Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/4488 WOZ
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 mei 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende], te [plaats], belanghebbende
gemachtigde: [gemachtigde],
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.
en
de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid), de minister.
Inleiding
1.1
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 10 september 2021.
1.2
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (het object) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 495.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende afgewezen. De heffingsambtenaar heeft daarbij de WOZ-beschikking en de aanslag OZB gehandhaafd.
1.4
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd door het overleggen van de zaakstukken en met een verweerschrift.
1.5
De rechtbank heeft het beroep op 22 maart 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, en [heffingsambtenaar] en [taxateur] (taxateur) namens de heffingsambtenaar.
Feiten
Belanghebbende is gebruiker van het object. Het betreft een hotel/motel en is gebouwd in 1900 en gerenoveerd in 2003. Het object heeft een totale oppervlakte van 303m². Deze oppervlakte bestaat uit hotelkamers (119m²), zaalruimte/horeca (131m²), opslagruimte/magazijn (14m²) en dagverblijf (39m²).
Beoordeling door de rechtbank
2.1
De rechtbank beoordeelt of de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
2.2
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2020. Belanghebbende vindt dat de waarde van het object te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 495.000.
Toetsingskader van de rechtbank
3.1
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.2
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het object kan worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank zal partijen hierin volgen. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.
3.3
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
3.4
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
4.1
De heffingsambtenaar heeft de waardering van het object gebaseerd op een in het verweerschrift vermelde rekenkundige vergelijking met vijf referentieobjecten en overlegging van een berekening van de kapitalisatiefactor.
4.2
De heffingsambtenaar heeft de waarde van het object op de waardepeildatum volgens de huurwaardekapitalisatiemethode vastgesteld op € 495.000. De heffingsambtenaar heeft een vergelijking gemaakt met de cijfers van de objecten [object], [object], [object] en [object] en [object], allen te [plaats]. Ter verduidelijking zijn foto’s van het vooraanzicht van het object en de referentieobjecten en een luchtfoto toegevoegd.
4.3
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 495.000 niet te hoog is.
De beroepsgronden
5.1
In het onderstaande behandelt de rechtbank de beroepsgronden van belanghebbende.
5.2
Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten. Daarbij wijst de rechtbank op dat het voor het eerst ter zitting innemen van standpunten het risico meebrengt dat de rechtspositie van de wederpartij wordt geschaad. De rechtbank betrekt daarom alleen datgene in de beoordeling wat in lijn ligt met hetgeen is betoogd in de stukken. Voor beoordeling van nieuw ingebrachte geschilpunten is geen plaats.
5.3
Ter zitting heeft de gemachtigde aangevoerd dat de rechtbank ten onrechte de derde-belanghebbende (eigenaar) in deze zaak niet heeft uitgenodigd. Verder betreft het object een hotel en heeft de heffingsambtenaar andersoortige objecten als referentiepanden gebruikt. Ook is de heffingsambtenaar uitgegaan van een te laag leegstandsrisico als gevolg van de lockdowns waardoor de kapitalisatiefactor te hoog is. Vanwege de coronapandemie en de daarmee samenhangende maatregelen dient uitgegaan te worden van de toestandsdatum. Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 24 december 20212 dient dit ertoe te leiden dat de WOZ-waarde van het object met 40% wordt verlaagd.
Voorts heeft gemachtigde ter zitting naar voren gebracht dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen uitspraak op bezwaar heeft gedaan met betrekking tot het pand [object].
Oordeel rechtbank
6.1
De gemachtigde heeft gesteld dat de rechtbank de procedure dient aan te houden om de eigenaar van het object in de gelegenheid te stellen als derde-belanghebbende aan deze procedure deel te nemen. De rechtbank volgt de gemachtigde hierin niet. De heffingsambtenaar heeft de eigenaar niet als derde-belanghebbende in de bezwaarprocedure betrokken. De rechtbank heeft ook geen verzoek ontvangen om de eigenaar als derde-belanghebbende in de procedure te betrekken. De rechtbank heeft evenmin aanleiding gezien om hem alsnog ambtshalve in de procedure te betrekken.
6.2
De heffingsambtenaar heeft de waardebepaling rekenkundig opgenomen in het verweerschrift. Het is de rechtbank niet duidelijk geworden waar de gegevens waarmee is gerekend vandaan komen en evenmin of deze gegevens en de berekening die is gehanteerd is opgesteld door een taxateur. Op het rekenblad kapitalisatiefactor staat wel de vermelding “taxateur [taxateur]” en een taxatiedatum. Dit stuk is echter niet ondertekend. Uit het verweerschrift blijkt dat [naam] een nieuw onderzoek heeft ingesteld naar de vastgestelde waarde. Van dat onderzoek zijn in het geheel geen stukken toegevoegd aan het dossier.
6.3
De heffingsambtenaar heeft een rekenblad kapitalisatiefactor overgelegd. Daarin is vermeld dat de kapitalisatiefactor 13,1 is, met een leegstandsrisico van 10% (6 maanden per 5 jaar). Dit is buiten de mutatieleegstand om. Overigens is er bij het object geen sprake van leegstand. Volgens de heffingsambtenaar heeft de gemeente Tilburg ervoor gekozen om objecten met een zuivere horeca-bestemming een 5% lagere waarde te geven naar aanleiding van Covid. Uitgangspunt daarbij is een huurvrije periode van 6 maanden. Het object heeft geen horeca-bestemming. In de waardebepaling zoals opgenomen in het verweerschrift is de heffingsambtenaar, anders dan bij het rekenblad kapitalisatiefactor, uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 10,1.
