ECLI:NL:RBZWB:2023:260

• Datum uitspraak: 11 januari 2023
• Publicatiedatum: 18 januari 2023
• Zaaknummer: 9991042
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: Van den Boom
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 13 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming wegens huurachterstand en onrechtmatige verrekening

Tussen partijen bestond een huurovereenkomst voor een woning die door de huurder werd gekocht onder de voorwaarde dat zij deze bleef huren. De huurder betaalde de huur niet tijdig en verrekende onterecht facturen met de huurpenningen. De verhuurder vorderde ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming, betaling van achterstallige huur, rente en incassokosten.

De kantonrechter oordeelde dat de Nederlandse rechter bevoegd is en Nederlands recht van toepassing is. Het ne bis in idem-beginsel werd verworpen omdat het eerdere vonnis nog niet in kracht van gewijsde is. De huurachterstand bedroeg ruim drie maanden en de door de huurder opgevoerde verrekeningen waren ongegrond, omdat de kosten voor onderhoud en kleine herstellingen voor rekening van de huurder komen.

Gezien de structurele betalingsachterstand en het te late betalen van de huur, werd de ontbinding van de huurovereenkomst toegewezen. De ontruimingstermijn werd verlengd tot drie maanden vanwege persoonlijke omstandigheden van de huurder. De huurder werd veroordeeld tot betaling van de achterstallige huur, wettelijke rente, incassokosten en de lopende huur tot ontruiming. De proceskosten werden aan de huurder opgelegd.

Uitkomst: De huurovereenkomst wordt ontbonden en de huurder moet binnen drie maanden ontruimen en de achterstallige huur, rente en incassokosten betalen.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Middelburg

Zaaknummer: 9991042 \ CV EXPL 22-1809

Vonnis van 11 januari 2023

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: [naam] c.s. gerechtsdeurwaarders,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. L.E. van Hevele.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit het tussenvonnis van 28 september 2022 en de daarin genoemde processtukken.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 16 november 2022. Aanwezig waren [eiser] , bijgestaan door de heer [naam] , en [gedaagde] bijgestaan door mr. Van Hevele. Ter zitting heeft de heer [naam] spreekaantekeningen overgelegd en voorgedragen. De bij de spreekaantekeningen gevoegde stukken zijn niet tijdig ingediend en zullen daarom niet aan het dossier worden toegevoegd, te meer nu deze niet op voorhand aan de wederpartij zijn verstuurd en laatstgenoemde hier ook bezwaar tegen heeft gemaakt. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat is besproken.

1.3.

De kantonrechter heeft na het sluiten van de zitting de procedure aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen in onderling overleg te treden omtrent een minnelijke regeling. Middels de aktes van 29 november 2022 hebben de heer [naam] en mr. Van Hevele afzonderlijk laten weten dat partijen niet tot overeenstemming zijn gekomen. De kantonrechter wijst om die reden vonnis.

2. De feiten

2.1.

Tussen [gedaagde] als huurder en de Regionale Zeeuwsch-Vlaamse Woningbouwvereniging (hierna: de woningbouwvereniging) als verhuurder bestond met ingang van 25 juni 1997 een huurovereenkomst voor het perceel staand en gelegen aan de [adres] te Oostburg (hierna: de huurovereenkomst en het gehuurde).

2.2.

Medio 2000 heeft [gedaagde] het gehuurde van de woningbouwvereniging gekocht en direct doorverkocht aan [eiser] , onder de voorwaarde dat [gedaagde] het gehuurde zou blijven huren onder dezelfde voorwaarden van de reeds bestaande huurovereenkomst met de woningbouwvereniging.

2.3.

De huur bedraagt, na een huurverhoging per 1 juli 2022, € 495,23 per maand.

2.4.

[gedaagde] heeft niet alle huurtermijnen tijdig en/of volledig betaald.

2.5.

Op 10 november 2021 heeft de kantonrechter (onder rolnummer 8854082 \ CV EXPL 20-3618) vonnis gewezen in een eerdere procedure tussen partijen. Tegen dit vonnis is hoger beroep ingesteld.

2.6.

