ECLI:NL:RBZWB:2023:2940

Uitspraak

RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Tilburg

Zaaknummer: 10059696 \ CV EXPL 22-3137

Vonnis van 19 april 2023

in de zaak van

STICHTING WONENBREBURG,

te Tilburg,

eisende partij,

hierna te noemen: Stichting WonenBreburg,

gemachtigde: mr. M.M. de Cock,

tegen

[bewindvoerder] , IN HAAR HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER VAN [gedaagde],

te [plaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. T.M. ten Velde.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 9 november 2022

- producties 9, 10, 11 en 12 van WonenBreburg

- de mondelinge behandeling van 15 maart 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Op deze zitting is namens WonenBreburg mw. [naam 1] verschenen (woonconsulente), bijgestaan door mr. M.M. de Cock. Namens [gedaagde] is mr. T.M. ten Velde verschenen. De bewindvoerder en mevrouw [gedaagde] zijn niet verschenen.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

De goederen van mevrouw [gedaagde] staan onder bewind. Dit heeft als gevolg dat de bewindvoerder de juridische vertegenwoordiger is van mevrouw [gedaagde] en de bewindvoerder daarom in deze procedure is betrokken. Voor de leesbaarheid en begrijpelijkheid van dit vonnis zal hierna over gedaagde worden gesproken als “ [gedaagde] ”. Hierbij geldt de opmerking dat voor wat betreft feitelijke gedragingen, mevrouw [gedaagde] wordt bedoeld en voor wat betreft de juridische kant van deze zaak, de bewindvoerder (in diens hoedanigheid) wordt bedoeld.

2.2.

[gedaagde] huurt sinds 3 augustus 2021 de woning aan de [adres] (verder “de woning” genoemd). De woning ligt binnen een complex. De huur bedraagt op dit moment € 593,33 per maand.

2.3.

De huurovereenkomst is een tijdelijke huurovereenkomst met begeleiding (in een zogenoemde “contingent woning”.) Er zijn bij deze huurovereenkomst bijzondere voorwaarden gesteld waaronder de verplichting om zich als goed huurder te gedragen en geen overlast te veroorzaken (artikel 10.5 van de huurovereenkomst). Ook moet [gedaagde] zich volgens deze voorwaarden laten begeleiden door de begeleidende instantie en de verplichtingen uit de begeleidingsovereenkomst strikt nakomen (artikel 10.1 en verder van de huurovereenkomst). Volgens (de aanmerkingen in) de huurovereenkomst wordt de huurovereenkomst alleen aangegaan voor de duur van de begeleiding door de begeleidende instanties. Dit houdt in dat de tijdelijke huurovereenkomst met begeleiding eindigt als de begeleidingsovereenkomst eindigt.

2.4.

Er zijn door WonenBreburg veel klachten ontvangen van omwonenden over [gedaagde] , haar katten en haar bezoek. Deze klachten gaan over overlast, onder andere door de grote aanloop van bezoek (’s nachts), het vermoeden van het dealen van drugs en de stank hiervan en de katten van [gedaagde] die het complex vervuilen en de stank hiervan.

2.5.

WonenBreburg is bij [gedaagde] op huisbezoek geweest en [gedaagde] is (meerdere malen) aangesproken op de overlast (zie onder andere de brief van 27 september 2021, productie 2 van WonenBreburg).

2.6.

Vanwege de aanhoudende overlastklachten, vermoedens van prostitutie, vermoedens van het dealen van drugs en het feit dat de huismeester had geconstateerd dat er iemand op zolder was ingetrokken heeft er (op 10 november 2021) opnieuw een gesprek plaatsgevonden tussen WonenBreburg en [gedaagde] , haar begeleider en coach. In dit gesprek zijn afspraken gemaakt met [gedaagde] , inhoudende dat [gedaagde] wat aan de overlast zou doen, zij de problemen met de katten zou gaan oplossen en dat zij zou gaan praten met een onderbuurvrouw waarmee ze ruzie had gehad (onder meer op 10 oktober 2021, waarna de onderbuurvrouw de politie heeft gebeld). Ook heeft [gedaagde] in dit gesprek gezegd dat de man op zolder haar zoon was en dat ze hem daar niet meer zou laten slapen. Daarnaast heeft ze gezegd dat zij zou stoppen met het vele bezoek van derden. Afgesproken werd dat WonenBreburg dit de hierop volgende maanden, met de begeleiding van [gedaagde] in de gaten zou houden.

