Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 9388354 \ CV EXPL 21-3266
Vonnis van 19 april 2023
in de zaak van
[eiseres],
te [plaats] ,
eisende partij,
in deze zaak procederende met toevoeging onder nummer 1IR8757,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. J.G.A. Linssen,
tegen
STICHTING WONENBREBURG,
te Tilburg,
gedaagde partij,
hierna te noemen: WonenBreburg,
gemachtigde: mr. M.M. de Cock.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 27 juli 2022
- de akte houdende deponering usb-stick aan de zijde van [eiseres]
- de akte houdende deponering usb-stick aan de zijde van [eiseres]
- de akte uitlaten, tevens houdende producties en tevens houdende wijziging in de zin van
vermeerdering van eis
- de antwoordakte aan de zijde van WonenBreburg
- de mondelinge behandeling van 8 december 2022
- de brief van 1 februari 2023 aan de zijde van WonenBreburg
- het e-mailbericht van 8 februari 2023 aan de zijde van [eiseres] .
1.2
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling
2.1
Volhard wordt bij hetgeen is overwogen en beslist in het tussenvonnis van 27 juli 2022. De inhoud van dit vonnis moet als hier ingelast worden beschouwd.
2.2
[eiseres] vordert – na wijziging van eis – voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. Primair WonenBreburg te veroordelen om aan [eiseres] binnen 14 dagen na
dagtekening van het in dezen te wijzen vonnis, althans binnen een door de rechtbank in goede justitie te bepalen termijn,
een vervangende woonruimte ter beschikking te stellen die in alle opzichten, waaronder in ieder geval ligging, huurprijs, oppervlakte en aantal kamers, vergelijkbaar is met de woning aan het [adres] die [eiseres] momenteel huurt, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,-- per dag voor iedere dag dat WonenBreburg na het verstrijken van de termijn van 14 dagen na het in dezen te wijzen vonnis, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen termijn, niet aan deze verplichting voldoet;
aan [eiseres] een huurkorting toe te kennen tot 40% van de geldende huurprijs, thans in 2021 € 697,-- per maand, te weten een huurkorting tot € 278,80 per maand, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, vanaf de maand volgende op de maand dat [eiseres] voor het eerst over een gebrek aan de woning heeft geklaagd, dus vanaf 1 mei 2019, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen ingangsdatum, tot aan de dag dat [eiseres] de woning zal hebben verlaten, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum;
aan [eiseres] te betalen een vergoeding van de door haar geleden en nog te lijden schade, althans een vergoeding voor de voor [eiseres] te maken verhuis- en herinrichtingskosten ex artikel 7:275 lid 4 BW Pro en de Regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie ad € 6.334,--;
WonenBreburg te veroordelen in de kosten van dit geding, onder bepaling dat WonenBreburg de wettelijke rente over deze kosten verschuldigd zal worden indien zij deze niet binnen 14 dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen vonnis zal hebben voldaan;
WonenBreburg te veroordelen in de nakosten van de tenuitvoerlegging van het in dezen te wijzen vonnis, te begroten op € 165,-- zonder betekening in conventie of reconventie, € 255,-- zonder betekening in conventie en reconventie, en in geval van betekening te vermeerderen met € 85,-- alsmede de explootkosten, en te bepalen dat WonenBreburg de wettelijke rente over deze kosten verschuldigd zal zijn als zij deze nakosten niet binnen 14 dagen na het in dezen te wijzen vonnis zal hebben voldaan.
