ECLI:NL:RBZWB:2023:2978

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Zittingsplaats Middelburg

Belastingrecht

zaaknummer: BRE 20/10236

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 mei 2023 in de zaak tussen

[belanghebbende] te [plaats 1], belanghebbende

(gemachtigde: [gemachtigde]),

de heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar,

de Staat der Nederlanden (Minister van Justitie en Veiligheid).

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 10 november 2020.

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van 29 februari 2020 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats 2] (het winkelpand) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 393.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende (onder andere) ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Terneuzen voor het jaar 2020 opgelegd (de aanslag OZB).

1.2.

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

1.3.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

1.4.

De rechtbank heeft het beroep op 11 april 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de plaatsvervangend gemachtigde van belanghebbende, [heffingsambtenaar], en [heffingsambtenaar] en [taxateur] (taxateur) namens de heffingsambtenaar.

Feiten

2.1.

Belanghebbende is de eigenaar van het winkelpand. Het is een winkelruimte (bouwjaar 1900) met een verkoopruimte (455 m2), een opslag/magazijn (30 m2) en overige ruimten (sanitair, pantry en dergelijke; 130 m2). Het winkelpand is, samen met twee bovenwoningen ([adres] en [adres]), op 4 juni 2019 uit een faillissement aangekocht door belanghebbende.

Beoordeling door de rechtbank

3.1.

De rechtbank beoordeelt of de waarde van het winkelpand te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.

3.2.

Partijen zijn het niet eens over de waarde van het winkelpand per waardepeildatum 1 januari 2019. Belanghebbende vindt dat de waarde van het winkelpand maximaal € 160.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 393.000.

4.
Toetsingskader van de rechtbank

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het winkelpand bepaald op de waarde die aan het winkelpand dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".^[1]

5.
Eigen aankoopwaarde

5.1.

Belanghebbende voert aan dat voor de waarde van het winkelpand uitgegaan moet worden van de rond de waardepeildatum overeengekomen eigen aankoopsom. Zij heeft het winkelpand samen met de twee bovenwoningen op 4 juni 2019 aangekocht voor € 290.000. Uit de akte van levering blijkt een aankoopsom voor het winkelpand van € 156.389. Daaruit volgt een waarde voor het winkelpand per waardepeildatum 1 januari 2019 van € 160.000. Het winkelpand is lange tijd op de vrije markt aangeboden en de transactie heeft plaatsgevonden tussen twee zakelijk handelende partijen. Daarbij geldt dat het pand structureel leeg stond en na verkrijging leeg is blijven staan. Dat het een verkoop uit faillissement betreft doet hier niet aan af. Daartoe wijst belanghebbende op een uitspraak van gerechtshof ’s-Hertogenbosch.^[2]Nu het een courante, commercieel geëxploiteerde, onroerende zaak betreft, kan de gecorrigeerde vervangingswaarde volgens belanghebbende niet hoger zijn dan de waarde in het economisch verkeer, de marktwaarde.

5.2.

Naar vaste rechtspraak moet, indien een onroerende zaak kort voor of kort na de waardepeildatum is gekocht, er in de regel vanuit worden gegaan dat de waarde overeenkomt met de betaalde prijs. Dit is slechts anders indien de partij die het standpunt inneemt dat de waarde afwijkt van de betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de aankoopsom niet de waarde weergeeft.^[3]

5.3.

De heffingsambtenaar stelt dat de aankoopprijs geen reële en marktconforme transactie betreft, omdat het om een aankoop na faillissement gaat. De heffingsambtenaar wijst erop dat het winkelpand in 2017 samen met de bovenwoningen (ongeveer € 200.000) te koop is aangeboden voor € 650.000. Daarnaast wijst de heffingsambtenaar op het door hem ingediende taxatierapport van 20 april 2022, opgesteld door taxateur [taxateur]. In het taxatierapport is, gebaseerd op een vergelijking met huurwaarden en verkoopprijzen van referentieobjecten, een waarde voor het winkelpand vermeld van € 393.000.

5.4.

