ECLI:NL:RBZWB:2023:2774

• Datum uitspraak: 5 april 2023
• Publicatiedatum: 24 april 2023
• Zaaknummer: 9928062 CV EXPL 22-1527 (E)
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: M. Cheung
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurzaak over herstelkosten en oplevering van een woning na ontbinding huurovereenkomst

In deze huurzaak tussen de stichting Stadlander en een gedaagde, die een woning huurde in een woonzorgcomplex, is de kern van het geschil de vraag of de gedaagde de woning in de juiste staat heeft opgeleverd na ontbinding van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst werd op 29 mei 2020 gesloten, met een ingangsdatum van 11 juni 2020. De gedaagde verliet de woning op 22 april 2021 vanwege een gedwongen opname. De rechtbank had eerder, op 15 september 2021, de huurovereenkomst ontbonden en de gedaagde veroordeeld om de woning te ontruimen. Na de ontruiming heeft Stadlander herstelwerkzaamheden laten uitvoeren, waarvoor de gedaagde werd aangesproken voor de kosten van € 3.005,01. De gedaagde betwistte de aansprakelijkheid en voerde aan dat de staat van de woning niet correct was vastgelegd, omdat zij de opleveringsrapporten niet had ondertekend.

De rechtbank oordeelde dat er wel degelijk een opleveringsrapport was dat door de gedaagde was ondertekend, en dat de gedaagde tekort was geschoten in haar verplichtingen om de woning in de juiste staat op te leveren. De rechtbank wees de vordering van Stadlander toe, inclusief de wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten. De gedaagde werd ook veroordeeld in de proceskosten. Dit vonnis werd uitgesproken door kantonrechter M. Cheung op 5 april 2023.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster I Civiele kantonzaken

Middelburg

zaaknummer / rolnummer: 9928062 / CV EXPL 22-1527

Vonnis van 5 april 2023

in de zaak van

de stichting

STICHTING STADLANDER,

gevestigd en kantoorhoudende te Bergen op Zoom,

eiseres,

verder te noemen: Stadlander,

gemachtigde: [naam] ,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

verder te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. L.N. Hermans.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 6 juli 2022 en alle daarin genoemde processtukken,
• de aantekeningen van de griffier van de op 18 januari 2023 gehouden mondelinge behandeling van de zaak.

1.2.

Tijdens de mondelinge behandeling is de zaak aangehouden voor de duur van twee weken teneinde partijen in de gelegenheid te stellen om de zaak in der minne te regelen. Uit de reacties van partijen van 3 en 7 februari 2023 is gebleken dat partijen niet tot een regeling in der minne zijn gekomen.

Daarna is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Tussen [gedaagde] en Stadlander is op 29 mei 2020 een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de woning [adres] (hierna: de woning). De woning bevindt zich in een woonzorgcomplex. De ingangsdatum van de huurovereenkomst is 11 juni 2020.

2.2.

Op deze huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden van toepassing. In artikel 11.1. staat – voor zover van belang – het volgende:

“
Bij het einde van de huurovereenkomst is huurder verplicht het gehuurde onder afgifte van alle sleutels geheel ontruimd en schoon aan verhuurder op te leveren in de staat, waarin hij het gehuurde conform de beschrijving bij aanvang van de huurovereenkomst heeft ontvangen, behoudens voor zover er sprake is van normale slijtage, die voor rekening en risico van verhuurder komt. (…) ”

2.3.

Op 11 juni 2020, de dag waarop [gedaagde] de sleutels voor de woning kreeg, is een opleveringsrapport opgemaakt. Hierin zijn onder andere foto’s opgenomen van de woning.

2.4.

[gedaagde] heeft de woning, wegens een gedwongen opname bij de [instelling] in [plaats] (hierna: [instelling] ), op 22 april 2021 verlaten. Sindsdien is zij nooit meer in de woning geweest.

2.5.

Bij vonnis van 15 september 2021 van de rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft de kantonrechter de huurovereenkomst met ingang van 16 september 2021 ontbonden en is [gedaagde] veroordeeld om de woning binnen veertien dagen na de betekenis van het vonnis te verlaten en te ontruimen.

2.6.

[gedaagde] heeft een ontruimingsbedrijf de opdracht gegeven om de woning leeg, schoon en in oude staat op te leveren. Op 25 november 2021 hebben werkzaamheden plaatsgevonden voor het ontruimen en het bezemschoon maken van de gehele woning. [gedaagde] heeft voor deze werkzaamheden een bedrag van € 1.100,- betaald aan het ontruimingsbedrijf.

2.7.