Subsidiair WonenBreburg te veroordelen tot:
i. Het binnen 14 dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen vonnis, althans
binnen een door de rechtbank in goede justitie te bepalen termijn, verhelpen van de gebreken (stankoverlast) én het volledig en deugdelijk herstellen van de vloer, koof, muren en deuren, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,-- per dag voor iedere dag dat WonenBreburg na het verstrijken van de termijn van 14 dagen na het in dezen te wijzen vonnis, althans binnen een door de rechtbank in goede justitie te bepalen termijn, geheel of gedeeltelijk niet aan deze verplichting voldoet;
[eiseres] terug te geven de inschrijfjaren op de wachtlijst bij de woningbouwvereniging en zulks aan [eiseres] schriftelijk te bevestigen binnen 14 dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen vonnis, althans binnen een door de rechtbank in goede justitie te bepalen termijn, zulks op straffe van een dwangsom van € 100,-- per dag of dagdeel dat WonenBreburg na het verstrijken van de termijn van 14 dagen na het in dezen te wijzen vonnis, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen termijn, geheel of gedeeltelijk niet aan deze verplichting voldoet;
Het toekennen van een huurverlaging aan [eiseres] tot 40% van de geldende huurprijs, thans in 2021 € 697,-- per maand, te weten een huurkorting tot € 278,80 per maand, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, vanaf de maand volgende op de maand dat [eiseres] voor het eerst over een gebrek aan de woning heeft geklaagd, dus vanaf 1 mei 2019, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen ingangsdatum, tot aan de dag dat het gebrek is verholpen, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum;
WonenBreburg te veroordelen in de kosten van dit geding, onder bepaling dat WonenBreburg de wettelijke rente over deze kosten verschuldigd zal worden indien zij deze niet binnen 14 dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen vonnis zal hebben voldaan;
WonenBreburg te veroordelen in de nakosten van de tenuitvoerlegging van het in dezen te wijzen vonnis, te begroten op € 165,-- zonder betekening in conventie of reconventie, € 255,-- zonder betekening in conventie en reconventie, en in geval van betekening te vermeerderen met€ 85,-- alsmede de explootkosten, en te bepalen dat WonenBreburg de wettelijke rente over deze kosten verschuldigd zal zijn als zij deze nakosten niet binnen 14 dagen na het in dezen te wijzen vonnis zal hebben voldaan.
2.3
Op 16 maart 2022 heeft een bezichtiging in de woning van [eiseres] plaatsgevonden. Na afloop daarvan is WonenBreburg in de gelegenheid gesteld een akte met een plan van aanpak in te dienen om de oorzaak van de stankoverlast in de woning van [eiseres] te verhelpen. WonenBreburg heeft vervolgens daarvoor werkzaamheden (laten) uitvoeren, waarbij op 22 april 2022 de buis in de koof is vervangen door een luchtdichte buis. Tijdens de mondelinge behandeling van 8 december 2022 zijn de uitgevoerde werkzaamheden besproken. Door [eiseres] is te kennen gegeven dat die werkzaamheden niet naar behoren zijn uitgevoerd, omdat er nog steeds stankoverlast is en er tijdens die werkzaamheden schade is ontstaan. Tijdens die zitting is overeengekomen dat WonenBreburg de schade zal herstellen door schilderwerk te laten uitvoeren en de muur bij de koof bij te werken met sierwerk, dan wel een soortgelijk granol. WonenBreburg heeft per brief van 1 februari 2023 de kantonrechter laten weten dat de herstelwerkzaamheden aan het schilderwerk en het aanhelen van de muur zijn uitgevoerd en door de heer [naam] van WonenBreburg en [eiseres] akkoord zijn bevonden. [eiseres] heeft per e-mailbericht van 8 februari 2023 de inhoud van voormelde bief bevestigd, en daarbij kenbaar gemaakt dat op dit deel van de vordering geen vonnis meer hoeft te worden gewezen. De kantonrechter begrijpt dat [eiseres] bedoelt dat hij niet meer op de subsidiaire vordering onder i. hoeft te beslissen.
2.4
[eiseres] heeft een huurprijsvermindering gevorderd van 60% wegens een gebrek. Een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort. Op grond van artikel 7:207 BW Pro kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was, tot die waarop het gebrek is verholpen.
2.4
Naar het oordeel van de kantonrechter staat vast dat er sprake is geweest van stankoverlast in de woning van [eiseres] en gebleken is dat deze stankoverlast het gevolg was van een niet luchtdicht ventilatiekanaal in de koof (waar het ventilatiekanaal zich bevindt) en de oorzaak dus niet aan [eiseres] is toe te rekenen. De kantonrechter is van oordeel dat er dus sprake is (geweest) van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW Pro. [eiseres] mag er als huurder immers van uitgaan dat er in de woning geen (ernstige) stankoverlast aanwezig is. Hoewel [eiseres] zich op het standpunt stelt dat ook ná 22 april 2022 nog sprake is van stankoverlast, is dit niet vast komen te staan. Zij heeft daartoe onvoldoende gesteld en onderbouwd dat hiervan nog sprake is na het plaatsen van een nieuwe luchtdicht ventilatiekanaal in de koof. Geconcludeerd wordt dan ook dat het gebrek met ingang van 22 april 2022 is verholpen, zodat de kantonrechter [eiseres] in haar primaire vordering onder i. en iii. wegens gebrek aan belang niet ontvankelijk zal verklaren. Bovendien bestaat er geen wettelijke basis op grond waarvan [eiseres] aanspraak kan maken op de door haar (onder i.) gevorderde vervangende woonruimte. Daarnaast biedt artikel 7:275 BW Pro geen grondslag voor de onder iii. gevorderde verhuis- en inrichtingskosten, omdat er geen sprake is van een beëindiging van de huurovereenkomst door de kantonrechter op één van de in dat artikel genoemde gronden.
