Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 10054711 \ CV EXPL 22-2603
Vonnis van 15 maart 2023
in de zaak van
[eiser in conventie],
wonende te [woonplaats 1] ,
eisende partij in conventie, verweerder in reconventie,
hierna te noemen: [eiser in conventie / verweerder in reconventie] ,
gemachtigde: R & R Gerechtsdeurwaarders B.V.,
tegen
[gedaagde in conventie],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde in conventie / eiser in reconventie] ,
gemachtigde: mr. J.P. van Veenendaal.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 2 november 2022 en de daarin genoemde stukken,
- de akte van R & R Gerechtsdeurwaarders van 30 januari 2023 met productie 3 en 4,
- de eis in reconventie en akte van mr. Van Veenendaal van 7 februari 2023 met productie 4 tot en met 6,
- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 10 februari 2023.
- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 10 februari 2023.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De kantonrechter stelt de volgende feiten vast.
2.2.
Tussen [eiser in conventie] als verhuurder en [gedaagde in conventie] en als huurder bestaat een huurovereenkomst (bepaalde tijd) met betrekking tot de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde).
2.3.
Op de huurovereenkomst staat ook [medehuurder] (hierna: [medehuurder] ) als huurder vermeld. [medehuurder] is niet in het gehuurde woonachtig en naar het buitenland vertrokken.
2.4.
Op grond van de huurovereenkomst is [gedaagde in conventie] bij vooruitbetaling huur aan [eiser in conventie] verschuldigd, laatstelijk een bedrag van € 900,00 per maand. In de toepasselijke algemene bepalingen staat – voor zover relevant – het volgende vermeld:
“(…) 22.1 Indien meerdere personen zich als huurder hebben verbonden, zijn deze steeds hoofdelijk en ieder voor het geheel jegens verhuurder aansprakelijk voor alle uit de huurovereenkomst voortvloeiende verbintenissen (…)”
2.5.
[gedaagde in conventie] heeft vanaf april 2022 een huurachterstand laten ontstaan. [gedaagde in conventie] heeft op 23 mei 2022 een bedrag van € 900,00 aan [eiser in conventie] betaald dat door [eiser in conventie] is afgeboekt op de huurmaanden maart en april 2022.
2.6.
Bij vonnis in kort geding (zaak en rolnummer 10233243 VV EXPL 22-76) heeft de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening de ontruiming van het gehuurde toegewezen.
3.Het geschil
In conventie
3.1.
[eiser in conventie] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en [gedaagde in conventie] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, betaling aan [eiser in conventie] van een bedrag van € 900,00 per maand vanaf september 2022 tot aan de ontruiming en betaling aan [eiser in conventie] van € 4.100,00 aan huurachterstand tot en met augustus 2022 en vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten met btw en vervallen wettelijke rente, te vermeerderen met de wettelijke rente over de huurachterstand na 1 augustus 2022, met veroordeling van [gedaagde in conventie] in de proceskosten.
3.2.
Bij akte heeft [eiser in conventie] toegelicht dat de huurachterstand tot en met februari 2023 is opgelopen tot een bedrag van € 9.500,00 en dat [gedaagde in conventie] is aangemeld voor gemeentelijke schuldhulpverlening.
3.3.
Aan zijn vordering legt [eiser in conventie] ten grondslag dat [gedaagde in conventie] , ondanks sommatie, in gebreke is gebleken met de betaling van de maandelijkse huur dat heeft geleid tot een huurachterstand van ruim 10 maanden van € 9.500,00, hetgeen de ontbinding van de huurovereenkomst en een veroordeling tot ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. [eiser in conventie] heeft zijn vordering ter incasso uit handen gegeven en vordert de incassokosten op grond van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van € 445,00 vermeerderd met btw van € 93,45. Verder maakt [eiser in conventie] aanspraak op de wettelijke rente, waaronder de wettelijke rente berekend per 1 augustus 2022 van
€ 13,94en de daarna verschenen rente.