Stadlander heeft naar aanleiding van het in 2.5. genoemd vonnis een afspraak met [gedaagde] gemaakt voor de voor- en eindinspectie ten behoeve van de oplevering. De afspraken zijn gemaakt voor respectievelijk 14 en 21 december 2021 en zijn bij brief van

13 december 2021 bevestigd. De brief is verstuurd naar het adres van de woning.

2.8.

De bevindingen van de voorinspectie zijn vastgelegd in het voorinspectierapport. Hierin is een totaalbedrag aan herstelkosten van € 3.032,50 vermeld. [gedaagde] was tijdens de voorinspectie niet aanwezig en de gebreken zijn niet door haar hersteld.

2.9.

Na de voorinspectie heeft een eindinspectie plaatsgevonden, ook zonder aanwezigheid van [gedaagde] . Tijdens de eindinspectie zijn dezelfde gebreken bevonden. De herstelwerkzaamheden in het eindinspectierapport komen overeen met die in het voorinspectierapport, met dien verstande dat het bedrag van de totale kosten niet

€ 3.032,50 bedraagt, maar € 3.005,01. Dit komt omdat Stadlander inmiddels de beschikking had gekregen over één elektrische sleutel.

2.10.

Na de inspecties heeft Stadlander de herstelwerkzaamheden laten verrichten. De factuur voor deze werkzaamheden, met een te betalen bedrag van € 3.005,01, heeft Stadlander doorbelast aan [gedaagde] .

2.11.

Bij brief van 1 maart 2022 heeft Stadlander [gedaagde] aangemaand tot betaling van de herstelkosten. [gedaagde] heeft de factuur niet betaald.

3. Het geschil

3.1.

Stadlander vordert, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,

- [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een som van € 3.005,01, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van het vonnis tot de dag der algehele voldoening;

- [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van een bedrag van

€ 514,86;

- [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.

3.2.

Stadlander legt het volgende aan haar vorderingen ten grondslag. Bij aanvang van de huur is een opleveringsrapport opgemaakt. Dit rapport is door [gedaagde] ondertekend. Met het oog op de ontbinding van de huurovereenkomst is met [gedaagde] een afspraak gemaakt voor een voor- en eindinspectie. Tijdens de voorinspectie zijn een aantal punten bevonden die niet voldeden aan het niveau waarop [gedaagde] de woning diende op te leveren. Bij de eindinspectie is geconstateerd dat er, vergeleken met de toestand van de woning ten tijde van de voorinspectie, niets was veranderd. [gedaagde] heeft de woning niet in de goede staat opgeleverd. De herstelkosten die Stadlander heeft moeten maken komen voor rekening van [gedaagde] . [gedaagde] is – ondanks meerdere verzoeken daartoe – niet overgegaan tot betaling van de herstelkosten.

3.3.

[gedaagde] voert verweer. Zij betoogt dat de schade niet aan haar toe te rekenen is. Het bij aanvang van de huurovereenkomst opgestelde opleveringsrapport is niet per pagina door [gedaagde] voor akkoord geparagrafeerd. Hierdoor is het mogelijk dat de gemaakte foto’s van de woning achteraf vóór de door [gedaagde] ondertekende pagina zijn gevoegd. De staat van de woning aan het begin van de huur is daarmee niet vast komen te staan. Verder is het voor- en eindinspectierapport niet door [gedaagde] ondertekend, zodat ook de staat aan het einde van de huur niet is vast te stellen. De staat van de woning aan het einde van de huur moet geacht worden de staat bij aanvang van de huur te zijn. Daarnaast heeft [gedaagde] de brief met de afspraakbevestiging en het voor- en eindinspectierapport nooit ontvangen, omdat zij vanaf 22 april 2021 onafgebroken bij [instelling] verbleef. Stadlander was hiervan op de hoogte.

4. De beoordeling van de zaak

4.1.

Artikel 7:224 lid 2 BW bepaalt dat indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, de huurder gehouden is de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van normaal gebruik of slijtage. Voor zover de huurder dat niet heeft gedaan moet hij de schade die de verhuurder daardoor lijdt, vergoeden. Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.

Staat van de woning begin van de huur

4.2.

Vaststaat dat er een opleveringsrapport is opgemaakt en dat de handtekening op de laatste pagina van dat rapport door [gedaagde] is gezet. Ondertekende geschriften, bestemd om tot bewijs te dienen, zijn volgens artikel 156 lid 1 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) akten. Dat artikel ziet ook op een meer bladzijden tellend stuk dat aan het slot is getekend, zoals het onderhavige opleveringsrapport (zie Hoge Raad 19 april 2019, ECLI:NL:HR:2019:641). Op grond van artikel 157 lid 2 Rv leveren onderhandse akten dwingend bewijs op ten aanzien van het feit dat er is verklaard conform hetgeen in de akte staat. Als wordt betwist dat het stuk dat als akte wordt gepresenteerd overeenkomt met het stuk dat is ondertekend, zoals in het onderhavige geval, is het aan degene die zich op deze valsheid beroept om daartoe voldoende concrete feiten en omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen. In dit geval rust de bewijslast dus op [gedaagde] .