2.7.

Na de huisbezoeken en gesprekken met [gedaagde] zijn bij WonenBreburg nog steeds veel (overlast)meldingen van omwonenden binnengekomen, namelijk meldingen die gedaan zijn tussen 26 oktober 2021 en 22 juli 2022 (zie producties 5 en 6 bij dagvaarding). Het gaat hierbij om dezelfde (soort) (overlast)klachten als die eerder zijn gedaan, het vermoeden van het dealen van drugs en de stank van drugs, afval dat niet netjes wordt opgeruimd, de (vele) katten van [gedaagde] die het complex vervuilen, de grote aanloop van mensen (met name ‘s nachts), het vermoeden van prostitutie, de mensen die onrechtmatig in de woning verblijven, plus vernielingen in het complex. Ook is er een klacht door WonenBreburg op 31 januari 2022 ontvangen van een begeleidster van een van de omwonenden, die aangeeft dat er zorgen zijn ontstaan over het kind van deze omwonende omdat het kind lijdt onder (kort gezegd) de (overlast)situatie.

2.8.

WonenBreburg heeft een verklaring overgelegd van [zorgorganisatie] , die mede is ondertekend door de mentor van [gedaagde] (productie 8 bij dagvaarding). Hierin staat onder andere:
“Begeleiding heeft, ivm het opbouwen van dossier door WonenBreburg door de vele klachten van omwonenden, getracht andere opties voor opvang met mevr besproken. Hier wil mevr echter niets van weten. Ondanks de vele pogingen door alle partijen is het helaas niet anders mogelijk dan te moeten concluderen dat mevr zich, op geen enkele mogelijke manier, begeleidbaar opstelt, en daarmee de voorwaarden van een contingent woning negeert en daarmee haar woning riskeert.

[professioneel mentor]

Ik heb bovenstaande gelezen en kan ondertekenen wat staat beschreven. Gezamenlijk zijn er al verschillende afspraken en evaluaties geweest met [zorgorganisatie] en mentor, waar betrokkene niet op reageert of aansluit. Bij een geplande afspraak sta ik ook regelmatig aan een gesloten deur. En lukt het mij niet om in contact te komen met betrokkene (…). Ik heb wel het vermoeden dat betrokkene niet altijd zelf haar regie bepaalt, maar door externe personen laat leiden.”.

2.9.

Ook na het uitbrengen van dagvaarding blijven de klachten van omwonenden aanhouden (zie producties 9, 10, 11 en 12 van WonenBreburg). Naast de eerder genoemde overlastklachten, is een van die klachten van een omwonende, dat zijn echtgenote heel erg bang is voor (het bezoek van ) [gedaagde] en zich niet veilig voelt in het complex. Zij durft niet meer alleen te lopen naar de gang. Bij deze klacht is een foto overgelegd van het glas van haar deur dat was vernield (productie 10 van WonenBreburg).

2.10.

Productie 9 van WonenBreburg bevat ook een rapport dat “Umbrella tijdlijn export” heet. In dit document zijn overlastsituaties van [gedaagde] vastgelegd, met het bijbehorende contactmoment. In dit rapport staat (bij contactmoment vastgelegd op 29 november 2022 door [naam 1] , woonconsulente van WonenBreburg) dat de politie in de week ervoor heeft geconstateerd dat er sprake is van onderverhuur, dat de onderhuurder dit ook heeft toegegeven en de onderhuurder heeft verklaard huur te betalen.

2.11.

Ook zit bij productie 9 van WonenBreburg een e-mail van 10 februari 2023 van de mentor van [gedaagde] , waarin deze (onder andere) aangeeft dat hij de dag ervoor heeft vernomen dat [gedaagde] zelf niet meer in haar eigen woning wordt toegelaten door de personen die zij eerder liet verblijven. Hierbij is aangegeven dat [gedaagde] geen huissleutel meer heeft en ergens anders moet slapen. In de e-mail staat dat [gedaagde] de personen niet durft aan te spreken of uit huis te zetten.

2.12.

