Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 10068195 \ CV EXPL 22-2679
Vonnis van 18 januari 2023
in de zaak van
[eiser in conventie],
wonende te [woonplaats 1] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser in conventie] ,
gemachtigde: [naam 1] ,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
2.
[gedaagde sub 2],
2.
[gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats 3] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
procederend bij monde van gedaagde sub 1.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 18 augustus 2022;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie;
- de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie;
- de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie;
- de conclusie van dupliek in reconventie.
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie;
- de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie;
- de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie;
- de conclusie van dupliek in reconventie.
1.2
[gedaagden] heeft, ondanks daartoe in de gelegenheid te zijn gesteld, niet meer gereageerd op de bij conclusie van dupliek in reconventie overgelegde producties.
1.3
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1
Op 1 juli 2018 is [eiser in conventie] een huurovereenkomst aangegaan met de heer
[naam 2] (hierna: [naam 2] ). Deze overeenkomst heeft betrekking op de woonruimte met aanhorigheden, staande en gelegen aan het [adres] te Breda en is aangegaan voor een periode van 13 maanden. [eiser in conventie] heeft bij aanvang van deze huurovereenkomst een borgsom van € 350,- voldaan.
2.2
Na het verstrijken van de contractperiode van 13 maanden hebben [eiser in conventie] en [naam 2] diverse huurovereenkomsten gesloten. De laatste huurovereenkomst tussen hen is op 14 augustus 2021 gesloten, met als ingangsdatum 1 augustus 2021 en 1 augustus 2022 als einddatum. De huurprijs bedroeg laatstelijk € 375,- per maand.
2.3
Op 27 januari 2022 wordt [eiser in conventie] aangeschreven door [gedaagden] . In deze brief geeft [gedaagden] aan dat hij de nieuwe verhuurder is vanaf 31 januari 2022 en verzoekt [gedaagden] [eiser in conventie] om de huur voortaan aan hem te betalen.
2.4
Op 5 februari 2022 heeft [gedaagden] een e-mailbericht gestuurd aan [eiser in conventie] , waarin hij het volgende aangeeft:
‘
Dear [eiser in conventie] ,
Dear [eiser in conventie] ,
(…) We would like to discuss your plans for the coming period with you. Asbestos has been found in the home and must be removed. We intend to renovate a number of other things by then. Would it be possible for you to temporarily find other accommodation until the renovation is finished. The total renovation will take about 2 months. We have not planned a start date yet but it would be nice if this can start around April 1. Would you like to let us know if this works for you so that you can have another room by 31 March at the latest.
(…)’
2.5
[eiser in conventie] heeft op 14 februari 2022 als volgt gereageerd:
‘(…) April is way too early to find another accommodation. I think you should wait till the end of our contracts and then inform us about not renewing then and start your project. Otherwise, it puts everyone in a very inconvenient situation.’
2.6
[gedaagden] heeft op dezelfde dag retour gemaild:
‘(…) At first the plan was to start at the end of the contract period with the renovation. However, we have got the message from some other renters that they will move out soon, therefore we are asking everybody what their plans are.
Most other renters will move out within 2 months, which makes it really expensive to pay for the mortgage with no rental income during the time. So therefore we are planning to start early with renovations.
Would it be an option for you to move out before May 1st? Can we help you maybe with finding another place?
(…)’
2.7
Op 22 februari 2022 heeft [gedaagden] aan [eiser in conventie] per e-mail een link naar [website] gestuurd, een site waarop kamers te huur worden aangeboden. Op 1 maart 2022 heeft [eiser in conventie] [gedaagden] in reactie bedankt voor de informatie en laten weten dat hij op zoek is.
2.8
Op 24 maart 2022 heeft [eiser in conventie] aan [gedaagden] bericht:
‘
I have managed to find another place to rent. So finally the search is over and you can go along with your renovation. March 2022 will be my last month at [adres] . By the end of the month you can come over to view the condition of the room and we can arrange when the deposit will be handed over to me.’
I have managed to find another place to rent. So finally the search is over and you can go along with your renovation. March 2022 will be my last month at [adres] . By the end of the month you can come over to view the condition of the room and we can arrange when the deposit will be handed over to me.’
2.9
Op 30 maart 2022 is [gedaagden] langsgeweest voor een eindinspectie van het gehuurde. Er zijn toen geen opmerkingen gemaakt over de (gebrekkige) staat van het gehuurde. Er is geen rapport opgemaakt van de eindinspectie.
2.1
[gedaagden] heeft de door [eiser in conventie] betaalde borg niet betaald aan [eiser in conventie] .
3.Het geschil
in conventie
3.1
[eiser in conventie] vordert [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot het betalen aan [eiser in conventie] van € 415,12, vermeerderd met de wettelijke rente over € 350,- vanaf 8 augustus 2022 tot de dag van betaling, met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
[eiser in conventie] heeft daaraan, kort weergegeven, het volgende ten grondslag gelegd.
