Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 10243519 CV EXPL 22-4634
Vonnis van 19 april 2023
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
nader te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: R.A.M. Vismans, gerechtsdeurwaarder te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonadres] ,
gedaagde,
nader te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
a. het tussenvonnis in deze zaak van 4 januari 2023 met de daarin genoemde processtukken;
b. de akte ten behoeve van de mondelinge behandeling zijdens van [eiser] van 10 maart 2023 met één productie;
c. de mondelinge behandeling van 21 maart 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
d. het ter zitting overgelegde overzicht met de actuele huurachterstand zijdens [eiser] .
e. de ter zitting overgelegde brief met een betalingsvoorstel zijdens [gedaagde] .
1.2
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1
[gedaagde] huurt sinds 1 maart 2021 de bedrijfsruimte met onzelfstandige bovenwoning, staande en gelegen aan de [adres] (nader te noemen: het gehuurde) van (de rechtsvoorganger van) [eiser] . Het gehuurde is casco aan [gedaagde] verhuurd.
2.2
In de huurovereenkomst is opgenomen dat de huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaar, ingaande op 1 maart 2021 en lopende tot en met 28 februari 2026. De maandelijkse huurprijs bedraagt € 1.585,65 en is op grond van artikel 4.10 van de huurovereenkomst bij vooruitbetaling verschuldigd.
2.3
[gedaagde] heeft vanaf februari 2023 verschillende betalingen gedaan. De huurachterstand tot en met maart 2023 bedraagt reeds een bedrag van € 3.214,55.
3.Het geschil
3.1
[eiser] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
a. de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden;
b. [gedaagde] te veroordelen om binnen acht dagen na betekening van het vonnis de bedrijfsruimte aan de [adres] geheel te ontruimen en met al de haren en het hare te verlaten en de sleutels ter beschikking van [eiser] te stellen met machtiging van [eiser] om, wanneer [gedaagde] binnen de gestelde termijn in gebreke mocht blijven, de ontruiming zelf te doen uitvoeren op kosten van [gedaagde] , zo nodig met behulp van politie en/of justitie;
c. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 5.468,33 aan huurachterstand (inclusief buitengerechtelijke incassokosten en verschenen rente), te vermeerderen met de wettelijke rente over € 4.892,60 vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van de algehele voldoening, alsmede een bedrag van € 1.585,65 voor iedere maand vanaf januari 2023 totdat het gehuurde is ontruimd en verlaten;
d. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met btw over het salaris en de wettelijke rente over de proceskosten.
3.2
[gedaagde] voert verweer en vordert om [eiser] te veroordelen in de proceskosten.
3.3
Kern van het geschil is de vraag of sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. De kantonrechter zal hierna (in onder 4. De beoordeling), voor zover van belang, ingaan op de stellingen en verweren van partijen.
4.De beoordeling
4.1
[eiser] heeft het volgende aan zijn vordering ten grondslag gelegd. [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenis tot betaling van de huur. [eiser] stelt dat ten tijde van de dagvaarding een huurachterstand bestond van € 4.892,60, zijnde ter hoogte van drie maanden huurachterstand. Weliswaar is tijdens de procedure de huurachterstand afgenomen tot een bedrag van € 3.214,55. [gedaagde] heeft echter pas op de bestaande huurachterstand afgelost nadat [eiser] de vordering ter incasso al uit handen had gegeven en er buitengerechtelijke incassokosten zijn gemaakt. Nu [gedaagde] de huur structureel niet (tijdig) betaalt en toezeggingen niet naleeft, heeft [eiser] geen vertrouwen dat de huurbetalingen in het vervolg tijdig en volledig door [gedaagde] zullen worden voldaan.
De hoogte van de huurachterstand en het structureel te laat betalen van de huurpenningen rechtvaardigen ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde, zodat de vorderingen daartoe dienen te worden toegewezen, aldus [eiser] .
4.2
Bij conclusie van antwoord heeft [gedaagde] de huurachterstand ter hoogte van € 4.892,60, zoals opgenomen in de dagvaarding, niet betwist. [gedaagde] heeft de omstandigheden geschetst waaronder de huurachterstand is ontstaan. Zo is de huurachterstand ontstaan gedurende de periode dat zijzelf niet actief was in het bedrijf wegens medische klachten en langlopende onderzoeken in het ziekenhuis. Pas in oktober 2022 was [gedaagde] op de hoogte van de huurachterstand. Met de gezondheid van [gedaagde] gaat het momenteel beter. Ook krijgt [gedaagde] hulp in het restaurant. Voorts heeft [gedaagde] diverse keren, zonder resultaat, geprobeerd om een minnelijke regeling met [eiser] te treffen. Ook geeft [gedaagde] aan dat geen sprake is van betalingsonwil. Zij heeft sinds april 2021 de huur altijd tijdig en volledig betaald. Nu [eiser] niet bij exploot of aangetekende brief aan [gedaagde] kenbaar heeft gemaakt over te gaan tot ontbinding van de huurovereenkomst en haar evenmin de kans heeft gegeven zich daartegen te weren, zijn er onnodig proceskosten gemaakt, aldus [gedaagde] . [gedaagde] maakt dan ook bezwaar tegen de gevorderde proceskostenveroordeling. Tot slot heeft [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling kenbaar gemaakt dat zij graag in het gehuurde haar bedrijfsactiviteiten wil voortzetten. In het geval dat de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt uitgesproken, verzoekt [gedaagde] om verlenging van de ontruimingstermijn.