€ 13,94en de daarna verschenen rente.
3.4.
[gedaagde in conventie] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
In reconventie
3.5.
[eiser in reconventie] vordert in reconventie betaling van een factuur van € 1.548,95 en een vergoeding voor gemaakte kosten van € 2.500,00. Hij legt hieraan ten grondslag dat met [verweerder in reconventie] afspraken zijn gemaakt over het opknappen van het gehuurde (strippen woning, vervangen laminaat en stukadoor- en schilderwerk) en dat [verweerder in reconventie] hiervoor materiaalkosten en een vergoeding aan hem zou betalen.
3.6.
[verweerder in reconventie] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Gelet op de samenhang van de vordering in conventie en in reconventie zal de kantonrechter deze vorderingen gezamenlijk behandelen.
In conventie
4.2.
De kern van het geschil is of [gedaagde in conventie] de huurachterstand van € 9.500,00 moet betalen en of het ontstaan van de huurachterstand moet leiden tot een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
4.3.
[gedaagde in conventie] betwist op zichzelf niet dat hij de gevorderde huurtermijnen tot en met februari 2023 niet heeft voldaan. [gedaagde in conventie] betoogt dat de huurachterstand deels is ontstaan doordat [medehuurder] niet aan zijn betalingsverplichtingen heeft voldaan en dat [eiser in conventie] hem tot betaling moet aanspreken. Dat betoog faalt. Op grond van artikel 22.1 van de algemene bepalingen is sprake van hoofdelijke aansprakelijkheid en is [gedaagde in conventie] ten aanzien van de huurachterstand voor het geheel aansprakelijk jegens [eiser in conventie] .
4.4.
[gedaagde in conventie] beroept zich op verrekening op grond van artikel 7:206 Burgerlijk Pro Wetboek (BW). Volgens [gedaagde in conventie] waren er werkzaamheden noodzakelijk in het gehuurde (laminaatvloer vervangen en stuc- en schilderwerk) en is daarom sprake van een gebrek aan het gehuurde dat voor rekening van de verhuurder komt. De daarmee gepaard gaande herstelkosten mag hij verrekenen met de huur, aldus [gedaagde in conventie] . [gedaagde in conventie] heeft ter onderbouwing van zijn stelling dat sprake is van een gebrek verwezen naar foto’s van wanden, een steiger en verf- en stukmaterialen in het gehuurde.
4.5.
Volgens artikel 7:204 lid 2 BW Pro is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Op grond van artikel 7:206 lid 3 BW Pro kan de huurder, indien de verhuurder met het verhelpen in verzuim is, het verhelpen van gebreken zelf verrichten en de daarvoor gemaakte redelijke kosten op de verhuurder verhalen door deze in mindering van de huurprijs te brengen. De stelplicht (en bewijslast) van de aanwezigheid van een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst rust op [gedaagde in conventie] .
4.6.
[eiser in conventie] betwist de stellingen van [gedaagde in conventie] en heeft toegelicht dat de overgelegde foto’s zijn gemaakt toen de door hem ingeschakelde (en betaalde) stukadoor vóór aanvang van de huurovereenkomst stucwerkzaamheden in het gehuurde heeft verricht. [eiser in conventie] heeft toegestaan dat [gedaagde in conventie] een laminaatvloer zou leggen en schilderwerk zou uitvoeren en wilde – in overleg – aan verfmateriaal meebetalen. Nu [gedaagde in conventie] deze stellingen onvoldoende heeft weersproken en uit feiten en omstandigheden niet is gebleken dat hij wezenlijk in zijn huurgenot is aangetast, immers mocht hij zelf schilderwerk (laten) aanbrengen en de laminaatvloer vervangen, heeft [gedaagde in conventie] het bestaan van een gebrek aan het gehuurde onvoldoende onderbouwd en zal de kantonrechter aan zijn stellingen voorbijgaan.
4.7.