Bij productie 9 van WonenBreburg zit ook een brief van WonenBreburg aan [gedaagde] van 23 januari 2023. Hierin schrijft WonenBreburg dat er nog dagelijks sprake is van onder andere de overlast en onderhuur. Ook staat hier dat bij een huisbezoek acht katten in de woning zijn aangetroffen.

3.Het geschil

3.1.

WonenBreburg vordert, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. Ontbonden te verklaren, althans te ontbinden, de tussen WonenBreburg en [gedaagde]

bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan [adres] ;

II. [gedaagde] te veroordelen om binnen acht dagen na betekening van dit vonnis,

althans binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn, de woning te ontruimen met alle personen en goederen welke zich op of in de woning van zijnentwege, althans niet vanwege WonenBreburg mochten bevinden, en de woning in goede staat en met overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van WonenBreburg te stellen;

III. [gedaagde] met ingang van 1 september 2022 te veroordelen tot betaling van de

maandelijks verschuldigde huurpenningen ad € 593,33 steeds vanaf het moment dat deze na datum van dagvaarding nog zullen vervallen, tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst;

IV. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 593,33

(zijnde de op dit moment maandelijks verschuldigde huursom) per maand, of gedeelte van de maand, vanaf het moment van ontbinding van de huurovereenkomst tot het moment dat de woning daadwerkelijk zal zijn ontruimd;

V. [gedaagde] te veroordelen in – kort gezegd – de proceskosten, waaronder begrepen

de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente indien de voormelde kosten niet binnen 14 dagen na betekening van het in deze procedure te wijzen vonnis zullen zijn voldaan.

3.2.

[gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van WonenBreburg, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van WonenBreburg, met veroordeling van WonenBreburg in de kosten van deze procedure.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

WonenBreburg onderbouwt haar vordering(en) door het volgende te zeggen:

[gedaagde] veroorzaakt overlast en komt hierdoor haar verplichtingen op grond van de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden niet na (met name 10.5 van de huurovereenkomst). Bovendien handelt [gedaagde] hierdoor niet als goed huurder zoals deze verplichting staat in de wet (7:213 BW). WonenBreburg geeft aan dat er meerdere kansen aan [gedaagde] zijn gegeven om haar gedrag te verbeteren, maar dat de overlast blijft. WonenBreburg legt ter onderbouwing van de door haar ontvangen klachten van omwonenden (onder andere) producties 5 en 6 over bij dagvaarding. Ook na dagvaarding blijft WonenBreburg klachten ontvangen over [gedaagde] . Deze worden onder andere overgelegd als producties 9, 10 en 11. De klachten gaan over overlast, onder andere door de grote aanloop van bezoek (’s nachts), vermoeden van prostitutie, het dealen van drugs, afval dat niet goed wordt afgevoerd, katten die het complex vervuilen en de stank hiervan, stank van drugs, vernielingen in het complex, omwonenden die bang zijn voor (bezoek van) [gedaagde] en het laten inwonen van (een) onbekende derde(n) in de woning. Daarbij werkt [gedaagde] niet mee aan de verplichting om zich te laten begeleiden, terwijl dit ook een verplichting is volgens de huurovereenkomst (artikel 10.1 en verder in de huurovereenkomst). Dat [gedaagde] niet meewerkt aan begeleiding wordt bevestigd door [zorgorganisatie] en de mentor van [gedaagde] (productie 8 bij dagvaarding). Wonenbreburg vindt dat de tekortkomingen van [gedaagde] in dit geval zo ernstig zijn, dat dit volgens WonenBreburg rechtvaardigt dat de huurovereenkomst beëindigd moet worden en [gedaagde] de woning dus moet verlaten.

4.2.

[gedaagde] voert in haar reactie op de dagvaarding het volgende verweer:

[gedaagde] betwist de door WonenBreburg aangegeven overlast. Zij geeft aan dat de meldingen nogal worden overdreven. Het feit dat zij bezoek ontvangt betekent niet dat daarmee sprake is van overlast. Van ernstige geluidsoverlast is volgens [gedaagde] in ieder geval geen sprake. Ook herkent zij de overlast voor wat betreft de kattenvervuiling niet. Wie zegt dat de ontlasting in de gemeenschappelijke ruimtes van haar kat is? Dat is niet te controleren. Verder heeft haar zoon tijdelijk een poosje bij haar gelogeerd, maar dit is nog geen tekortkoming in de zin van de huurovereenkomst. Ook betwist zij dat haar woning ernstig is vervuild. [gedaagde] heeft verder een groot belang bij haar woning, omdat zij een dak boven haar hoofd nodig heeft. Er is volgens [gedaagde] dan ook geen sprake van een tekortkoming die rechtvaardigt dat zij de woning zou moeten verlaten. [gedaagde] geeft daarbij wel aan dat zij op zoek gaat naar een ander woning, maar dat dit lastig is, omdat WonenBreburg geen verhuurdersverklaring af wil geven.