Huurachterstand
4.3
Vast staat dat [gedaagde] een huurachterstand heeft laten ontstaan. [eiser] heeft deze huurachterstand ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding op 13 december 2022 berekend op een bedrag van € 4.892,60 (huurachterstand tot en met december 2022). Bij akte ten behoeve van de mondelinge behandeling van 10 maart 2023 heeft [eiser] gesteld dat de huurachterstand is toegenomen. Na de akte heeft [gedaagde] diverse betalingen gedaan, waarna de huurachterstand berekend tot en met maart 2023 een bedrag van € 3.214,55 bedraagt. [gedaagde] heeft de hoogte van het voornoemde bedrag aan huurachterstand tot en met maart 2023 niet betwist. Derhalve zal een bedrag van € 3.214,55 aan huurachterstand, berekend tot en met maart 2023, worden toegewezen.
Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde
4.4
[eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling kenbaar gemaakt bereid te zijn om de gevorderde ontruimingstermijn van acht dagen na betekening van het vonnis te verlengen naar twee weken na betekening van het vonnis. Voorts heeft [gedaagde] ter zitting alsnog verweer gevoerd tegen de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter overweegt als volgt. Uit artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze hoofdregel van verbintenissenrecht is ook van toepassing op huurovereenkomsten.
4.5
Uit overweging 4.3 volgt dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van haar betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst jegens [eiser] .
De kantonrechter overweegt dat een huurovereenkomst voor beide partijen een voortdurende verplichting in houdt. Dit brengt mee dat indien een partij is tekortgeschoten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst, deze weliswaar voor de toekomst nog kan worden nagekomen, maar dat de tekortkoming in het verleden daarmee niet ongedaan kan worden gemaakt. Door de huur niet tijdig te betalen, heeft [gedaagde] een tekortkoming in de nakoming laten ontstaan die niet ongedaan gemaakt kan worden. In dit geval kan dat naar het oordeel van de kantonrechter niet leiden tot de door [eiser] gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde omdat de ernst van de tekortkoming gelet op alle overige omstandigheden die ontbinding niet rechtvaardigt. De huurachterstand is ten tijde van de mondelinge behandeling namelijk beperkt tot twee maanden huur. Voorts heeft [gedaagde] een reëel perspectief geboden voor het aflossen van de totale huurachterstand op korte termijn. Zij wordt geholpen bij het uitoefenen van haar bedrijfsactiviteiten en heeft de lopende huur sinds februari 2023 betaald, alsmede in de maand maart 2023 (extra) bedragen aan aflossing betaald.
4.6
Indien en voor zover [eiser] zijn vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst grondt op de verstoorde verhouding tussen partijen, kan de vordering evenmin slagen. [eiser] baseert die verstoorde verhouding vooral op de communicatie tussen partijen ter zake (het verhelpen van) een storing aan de verwarmingsinstallatie. Nu het voorgaande begin 2022 heeft afgespeeld en de verstoorde verhouding nergens anders uit blijkt, kan dat niet leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst.
4.7
Dientengevolge zullen de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden afgewezen. Dat laat onverlet dat [gedaagde] als een gewaarschuwd mens geldt. Bij een nieuwe huurachterstand zal in de toekomst mogelijk anders geoordeeld worden.
4.8
Het voorgaande betekent dat alle overige stellingen en weren met betrekking tot de ontruimingstermijn, machtiging om de ontruiming zelf uit te (doen) voeren en het maandelijks bedrag gelijk aan de huurtermijnen vanaf januari 2023 tot en met de datum van ontruiming, geen behandeling behoeven.
Rente en kosten
4.9
[eiser] vordert vervolgens de wettelijke rente over een bedrag van € 4.892,60 vanaf de dag van de dagvaarding. De kantonrechter constateert dat [eiser] onder punt 2 van het lichaam van de dagvaarding de rente al heeft berekend tot en met de datum van de dagvaarding. De wettelijke rente zal op de in het dictum (in onder 5. De beslissing) vermelde wijze worden toegewezen.
4.1
Voorts vordert [eiser] een bedrag van € 551,40 als vergoeding van de buitengerechtelijke kosten. Het gevorderde bedrag aan vergoeding van de buitengerechtelijke kosten komt overeen met de het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief, zodat dit bedrag toewijsbaar is.
4.11
[eiser] heeft [gedaagde] terecht in rechte betrokken nu zij in verzuim verkeerde om de huurpenningen volledig te voldoen. [gedaagde] zal dan ook als de hoofdzakelijk in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser] vastgesteld op een bedrag van € 965,43, bestaande uit: € 127,43 aan dagvaardingskosten, € 244,00 aan griffierecht en € 594,00 aan gemachtigdensalaris (1 punt á € 330,00 voor de dagvaarding en 1 punt á € 264,00 voor de mondelinge behandeling). Voor de akte van 10 maart 2023 van de zijde van [eiser] zal geen salaris worden toegekend nu deze geen bijzondere inhoud heeft. Voorts zal de gevorderde btw over het gemachtigdensalaris worden afgewezen. Immers, het gemachtigdesalaris wordt begroot volgens het liquidatietarief. Het gaat in dit tarief niet om een met btw belaste dienst. Tot slot zal de wettelijke rente over de proceskosten worden toegewezen als hierna bepaald.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 3.765,95 aan huurachterstand (inclusief buitengerechtelijke incassokosten), te vermeerderen met de wettelijke rente over de in de dagvaarding genoemde openstaande huurtermijnen van een totaalbedrag van € 4.892,60 vanaf de opeisbaarheid van die termijnen tot aan de dag van de algehele voldoening, waarbij bij de berekening van de wettelijke rente rekening moet worden gehouden met de door [gedaagde] gedane betalingen;
5.2
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 965,43, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling;
5.3
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.4
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en in het openbaar uitgesproken op 19 april 2023.