[gedaagde in conventie] heeft tevens aangevoerd dat hij met [eiser in conventie] heeft afgesproken om (opknap-)werkzaamheden uit te (laten) voeren en dat [eiser in conventie] zou betalen voor de materialen en dat [gedaagde in conventie] een vergoeding zou ontvangen. [gedaagde in conventie] wijst op een e-mailbericht van 9 februari 2022 waarin [eiser in conventie] schrijft
“(…) Zoals je weet wil ik die bonnen betalen, maar hoe moet het met de huur? (…)”.[eiser in conventie] is deze afspraken niet nagekomen, waarna [gedaagde in conventie] is overgegaan tot verrekening van zijn vordering met de huurprijs.
“(…) Zoals je weet wil ik die bonnen betalen, maar hoe moet het met de huur? (…)”.[eiser in conventie] is deze afspraken niet nagekomen, waarna [gedaagde in conventie] is overgegaan tot verrekening van zijn vordering met de huurprijs.
4.8.
[eiser in conventie] heeft gemotiveerd betwist dat deze afspraken met [gedaagde in conventie] zijn gemaakt. [eiser in conventie] heeft het stukadoorwerk laten uitvoeren en betaald. Volgens hem ziet het e-mailbericht toe op eventuele bonnen voor verfmateriaal, waaraan hij in overleg wilde meebetalen.
4.9.
De kantonrechter overweegt als volgt. Artikel 6:136 BW Pro bepaalt dat de rechter een vordering kan toewijzen ondanks een beroep van verweerder op verrekening, indien de gegrondheid van dit verweer niet op eenvoudige wijze is vast te stellen en de vordering voor het overige voor toewijzing vatbaar is. Die situatie doet zich in deze zaak voor. [gedaagde in conventie] heeft zijn verweer, gelet op de betwisting, onvoldoende onderbouwd. Zonder nader onderzoek en bewijslevering kan niet worden aangenomen dat hij een opeisbare, voor verrekening vatbare vordering op [eiser in conventie] heeft. [eiser in conventie] heeft immers gemotiveerd betwist dat hij een afspraak met [gedaagde in conventie] heeft gemaakt om het gehuurde op te knappen en gehouden is om materialen en een vergoeding aan [gedaagde in conventie] te betalen. Een dergelijke afspraak blijkt evenmin uit de inhoud van het e-mailbericht van 9 februari 2022 omdat hierin slechts wordt gesproken over niet nader door [gedaagde in conventie] toegelichte ‘bonnen’ en uit processtukken en het verhandelde ter zitting niet is gebleken welke ‘bonnen’ hiermee worden bedoeld. Gelet op het voorgaande is niet eenvoudig vast te stellen of het verrekeningsverweer van [gedaagde in conventie] gegrond is, terwijl de vordering van [eiser in conventie] verder niet door [gedaagde in conventie] wordt betwist. Daarom is de conclusie dat de vordering moet worden toegewezen. Omdat [gedaagde in conventie] in verzuim is met betaling van de huurtermijnen is hij tevens de wettelijke rente van € 13,94 verschuldigd en de wettelijke rente na 1 augustus 2022 zodat deze worden toegewezen.
4.10.
De in rekening gebrachte buitengerechtelijke incassokosten moeten worden beoordeeld aan de hand van het Besluit. De gemachtigde van [eiser in conventie] heeft [gedaagde in conventie] op 12 juli 2022 een aanmaning toegezonden die voldoet aan de in artikel 6:96 lid 6 BW Pro gestelde eisen. Nu de incassokosten verder niet inhoudelijk worden betwist zullen deze tot een bedrag van € 538,45 inclusief btw worden toegewezen.
4.11.