[gedaagden] heeft het gehuurde op 30 maart 2022 geïnspecteerd. De staat van het gehuurde was in orde. Tijdens deze inspectie is niet aangegeven dat er schade zou zijn of dat het gehuurde vies zou zijn; er zijn toen geen opmerkingen gemaakt over de staat van het gehuurde. [gedaagden] dient de borg van € 350,- dan ook te voldoen. Ondanks meerdere aanmaningen heeft [gedaagden] dat niet gedaan. De buitengerechtelijke kosten bedragen
€ 63,53. De wettelijke rente bedraagt, berekend tot 8 augustus 2022, € 1,59.
3.2
[gedaagden] voert verweer. [gedaagden] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser in conventie] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser in conventie] in de kosten van deze procedure.
[gedaagden] voert daartoe, kort weergegeven, het volgende aan.
[eiser in conventie] heeft de woning zeer vies achtergelaten. Hij heeft een grote lading met afval achtergelaten achter het knieschot en eigendommen, zoals de houtskool barbecue, achtergelaten in de tuin. De containers puilden uit van het afval en het afval was niet gescheiden. Daarom heeft de afvalophaaldienst het afval niet meegenomen. Er is een schoonmaakdienst ingeschakeld om het gehuurde schoon te maken, waarvan de kosten
€ 578,38 bedragen.
Verder heeft [eiser in conventie] de meubels in het gehuurde beschadigd. Het matras is onherstelbaar beschadigd. In de bureaustoel zitten gaten. Een doorgezakte bank is eveneens onherstelbaar beschadigd. Deze meubels dienden vervangen te worden. De kostenpost bedraagt € 750,-, gebaseerd op vergelijkbare meubels.
Daarnaast is [eiser in conventie] de huur over de maand april 2022 ten bedrage van € 375,- nog verschuldigd. Hij heeft de huurovereenkomst immers op 24 maart 2022 opgezegd. De geldende opzegtermijn in acht genomen, betekent dat dat de huurovereenkomst is geëindigd per 30 april 2022.
Omdat het bedrag dat [eiser in conventie] aan [gedaagden] verschuldigd is, de borgsom ruimschoots overstijgt, heeft [gedaagden] dat verschuldigde bedrag verrekend met de borgsom.
in reconventie
3.3
[eisers in reconventie] vordert veroordeling van [verweerder in reconventie] om € 1.353,38 te betalen aan hem.
[eisers in reconventie] heeft daaraan, in aanvulling op het verweer in conventie, het volgende ten grondslag gelegd.
[eisers in reconventie] heeft van [verweerder in reconventie] te vorderen:
- Schoonmaakkosten € 578,38
- Kosten vervangen meubels € 750,-
- Huur april 2022
Subtotaal € 1.703,38
Borgsom
€ 350,- -/-
€ 350,- -/-
Totaal € 1.353,38
3.4
[verweerder in reconventie] voert verweer.
4.De beoordeling
in conventie
3.1
[eiser in conventie] heeft bij repliek in conventie aangevoerd dat de heer [gedaagde sub 1] , alleen voor zichzelf verweer heeft gevoerd, zodat de vorderingen jegens mevrouw [gedaagde sub 2] , bij verstek zouden moeten worden toegewezen.
De heer [gedaagde sub 1] heeft bij dupliek in conventie naar voren gebracht zowel te hebben willen optreden namens hemzelf als voor gedaagde sub 2.
3.2
De kantonrechter is van oordeel dat het verweer van de heer [gedaagde sub 1] moet worden geacht te zijn uitgebracht namens beide gedaagden, aangeduid als [gedaagden]
In deze zaak is immers niet in geschil dat beide gedaagden verhuurder zijn geworden. Bovendien is de conclusie van dupliek in conventie door beide gedaagden ondertekend.
3.3
[eiser in conventie] stelt het gehuurde behoorlijk te hebben opgeleverd. [eiser in conventie] heeft ter onderbouwing foto’s van het gehuurde overgelegd, die hij stelt te hebben genomen voordat hij het gehuurde verliet op 31 maart 2022 (productie 15 bij conclusie van repliek in conventie).
[gedaagden] stelt dat [eiser in conventie] de gehuurde woning zeer vies heeft achtergelaten. Ook [gedaagden] heeft foto’s overgelegd als bijlage 2 van de conclusie van antwoord in conventie, alsmede een factuur van de schoonmaakkosten als bijlage 4 bij dezelfde conclusie.
3.4
De kantonrechter overweegt als volgt.
Artikel 7:224 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat indien tussen huurder en verhuurder geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, de huurder, behoudens tegenbewijs, wordt verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. In casu is kennelijk geen beschrijving van het gehuurde opgemaakt. [eiser in conventie] moet daarom op grond van dit artikel worden vermoed het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs.
