Uitspraak
RECHTBANK Zeeland-West-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: C/02/405703 / KG ZA 23-39
Vonnis in kort geding van 15 maart 2023
in de zaak van
[de VvE],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: de VvE,
advocaat: mr. T.C.C.J. Schonis,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
verschenen in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 9 februari 2023, met producties genummerd 1 tot en met 14,
- de mondelinge behandeling, gehouden op 7 maart 2023.
- de mondelinge behandeling, gehouden op 7 maart 2023.
2.De feiten
2.1.
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de onbetwiste inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast:
- Het gebouw staande en gelegen aan de [adres 1] (hierna: het gebouw) is gesplitst in appartementsrechten. [gedaagde] is eigenaresse van appartementsrecht [nummer 1] ( [adres 2] );
- In de splitsingsakte d.d. 19 mei 2003 (hierna: de splitsingsakte) is het modelreglement 1992 van toepassing verklaard (hierna: MR1992).
- Artikel 18 lid Pro 3 MR1992 luidt:
- Begin 2022 is wateroverlast gemeld door [gedaagde] als gevolg van een lekkage aan het gebouw ter plaatse van haar appartement. Zij bericht [naam 1] , lid VvE, per e-mailbericht d.d. 11 januari 2022:
Buiten was te zien dat het lood in de kilgoot (bij de schoorsteen aan de voorzijde van het pand) niet meer goed lag. Binnen was de schuine wandnaad (onder de kilgoot gelegen) twee dagen eerder open gebarsten. Tevens was de wandafwerking rondom de steunbalk afgebrokkeld (door het vocht).
Je hebt over deze constateringen contact opgenomen met [naam 2] , bestuurslid van de VvE, die momenteel in het buitenland verblijft (t/m 20 januari a.s.) (…)”
- [naam 2] , bestuurslid VvE, bericht op 2 februari 2022 het volgende aan [gedaagde] :
“In constateer dat je mijn herhaalde verzoek om je woning open te stellen voor een (pannen)dakdekker-bedrijf voor de inspectie van de lekkage teneinde deze te verhelpen negatief beantwoordt. Het dakdekker-bedrijf acht toegang evenwel noodzakelijk om een goede diagnose te kunnen stellen.
Ik constateer verder dat je je telefoon niet opneemt en als ik aanbel je de deur niet opent. Overleg lijkt dus niet meer mogelijk.
Gezien de mogelijke extra schade aan het dak, door het uitstellen van reparatie, zal ik op de kortst mogelijke termijn een vergadering van de VvE beleggen om de ontstane situatie te bespreken. Ik zal in deze vergadering toetsen of mijn werkwijze tot nu toe de juiste is en mijn verzoek om toegang tot jouw huis te verkrijgen voor het dakdekkersbedrijf correct is. Art. 18 lid Pro e.v. in het VvE modelreglement 1992 laat hier overigens geen twijfel over bestaan. Echter gezien de mogelijke consequenties die jouw onbuigzaamheid verder nog kan hebben, wil ik een bevestiging van de vergadering en een besluit over een vervolgplan van aanpak.
Aangezien je verplicht bent om de schade aan ons pand te beperken, stel ik je hierbij bij voorbaat aansprakelijk voor de schade en mogelijke vervolgschade die door het uitblijven van het verhelpen van de lekkage kan ontstaan.
Tot slot wil ik nog een keer benadrukken dat je je voorstel om een bouwkundig onderzoek naar de constructie van het dak te starten in een van de komende komende VvE vergadering kan inbrengen en toelichten. Een eventueel onderzoek zal evenwel plaatsvinden op kosten van ongelijk.
Maar eerst gaan we het lek dichten.”
- De notulen van de ledenvergadering van de VvE van 20 februari 2022 vermelden het volgende:
“(…)8. Situatie rond lekkage appartement [adres 2]
[naam 2] heeft deze vergadering primair bijeengeroepen vanwege de weigering van [gedaagde] om de dakdekker toegang te verschaffen tot haar woonruimte om een diagnose te stellen met betrekking tot de lekkage. In een eerder toegezonden email heeft hij de kwestie toegelicht. Hij vraagt aan de leden toestemming om een jurist in te schakelen op deze zaak vlot te trekken mocht [gedaagde] blijven weigeren.
Aangezien [gedaagde] onaangekondigd bij de vergadering is aangeschoven stelt [naam 2] aan [gedaagde] ( [adres 2] ) ter plekke de vraag of zij bereid is een dakdekker binnen te laten, zodat die aan de slag kan gaan om de lekkage te verhelpen. Er volgt een uitgebreide discussie, waarna [gedaagde] uiteindelijk akkoord gaat.
