) is eveneens voldoende rekening gehouden.
3.5.
Belanghebbende heeft met name gesteld dat sprake is van langdurige renovatie van woningen in de straat. Er worden al vijf jaar woningen gesaneerd en gesloopt voor nieuwbouw. Ook is sprake van renovatie van een woning wegens brandschade. Belanghebbende stelt, in tegenstelling tot de heffingsambtenaar, dat de overlast niet tijdelijk van aard is zodat hier een waardevermindering aan moet worden toegekend. Belanghebbende heeft zijn stellingen ter zitting nader onderbouwd met foto’s.
3.6.
De rechtbank ziet zich voor de vraag gesteld of sprake is van overlast door langdurige renovatie van de woningen in de directe omgeving van de woning van belanghebbende die van zodanige aard is dat daar een waardevermindering aan moet worden toegekend. Tussen partijen is niet in geschil dat de overlast vijf jaar heeft geduurd. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar desgevraagd verklaard dat er geen sprake is van een zogenoemd omslagpunt met betrekking tot de duur van de overlast en dat aan dit soort overlast nooit een waardevermindering wordt toegekend.
De rechtbank kan zich evenwel zeer goed voorstellen dat deze overlast voor belanghebbende dermate hinderlijk moet zijn geweest, zeker gelet op de periode van vijf jaar, waardoor bij belanghebbende de overtuiging is ontstaan dat deze overlast een waardevermindering tot gevolg zou moeten hebben. Echter, indien de rechtbank wel met een correctie wegens ligging rekening zou houden en de factor ligging naar 2 zou bijstellen kan dit belanghebbende niet baten. De rechtbank berekent de WOZ-waarde in dat geval op een waarde die om en nabij de vastgestelde waarde uitkomt zodat, ook al zou rekening worden gehouden met de overlast, dit niet kan leiden tot een vermindering van de vastgestelde waarde.
3.7.
Gelet op het hiervoor overwogene is de rechtbank derhalve van oordeel dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking in stand blijft. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.A.F. van Ginneken, rechter, in aanwezigheid van mr. R.J.M. de Fouw, griffier, op 13 maart 2023 en openbaar gemaakt door geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (Uitvoeringsregeling)
Artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling bepaalt dat de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een woning wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.