4.3.

De kantonrechter is in dit geval tot een beslissing gekomen. Die beslissing is dat [gedaagde] de woning moet verlaten en de kantonrechter legt hieronder uit waarom. Gelet op de grote hoeveelheid en grotendeels dezelfde klachten van verschillende omwonenden en de bij de klachten horende foto’s van vervuiling, is voldoende komen vast te staan dat er sprake is van overlast, die veroorzaakt wordt door [gedaagde] , haar bezoek en haar kat(ten). Deze overlast bestaat voor het belangrijkste deel uit geluidsoverlast, stankoverlast, vervuiling van algemene ruimtes van het complex, angst veroorzaken bij omwonenden en het zonder toestemming van WonenBreburg in gebruik geven van de woning aan derden. Dat betreft niet alleen het tijdelijk in gebruik geven van een deel van de woning aan haar zoon. Dit blijkt ook uit het overgelegde rapport waarin staat dat op 29 november 2022 de politie een onderhuurder heeft aangetroffen in de woning. WonenBreburg heeft daarbij een e-mail van 10 februari 2023 van de mentor overgelegd, waaruit blijkt dat er zelfs een onbekend persoon in de woning heeft verbleven, die er een tijd voor heeft gezorgd dat [gedaagde] zelf niet meer in de woning kon (productie 9). Dit bericht is op de zitting niet weersproken namens [gedaagde] . Ook heeft [gedaagde] , gelet op de vele meldingen dat het om haar katten gaat, onvoldoende weersproken dat de op de overgelegde foto’s zichtbare vervuiling van haar katten komt. De kantonrechter neemt daarbij in aanmerking dat in de brief van 23 januari 2023 van WonenBreburg aan [gedaagde] staat dat er ten tijde van een huisbezoek bij [gedaagde] maar liefst acht katten zijn aangetroffen in de woning (producties 9 en 10 van WonenBreburg). Bij de hiervoor genoemde overlast wordt daarbij opgemerkt dat ook dat als de overlast niet door [gedaagde] zelf wordt veroorzaakt, maar door haar katten en/of haar bezoek, dit toch voor rekening en risico van [gedaagde] komt.

4.4.

Daarbij is volgens de huurovereenkomst een belangrijke verplichting voor [gedaagde] dat zij zich laat begeleiden. [gedaagde] huurt namelijk een contingent woning waarbij begeleiding ervoor moet zorgen dat zij op den duur volledig zelfstandig kan wonen. Dat [gedaagde] zich niet aan die voorwaarde om te huren houdt blijkt duidelijk uit de verklaring die WonenBreburg heeft overgelegd van [zorgorganisatie] en de mentor (productie 8 bij dagvaarding), waarin wordt gezegd dat [gedaagde] zich op geen enkele manier begeleidbaar opstelt en het niet lukt om in contact te komen met [gedaagde] . De kantonrechter kan zich, mede gelet op de verklaring van de mentor, niet aan de indruk onttrekken dat [gedaagde] niet in staat is om weerstand te bieden aan mensen die haar opzoeken in de woning en daarna overlast veroorzaken vanuit de woning. Mogelijk is er zelfs sprake van onmacht vanuit [gedaagde] . Maar nu [gedaagde] zich ook niet begeleidbaar opstelt en haar begeleiders vanuit [zorgorganisatie] noch haar mentor toelaat om haar bij de uitdagingen van het zelfstandig wonen te begeleiden, voorziet de kantonrechter dat [gedaagde] niet in staat zal zijn om een einde te maken aan de overlast.

4.5.