De vergadering heeft toch gestemd over het nemen van juridische stappen mocht [gedaagde] ( [adres 2] ) uiteindelijk niet welwillend staan tegenover het openen van de deur voor de dakdekker. De vergadering stemt hier unaniem mee in.
Daarna zal gekeken worden naar de vervolgschade. [naam 2] heeft hierover al contact gehad met de verzekeraar Centraal Beheer., maar wat daar de uitslag van zal zijn, moet tzt nog worden bekeken. (…)”
- De notulen van de ledenvergadering van de VvE van 31 mei 2022 vermeldt het volgende:
“(…) 8. Situatie rond lekkage appartement [adres 2]
[naam 1] vraagt aan [naam 2] wat nu de stand van zaken is. [naam 2] geeft aan dat hij in overleg met de jurist besloten heeft zijn inspanningen te staken om [gedaagde] te bewegen de dakdekker tot haar woning toe te laten. [gedaagde] wilde in januari dat er iets aan de lekkage gedaan zou worden. Ze heeft vervolgens iedere poging daartoe gefrustreerd ondanks dat ze in de vergadering aangaf haar medewerking te verlenen. In middels heeft de dakdekker een rekening gestuurd van 130 euro excl. BTW. [naam 2] is in overleg met de dakdekker hierover. Indien de rekening niet kan worden kwijtgescholden zal deze op [gedaagde] worden verhaald. Aan [gedaagde] is nu het initiatief om de draad weer op te pakken. [gedaagde] is volledig aansprakelijk gesteld voor alle kosten die het uitstel van de reparatie met zich meebrengen. (…) Alle aanwezigen kunnen zich voorstellen dat [naam 2] tot dit besluit is gekomen, maar maken zich zorgen over de constructie van het dak dat door het uitstel van de reparatie kan worden aangetast. Zij verzoeken [naam 2] toch om op zeker moment ervoor te zorgen dat de lekkage wordt verhopen.
Afgesproken wordt aan [gedaagde] het initiatief te laten om in samenwerking met [naam 2] de reparatie te laten plaatsvinden. Mocht dit voor de volgende vergadering in november niet zijn gebeurd, dan wil de vergadering de toelating tot haar appartement gerechtelijk afdwingen. (…)”
- Bij e-mailbericht d.d. 3 augustus 2022 bericht [naam 2] , bestuurslid VvE, [gedaagde] dat zij 14 dagen de kans heeft om alsnog medewerking te verlenen aan het toelaten van een deskundige in haar woning.
- De notulen van de ledenvergadering van de VvE van 23 november 2022 vermeldt het volgende:
“(…) 3. Lekkage App [adres 2]
[naam 2] verwijst naar de VvE vergadering van 31 mei jongstleden waarin de weigering van [gedaagde] om welwillend toegang tot haar huis te verschaffen werd besproken. Daarbij werd afgesproken dat in het belang van een goede conditie van het pand toegang noodzakelijk is en desnoods gerechtelijk moet worden afgedwongen. [gedaagde] heeft nota van deze discussie kunnen nemen maar heeft tot nu toe niet gereageerd. Ook bijgevoegde brief, die aangetekend naar haar is verzonden, heeft ze niet willen ontvangen. Op aanraden van de jurist is deze brief bij de stukken van de vergadering gevoegd opdat [gedaagde] er toch kennis van kan nemen (…) de vergadering is unaniem van mening dat de gerechtelijke procedure moet worden doorgezet. (…)”
- Het bestuur van de VvE heeft de firma [dakdekkersbedrijf] B.V. bereid gevonden alsnog een opname te komen doen en een plan van aanpak op te stellen. [dakdekkersbedrijf] verklaart op 9 januari 2023 schriftelijk:
“Aan ons is door de [de VvE] de opdracht gegeven om een lekkage te onderzoeken in het gebouw aan de [adres 1] te Breda. Om een voldoende beeld te kunnen vormen van de oorzaak en de mogelijke aanpak van de reparatie is het noodzakelijk dat we voor enige tijd, afhankelijk van de ernst van de lekkage, 2-4 uur toegang hebben tot het appartement [adres 2] van Mevrouw [gedaagde] .
“Aan ons is door de [de VvE] de opdracht gegeven om een lekkage te onderzoeken in het gebouw aan de [adres 1] te Breda. Om een voldoende beeld te kunnen vormen van de oorzaak en de mogelijke aanpak van de reparatie is het noodzakelijk dat we voor enige tijd, afhankelijk van de ernst van de lekkage, 2-4 uur toegang hebben tot het appartement [adres 2] van Mevrouw [gedaagde] .