Bij brief van 18 mei 2022 heeft [eiser] [gedaagde] vruchteloos gesommeerd de huurachterstand, tot op dat moment opgelopen tot € 1.180,21, alsnog binnen veertien dagen vanaf de dag nadat deze brief zou zijn bezorgd te betalen. Ook wordt aangezegd dat bij het uitblijven van betaling buitengerechtelijke incassokosten vermeerderd met btw en rente bij [gedaagde] in rekening zullen worden gebracht.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert bij vonnis - samengevat - uitvoerbaar bij voorraad:

1. te ontbinden althans ontbonden te verklaren de huurovereenkomst tussen partijen;

[gedaagde] te veroordelen:

2. om met de haren en het hare het gehuurde te ontruimen binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis en het perceel onder overgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen;

3. om tegen bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen € 1.953,26 aan achterstallige huurpenningen tot en met 28 juni 2022, rente en kosten, rente rechtens vanaf 6 juli 2022;

4. om als huur, dan wel schadevergoeding te betalen € 495,23 per maand of gedeelte daarvan vanaf 1 augustus 2022 tot het tijdstip van ontruiming;

5. in de kosten, vermeerderd met de eventueel daarover verschuldigde btw.

3.2.

[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat het betalingsgedrag van [gedaagde] een tekortkoming in de huurovereenkomst oplevert, welke in de gegeven omstandigheden een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Door de bij vooruitbetaling verschuldigde lopende huur pas tegen het einde van iedere maand te betalen, betaalt [gedaagde] de huur steevast te laat. Daarnaast is sprake van een structurele betalingsachterstand, omdat op 31 maart 2020 voor het laatst geen sprake was van een huurschuld. Op de lange termijn is de woning hoe dan ook niet voor [gedaagde] geschikt, omdat zij een woning nodig heeft met aanpassingen waar het gehuurde niet over beschikt. Er zijn reeds aangepaste zorgwoningen beschikbaar, waardoor een verbouwing van het gehuurde met alle kosten van dien niet nodig is.

3.3.

[gedaagde] voert verweer. Het klopt dat de door [eiser] gevorderde hoofdsom niet is betaald, maar [gedaagde] meent dit ook niet te hoeven betalen. Het betreft namelijk een onjuist mede over de servicekosten doorberekende huurverhoging en [gedaagde] heeft facturen met de huurpenningen verrekend waarvan zij meent dat die voor rekening van [eiser] behoorden te komen. [gedaagde] wil graag in het gehuurde blijven wonen. De woning is reeds (gedeeltelijk) aangepast aan haar zorgwensen en er is al het een en ander in gang gezet om de woning nog verder te laten aanpassen. De gemeente Sluis heeft aangegeven dat er ook geen andere geschikte (zorg)woningen voor haar beschikbaar zijn.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Internationaal karakter

4.1.

Het onderhavige geschil heeft een internationaal karakter, omdat [gedaagde] in Nederland en [eiser] in België woont en het gehuurde is gelegen in Nederland. In dit geval is doorslaggevend dat het de huur of verhuur van een onroerend goed gelegen in Nederland betreft. Dit brengt immers mee dat de Nederlandse rechter bevoegd is (artikel 24 lid 1 van de Verordening (EU) nr. 1215/2012 (EEX)), meer specifiek de kantonrechter te Middelburg (artikel 93 en 103 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)). Daarnaast is, nu partijen geen rechtskeuze hebben uitgebracht, Nederlands recht van toepassing op de huurovereenkomst (artikel 4 lid 1 sub c van de Verordening (EG) nr. 593/2008 (Rome I)).

Ne bis in idem-beginsel

4.2.

Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde] inhoudende dat [eiser] niet-ontvankelijk is omdat de vordering (deels) in strijd is met het ne bis in idem-beginsel, zal worden gepasseerd. Tussen partijen is niet in geschil dat aan het vonnis van 10 november 2021 (nog) geen gezag van gewijsde toekomt, nu deze procedure in hoger beroep nog aanhangig is bij het gerechtshof. Dat is van belang omdat buiten het leerstuk van gezag van gewijsde een vordering niet kan worden afgewezen, alleen omdat over dezelfde rechtsverhouding al eerder is geprocedeerd. Het civiele procesrecht (er)kent immers niet het beginsel van ne bis in idem als zodanig. Wel kan (de strekking van) dit beginsel een rol spelen bij de vraag of sprake is van misbruik van procesrecht door op dezelfde gronden een identieke vordering jegens dezelfde wederpartij in te stellen, maar hiervan is in deze zaak niet gebleken.

Huurachterstand

4.3.