De hiervoor genoemde overlast en het punt dat [gedaagde] zich niet laat begeleiden, zijn in dit geval ernstig genoeg om de beslissing te rechtvaardigen dat zij de woning moet verlaten. De door [gedaagde] aangevoerde (persoonlijke) omstandigheden maken de hierbij gemaakte afweging van belangen niet anders. Uiteraard heeft [gedaagde] belang bij het behoud van een dak boven haar hoofd. Maar daartegenover staat het belang van WonenBreburg om op korte termijn een einde te maken aan de overlast die [gedaagde] voor omwonenden veroorzaakt. WonenBreburg wil immers haar bewoners rustig woongenot kunnen bieden. WonenBreburg heeft meerdere klachten overgelegd die aantonen dat omwonenden, waaronder ook ten minste één kind, zich niet meer veilig voelen in het complex (zie productie 9). Bovendien hoeft WonenBreburg niet te tolereren dat [gedaagde] zonder haar toestemming de woning aan anderen ter beschikking stelt. WonenBreburg heeft dan ook het gerechtvaardigde belang om de woning aan een huurder te verhuren die daarvoor in aanmerking komt en die wel aan de verplichtingen voldoet.

4.6.

Daarbij is op de zitting nog gesproken over het belang van [gedaagde] dat zij moeilijk een andere woning kan vinden omdat zij geen (positieve) verhuurderverklaring krijgt van WonenBreburg. WonenBreburg heeft uitgelegd dat zij zo’n verklaring niet (alsnog) kan geven gelet op de hiervoor genoemde overlast die [gedaagde] veroorzaakt. Nu de door WonenBreburg gestelde overlast voldoende is komen vast te staan, vindt de kantonrechter het in dit geval dan ook begrijpelijk dat WonenBreburg geen (positieve) verhuurdersverklaring afgeeft. De enkele omstandigheid dat [gedaagde] zo’n verklaring niet kan krijgen maakt in ieder geval niet dat de belangenafweging in het kader van de ontbinding van de huurovereenkomst in haar voordeel zou moeten uitpakken.

4.7.

In de beslissing van dit vonnis zal dan ook komen te staan dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en [gedaagde] de woning moet ontruimen. Dit houdt in dat zij de woning in goede staat moet achterlaten, zij al haar spullen en alle bij haar horende personen hierbij mee moet nemen en zij haar sleutels moet inleveren bij WonenBreburg. Wel zal de termijn waarbinnen [gedaagde] de woning moet ontruimen worden bepaald op een redelijke termijn van veertien dagen na betekening van dit vonnis, in plaats van de gevorderde acht dagen.

4.8.

[gedaagde] moet daarnaast (voor zover zij dit nog niet heeft betaald) het maandelijkse bedrag (ter hoogte van de) huur blijven betalen tot het moment dat zij de woning heeft verlaten en ontruimd. (De maandtermijnen tot de ontbinding zijn “huurpenningen” en de maandtermijnen vanaf de ontbinding tot aan de dag dat [gedaagde] de woning heeft ontruimd zijn “gebruiksvergoeding”).

4.9.

Omdat [gedaagde] de partij is die ongelijk krijgt, zal zij daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van WonenBreburg als volgt vastgesteld:

- kosten van de dagvaarding

€

133,58

- griffierecht

€

128,00

- salaris gemachtigde

€

398,00

(2,00 punten × € 199,00)

Totaal

€

659,58

4.10.

De wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag dat is betaald.

4.11.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten, en de wettelijke rente hierover, zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

ontbindt met ingang van de dag na vandaag de huurovereenkomst tussen partijen voor wat betreft de woning gelegen aan de [adres] ;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om de woning binnen twee weken na de betekening van dit vonnis met al haar spullen en de bij haar horende personen te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels in goede staat ter vrije en algehele beschikking van WonenBreburg te stellen;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] (voor zover dit inmiddels nog niet is betaald) om aan WonenBreburg te betalen:

met ingang van 1 september 2022 een bedrag van € 593,33 aan maandelijkse huurpenningen tot en met de datum van ontbinding;
een bedrag van € 593,33 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] het gehuurde na de datum van ontbinding feitelijk in gebruik houdt;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van WonenBreburg tot dit vonnis vastgesteld op € 659,58, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag dat is betaald;

5.5.

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 99,50 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de betekeningskosten als [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden;

- en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag dat is nagekomen,

5.6.

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 19 april 2023.