Verder achten wij het reëel dat de lekkage gevolgen heeft voor, of het gevolg is van een gebrek aan, de constructieve delen van het gebouw. Hoe langer de huidige situatie blijft voortbestaan, hoe groter het risico op (verergerende) schade. Hoe eerder wij toegang hebben voor het onderzoek, het maken van een plan van aanpak en aansluitend herstel, hoe beter.”
- Op 5 oktober 2022 en 16 januari 2023 is [gedaagde] gesommeerd om de deskundige toegang te verschaffen tot haar woning.
- Bij ledenvergadering d.d. 30 januari 2023 is besloten om het bestuur te machtigen om namens de VvE een gerechtelijke kortgedingprocedure en/of een gerechtelijke bodemprocedure te starten tegen haar lid mevrouw [gedaagde] , ter zake van toegang (voor een deskundige en/of het bestuur) tot haar appartement in verband met (onderzoek naar) een lekkage.
3.Het geschil
3.1.
De VvE vordert - samengevat - [gedaagde] te veroordelen tot verlenen van vrije toegang tot haar appartement voor het laten uitvoeren van een onderzoek naar de lekkage die ter plaatse aanwezig is, op straffe van een dwangsom.
3.2.
[gedaagde] voert verweer ter zitting. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De VvE legt aan haar vordering – kort gezegd – nakoming van artikel 18 lid 3 van Pro de MR1992, om de VvE en/of eventuele deskundige/hulppersonen toegang te geven tot de woning van [gedaagde] teneinde onderzoek te doen naar de toedracht en wijze van herstel van de lekkage aan het gebouw, ten grondslag. Ondanks herhaalde verzoeken weigert [gedaagde] de door de VvE ingeschakelde deskundige toegang tot haar woning te verschaffen.
4.2.
[gedaagde] voert verweer en voert daartoe – kort gezegd – de volgende punten aan.
Ten eerste betwist [gedaagde] dat sprake is van een spoedeisend belang. Zij geeft aan dat er al een jaar lang een lekkage is, er geen contact te krijgen is met de VvE en dat ze nu ineens is gedagvaard.
[gedaagde] heeft voorts aangevoerd dat zij enkel een deskundige in haar woning binnen zal laten, indien [naam 2] , als bestuurder van de VvE, daarbij aanwezig zal zijn. [gedaagde] voert aan dat de bestuurder de verantwoordelijkheid heeft (en moet nemen) om te beslissen over de vervolgstappen, al dan niet via de verzekering, hetgeen enkel mogelijk is als hij bij het onderzoek naar de oorzaak van de schade aanwezig is. De afwezigheid van de heer [naam 2] bij de gemaakte (vervolg)afspraak met de dakdekker is dan ook een reden waarom [gedaagde] de toegang heeft geweigerd. Daarnaast stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat er geen dakdekker, maar een aannemer ingeschakeld dient te worden om de oorzaak van de schade te beoordelen. Indien de lekkage het gevolg is van een constructiefout, kan een aannemer dit beoordelen en herstellen, een dakdekker kan dit niet. Tot slot voert [gedaagde] nog aan dat de oorzaak van de lekkage aan de binnenkant, dus in haar woning, niet te zien is en dat een vakman van buitenaf de oorzaak van de lekkage dient te bekijken.
4.3.
De voorzieningenrechter overweegt als volgt. Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of de VvE ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
Spoedeisend belang
4.4.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat de VvE met haar stelling dat de oorzaak van de lekkage zo snel mogelijk dient te worden onderzocht, om zo de lekkage te kunnen verhelpen en verdere schade te voorkomen, voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de uitkomst van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. De stelling van de VvE wordt bevestigd door de schriftelijke verklaring van [dakdekkersbedrijf] B.V. Uit de overgelegde correspondentie met [gedaagde] en de notulen van de ledenvergaderingen van de VvE volgt bovendien dat er meerdere momenten zijn geweest waarbij [gedaagde] is gevraagd haar medewerking te verlenen aan een onderzoek in haar woning. Het is juist haar weigering tot medewerking die ervoor heeft gezorgd dat er nu ruim een jaar is verstreken na de melding van de lekkage in haar woning. Nu het spoedeisend belang is gegeven, kan worden overgegaan tot beoordeling van de inhoud van de zaak.
Verlenen van medewerking
4.5.