Ten aanzien van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt als volgt overwogen. Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Hiervoor is overwogen dat [gedaagde in conventie] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Ten tijde van de dagvaarding bestond een huurachterstand van meer dan drie maanden en tijdens deze procedure is de huurachterstand opgelopen tot meer dan tien maanden. Deze tekortkoming is dermate zwaarwegend van aard dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De gevorderde ontbinding en ontruiming zal daarom worden toegewezen. [gedaagde in conventie] is inmiddels aangemeld bij schuldhulpverlening zodat dat niet aan de toewijzing van de gevorderde ontbinding en ontruiming in de weg staat. De ontruimingstermijn wordt gesteld op 14 dagen na de betekening van dit vonnis. Ter zitting heeft de gemachtigde van [eiser in conventie] toegelicht dat de ontruiming van het gehuurde – naar aanleiding van de beslissing tot toewijzing daarvan in kort geding – bij deurwaardersexploot is aangezegd tegen 28 februari 2023. Op grond van artikel 257 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) blijft die beslissing in stand omdat deze geen nadeel toebrengt aan de beslissing in de bodemprocedure.
In reconventie
4.12.
[eiser in reconventie] heeft bij akte van 7 februari 2023 een reconventionele vordering ingesteld gericht op betaling van een factuur van € 1.548,95 en vergoeding van gemaakte kosten van € 2.500,00. De kantonrechter overweegt als volgt. Op grond van artikel 137 Rv Pro dient een eis in reconventie dadelijk bij conclusie van antwoord te worden ingesteld. De kantonrechter stelt vast dat [eiser in reconventie] op de rol van 19 oktober 2022 heeft geantwoord op de dagvaarding en dat de reconventionele vordering pas op 7 februari 2023 is ingediend. Nu daarmee niet aan het bepaalde in artikel 137 Rv Pro is voldaan zal de kantonrechter [eiser in reconventie] in zijn eis in reconventie niet- ontvankelijk verklaren.
Proceskosten in conventie en reconventie
4.13.
[gedaagde in conventie] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten in conventie en in reconventie worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser in conventie] als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
127,43
- griffierecht
€
244,00
- salaris gemachtigde
€
528,00
(2,00 punten × € 264,00)
Totaal
€
899,43
4.14.
De kantonrechter ziet aanleiding om geen salaris gemachtigde toe te kennen in reconventie, omdat de reconventie is behandeld tijdens de mondelinge behandeling in conventie waarvoor reeds één punt salaris gemachtigde is toegekend.
5.De beslissing
De kantonrechter
In conventie
5.1.
ontbindt de tussen [eiser in conventie] en [gedaagde in conventie] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning met aanhorigheden te [adres] ;
5.2.
veroordeelt [gedaagde in conventie] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de voormelde woning met aanhorigheden te verlaten en te ontruimen met al de zijnen/haren en het zijne/hare en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser in conventie] te stellen;
5.3.
veroordeelt [gedaagde in conventie] om aan [eiser in conventie] te betalen een bedrag van
€ 4.100,00 aan huurachterstand berekend tot en met augustus 2022, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 augustus 2022 tot aan de dag van voldoening;
5.4.
veroordeelt [gedaagde in conventie] om aan [eiser in conventie] te betalen € 538,95 aan buitengerechtelijke incassokosten met btw;
5.5.
veroordeelt [gedaagde in conventie] om aan [eiser in conventie] te betalen € 13,94 aan wettelijke rente, berekend per 1 augustus 2022;
5.6.
veroordeelt [gedaagde in conventie] om aan [eiser in conventie] te betalen een bedrag van € 900,00 aan vervallen huur per maand vanaf september 2022 tot aan de datum van ontbinding;
5.7.
veroordeelt [gedaagde in conventie] om aan [eiser in conventie] te betalen een gebruiksvergoeding van € 900,00 voor elke maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde in conventie] vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst in gebreke blijft de woonruimte te ontruimen;
In reconventie
5.8.
verklaart [eiser in reconventie] niet ontvankelijk in zijn vordering;
In conventie en in reconventie
5.9.
veroordeelt [gedaagde in conventie] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser in conventie] tot dit vonnis vastgesteld op € 899,43;
5.10.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.11.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en in het openbaar uitgesproken op 15 maart 2023.