In dit geval zal [gedaagden] echter niet in de gelegenheid worden gesteld om tegenbewijs te leveren van dat vermoeden, gelet op het volgende.
3.5
[eiser in conventie] heeft betwist dat de door [gedaagden] overgelegde foto’s, waarop een ravage te zien is, zijn genomen van de door [eiser in conventie] gehuurde kamer. Deze door [gedaagden] overgelegde foto’s staan in schril contrast met de door [eiser in conventie] overgelegde foto’s, waarop een nette, opgeruimde, lege (behoudens de meubels, waarover hierna meer) kamer te zien is.
[eiser in conventie] heeft bij conclusie van dupliek in reconventie een viertal printscreens in het geding gebracht van een overzicht met eigenschappen van de door hem overgelegde foto’s. Daarop is onder meer te zien de datum en de tijdstippen waarop [eiser in conventie] de foto’s van de kamer heeft gemaakt, namelijk 31 maart 2022 om 10u17 en om 10u19. [gedaagden] heeft, ondanks daartoe in de gelegenheid te zijn gesteld, niet meer gereageerd op deze printscreens. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat de door [eiser in conventie] als productie 15 bij conclusie van repliek in conventie overgelegde foto’s op voormelde datum en tijdstippen genomen zijn van de gehuurde kamer.
[verweerder in reconventie] wijst er bij dupliek in reconventie verder op dat hij in een bij dagvaarding overgelegd e-mailbericht van 31 maart 2022 om 10u39 (productie 7) van [verweerder in reconventie] aan [gedaagden] meldt de sleutels te hebben achtergelaten bij een adres dat [gedaagden] had doorgegeven. [gedaagden] heeft ook dit onweersproken gelaten, zodat ervan moet worden uitgegaan dat [verweerder in reconventie] de sleutels daadwerkelijk op 31 maart 2022 om 10u39 moet hebben ingeleverd.
Dat betekent dat er slechts hooguit twintig minuten hebben gezeten tussen het moment van het nemen van de laatste foto (van een nette, opgeruimde kamer) en het inleveren van de sleutels. [eiser in conventie] zou dus slechts twintig minuten (minus de reistijd tussen zijn gehuurde kamer en het adres waar de sleutels dienden te worden ingeleverd) hebben gehad om zijn kamer overhoop te halen en ‘zeer’ te vervuilen. De kantonrechter acht het, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet geloofwaardig dat dat (binnen dat tijdsbestek) zou hebben plaatsgevonden.
3.6
In het licht van het voorgaande moet de stelling van [gedaagden] dat [eiser in conventie] het gehuurde gebrekkig en zeer vuil heeft opgeleverd, zodanig dat het de opruim- en schoonmaakkosten van € 578,38 zou rechtvaardigen, als onvoldoende gemotiveerd worden gepasseerd.
3.7
Anders dan [gedaagden] heeft aangevoerd, is de kantonrechter van oordeel dat [eiser in conventie] de huur over de maand april 2022 ten bedrag van € 375,-- niet verschuldigd is, zodat deze ook niet kan worden verrekend met de borgsom van € 350,-. De kantonrechter verwijst naar hetgeen hierna in reconventie onder 3.16 wordt overwogen en beslist, wat als hier ingelast moet worden beschouwd.
3.8
Dat betekent dat [gedaagden] zal worden veroordeeld tot het betalen van de borgsom van € 350,- aan [eiser in conventie] . De wettelijke rente is toewijsbaar als gevorderd.
3.9
[eiser in conventie] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. [eiser in conventie] heeft aan [gedaagden] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen.
3.1
Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen:
- hoofdsom
€
350,00
- wettelijke rente tot 8-8-2022
€
1,59
- buitengerechtelijke incassokosten
€
63,53
+
€ 415,12,
te vermeerderen met wettelijke rente.
3.11
[gedaagden] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser in conventie] als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaardingen
€
268,88
- griffierecht
€
86,00
- salaris gemachtigde
€
150,00
(2,00 punten × € 75,00)
Totaal
€
504,88
Ten aanzien van de explootkosten overweegt de kantonrechter als volgt. De kosten voor het BRP en het DBR worden gematigd tot € 3,96 respectievelijk € 3,82. De kosten kadaster worden afgewezen, aangezien niet gesteld of gebleken is dat [eiser in conventie] genoodzaakt was tot het maken van deze kosten. De btw is dan toewijsbaar over een lager bedrag. Zo komt de kantonrechter op een bedrag van € 134,44 per exploot.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten is toewijsbaar als hierna te melden.
in reconventie
3.12
Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat de in reconventie gevorderde schoonmaakkosten zullen worden afgewezen.