Vast staat dat, nu het bestuur van de VvE heeft besloten dat toegang tot het appartement van [gedaagde] noodzakelijk is voor het verrichten van een onderzoek naar de oorzaak van de lekkage in het dak van het gebouw, [gedaagde] op grond van artikel 18 lid 3 van Pro de MR1992, verplicht is haar toestemming en medewerking voor het verrichten van dit onderzoek te verlenen. Dat [gedaagde] zelf van mening is dat de oorzaak van de lekkage ook aan de buitenkant kan worden beoordeeld, maakt dit niet anders. De VvE heeft, mede door de schriftelijke verklaring van de ingeschakelde dakdekker dat toegang tot de woning van [gedaagde] noodzakelijk is voor het vaststellen van de oorzaak van de lekkage, voldoende aannemelijk gemaakt dat is voldaan aan artikel 18 lid Pro 3 MR1992.
Nu het dak een gemeenschappelijke zaak is, is het aan (het bestuur van) de VvE om te beslissen welke deskundige zij wenst in te schakelen voor het beoordelen van (de oorzaak van) de lekkage en schade aan het dak. De enkele omstandigheid dat [gedaagde] een aannemer geschikter acht voor het verrichten van het onderzoek, brengt dan ook niet met zich mee dat zij geen gevolg hoeft te geven aan de in artikel 18 lid Pro 3 MR1992 gegeven verplichting en een andere (door de VvE ingeschakelde) deskundige toegang tot haar woning mag weigeren. Overigens heeft [gedaagde] , gezien het tijdsverloop na de constatering van de lekkage en de afspraak in mei 2022 dat aan haar het initiatief werd gelaten om (in samenwerking met de bestuurder van de VvE) de reparatie te laten plaatsvinden, voldoende mogelijkheid gehad om in de tussentijd een aannemer aan te dragen, danwel in te schakelen, hetgeen zij niet heeft gedaan, althans dat is niet gebleken.
De wens van [gedaagde] dat de bestuurder van de VvE aanwezig is bij het onderzoek door de deskundige, kan evenmin leiden tot het oordeel dat afgeweken kan worden van de in artikel 18 lid Pro 3 MR1992 gegeven verplichting. Aanwezigheid van het bestuur van de VvE bij het verrichten van het onderzoek is immers geen vereiste. Namens de VvE is ter zitting aangegeven dat er, indien [gedaagde] dit wenst, een lid van de VvE bij het onderzoek in haar woning aanwezig kan zijn.
4.6.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft [gedaagde] geen gegronde redenen aangevoerd waarom afgeweken zou kunnen en moeten worden van de in artikel 18 lid 3 MR Pro 1992 opgenomen verplichting tot medewerking. De voorzieningenrechter zal de vordering van de VvE dan ook toewijzen.
4.7.
De voorzieningenrechter ziet aanleiding om de gevorderde dwangsom te maximeren, zoals hierna in de beslissing wordt vermeld.
4.8.
[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van de VvE als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
107,99
- griffierecht
€
676,00
- salaris advocaat
€
1.079,00
Totaal
€
1.862,99
4.9.
De VvE vordert veroordeling van [gedaagde] in de nakosten en hoogte van deze nakosten te bepalen op een bedrag van € 163,00 indien betekening van het vonnis kan uitblijven, te vermeerderen met een bedrag van € 85,00 in het geval dat wel tot betekening dient te worden overgegaan, te vermeerderen met de wettelijke rente. De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt gedaagde om een aangesloten periode van vier uren (4 uren) – tussen 8 uur ’s ochtends en 17:00 uur ’s middags – op een door het bestuur van eiseres en/of haar deskundige te bepalen dag en tijd in de periode gelegen tussen de datum van dit vonnis en vier weken (4 weken) na dit vonnis, vrij toegang aan het bestuur van eiseres en/of door haar ingeschakelde hulppersonen/deskundigen te verlenen tot het appartement van gedaagde staande en gelegen aan de [adres 2] , kadastraal bekend gemeente Breda, [sectie] , complexnummer [nummer 2] appartementsnummer [nummer 1] en vanuit die woning onderzoek te doen (waar nodig destructief onderzoek) naar de lekkage die ter plaatse aanwezig is,
5.2.
veroordeelt gedaagde om aan eiseres een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag dat zij niet aan de hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 25.000,00 is bereikt,
5.3.
veroordeelt gedaagde in de proceskosten, aan de zijde van eiseres tot dit vonnis vastgesteld op € 1.862,99, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
5.4.
veroordeelt gedaagde in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 163,00 aan salaris advocaat,
- te vermeerderen met € 85,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,
- en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Scheffers en in het openbaar uitgesproken op 15 maart 2023.