Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
Tilburg
zaaknummer 10045003 CV EXPL 22-2998
vonnis van 22 februari 2023
in de zaak van
AEGON LEVENSVERZEKERING N.V.,
te 's-Gravenhage,
eisende partij,
hierna te noemen: Aegon,
gemachtigde: mr. F.C. Borst, advocaat te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. E.M.A. Leijser, advocaat te Tilburg.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
a. het tussenvonnis van 28 september 2022 en de daarin genoemde stukken;
b. de brief van 3 januari 2023 van Aegon, met producties;
c. de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 18 januari 2023.
Hierna is vonnis bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1
Tussen partijen staan de volgende feiten vast:
a. Aegon heeft met ingang van 1 augustus 2004 terzake de woning gelegen aan het [adres] (hierna te noemen “de woning”) een huurovereenkomst gesloten met de heer [naam 1] en mevrouw [naam 2] (hierna te noemen “ [familienaam] ”). De aanvangshuur bedroeg € 585,00 per maand (€ 470,00 aan kale huur en € 115,00 aan voorschot servicekosten).
b. Eind december 2021 is de gemeenteraad van Tilburg unaniem akkoord gegaan met aanpassing van het bestemmingsplan voor het [straatnaam 1] . Het [straatnaam 1] wordt [straatnaam 2] . De huidige wooncomplexen aan de kant van de [straatnaam 3] worden gesloopt en hiervoor in de plaats komen nieuwe woongebouwen.
c. Bij brief van 28 maart 2022 heeft Aegon aan de [familienaam] bericht:
“(…)
U huurt van Amvest sedert 1 augustus 2004 de woonruimte, gelegen aan het [adres] (hierna: “de Woning”). Inmiddels is gebleken dat u deze woonruimte niet meer zelf bewoond, maar zonder toestemming in gebruik heeft gegeven aan een ander. Ingeschreven op het adres staat [gedaagde] . Het is u op grond van de huurovereenkomst niet toegestaan om de Woning te laten gebruiken door iemand anders. De wanprestatie is dusdanig ernstig dat deze ontbinding van de huur rechtvaardigt.
Om de kosten van de procedure bij de rechter uit te sparen, stelt Amvest u in de gelegenheid om uit eigen beweging de huur op te zeggen tegen1 mei 2022. U dient de Woning dan uiterlijk op 30 april 2022 ontruimd en vrij van gebruik aan Amvest op te leveren. U kunt de huur opzeggen door deze brief beiden voor akkoord te ondertekenen en deze voor 31 maart 2022 aan mij terug te sturen. U moet dan tevens meesturen een kopie van uw identiteitsbewijs (met, vanwege de geldende privacywetgeving, het bsn nummer en de foto onzichtbaar gemaakt).
Indien u de huur niet opzegt of niet tijdig reageert, ga ik ervan uit dat u niet zelf tot opzegging over zal gaan. In die situatie zal ik namens Amvest op zeer korte termijn een procedure starten om de huur te laten ontbinden en de bewoner uit de Woning te krijgen. De kosten die met zo’n procedure gepaard gaan, zijn voor uw rekening.
Ik heb ook een brief gezonden aan de illegale bewoner, [gedaagde] .
(…).”
d. Per aangetekende brief van 28 maart 2022 heeft Aegon aan [gedaagde] bericht:
“(….)
U staat blijkens het Bevolkingsregister ingeschreven in de woonruimte, gelegen aan het [adres] (hierna: “de Woning.”). Amvest is de eigenaar van deze Woning. Deze wordt verhuurd aan de heer en mevrouw [familienaam] . Zij moesten de Woning zelf bewonen en waren niet gerechtigd deze aan iemand anders in gebruik te geven of onder te verhuren. Deze wanprestatie is dusdanig ernstig dat het de ontbinding van de huur rechtvaardigt. Duidelijk dat het echtpaar [familienaam] inmiddels ergens anders woont en de Woning niet meer zelf gebruikt. Ik heb het echtpaar [familienaam] in overweging gegeven de huur zelf op te zeggen tegen 1 mei 2022, om zo de kosten van een juridische procedure uit te sparen. Mij is niet bekend wat de relatie is tussen u en het echtpaar [familienaam] en op welke voorwaarden u gebruik maakt van de woning. Het echtpaar [familienaam] betaalt voor de Woning per maand een bedrag van € 652.22 aan huur, € 55,- aan voorschot servicekosten en € 150,- aan voorschot stookkosten. Dus totaal € 857.22 per maand.
