ECLI:NL:RBZWB:2023:1741

• Datum uitspraak: 15 maart 2023
• Publicatiedatum: 17 maart 2023
• Zaaknummer: 9991537_E15032023
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: mr. Ebben
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming na tekortkoming in nakoming door huurder

In deze bodemzaak, behandeld door de Rechtbank Zeeland-West-Brabant, heeft de kantonrechter op 15 maart 2023 uitspraak gedaan in een geschil tussen Stichting Thuisvester en een gedaagde huurder. De zaak betreft de vraag of de huurovereenkomst ontbonden kan worden wegens tekortkomingen in de nakoming van de verplichtingen door de huurder. Thuisvester, de eisende partij, heeft gesteld dat de huurder zonder toestemming derden in het gehuurde heeft toegelaten, wat in strijd is met de algemene huurvoorwaarden. De kantonrechter heeft vastgesteld dat Thuisvester in haar bewijsopdracht is geslaagd en dat de algemene voorwaarden naar de huurder zijn verstuurd, waardoor het beroep van de huurder op vernietiging van deze voorwaarden niet slaagt.

De kantonrechter heeft vervolgens beoordeeld of er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. De huurder heeft aangevoerd dat hij tijdelijk onderdak heeft geboden aan twee personen uit geloofsovertuiging en vriendschap, maar de kantonrechter heeft dit verweer verworpen. De huurder heeft zonder toestemming gehandeld, wat in strijd is met de huurvoorwaarden. De kantonrechter oordeelt dat de tekortkoming zodanig is dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. De vorderingen van Thuisvester tot ontbinding en ontruiming zijn toegewezen, met een ontruimingstermijn van veertien dagen na betekening van het vonnis.

Daarnaast is de huurder veroordeeld tot betaling van de huurprijs en de proceskosten. De kantonrechter heeft de belangen van Thuisvester zwaarder laten wegen dan die van de huurder, gezien de spanningen op de woningmarkt en de noodzaak tot handhaving van de huurvoorwaarden. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Breda

Zaaknummer: 9991537 \ CV EXPL 22-2213

Vonnis van 15 maart 2023

in de zaak van

STICHTING THUISVESTER ,

te Oosterhout,

eisende partij,

hierna te noemen: Thuisvester,

gemachtigde: mr. M.C.E. Wirken,

tegen

[gedaagde] ,

te [plaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. M.F. van de Burgt.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 28 december 2022;
- de akte van Thuisvester met producties;
- de akte van [gedaagde] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De verdere beoordeling

2.1.

Volhardt wordt bij hetgeen is overwogen en beslist in het tussenvonnis van 28 december 2022.

2.2.

In voormeld tussenvonnis is Thuisvester toegelaten te bewijzen dat Thuisvester de algemene voorwaarden naar [gedaagde] heeft verstuurd.

2.3.

Thuisvester heeft van deze mogelijkheid gebruik gemaakt en bij akte aanvullende producties ingediend. Op deze akte en stukken heeft [gedaagde] bij antwoordakte gereageerd.

2.4.

Beoordeeld dient te worden of Thuisvester door het indienen van deze schriftelijke stukken in haar bewijsopdracht is geslaagd. Bij die beoordeling zullen tevens - voor zover

van belang - de standpunten van partijen aan de orde komen.

Bewijsopdracht algemene voorwaarden

2.5.