6.4
Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar de waarde vergeleken met vijf volgens hem met het object vergelijkbare referentiepanden, namelijk
- [object], dit betreft een fastfood’winkel’ in het station ([naam]);
- [object], dit betreft een winkelruimte in het station;
- [object], dit betreft eveneens een winkelruimte in het station;
- [object], dit betreft een fastfoodrestaurant ([fastfoodrestaurant]). Volgens de tabel in het verweerschrift heeft dit referentieobject ook zalen, een kantoor en een dagkeuken/pantry;
- [object], dit ziet er op de foto’s uit als een café. Volgens de tabel in het verweerschrift heeft dit referentieobject een zaal, opslagruimte en kantoren.
De rechtbank is van oordeel dat de referentieobjecten niet goed vergelijkbaar zijn met het object. Het object is immers een hotel met een zaal en dagverblijf, terwijl de referentieobjecten alle een andere bestemming hebben. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat de referentieobjecten nagenoeg allemaal zijn gevestigd in het station en gericht zijn op snelle consumptie (broodjes, frisdrank en dergelijke) en dat het hoofddoel van het object niet het hoteldeel is gelet op het aantal kamers, maar juist de horeca en de verhuur van de zaal. De vergelijkbaarheid heeft gemachtigde betwist. Een verdere onderbouwing is door de heffingsambtenaar niet gegeven. Met de door de heffingsambtenaar gegeven onderbouwing heeft hij niet aannemelijk gemaakt dat de door hem beschikte waarde niet te hoog is.
6.5
Belanghebbende heeft nog aangevoerd dat de waarde van het object met 40% moet worden verlaagd vanwege de Coronapandemie en de daarmee samenhangende maatregelen.
6.6
De heffingsambtenaar stelt dat belanghebbende de correctie van 40% op geen enkele wijze cijfermatig heeft onderbouwd. Op de vraag om onderbouwing met huurvrije maanden, huurkorting, aanpassing huurcontract, overheidssteun of een andere vorm van compensatie, is geen reactie ontvangen. De door belanghebbende overgelegde memo van de VNG over vastgoed en de coronamaatregelen ziet volgens de heffingsambtenaar op tijdelijke gevolgen. Vastgoed is een langetermijninvestering. Daarom is er bij de gemeente Tilburg voor gekozen om objecten met een zuivere horecabestemming een 5% lagere waarde te geven. De rechtbank betrekt in haar beoordeling dat de waardepeildatum in dit geval 1 januari 2020 is en dat de gevolgen van de coronapandemie op dat moment nog geen rol speelden. Dat in de loop van 2020 de coronapandemie in Nederland een ontwrichtende werking heeft gehad, is geen voorwerp van discussie. Het is echter niet een omstandigheid die een verandering van het object of een specifiek voor het object geldende bijzondere omstandigheid oplevert als bedoeld in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ. Er bestaat daarom geen aanleiding om van de toestand per 1 januari 2021 uit te gaan.
6.7
Het door belanghebbende aangehaalde arrest van de Hoge Raad leidt de rechtbank evenmin tot een ander oordeel. Het arrest is gewezen door de civiele kamer van de Hoge Raad met betrekking tot een rechtskader dat geen samenhang heeft met het rechtskader voor de vaststelling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak.
6.8
Belanghebbende heeft de door hem voorgestane korting van 40% niet aannemelijk gemaakt. Een andere waarde is door belanghebbende niet genoemd.
6.9
Nu geen van beide partijen de voorgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt zal de rechtbank de waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2020 is goede justitie vaststellen op € 475.000.
6.1
Wat betreft de stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar nog uitspraak op bezwaar moet doen met betrekking tot het pand [object] is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar niet alsnog uitspraak op bezwaar hoeft te doen met betrekking tot het pand [object]. Het bezwaarschrift is weliswaar algemeen geformuleerd, evenals alle andere stukken van gemachtigde, maar uit alle andere communicatie en met name uit de hoorzitting is in het geheel niet gebleken dat belanghebbende ook bezwaar heeft willen maken tegen de vastgestelde waarde van het pand [object]. Ook zijn alle argumenten van belanghebbende gericht op niet-woningen en betreft het pand [object] een woning. Deze stelling merkt de rechtbank aan als tardief (zie ook 5.2).
Immateriële schadevergoeding
7.1
Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn. Vastgesteld moet worden of de redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep, die twee jaar bedraagt, is overschreden.
7.2
De rechtbank stelt vast dat het bezwaarschrift op 12 april 2021 door de heffingsambtenaar is ontvangen en dat de rechtbank op 3 mei 2023 uitspraak doet. Dit betekent dat de redelijke termijn is overschreden met 1 maand.
7.3
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank thans aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 50. Omdat de overschrijding geheel is toe te rekenen aan de beroepsfase zal de minister hiertoe worden veroordeeld. De minister moet daarom worden aangemerkt als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
8.1
De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren en de waarde van het object vaststellen op € 475.000.
8.2
Gelet op het gegronde beroep bestaat aanleiding voor vergoeding van de proceskosten. De rechtbank stelt de vergoeding voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.266 waarvan een bedrag van € 592 ziet op de bezwaarfase (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde per punt van € 296 en een wegingsfactor 1), en een bedrag van € 1.674 op de beroepsfase (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837, een wegingsfactor 1 voor de zwaarte van de zaak). Andere kosten die voor vergoeding in aanmerking komen zijn niet gesteld.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- verminderd de vastgestelde waarde van het object tot een bedrag van € 475.000 en vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- veroordeelt de minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 50;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.266 proceskosten aan belanghebbende;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 49 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.C.C. Koreman-de Bok, griffier, op 3 mei 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier is verhinderd om
deze uitspraak mede te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.