2.5
Nu vaststaat dat er wel sprake is geweest van een gebrek heeft [eiseres] recht op een huurprijsvermindering. In hoeverre zij hier recht op heeft en over welke periode is afhankelijk van de omvang van het verminderde huurgenot.
2.6
[eiseres] heeft om een huurprijsvermindering verzocht vanaf 1 mei 2019. Ook WonenBreburg hanteert, zoals uit de stukken blijkt en waarin zij een voorstel tot huurprijsvermindering doet aan [eiseres] , bij een toekenning van een huurprijsvermindering deze ingangsdatum, zodat van deze datum in ieder geval uit wordt gegaan.
2.7
Door [eiseres] wordt gesteld dat zij zich niet serieus genomen voelde over haar klachten met betrekking tot de stankoverlast en dat WonenBreburg niet adequaat heeft gereageerd op haar klachten. Volgens haar heeft het daarom zo lang geduurd voordat de oorzaak van het probleem is opgelost. WonenBreburg voert daartegenover aan dat zij na de eerste melding door [eiseres] voortvarend heeft gehandeld en van [eiseres] had begrepen dat de stankoverlast was verholpen. Nadat [eiseres] zich tot de Huurcommissie had gewend en WonenBreburg naar aanleiding van de bevindingen van de rapporteur opnieuw onderzoek heeft willen uitvoeren naar stankoverlast, heeft zij [eiseres] verzocht medewerking te verlenen aan een nader onderzoek. Aan dat verzoek heeft [eiseres] geen gevolg gegeven. Ook nadien heeft WonenBreburg aangestuurd om nader onderzoek in de woning te verrichten, maar daar heeft [eiseres] volgens WonenBreburg niet op gereageerd.
2.8
De kantonrechter oordeelt als volgt. Aan de zijde van zowel [eiseres] als WonenBreburg had de communicatie over de klachten en bereidheid om deze te verhelpen beter kunnen verlopen. Dit laat onverlet dat het ventilatiekanaal in de koof pas op 22 april 2022 is vervangen door een nieuwe metalen ventilatiekanaal die luchtdicht is. De kantonrechter zal dan ook tot die datum een huurprijsvermindering toekennen. Zoals onder 2.4 overwogen kan niet geconcludeerd worden dat er na die datum nog sprake is van een gebrek, zodat een huurprijsvermindering ná 22 april 2022 niet gerechtvaardigd is. Dit betekent dat er een huurprijsvermindering zal worden toegekend over de periode mei 2019 tot en met april 2022. Aangezien [eiseres] door de stankoverlast niet het volledige genot van de woning heeft gehad, acht de kantonrechter een huurprijsvermindering van 20% passend. Omdat niet inzichtelijk is wat – mede gelet op de jaarlijkse indexering – de daadwerkelijke maandelijkse (kale) huurprijs over die periode is (geweest), zal een huurprijsvermindering worden toegekend van 20% over de steeds dan geldende kale huurprijs over de maanden mei 2019 tot en met april 2022.
2.9
Nu de primaire vordering (deels) slaagt behoeft de subsidiaire vordering geen nadere bespreking meer.
2.1
WonenBreburg is de partij die (grotendeels) ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiseres] als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
125,09
- griffierecht
€
85,00
- salaris gemachtigde
€
1.650,00
(5,00 punten × € 330,00)
Totaal
€
1.860,09
2.11
De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
3.De beslissing
De kantonrechter
verklaart [eiseres] niet ontvankelijk in haar primaire vordering onder i. en iii.;
bepaalt dat het gebrek een huurprijsvermindering rechtvaardigt van 20% per maand over de op dat moment geldende (kale) huurprijs, met ingang van 1 mei 2019 tot en met april 2022;
veroordeelt WonenBreburg in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.860,09,
veroordeelt Stichting WonenBreburg in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 132,00 aan salaris gemachtigde, als niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis is voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van de vijftiende dag na die aanschrijving tot de dag van betaling
en de explootkosten van betekening van dit vonnis, als er vervolgens betekening heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de dag van betaling.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Rouwen en in het openbaar uitgesproken op 19 april 2023.