Thuisvester heeft bij akte onder meer e-mailberichten tussen Thuisvester en ValidSign in het geding gebracht. In een e-mailbericht van 12 januari 2023 heeft Thuisvester aan ValidSign enkele vragen gesteld over de werkwijze van het versturen van documenten via ValidSign. Thuisvester heeft onder meer gevraagd of het juist is dat uit de zogenaamde Evidence Summary (hierna: ‘het bewijsdocument’) volgt dat de algemene voorwaarden zijn verstuurd, nu deze in de lijst met documenten staan opgenomen. ValidSign bevestigt dit in haar e-mailbericht van 13 januari 2023. ValidSign geeft aan dat uit het bewijsdocument volgt dat de algemene voorwaarden zijn aangeboden als onderdeel van het ondertekenproces en dat hieruit ook volgt dat de huurder de algemene voorwaarden niet heeft bekeken, maar dat hij hiertoe wel de gelegenheid heeft gehad. [gedaagde] heeft vervolgens aangevoerd dat niet is gebleken dat hij afzonderlijk voor de algemene voorwaarden heeft getekend, waarbij hij verwijst naar de toelichting die Thuisvester ter zitting heeft gegeven over de vereiste handtekeningen bij het ondertekenproces. De kantonrechter overweegt dat dit verweer moet worden verworpen, omdat de vraag of [gedaagde] (separaat) voor de algemene voorwaarden heeft getekend hier niet van belang is. Het gaat immers om de vraag of de algemene voorwaarden zijn verstuurd en [gedaagde] een redelijke mogelijkheid heeft gekregen om daarvan kennis te nemen. Naar het oordeel van de kantonrechter volgt uit voornoemde e-mailberichten tussen Thuisvester en ValidSign samen met het bewijsdocument dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De kantonrechter is van oordeel dat Thuisvester hiermee in haar bewijsopdracht is geslaagd.

2.6.

De kantonrechter concludeert dat vast is komen te staan dat Thuisvester de algemene voorwaarden naar [gedaagde] heeft verstuurd en dat aan [gedaagde] een redelijke mogelijkheid is geboden om kennis te nemen van de algemene voorwaarden. Dit brengt mee dat het beroep van [gedaagde] op de vernietiging van de algemene voorwaarden wegens het ontbreken van een redelijke mogelijkheid om kennis te nemen van de algemene voorwaarden op grond van artikel 6:233 aanhef en onder b van het Burgerlijk Wetboek (BW) niet slaagt. Het voorgaande heeft tot gevolg dat als uitgangspunt geldt dat een beroep kan worden gedaan op de algemene voorwaarden.

Tekortkoming

2.7.

De vraag die vervolgens voor ligt is of sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. Tussen partijen is niet in geschil dat de heer [naam 1] en de heer [naam 2] enige tijd in het gehuurde hebben verbleven. Hoewel [gedaagde] hierbij heeft aangevoerd dat hij vanwege zijn christelijke geloofsovertuiging tijdelijk onderdak heeft aangeboden aan [naam 1] en dat hij [naam 2] uit vriendschap tijdelijk in het gehuurde heeft laten logeren en dat hij hiertoe op grond van artikel 7:244 BW bevoegd is, gaat de kantonrechter hier niet in mee. Uit artikel 7.6 van de algemene voorwaarden volgt immers dat het zonder toestemming niet is toegestaan om het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. Dat [gedaagde] hier geen toestemming voor had staat tussen partijen vast. [gedaagde] heeft nog aangevoerd dat hij de Nederlandse taal niet goed machtig is en dat hij in de veronderstelling was dat hij gasten mocht ontvangen in het gehuurde, maar dat is niet iets wat aan Thuisvester kan worden tegengeworpen. De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] door het gehuurde in gebruik te geven aan derden is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden.

2.8.

Met betrekking tot de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde overweegt de kantonrechter als volgt. Ingevolge het eerste lid van artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij (en in geval van huur de kantonrechter) de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

2.9.