De rechtbank overweegt dat nu het de heffingsambtenaar is die wenst af te wijken van de voor het winkelpand op 4 juni 2019 betaalde koopsom, ook op hem de bewijslast rust van de feiten en omstandigheden die aannemelijk maken dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. Uit de enkele omstandigheid dat het winkelpand uit een failliete boedel is verkocht, kan niet de conclusie worden getrokken dat de tot stand gekomen koopsom, mede gelet op de waarborgen welke de Faillissementswet ter zake biedt, niet de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt.^[4]De heffingsambtenaar heeft geen feiten of omstandigheden aannemelijk gemaakt waaruit volgt dat de tussen belanghebbende en de curator van de verkoper overeengekomen koopsom niet de waarde in het economische verkeer ervan weergeeft. De door de heffingsambtenaar overgelegde taxatie kan een aanwijzing opleveren dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft en aanleiding zijn om nader onderzoek te verrichten naar de feiten en omstandigheden waaronder die koopsom tot stand is gekomen. Zo’n taxatie vormt echter als zodanig geen feit of omstandigheid waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft, omdat zo’n taxatie geen betrekking heeft op de feiten en omstandigheden waaronder de koop tot stand is gekomen. Zoals uit het in overweging 5.2 vermelde arrest volgt komt een koopprijs die tussen twee onafhankelijk van elkaar staande partijen is overeengekomen in de regel overeen met de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Een tegenover zo’n koopsom gestelde taxatie dient, aldus de Hoge Raad, te wijken voor deze in het maatschappelijk verkeer tot stand gekomen koopsom.^[5]Ook de omstandigheid dat het winkelpand jaren lang te koop heeft gestaan voor een veel hogere prijs leidt niet tot een andere uitkomst nu voor deze hogere vraagprijs kennelijk geen koper is gevonden en er sprake is van structurele leegstand van het pand.

5.5.

De rechtbank is van oordeel dat de periode van 1 januari 2019 tot 4 juni 2019 voldoende kort is om te kunnen spreken van ‘kort na de waardepeildatum’. Voorts staat vast dat de (ver)kooptransactie heeft plaatsgevonden tussen onafhankelijke derden. Daarom moet het ervoor worden gehouden dat de waarde in het economische verkeer overeenkomt met de koopsom die voor het winkelpand is betaald. Belanghebbende heeft met overlegging van de akte van levering aannemelijk gemaakt dat de aankoopsom voor het winkelpand € 156.389 is nu de heffingsambtenaar, uitgaande van de koopsom van € 290.000 voor het gehele pand, deze toedeling niet heeft betwist. Daaruit volgt de door belanghebbende voorgestane (afgeronde) waarde voor het winkelpand per waardepeildatum 1 januari 2019 van € 160.000.

5.6.

Uit het voorgaande volgt dat het beroep gegrond zal worden verklaard en dat de uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd. De bij beschikking vastgestelde waarde dient te worden verminderd tot € 160.000 en de aanslag OZB dient dienovereenkomstig te worden verlaagd.

6.
Vergoeding van immateriële schade

6.1.

Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt als regel een periode van twee jaar.^[6]De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ontvangen op 27 februari 2020. De rechtbank doet uitspraak op 2 mei 2023 waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond 15 maanden.

6.2.

Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank thans aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank medebepalend dat belanghebbende in deze procedure een vennootschap is en de belangen enkel van financiële aard zijn. De bij belanghebbende betrokken personen kunnen in afwachting van uitsluitsel over de beschikking en de aanslag spanning en stress ervaren, maar de rechtbank heeft geen aanknopingspunten om te oordelen dat dat grote spanning en ernstige stress zal zijn. Die spanning en stress weegt namelijk niet op tegen de spanning en stress van iemand die in afwachting is van een bestuursrechtelijke procedure over bijvoorbeeld een verblijfsvergunning of een uitkering. Ten opzichte van andere procedures op grond van de Wet WOZ gaat het in deze procedure weliswaar om een iets groter financieel belang, maar daar staat tegenover dat dergelijke financiële belangen ook vaker voorkomen bij een vennootschap als belanghebbende dan bij een gemiddelde particulier. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 150. De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 10 november 2020. Omdat de bezwaarfase afgerond 9 maanden heeft geduurd en daarmee 3 maanden te lang, komt 1/5 deel (€ 30) voor rekening van de heffingsambtenaar en de rest (€ 120) voor rekening van de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid). De Staat moet daarom worden aangemerkt als partij in dit geding.

Conclusie en gevolgen

7.1.

Het beroep zal gegrond worden verklaard. De rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen, de WOZ-waarde verminderen tot € 160.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderen.

7.2.

Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 296. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 837. Belanghebbende heeft in bezwaar gevraagd om vergoeding van de proceskosten. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond, een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. De vergoeding voor rechtsbijstand bedraagt dan in totaal € 2.266. Daarnaast heeft belanghebbende recht op vergoeding van de kosten van het door haar ingebrachte taxatierapport, zijnde € 164,56 (2 uur x € 68 per uur + BTW € 28,56). Daaruit volgt een proceskostenvergoeding van totaal (€ 2.266 + € 164,56 =) € 2.430,56.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

vermindert de vastgestelde waarde tot € 160.000;
vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.340,56 aan proceskosten aan belanghebbende;

- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht aan haar vergoedt, zijnde € 354;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 30;

- veroordeelt de Staat tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 120.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 2 mei 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

De rechter is niet in de gelegenheid de uitspraak te ondertekenen.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Vermindering WOZ-waarde winkelpand na aankoop uit faillissement