[eiser] heeft ter zitting onweersproken gesteld dat de gevorderde hoofdsom tot en met 15 november 2022 in totaal € 1.720,76 bedraagt. De kantonrechter zal de hoofdsom toewijzen nu de door [gedaagde] gevoerde verweren geen doel kunnen treffen en overweegt daartoe als volgt.

4.4.

Allereerst kan het verweer van [gedaagde] dat de door [eiser] gevorderde huurverhoging ten onrechte ook over de servicekosten is doorberekend, niet slagen. [eiser] heeft ter zitting onweersproken toegelicht dat [gedaagde] in het geheel geen servicekosten aan [eiser] betaalt. Daarmee valt niet langer in te zien waarom de huurverhoging niet juist berekend zou zijn en is deze ook door [gedaagde] verschuldigd. Het door [eiser] in dit kader gevorderde bedrag van € 187,83, te weten € 13,41 over april tot en met juni 2020 en € 36,90 over juli tot en met oktober 2020, is dan ook toewijsbaar.

4.5.

Daarnaast heeft [gedaagde] ten onrechte de huur van juli 2021 van € 484,10 onbetaald gelaten door daarmee een factuur te verrekenen van DeurDesign, met factuurnummer 2020-60, gedateerd 11 september 2020, ter hoogte van € 505,18, voor de (volgens [gedaagde] ) vervanging van de door [eiser] verwijderde en niet teruggeplaatste schutting. [eiser] voert hiertegen gemotiveerd verweer en stelt dat hij onderhoud aan de schutting heeft uitgevoerd, maar dat [gedaagde] hem vervolgens niet de mogelijkheid heeft geboden om de schutting terug te plaatsen en eventuele andere onderhoudswerkzaamheden uit te voeren. In dat licht heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd dat zij hiervoor een derde moest inschakelen en dat zij deze kosten voor rekening van [eiser] kon brengen, terwijl dit conform de hoofdregel van artikel 150 Rv wel op haar weg had gelegen.

4.6.

Tot slot heeft [gedaagde] met de huurpenningen verrekend twee facturen van [installatiebedrijf] (hierna: [installatiebedrijf] ) voor werkzaamheden aan de cv-ketel. Van de huur van januari 2022 heeft [gedaagde] € 198,57 niet betaald. [gedaagde] heeft € 30,00 aan onkosten voor betaling water-gas-reiskosten verrekend evenals de factuur van [installatiebedrijf] met factuurnummer 71912, gedateerd 11 januari 2022, ter hoogte van € 168,90, betreffende
“Storing ketel: Ketel op goede druk gezet.”. Met de huur over juni 2022 heeft [gedaagde] een factuur van [installatiebedrijf] met factuurnummer 72113, gedateerd 24 mei 2022, ter hoogte van € 97,41 verrekend en onbetaald gelaten. Deze factuur ziet op regulier onderhoud van de cv-ketel. De kantonrechter overweegt daarover als volgt.

Wat betreft de verrekende onkosten heeft [gedaagde] onvoldoende gesteld dan wel onderbouwd. [gedaagde] heeft deze kosten niet nader gespecificeerd en op geen enkele wijze toegelicht op basis waarvan deze kosten voor rekening van [eiser] zouden moeten komen.

Voor de facturen van [installatiebedrijf] geldt dat dit, nog los van de vraag of [eiser] in verzuim is komen te verkeren, werkzaamheden betreffen die niet zonder meer voor rekening van [eiser] als verhuurder dienen te komen. Gelet op het bepaalde in artikel 7:217 BW, artikel 7:240 BW en het Besluit kleine herstellingen komen regulier onderhoud aan een technische installatie en eenvoudige onderhoudstechnische werkzaamheden zoals het ontluchten en bijvullen van het water van de verwarmingsinstallatie, voor rekening van een huurder. De werkzaamheden van beide facturen van [installatiebedrijf] behoren tot deze categorie, waardoor [gedaagde] ten onrechte deze kosten met de huurpenningen heeft verrekend. Dat [gedaagde] fysiek beperkt is in haar mogelijkheden zelf onderhoud uit te voeren, is een omstandigheid die in dit geval – hoe vervelend voor [gedaagde] ook – niet aan [eiser] kan worden toegerekend. Daarnaast is, als door [eiser] betwist en door [gedaagde] niet nader onderbouwd, niet althans onvoldoende gebleken van een technisch mankement aan de cv-ketel waardoor een risico op koolstofmonoxidevergiftiging bestond. Hier wordt dan ook aan voorbijgegaan.