Vast staat dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] . Hoewel [gedaagde] nog omstandigheden heeft aangevoerd ter zake die tekortkoming, betreffen dat geen omstandigheden die leiden tot het oordeel dat een uitzonderingssituatie zich voordoet.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat de situatie inmiddels is gestopt en dat deze geen weerslag heeft gehad op de omgeving, zodat de belangen van Thuisvester niet zijn geschaad, maar daar gaat de kantonrechter niet in mee. Thuisvester heeft immers onweersproken gesteld dat het onderzoek naar de bewoning in het gehuurde juist is ingesteld naar aanleiding van signalen die zij hierover heeft ontvangen. Bovendien kan [gedaagde] wellicht in de toekomst zijn verplichtingen nakomen, maar daarmee wordt de tekortkoming uit het verleden niet ongedaan gemaakt. Daarnaast heeft [gedaagde] aangevoerd dat de tekortkoming van geringe betekenis is, omdat hij nooit gelden heeft ontvangen, maar ook hierin volgt de kantonrechter [gedaagde] niet. Het al dan niet ontvangen van gelden maakt de tekortkoming niet anders. Ook het feit dat [naam 2] en [naam 1] maar kort in het gehuurde aanwezig waren en dat zij niet de exclusieve beschikking hadden over het gehuurde, zoals [gedaagde] aanvoert, doet naar het oordeel van de kantonrechter niets af aan de ernst van de vastgestelde tekortkomingen. Daarbij is van belang dat [naam 1] in ieder geval enkele maanden in het gehuurde heeft verbleven en [naam 2] op meerdere momenten in de woning heeft verbleven. Ook geldt dat [gedaagde] weliswaar heeft geprobeerd om hulp te zoeken toen [naam 1] weigerde te vertrekken uit het gehuurde, maar naar het oordeel van de kantonrechter maakt dit nog niet dat de belangenafweging om die reden in het voordeel van [gedaagde] dient uit te vallen. Verder begrijpt de kantonrechter dat [gedaagde] nog heeft aangevoerd dat hij zich geïntimideerd voelde door de manier waarop het onderzoek door Thuisvester op 23 februari 2022 heeft plaatsgevonden, maar hoe vervelend ook, maakt ook dit de tekortkoming niet anders.

2.10.

Voor zover [gedaagde] heeft aangevoerd dat deze ontbinding met haar gevolgen niet gerechtvaardigd is, gelet op zijn persoonlijke omstandigheden en zijn woonbelang, oordeelt de kantonrechter dat dit verweer niet slaagt. De kantonrechter neemt zonder meer aan dat het verlies van het gehuurde ingrijpend is, omdat [gedaagde] werkt in Oosterhout en hij geen andere woonruimte heeft. Deze procedure en de gevorderde ontbinding en ontruiming zijn echter een gevolg van tekortkomingen waarvoor [gedaagde] als huurder in de eerste plaats zelf verantwoordelijk is. Tegenover het woonbelang van [gedaagde] staat het belang van Thuisvester bij het streng toezien op daadwerkelijke bewoning van haar huurwoningen door haar huurders en niet (ook) door derden. Dit met het oog op de spanningen op de woningmarkt, de wachtlijsten voor sociale huurwoningen en een rechtvaardige woonruimteverdeling. De kantonrechter is van oordeel dat het belang van Thuisvester hier zwaarder weegt dan dat van [gedaagde] .

2.11.

Met inachtneming van het voorgaande oordeelt de kantonrechter dat sprake is van een zodanige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, dat hierdoor de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning is gerechtvaardigd. Deze vorderingen zullen op grond van het vorenstaande worden toegewezen, waarbij de kantonrechter een ontruimingstermijn van veertien dagen na betekening van dit vonnis een redelijke termijn acht.

2.12.

[gedaagde] heeft de vordering ten aanzien van de huurtermijnen c.q. maandelijkse gebruiksvergoeding ter hoogte van de thans geldende (kale) huurprijs van € 784,70 per maand niet specifiek weersproken, zodat deze zal worden toegewezen.

2.13.

[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Thuisvester als volgt vastgesteld:

- kosten van de dagvaarding

€

125,03

- griffierecht

€

128,00

- salaris gemachtigde

€

497,50

(2,5 punten × € 199,00)

Totaal

€

750,53

2.14.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

3. De beslissing

De kantonrechter

3.1.

ontbindt met ingang van de dag na heden de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woning gelegen aan het [adres] ,

3.2.

veroordeelt [gedaagde] om de woning gelegen aan het [adres]

binnen twee weken na betekening van dit vonnis, te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en goederen, voor zover deze goederen niet het eigendom van Thuisvester zijn, en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Thuisvester te stellen,

3.3.

veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Thuisvester te voldoen een bedrag van € 784,70 per maand, te rekenen vanaf de dag dat de huurovereenkomst is geëindigd tot de dag waarop Thuisvester weer beschikking over het gehuurde krijgt,

3.4.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Thuisvester tot dit vonnis vastgesteld op € 750,53,

3.5.

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 99,50 aan salaris gemachtigde,

3.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en in het openbaar uitgesproken op 15 maart 2023.