Zoals mogelijk bij u bekend, zal het [straatnaam 1] worden herontwikkeld en opnieuw worden ingericht, in welk kader het complex waarin de Woning is gelegen, zal worden gesloopt. Dat betekent dat het complex op 1 mei 2023 geheel leeg en ontruimd zal moeten zijn.
Indien u de Woning na 30 april 2022 nog voor maximaal 1 jaar wilt blijven wonen en bereid en in staat bent bovenstaand maandbedrag te betalen, dan kunt u contact met mij opnemen. Ik zal dan met cliënte bezien of het mogelijk is om u nog (maar uiterlijk 1 mei 2023) in het gebruik te kunnen laten van de Woning.
Het is dan wel noodzakelijk dat u mij precies vertelt tegen welke voorwaarden u de Woning in gebruik hebt gekregen van het echtpaar [familienaam] . Indien u met hen (of met iemand anders) een schriftelijk contract had voor de bewoning, dan verzoek ik u mij daarvan een kopie te sturen.”
e. Op 1 mei 2022 is de huurovereenkomst tussen Aegon en [familienaam] met wederzijds goedvinden geëindigd.
f. [gedaagde] woont momenteel nog in de woning.
3.Het geschil
3.1
Aegon vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
Primair
a. [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van de woning en tot betaling aan Aegon van een bedrag gelijk aan de verschuldigde huur, die laatstelijk gold voor het illegale gebruik van de woning van € 872,15 per maand of een gedeelte daarvan, tot aan de dag van de ontruiming;
Subsidiair
b. de voorgezette huurovereenkomst op zo kort mogelijke termijn en uiterlijk per 1 mei
2023, althans met ingang van een in goede justitie te bepalen datum te beëindigen;
c. [gedaagde] te veroordelen tot aan de dag van de ontruiming de verschuldigde huur van
€ 872,15 per maand te voldoen aan Aegon;
d. [gedaagde] te veroordelen de woning per de datum waarop de huurovereenkomst ingevolge het in deze te wijzen vonnis wordt beëindigd in een schone en lege staat aan Aegon op te leveren;
e. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten ten bedrage van respectievelijk € 163,00 zonder betekening en € 248,00 met betekening, laatstgenoemd bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente indien en voor zover [gedaagde] dit niet binnen (de wettelijke vereiste termijn van) twee dagen, althans binnen een door de kantonrechter redelijk geachte termijn na betekening van het in deze te wijzen vonnis heeft voldaan.
3.2
Aegon heeft, samengevat, het volgende aan haar vorderingen ten grondslag gelegd. Bij gebrek aan wetenschap kan Aegon niet anders dan primair betwisten dat [gedaagde] de volledige woning van de [familienaam] in onderhuur had. Dat betekent dat [gedaagde] , na het eindigen van de huurovereenkomst met de [familienaam] , geen beroep op voortzetting van de woning toekomt, zoals bedoeld in artikel 7:269 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Aegon vordert dan ook beëindiging van het gebruik van de woning. Tot 1 mei 2022 heeft Aegon, dan wel MVGM, altijd de huur van de [familienaam] ontvangen en niet van [gedaagde] . In het geval dat [gedaagde] wel een beroep zou toekomen op artikel 7:269 lid 1 BW en kan aantonen dat er sprake is van onderhuur van een zelfstandige woning, dan vordert Aegon subsidiair op grond van lid 2 van dit artikel dat de rechter de huur beëindigt. [gedaagde] biedt namelijk onvoldoende financiële waarborg om de huur te betalen. Het is volstrekt onduidelijk wat de financiële situatie van [gedaagde] is. Bovendien heeft hij vanaf september 2022 aan Aegon geen bedrag aan ‘huur’ meer betaald. Verder heeft Aegon sterk het vermoeden dat de onderhuur enkel is aangegaan met de kennelijke strekking de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen. Daarnaast kan volgens Aegon naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van Aegon worden gevergd de onderhuurovereenkomst voort te zetten. Gelet op de geplande herontwikkeling was de woning enkel nog verhuurd onder een huurcontract voor kortlopende huur (korter dan twee jaar). Tot slot heeft Aegon beperkte mogelijkheden om alternatieve woonruimte aan te bieden en is het niet de bedoeling dat [gedaagde] een veel betere positie zou krijgen dan de tijdelijke huurders in het complex.
