ECLI:NL:RBZWB:2023:2747

• Datum uitspraak: 19 april 2023
• Publicatiedatum: 21 april 2023
• Zaaknummer: 10150903 CV EXPL 22-2599 (E)
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: Van der Burgt
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst wegens aanwezigheid van drugs en onderverhuur zonder toestemming

Op 1 februari 2021 is een huurovereenkomst gesloten tussen Woongoed en [gedaagde]. Op 24 mei 2022 trof de politie in de woning een handelshoeveelheid drugs aan, waaronder hennep, hasjiesj en cocaïne, en een Spaans gezin dat vermoedelijk zonder toestemming verbleef. Woongoed stelde dat dit in strijd was met de algemene huurvoorwaarden, die drugsgebruik en onderverhuur zonder toestemming verbieden.

Woongoed vorderde ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning binnen 14 dagen en betaling van een gebruiksvergoeding. [gedaagde] betwistte de toerekenbaarheid van de tekortkoming en stelde dat een buurvrouw zonder zijn medeweten drugs had geplaatst. De rechtbank oordeelde dat [gedaagde] onvoldoende toezicht hield en dat hem de aanwezigheid van drugs kon worden toegerekend.

De rechtbank vond de tekortkoming van voldoende gewicht om ontbinding te rechtvaardigen, ondanks het persoonlijke belang van [gedaagde] bij voortzetting. De vordering tot ontruiming en gebruiksvergoeding werd toegewezen, evenals de proceskosten. Het meer of anders gevorderde werd afgewezen.

Uitkomst: De huurovereenkomst wordt ontbonden en de huurder wordt veroordeeld tot ontruiming binnen 14 dagen en betaling van gebruiksvergoeding.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster I Civiele kantonzaken

Zittingsplaats Middelburg

Zaaknummer: 10150903 \ CV EXPL 22-2599

Vonnis van 19 april 2023

in de zaak van

de stichting
STICHTING WOONGOED ZEEUWS-VLAANDEREN ,

gevestigd te Terneuzen,

eisende partij,

hierna te noemen: Woongoed,

gemachtigde: mr. A.W. Smidt,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. L.E. van Hevele.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 4 januari 2023;

- het uitstelverzoek van 1 februari 2023 van mr. Van Hevele met bijlage, de reactie daarop van mr. Schmidt van 2 februari 2023 en het bericht van de griffier aan partijen van 2 februari 2023;
- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 13 februari 2023.

1.2.

Ter zitting is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Op 1 februari 2021 is een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de woonruimte aan de [woonadres] (hierna: de woning) tussen Woongoed als verhuurder en [gedaagde] en mevrouw [naam] als huurders (hierna: de huurovereenkomst).

2.2.

Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte d.d. 15 mei 2019 van Woongoed (hierna: de algemene huurvoorwaarden). Daarin is – onder meer – het volgende bepaald:

“ Artikel 6. De algemene verplichtingen van huurder

(…)

6.5.

Het is huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. Een verzoek tot toestemming dient schriftelijk te worden gedaan, onder vermelding van de naam van de onderhuurder, de onderhuurprijs en de ingangsdatum van de onderhuurovereenkomst.

(…)

6.6.

Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden . Overlast wordt in ieder geval aangenomen als in of vanuit het gehuurde middelen als bedoeld in de artikelen 2 en 3 van de Opiumwet worden verstrekt, bereid, verwerkt, verkocht, afgeleverd, geteeld, vervaardigd of aanwezig zijn, zulks zonder dat (nadere) ingebrekestelling vereist is."

2.3.

Per 20 juni 2022 is de huurovereenkomst beëindigd ten aanzien van mevrouw [naam] en voortgezet tussen Woongoed en [gedaagde] .

2.4.

Op 21 juni 2022 heeft de politie Zeeland-West Brabant (hierna: de politie) met betrekking tot de woning een bestuurlijke rapportage uitgebracht aan de burgemeester van de [gemeente] (hierna: de bestuurlijke rapportage). Daarin is geconcludeerd dat na onderzoek is gebleken dat er in de woning verdovende middelen, voorkomende op lijst I en II van de Opiumwet aanwezig waren en is geadviseerd passende maatregelen te nemen. Blijkens de bestuurlijke rapportage heeft de politie tijdens een doorzoeking van de woning op 24 mei 2022 onder meer een handelshoeveelheid van circa 264 gram hennep (in 33 handelsverpakkingen van 1, 5 en 200 gram), 17,5 gram hasjiesj, 1 gram cocaïne, 53,1 gram Mannitol, € 2.430,60 aan contant geld en een automatische geld-telmachine aangetroffen, en is vastgesteld dat in de woning een Spaans gezin (bestaande uit een man, een vrouw en een kind) aanwezig was, vermoedelijk voor langere tijd.