3.13
[eisers in reconventie] maakt aanspraak op € 750,- ter vervanging van meubels die [verweerder in reconventie] onherstelbaar beschadigd zou hebben. [verweerder in reconventie] heeft betwist de meubels te hebben beschadigd.
Ook ten aanzien van dit punt is artikel 7:224 lid 2 BW van toepassing, waaruit in dit geval volgt dat [verweerder in reconventie] wordt vermoed het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs.
Ook hier zal [eisers in reconventie] echter niet in de gelegenheid worden gesteld om tegenbewijs te leveren van dat vermoeden, gelet op het volgende.
3.14
[eisers in reconventie] stelt enerzijds dat de meubels niet van hem, maar van [verweerder in reconventie] zijn. [verweerder in reconventie] had deze meubels daarom moeten meenemen. De kosten van de afvoeren van de meubels (op de [factuur naam] ) dienen dan ook voor rekening van [verweerder in reconventie] te komen, aldus [eisers in reconventie]
Anderzijds maakt [eisers in reconventie] aanspraak op de kosten van het vervangen van de meubels door nieuwe meubels, wat impliceert dat de meubels van [eisers in reconventie] zijn.
Eén en ander is niet met elkaar te rijmen. Vanwege deze ongerijmdheden in de stellingen van [eisers in reconventie] heeft [eisers in reconventie] onvoldoende gemotiveerd gesteld dat hij als gevolg van een tekortkoming van [verweerder in reconventie] kosten heeft moeten maken om meubels te vervangen. De kantonrechter komt dan niet toe aan het leveren van tegenbewijs van het vermoeden dat [verweerder in reconventie] het gehuurde (en de zich daarin bevindende meubels) in dezelfde staat heeft ontvangen als deze was bij het einde van de huurovereenkomst. Dat is daarom komen vast te staan. De gevorderde kosten voor het vervangen van de meubels zullen worden afgewezen.
3.15
[eisers in reconventie] maakt verder aanspraak op de huur over de maand april 2022, zijnde de volgens [eisers in reconventie] in acht te nemen opzegtermijn. De kantonrechter is van oordeel dat deze vordering moet worden afgewezen, gezien het navolgende.
3.16
Uit de overgelegde e-mailcorrespondentie volgt dat [eisers in reconventie] [verweerder in reconventie] op 4 februari 2022 heeft verzocht om het gehuurde uiterlijk per 31 maart 2022 te verlaten voor een renovatie die ongeveer twee maanden zou duren. Bij emailbericht van 14 februari 2022 heeft [eisers in reconventie] nader toegelicht dat het voor hem belangrijk is om binnen twee maanden te kunnen beginnen met de renovatie, aangezien de meeste andere huurders het gehuurde zullen verlaten binnen twee maanden en [eisers in reconventie] – indien [verweerder in reconventie] na 31 maart 2022 in het gehuurde zou blijven – genoodzaakt is de hypotheekkosten te betalen zonder dat daar (voldoende) huuropbrengsten tegenover staan. [verweerder in reconventie] heeft laten weten op zoek te zullen gaan. Op 24 maart 2022 heeft hij bericht erin geslaagd te zijn een vervangende woning te vinden en het gehuurde per 31 maart 2022 te zullen verlaten, wat hij ook gedaan heeft. [eisers in reconventie] heeft [verweerder in reconventie] voor 24 maart 2022 niet laten weten dat een beëindiging van de huur per 31 maart 2022 wat hem betreft niet meer mogelijk was. Onder deze omstandigheden kan het eindigen van de huurovereenkomst niet anders worden gezien dan een einde per 31 maart 2022 met wederzijds goedvinden. [verweerder in reconventie] , die het gehuurde onverplicht, op verzoek en in het belang van [eisers in reconventie] en kennelijk zonder aanspraak te maken op een verhuisvergoeding, op 31 maart 2022 heeft verlaten, kan niet worden geacht de huurovereenkomst te hebben opgezegd en gehouden te zijn rekening te houden met een opzegtermijn.
3.17
De vordering in reconventie wordt derhalve afgewezen.
3.18
[eisers in reconventie] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [verweerder in reconventie] als volgt vastgesteld:
- salaris gemachtigde
€
150,00
(2,00 punten × € 75,00)
Totaal
€
150,00
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten is toewijsbaar als hierna te melden.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiser in conventie] te betalen een bedrag van € 415,12, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 350,-, met ingang van 8 augustus 2022, tot de dag van volledige betaling,
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [eiser in conventie] tot dit vonnis vastgesteld op 504,88, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de 15e dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van de algehele voldoening,
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
wijst de vorderingen van [eisers in reconventie] af,
veroordeelt [eisers in reconventie] hoofdelijk, des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [verweerder in reconventie] tot dit vonnis vastgesteld op € 150,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de 15e dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van de algehele voldoening.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Zander en in het openbaar uitgesproken op 18 januari 2023.