3.3
[gedaagde] heeft, samengevat, aangevoerd dat hij de woning al gedurende een periode van meer dan 10 jaar heeft gehuurd van de [familienaam] . Vanaf het moment van inwoning heeft [gedaagde] de verschuldigde huurpenningen betaald aan de [familienaam] Zij hebben vervolgens de huur aan Aegon betaald. Vanaf 1 mei 2022 heeft [gedaagde] de huur rechtstreeks betaald aan Aegon. Volgens [gedaagde] is er dan ook sprake van een onderhuurovereenkomst tussen hem en de [familienaam] . Hij beroept zich op artikel 7:269 BW. Aegon dient de onderhuurovereenkomst met hem voort te zetten, temeer nu [gedaagde] niet beschikt over alternatieve woonruimte, aldus [gedaagde] .
3.4
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1
De eerste vraag die voorligt is of er een huurovereenkomst bestaat tussen Aegon en [gedaagde] en/of dat [gedaagde] op dit moment zonder recht of titel in de woning verblijft. Daarvoor moet de vraag worden beantwoord of er sprake is geweest van een onderhuurovereenkomst tussen [gedaagde] en de [familienaam] . Alleen in dat geval kan op grond van artikel 7:269 BW door het eindigen van de huurovereenkomst tussen de [familienaam] en Aegon een huurovereenkomst zijn ontstaan tussen Aegon en [gedaagde] .
4.2
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd gesteld dat sprake is geweest van een onderhuurovereenkomst tussen hem en de [familienaam] . Een schriftelijke (onder)huurovereenkomst tussen [gedaagde] en de [familienaam] ontbreekt. Daar komt bij dat zo’n onderhuurovereenkomst nergens uit kan worden afgeleid. Er zijn namelijk geen betaalbewijzen ingebracht waaruit blijkt dat [gedaagde] de huur heeft betaald aan de [familienaam] . Er is bijvoorbeeld ook geen verklaring van de [familienaam] overgelegd waaruit dat blijkt. [gedaagde] heeft dus onvoldoende aangetoond dat er sprake is geweest van een onderhuurovereenkomst. De kantonrechter kan hiervan dan ook niet uitgaan. Dit betekent dat er door het eindigen van de huurovereenkomst tussen de [familienaam] en Aegon geen huurovereenkomst is ontstaan tussen Aegon en [gedaagde] .
4.3
Nu [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft, zal de vordering van Aegon om [gedaagde] te veroordelen de woning te ontruimen op de primaire grondslag worden toegewezen. De ontruimingstermijn zal worden bepaald op een gebruikelijke termijn van
14 dagen na betekening van het vonnis. [gedaagde] zal ook worden veroordeeld om tot het moment van de ontruiming van de woning aan Aegon te betalen een bedrag gelijk aan de huur, zijnde een bedrag van € 872,15 (€ 667,15 aan kale huur, € 55,00 voorschot servicekosten en € 150,00 voorschot stookkosten) per maand. Dit omdat [gedaagde] zonder
recht of titel in de woning verblijft, maar daar wel gebruik van kan maken en dus ongerechtvaardigd verrijkt wordt door het woongenot van de woning ten koste van Aegon. Aegon had de woning anders – als [gedaagde] deze niet bezet zou houden – aan een ander kunnen verhuren tegen op zijn minst dezelfde huurprijs.
4.4
Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat, mocht er wel sprake zijn geweest van een onderhuurovereenkomst tussen [gedaagde] en de [familienaam] , de kantonrechter ingevolge artikel 7:269 lid 2 sub a BW zou hebben bepaald dat de huur eindigt omdat [gedaagde] vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. Op de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van [gedaagde] namelijk erkend dat [gedaagde] vanaf september 2022 geen ‘huur’ meer heeft betaald. Bovendien heeft [gedaagde] , hoewel hij dit bij conclusie van antwoord heeft aangekondigd, nagelaten om nadere (financiële) stukken in het geding te brengen waaruit blijkt dat hij in staat is om de huurprijs te betalen .
4.5
[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Aegon als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
103,33
- griffierecht
€
322,00
- salaris gemachtigde
€
264,00
Totaal
€
689,33
4.6
De nakosten, waarvan [gedaagde] betaling vordert zullen op de in het dictum weergegeven wijze worden begroot. De gevorderde wettelijke rente over de nakosten zal als volgt worden
toegewezen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis de woning aan het [adres] te ontruimen;
veroordeelt [gedaagde] om een bedrag van € 872,15 per maand uit hoofde van schadevergoeding te betalen aan Aegon voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] in de woning verblijft tot het moment dat de woning feitelijk is ontruimd;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Aegon tot dit vonnis vastgesteld op € 689,33;
veroordeelt [gedaagde] onder de voorwaarde dat hij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door Aegon volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op
€ 66,00 aan salaris voor de gemachtigde van Aegon, te vermeerderen met de explootkosten van betekening van het vonnis, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na betekening van het vonnis;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op
22 februari 2023.