Ontbinding en ontruiming

4.7.

Ingevolge artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding niet rechtvaardigt.

4.8.

Nu is komen vast te staan dat [gedaagde] niet gerechtigd was de door [eiser] gevorderde bedragen te verrekenen, bedraagt de huurachterstand tot en met 15 november 2022 ruim 3 maanden. Een huurachterstand van deze omvang is een tekortkoming die een ontbinding en ontruiming kan rechtvaardigen, aangezien het een structureel betalingsprobleem is dat tot een dergelijke huurachterstand heeft geleid. Dat [gedaagde] de huurpenningen daarnaast structureel te laat betaalt is weliswaar van onvoldoende gewicht om op zichzelf een ontbinding te kunnen rechtvaardigen, maar het is wel een tekortkoming die voor rekening en risico van [gedaagde] komt. Ook de overige door [gedaagde] aangevoerde persoonlijke omstandigheden, waaronder de stelling dat zij de huur pas later in de maand kan betalen omdat zij haar uitkering pas later ontvangt en dat zij inspanningen verricht om het gehuurde aan haar zorgeisen aan te passen, maken het voorgaande niet anders.

4.9.

Alle belangen tegen elkaar afwegend, kan van [eiser] niet worden gevergd de huurovereenkomst nog langer te laten voortduren met een huurder die al geruime tijd de huur niet tijdig en volledig betaalt. De kantonrechter zal daarom de gevorderde ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst toewijzen.

4.10.

Nu de huurovereenkomst zal worden ontbonden, zal [gedaagde] ook worden veroordeeld om het gehuurde te ontruimen. De kantonrechter ziet in de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] wel aanleiding om de gevorderde ontruimingstermijn in redelijkheid te verlengen. In afwijking van de gevorderde veertien dagen, zal de ontruimingstermijn worden vastgesteld op drie maanden na betekening van dit vonnis. Daarmee wordt [gedaagde] een langere termijn geboden om een nieuwe woning te vinden die over de benodigde aanpassingen beschikt of om eventueel andere maatregelen te treffen.

Huur en/of schadevergoeding

4.11.

Nu de huurovereenkomst zal worden ontbonden, is de vordering tot betaling van € 495,23 per maand eveneens toewijsbaar, tot en met ontbinding van de huurovereenkomst ten titel van huur en daarna als schadevergoeding tot aan ontruiming van het gehuurde.

Wettelijke rente

4.12.

Voorts voert [gedaagde] geen afzonderlijk verweer tegen de door [eiser] gevorderde wettelijke rente. De wettelijke rente is zoals gevorderd toewijsbaar op grond van artikel 6:119 BW, te weten € 18,29 vanaf verzuimdatum tot en met 5 juli 2022 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 6 juli 2022 tot de dag van algehele voldoening.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.13.

[eiser] vordert voorts de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. [gedaagde] voert hiertegen geen afzonderlijk verweer. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is omdat het verzuim na 30 juni 2012 is ingetreden. Aangezien [eiser] [gedaagde] een aanmaning heeft gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW, het gevorderde bedrag van € 214,21 overeenkomt met het in het Besluit bepaalde tarief en [eiser] de btw niet kan verrekenen, is dit deel van de vordering toewijsbaar.

Proceskosten

4.14.

[gedaagde] is de partij die grotendeels ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser] als volgt begroot:

- kosten van de dagvaarding

€

127,21

- griffierecht

€

244,00

- salaris gemachtigde

€

374,00

(2,00 punten × € 187,00)

Totaal

€

745,21

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

ontbindt met ingang van de dag na heden de huurovereenkomst tussen partijen;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om met de haren en het hare het gehuurde te ontruimen binnen drie maanden na betekening van dit vonnis en het gehuurde onder overgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen € 1.953,26, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 1.720,76 vanaf 6 juli 2022 tot de dag van algehele voldoening;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen € 495,23 per maand (of gedeelte daarvan) vanaf 1 december 2022 tot aan ontruiming van het gehuurde;

5.5.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 745,21,

5.6.

verklaart dit vonnis wat betreft de onderdelen 5.2 tot en met 5.5 uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. Van den Boom en in het openbaar uitgesproken op 11 januari 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.