4.3.

[gedaagde] is daarin niet geslaagd. De enkele, niet onderbouwde, stelling dat niet elke pagina door haar is geparafeerd, is daartoe onvoldoende. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om feiten en omstandigheden naar voren te brengen op grond waaruit geconcludeerd kan worden dat er door Stadlander achteraf foto’s zijn toegevoegd vóór de ondertekende pagina. Dit heeft zij niet gedaan. Nu er geen aanwijzingen zijn dat de foto’s niet bij het opleveringsrapport waren gevoegd toen [gedaagde] haar handtekening op het opleveringsrapport zette, kan ervan worden uitgegaan dat de pagina’s waarop de foto’s van de woning staan zo is overeengekomen als door Stadlander onderbouwd is gesteld. Gelet op het voorgaande staat vast dat er bij aanvang van de huur een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt in de zin van artikel 7:224 lid 2 BW.

Staat van de woning einde van de huur

4.4.

Vervolgens is de vraag of [gedaagde] de woning bij het einde van de huur in dezelfde staat heeft opgeleverd als bij aanvang van de huur. De kantonrechter is van oordeel dat dit niet het geval is. Uit de foto’s die zich in het eindinspectierapport bevinden blijkt dat de staat van de woning aan het einde van de huur niet overeenkomt met die bij aanvang van de huur zoals volgt uit het opleveringsrapport. [gedaagde] is hiermee toerekenbaar tekortgeschoten in haar opleveringsverplichting. Aan het verweer van [gedaagde] dat het eindinspectierapport niet door haar is ondertekend en de staat van de woning bij einde van de huur daarmee niet is vast komen te staan, wordt voorbijgegaan. Stadlander heeft met [gedaagde] telefonisch een afspraak gemaakt voor zowel de voorinspectie als de eindinspectie. Het lag op de weg van [gedaagde] – nu zij wist dat zij niet aanwezig kon zijn bij de inspecties – om zich te laten vertegenwoordigen door een andere persoon. Dat zij dit niet gedaan heeft en daardoor niemand aanwezig kon zijn bij de inspecties, komt voor haar risico en rekening. Dit geldt ook voor de omstandigheid dat [gedaagde] het voor- en inspectierapport en de brief van 13 december 2021 niet heeft ontvangen omdat het naar de woning is verstuurd waar zij niet meer verbleef. [gedaagde] had de postafhandeling immers over kunnen laten aan een ander. Daar komt bij dat de brief van 13 december 2021 slechts een schriftelijke bevestiging is van een eerder met [gedaagde] telefonisch gemaakte afspraak. Ook de omstandigheid dat [gedaagde] eind november 2021 een ontruimingsbedrijf de opdracht heeft gegeven om de woning te ontruimen en bezemschoon achter te laten, kan [gedaagde] niet baten. De voor- en eindinspectie hebben immers pas plaatsgevonden nadat het ontruimingsbedrijf de opdracht heeft uitgevoerd.

Hoogte bedrag herstelwerkzaamheden

4.5.

[gedaagde] heeft ter zitting aangevoerd dat de schilderkosten voor de kozijnen te hoog zijn. Dit heeft zij echter niet nader onderbouwd. De kantonrechter gaat hier dan ook aan voorbij. [gedaagde] heeft ten aanzien van de overige individuele posten zowel in de conclusie van antwoord als op zitting geen bezwaar gemaakt, zodat de hoogte van de kosten vaststaat.

4.6.

Bovenstaande in aanmerking genomen heeft Stadlander voldoende gesteld dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de kosten van herstel. De vordering van Stadlander tot het betalen van de hoofdsom van € 3.005,01 door [gedaagde] zal dan ook worden toegewezen. Dit bedrag zal worden vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW.

Buitengerechtelijk incassokosten

4.7.

Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief en zal worden toegewezen.

Proceskosten

4.8.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Stadlander worden begroot op:

- dagvaarding € 127,43

- griffierecht 487,00

- salaris advocaat
464,00 (2 punten × tarief € 232,-)

Totaal € 1.078,43.

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Stadlander van € 3.005,01 te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf heden tot aan de dag van de gehele betaling,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Stadlander van de buitengerechtelijke incassokosten van € 514,86,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Stadlander tot op heden begroot op € 1.078,43,-,

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Cheung, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 5 april 2023.