2.5.

Na kennis te hebben genomen van de bestuurlijke rapportage heeft (de gemachtigde van) Woongoed [gedaagde] op 12 juli 2022, 26 augustus 2022 en 12 september 2022 aangeschreven en hem in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. [gedaagde] heeft van deze gelegenheid geen gebruik gemaakt.

3. Het geschil

3.1.

Woongoed vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair

I. De huurovereenkomst te ontbinden;

II. [gedaagde] te veroordelen om de woning binnen 14 dagen na betekening van het vonnis met al het zijne en de zijnen te ontruimen en ontruimd te houden, onder afgifte van alle sleutels aan Woongoed;

III. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een (gebruiks)vergoeding als bedoeld in artikel 7:225 BW ter hoogte van € 637,25 per maand vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot de ontruiming van de woning;

Subsidiair

IV. De huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen om de woning binnen 14 dagen na betekening van het vonnis met al het zijne en de zijnen te ontruimen en ontruimd te houden, onder afgifte van alle sleutels, onder de voorwaarde dat:

in of vanuit de woning handelingen worden verricht die in strijd zijn met de Opiumwet; en/of

[gedaagde] de woning zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Woongoed geheel of gedeeltelijk aan een derde onderverhuurt of anderszins ter beschikking stelt;

V. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een (gebruiks)vergoeding als bedoeld in artikel 7:225 BW ter hoogte van € 637,25 per maand vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot de ontruiming van de woning;

Meer subsidiair

VI. [gedaagde] te verbieden om:

in of vanuit de woning handelingen te verrichten die in strijd zijn met de Opiumwet;

de woning zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Woongoed geheel of gedeeltelijk aan een derde onder te verhuren of anderszins ter beschikking te stellen;

zulks op straffe van een dwangsom van € 2.500,00 voor iedere keer dat [gedaagde] één van deze verboden overtreedt;

Zowel primair, subsidiair als meer subsidiair

VII. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 14 dagen na betekening van het vonnis tot aan de dag van volledige betaling.

3.2.

Woongoed legt aan haar vorderingen – samengevat – ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door in strijd met artikel 6.6 van de algemene huurvoorwaarden drugs in de woning aanwezig te hebben en/of in strijd met artikel 6.5 van de algemene huurvoorwaarden de woning onder te verhuren dan wel in gebruik te geven aan derden (het Spaanse gezin). Deze tekortkomingen, zowel tezamen als ieder afzonderlijk, rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.

3.3.

[gedaagde] voert verweer, inhoudende – samengevat – dat hij niet heeft gehandeld in strijd met de algemene huurvoorwaarden, althans dat hij niet toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Voor zover al sprake zou zijn van een tekortkoming, weegt dit volgens [gedaagde] ook niet op tegen de gevolgen die een ontbinding en ontruiming voor hem zullen hebben. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Woongoed, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Woongoed in de kosten van deze procedure, waaronder de nakosten.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Woongoed stelt zich op het standpunt dat de huurovereenkomst tussen partijen moet worden ontbonden. Artikel 6:265 BW bepaalt dat iedere, ook een niet-toerekenbare, tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De eerste vraag die daarmee voorligt, is of Woongoed feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit, zo nodig na bewijslevering, volgt dat sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] .

4.2.

Dat de politie bij de doorzoeking van de woning op 24 mei 2022 de onder 2.4 vermelde drugs heeft aangetroffen, is door [gedaagde] op zichzelf niet betwist en staat daarmee vast. Dat geldt ook als [gedaagde] daarvoor, naar hij stelt, niet onherroepelijk strafrechtelijk is veroordeeld. De vraag of dit laatste wel of niet het geval is, kan dan ook onbeantwoord blijven. Het enkele aanwezig zijn van deze (hoeveelheid) drugs in de woning levert ingevolge artikel 6.6 van de algemene huurvoorwaarden een tekortkoming op aan de zijde van [gedaagde] . Anders dan [gedaagde] stelt, kan deze tekortkoming hem ook worden toegerekend. Aan het verweer van [gedaagde] dat een derde (een buurvrouw) zich zonder zijn medeweten toegang tot de woning heeft verschaft en de hennep in de woning heeft geplaatst teneinde [gedaagde] in een kwaad daglicht te stellen, gaat de kantonrechter voorbij. Van een huurder van een woning mag worden verwacht dat hij bekend is met wat er zich in zijn woning bevind. Feit is dat er handelsverpakkingen drugs in de keuken, woonkamer en het washok van de woning zijn aangetroffen. Dat impliceert wetenschap aan de zijde van [gedaagde] . Het is daarom aan hem om de stelling dat deze zaken door een derde in de woning zijn geplaatst en hij daarvan niets wist, voldoende te onderbouwen. Dat heeft [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter niet gedaan. Daar komt bij dat [gedaagde] ter zitting nog heeft toegelicht dat de buurvrouw zichzelf toegang tot de woning kon verschaffen omdat hij haar op enig moment – toen de relatie nog vriendschappelijk was – een sleutel van de woning heeft gegeven zodat zij de huisdieren van [gedaagde] eten kon geven in zijn afwezigheid en dat hij is vergeten de sleutel terug te vragen. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] daarmee onvoldoende toezicht heeft gehouden en zich niet heeft gedragen als een goed huurder in de zin van artikel 7:213 BW. Dat betekent dat óók indien de hennep door de buurvrouw in de woning zou zijn geplaatst, dit voor rekening en risico van [gedaagde] komt.

