Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/4486 WOZ
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 mei 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende] , te [vestigingsplaats] , belanghebbende
gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, heffingsambtenaar,
en
de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid), de minister.
Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 10 september 2021.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (het object) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 748.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende afgewezen. De heffingsambtenaar heeft daarbij de WOZ-beschikking en de aanslag OZB gehandhaafd.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd door het overleggen van de zaakstukken en met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 22 maart 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, en [heffingsambtenaar] en [taxateur 1] (taxateur) namens de heffingsambtenaar.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is gebruiker van het object. Het betreft een autowasplaats/wasstraat (bouwjaar 2020) met een oppervlakte van 120m2., een kantoor (42m2 ) en een technische ruimte (5m2). De oppervlakte van het totale perceel bedraagt 3.755m2.
Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.2.
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2020. Belanghebbende vindt dat de waarde van het object te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 748.000.
Toetsingskader van de rechtbank
4.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het object kan worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank zal partijen hierin volgen. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.
4.3.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
4.4.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
5.1.
De heffingsambtenaar heeft de waardering van het object gebaseerd op de stichtingskosten van de wasstraat (€ 969.148). Ter onderbouwing dat de waarde niet te hoog is vastgesteld wijst de heffingsambtenaar in het verweerschrift nog op de vraagprijs van het object (€ 1.500.000). Het object werd sinds [datum 1] 2021 te koop aangeboden.
5.2.
Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 748.000 niet te hoog is.
De beroepsgronden
5.1.
In het onderstaande behandelt de rechtbank de beroepsgronden van belanghebbende.
5.2.
Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten. Daarbij wijst de rechtbank erop dat het voor het eerst ter zitting innemen van standpunten het risico meebrengt dat de rechtspositie van de wederpartij wordt geschaad. De rechtbank betrekt daarom alleen datgene in de beoordeling wat in lijn ligt met hetgeen is betoogd in de stukken. Voor beoordeling van nieuw ingebrachte geschilpunten is geen plaats.
5.3.
Ter zitting heeft de gemachtigde aangevoerd dat de rechtbank ten onrechte de derde-belanghebbende (eigenaar) in deze zaak niet heeft uitgenodigd. Belanghebbende betwist de door de heffingsambtenaar vermelde stichtingskosten en volgens belanghebbende dient een vergelijking te worden gemaakt met andere autowasplaatsen. Ook dient vanwege de coronapandemie en de daarmee samenhangende maatregelen uitgegaan te worden van de toestandsdatum.
Oordeel rechtbank
6.1.
De gemachtigde heeft gesteld dat de rechtbank de procedure dient aan te houden om de eigenaar van het object in de gelegenheid te stellen als derde-belanghebbende aan deze procedure deel te nemen. De rechtbank volgt de gemachtigde hierin niet. De heffingsambtenaar heeft de eigenaar niet als derde-belanghebbende in de bezwaarprocedure betrokken. De rechtbank heeft ook geen verzoek ontvangen om de eigenaar als derde-belanghebbende in de procedure te betrekken. De rechtbank heeft evenmin aanleiding gezien om hem alsnog ambtshalve in de procedure te betrekken.
6.2.
De heffingsambtenaar heeft de waardebepaling rekenkundig opgenomen in het verweerschrift. Hij heeft feitelijk de vervangingswaarde als waarderingsmethodiek genomen omdat het object nieuw is gebouwd. Volgens de heffingsambtenaar is de grond aangekocht op [datum 2] 2019 en is in 2020 daarop een autowasplaats/wasstraat gebouwd. Het is de rechtbank in het geheel niet duidelijk geworden wat de status was van de bouw op de waardepeildaum en hoe die status zich verhoudt tot de vastgestelde waarde. De vastgestelde waarde lijkt namelijk het object in afgebouwde staat te betreffen. Het is de rechtbank ook niet duidelijk geworden waar de gehanteerde stichtingskosten op zijn gebaseerd.
Ter zitting heeft de heffingsambtenaar het aanbod gedaan om de recente akte van levering van het object aan de gedingstukken toe te voegen. Hiermee wil de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Belanghebbende heeft zich daartegen verzet. Gelet op dat verzet heeft de rechtbank het stuk geweigerd. Het stuk is, voor eventuele toetsing in hoger beroep, wel aan het dossier toegevoegd.
Verder is in het dossier een rekenblad kapitalisatiefactor opgenomen. Op dat rekenblad staat de vermelding “taxateur [taxateur 2] ” en een taxatiedatum. Dit stuk is echter niet ondertekend. Uit het verweerschrift blijkt dat [taxateur 1] een nieuw onderzoek heeft ingesteld naar de vastgestelde waarde. Van dat onderzoek zijn in het geheel geen stukken toegevoegd aan het dossier.
6.3.
Conclusie is dat de heffingsambtenaar de door hem vastgestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
6.4.
Belanghebbende heeft in de bezwaarfase aangevoerd dat de waarde van het object met 20% moet worden verlaagd. Een nadere onderbouwing daarvan is door belanghebbende niet gegeven. Een andere waarde is door belanghebbende niet genoemd.
6.5.
Nu geen van beide partijen de voorgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt zal de rechtbank de waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2020 in goede justitie vaststellen op € 745.000.
Immateriële schadevergoeding
7.1.
Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn. Vastgesteld moet worden of de redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep, die twee jaar bedraagt, is overschreden.
7.2.
De rechtbank stelt vast dat het bezwaarschrift op 11 maart 2021 door de heffingsambtenaar is ontvangen en dat de rechtbank op 3 mei 2023 uitspraak doet. Dit betekent dat de redelijke termijn is overschreden met twee maanden.
7.3.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank thans aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 50. Omdat de overschrijding geheel is toe te rekenen aan de beroepsfase zal de minister hiertoe worden veroordeeld. De minister moet daarom worden aangemerkt als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
8.1.
De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren en de waarde van het object vaststellen op € 745.000.
8.2.
Gelet op het gegronde beroep bestaat aanleiding voor vergoeding van de proceskosten. De rechtbank stelt de vergoeding voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.266 waarvan een bedrag van € 592 ziet op de bezwaarfase (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde per punt van € 296 en een wegingsfactor 1), en een bedrag van € 1.674 op de beroepsfase (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837, een wegingsfactor 1 voor de zwaarte van de zaak). Andere kosten die voor vergoeding in aanmerking komen zijn niet gesteld.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van het object tot een bedrag van € 745.000 en vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- veroordeelt de minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 50;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.266 proceskosten aan belanghebbende;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 360 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.C.C. Koreman-de Bok, griffier, op 3 mei 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier is verhinderd om
deze uitspraak mede te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.