Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/4494
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 maart 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg (de heffingsambtenaar).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 10 september 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (het restaurant) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 628.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 1 februari 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, mr. D.A.N. Bartels, en [heffingsambtenaar] en [taxateur] (taxateur) namens de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Belanghebbende is de eigenaar van het restaurant. Het betreft een restaurant/bar/ café (bouwjaar 1996) met een oppervlakte van 237 m2 en een terras van 112 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van het restaurant te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.2.
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van het restaurant per waardepeildatum 1 januari 2020. Belanghebbende vindt dat de waarde van het restaurant te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 628.000.
Toetsingskader van de rechtbank
4.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het restaurant bepaald op de waarde die aan het restaurant dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het restaurant kan worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank zal partijen hierin volgen. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.
4.3.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
4.4.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
5. De heffingsambtenaar heeft de waardering van het restaurant gebaseerd op een in het verweerschrift vermelde rekenkundige vergelijking met negen referentieobjecten en een berekening van de kapitalisatiefactor.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van het restaurant op de waardepeildatum volgens de huurwaardekapitalisatiemethode vastgesteld op € 628.000. De heffingsambtenaar heeft een vergelijking gemaakt met de verkoop- en huurcijfers van de objecten [object 1], [object 2] en [object 3], het verkoopcijfer van het object [object 4] en de huurcijfers van de objecten [object 5], [object 6], [object 7] [object 8] en [object 9], alle te [plaats]. Ter verduidelijking zijn foto’s van het vooraanzicht van het restaurant en de referentieobjecten en een luchtfoto toegevoegd.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 628.000 niet te hoog is.
De beroepsgronden
6.1.
Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten.
6.2.
Ter zitting heeft de gemachtigde aangevoerd dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een te laag leegstandsrisico waardoor de kapitalisatiefactor te hoog is. Ook dient vanwege de coronapandemie en de daarmee samenhangende maatregelen uitgegaan te worden van de toestandsdatum. Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 [2] dient dit ertoe te leiden dat de WOZ-waarde van het restaurant met 40% wordt verlaagd.
Oordeel rechtbank
7.1.
De heffingsambtenaar heeft in de berekening een vergelijking gemaakt met referentieobjecten. Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de referentieobjecten niet betwist. Op het referentieobject [object 3] (bouwjaar 1880) na hebben de referentieobjecten en het restaurant een bouwjaar tussen 1961 en 2020. De verkopen zijn binnen een jaar voor en een jaar na de waardepeildatum 1 januari 2020 verkocht. Daarbij verdient opmerking dat twee van de drie referentieobjecten verkocht zijn in augustus en december 2020 (en dus tijdens de coronapandemie). De huurprijzen zijn deels van een eerdere datum, namelijk 2018, maar ook van 2019 en 2020. De door de heffingsambtenaar voor het restaurant gebruikte huurprijs zit dicht tegen de laagste m2-prijs van de referentieobjecten.
Voor de onderbouwing van de kapitalisatiefactor heeft de heffingsambtenaar een zogeheten “bottom-up-berekening” overgelegd waaruit een kapitalisatiefactor volgt van 14,2. De heffingsambtenaar stelt dat het restaurant een bestemming “Centrum-Binnenstad” heeft en meer bestemmingsmogelijkheden heeft dan alleen horeca. Het pand heeft geen leegstand gekend. Ondanks dat de gemiddelde leegstand van de horeca in [plaats] inclusief mutatieleegstand ongeveer 5% is, is in de berekening van de kapitalisatiefactor rekening gehouden met een leegstandsrisico van 10% (6 maanden per 5 jaar). Voor de vaststelling van de waarde van het restaurant is echter niet uitgegaan van de berekende kapitalisatiefactor van 14,2, maar slechts van 10,2. Deze waarde ligt tussen de kapitalisatiefactoren van de verhuurde referentieobjecten (tussen 8,7 en 11). Hiermee heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt hoe tot de vastgestelde waarde van het restaurant is gekomen en heeft hij aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
7.2.
De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende niet met stukken aannemelijk heeft gemaakt dat van een hoger leegstandsrisico moet worden uitgegaan. Daarbij is volgens de rechtbank van belang dat het door de heffingsambtenaar gebruikte leegstandsrisico van 10% heeft geleid tot een kapitalisatiefactor 14,2. Zelfs als belanghebbende moet worden gevolgd in haar standpunt dan zal dit niet leiden tot een lagere kapitalisatiefactor dan 10,2, die de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarde van het restaurant heeft gebruikt.
Daarnaast betrekt de rechtbank in haar beoordeling dat de waardepeildatum in dit geval 1 januari 2020 is en dat de gevolgen van de coronapandemie op dat moment nog geen rol speelden. Dat in de loop van 2020 de coronapandemie in Nederland een ontwrichtende werking heeft gehad, is geen voorwerp van discussie. Het is echter niet een omstandigheid die een verandering van het pand van het restaurant of een specifiek voor het restaurant geldende bijzondere omstandigheid oplevert als bedoeld in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ. Er bestaat daarom geen aanleiding om van de toestand per 1 januari 2021 uit te gaan.
Het door belanghebbende aangehaalde arrest van de Hoge Raad leidt de rechtbank evenmin tot een ander oordeel. Het arrest is gewezen door de civiele kamer van de Hoge Raad met betrekking tot een rechtskader dat geen samenhang heeft met het rechtskader voor de vaststelling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak.
Belanghebbende heeft de door haar voorgestane korting van 40% niet aannemelijk gemaakt.
7.3.
Uit het voorgaande volgt dat de kritiek van belanghebbende op de werkwijze en de keuzes van de heffingsambtenaar geen doel treft. Met zijn onderbouwing heeft de heffingsambtenaar voldoende gemotiveerd gesteld en in reactie op de beroepsgronden voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van het restaurant en de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.
Vergoeding van immateriële schade
8. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn. Vastgesteld moet worden of de redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep, die twee jaar bedraagt, is overschreden. Het bezwaarschrift van belanghebbende is op 24 maart 2021 door de heffingsambtenaar ontvangen en de rechtbank doet op 15 maart 2023 uitspraak. Daaruit volgt dat de redelijke termijn van twee jaar niet is overschreden en belanghebbende geen recht heeft op een vergoeding voor immateriële schade. Het verzoek zal daarom worden afgewezen.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep zal ongegrond worden verklaard. Dat betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB in stand blijven. De rechtbank wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 15 maart 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.