4.3.

Gelet op het voorgaande staat vast dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst aan de zijde van [gedaagde] . Deze tekortkoming is naar het oordeel van de kantonrechter van zodanig gewicht dat, rekening houdende met alle belangen over en weer, de door Woongoed gevorderde ontbinding gerechtvaardigd is. Dat [gedaagde] belang heeft bij voortzetting van de huurovereenkomst doet daar niet aan af. Ook het beroep op zijn psychische gesteldheid leidt niet tot een andere uitkomst. In de door [gedaagde] overgelegde brief van zijn psychiater staat dat naar een eventuele psychiatrische stoornis nader onderzoek wordt verricht, maar daaruit volgt niet dat ontruiming van het gehuurde voor [gedaagde] een zodanig risico op verslechtering van zijn psychische gesteldheid zal opleveren, dat ontbinding om die reden in dit geval niet gerechtvaardigd zou zijn. Ook de omstandigheid dat zijn zwangere partner inmiddels weer bij hem inwoont, maakt niet dat het belang van [gedaagde] bij behoud van de woning zwaarder weegt dat het belang van Woongoed bij het voeren van een herkenbaar en consequent beleid ten aanzien van overtredingen van de Opiumwet en daarmee het waarborgen van de leefbaarheid en veiligheid van de buurten waarin zij woningen verhuurt.

4.4.

Het voorgaande leidt ertoe dat de primair gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal worden toegewezen. Daarmee behoeft de stelling van Woongoed dat [gedaagde] (ook) in zijn verplichtingen is tekortgeschoten door de woning in strijd met artikel 6.5 van de algemene huurvoorwaarden aan derden in gebruik te geven, geen nadere bespreking. Of dit het geval is, kan dus in het midden blijven.

4.5.

De kantonrechter ziet geen aanleiding de door Woongoed gevorderde ontruimingstermijn te verlengen. [gedaagde] heeft op dit punt ook geen verweer gevoerd. De ontruimingstermijn wordt daarom conform de vordering van Woongoed gesteld op 14 dagen na betekening van dit vonnis.

4.6.

De vordering tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 637,25 per maand in de periode tussen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zal op grond van artikel 7:225 BW eveneens worden toegewezen.

4.7.

[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Woongoed vastgesteld op € 655,44, bestaande uit € 398,00 aan salaris gemachtigde (2,00 punten x € 199,00), € 128,00 aan griffierecht en € 129,44 aan explootkosten (inclusief verschotten). De kantonrechter zal de gevorderde wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag eveneens toewijzen, vanaf de vijftiende dag na betekening van het vonnis.

4.8.

De nakosten worden begroot op:

- € 99,50 aan salaris gemachtigde, als niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis is voldaan; en

- de explootkosten van betekening van dit vonnis, als er vervolgens betekening heeft plaatsgevonden.

4.9.

Het subsidiair en meer subsidiair gevorderde behoeft, gelet op het voorgaande, geen nadere bespreking.

5. De beslissing

De kantonrechter:

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst voor de woning aan het [woonadres] per vandaag;

veroordeelt [gedaagde] om de woning binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis met al het zijne en de zijnen te ontruimen en ontruimd te houden, onder afgifte van alle sleutels aan Woongoed;

veroordeelt [gedaagde] om aan Woongoed te betalen een gebruiksvergoeding van € 637,25 per maand over de periode vanaf vandaag tot de datum van ontruiming van de woning;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van Woongoed vastgesteld op € 655,44, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Van der Burgt en in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 19 april 2023.