Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 10231053 CV EXPL 22-4483
Vonnis van 3 mei 2023
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats 1],
eiser,
nader te noemen: [eiser],
gemachtigde: R & R Gerechtsdeurwaarders B.V. te Breda,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] aan het [woonadres],
gedaagde,
nader te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. T.M. ten Velde, advocaat te Tilburg.
1.Het verdere verloop van de procedure
1.1
De verdere procedure blijkt uit:
a. het tussenvonnis van 22 februari 2023 en de daarin genoemde stukken;
b. het e-mailbericht van [eiser] van 27 maart 2023 met producties;
c. de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling op 4 april 2023.
1.2
Hierna is de uitspraak van het vonnis op vandaag bepaald.
2.De feiten
2.1
Met ingang van 1 juli 2022 verhuurt [eiser] aan [gedaagde] de woning aan de [gedaagde] te Tilburg (nader te noemen: het gehuurde). De huurprijs bedraagt laatstelijk € 950,00 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd.
2.2
[eiser] heeft [gedaagde] op 8 november 2022 gedagvaard in verband met een bestaande huurachterstand. Daarbij vorderde [eiser] ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
2.3
Bij vonnis van 16 november 2022 is de gevorderde huurachterstand toegewezen. Daarentegen is de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde afgewezen, omdat [eiser] onvoldoende had gesteld dat was voldaan aan de informatieplicht en de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening.
2.4
Bij e-mailbericht van 25 november 2022 heeft [eiser] de gemeente Tilburg ingevolge het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening geïnformeerd over [gedaagde].
2.5
Sinds augustus 2022 heeft [gedaagde] geen huur meer betaald. Haar huurachterstand bedraagt tot en met maart 2023 een bedrag van € 7.600,00.
3.De vordering en het verweer
3.1
[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2
[gedaagde] voert verweer tegen de vorderingen van [eiser]. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.
3.3
De kantonrechter zal hierna (onder 4. De beoordeling), voor zover van belang, ingaan op de stellingen en verweren van partijen.
4.De beoordeling
4.1
Kern van het geschil is de vraag of sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Uit artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek (BW) vloeit voort dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van haar verplichtingen kan leiden tot gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
4.2
[eiser] heeft zijn beroep op ontbinding van de huurovereenkomst op het volgende gebaseerd. [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst. De tekortkoming bestaat uit het onbetaald laten van de volledige huur. Bij (verstek)vonnis van 16 november 2022 is [gedaagde] veroordeeld tot betaling van de huurachterstand tot en met oktober 2022 en de te vervallen huur vanaf november 2022. Daarna is de huurachterstand alleen nog maar toegenomen nu de huur over de maanden november 2022 tot en met maart 2023 eveneens niet betaald is. Verder heeft [eiser] in het buitengerechtelijke traject [gedaagde] verschillende mogelijkheden geboden om de huurachterstand in te lopen, maar [gedaagde] heeft dit nagelaten. Van [eiser] kan dan ook niet worden verlangd om de huurovereenkomst langer in stand te houden, aldus [eiser].
4.3
[gedaagde] heeft in de conclusie van antwoord aangevoerd dat onder de gegeven omstandigheden de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde niet gerechtvaardigd is. Daarbij stelt [gedaagde] dat zij verschillende keren bij [eiser] heeft geklaagd over ernstige onderhoudsgebreken aan het gehuurde, bestaande uit vocht en schimmel. Omdat [eiser] niet reageerde, heeft [gedaagde] uiteindelijk de huur opgeschort. Omdat [eiser] zelf eveneens in verzuim is, kan er geen sprake zijn van een ontbinding van de huurovereenkomst, aldus [gedaagde]. Volgens [gedaagde] heeft [eiser] door het toewijzend vonnis voor de huur ook slechts een beperkt belang bij ontbinding van de huurovereenkomst. Tot slot voert [gedaagde] aan een bijzonder belang te hebben bij voortzetting van de huurovereenkomst omdat zij met haar gezin woonachtig is in het gehuurde.
Opschorting van de huurbetaling
4.4
Gelet op de stellingen van [gedaagde] heeft zij de huur niet betaald omdat zij klachten over het gehuurde heeft en [eiser] deze klachten niet heeft verholpen. De kantonrechter begrijpt dit verweer van [gedaagde] zo dat zij daarmee een beroep doet op opschorting van de huurbetaling vanwege gebreken in het gehuurde. De kantonrechter overweegt hierover als volgt.
4.5
Uit artikel 6:262 en 7:205 BW volgt dat de huurder bevoegd is zijn betalingsverplichting op te schorten als de verhuurder zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt. Ingevolge artikel 7:206 lid 1 BW is de verhuurder in beginsel verplicht om op verlangen van de huurder gebreken in de zin van artikel 7:204 BW te verhelpen. Een gebrek in voormelde zin is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Voor het opschorten van de huurbetaling is een ingebrekestelling niet vereist. De redelijkheid en billijkheid brengen echter mee dat de huurder de verhuurder eerst van het gebrek in kennis moet hebben gesteld, tenzij de huurder stelt en bewijst dat de verhuurder reeds in voldoende mate met de gebreken bekend was. Verder moet de opschorting van de huurbetaling proportioneel zijn. Ook leidt opschorting niet tot bevrijding van nakomingsverplichtingen maar slechts tot uitstel daarvan. Dit betekent dat als de verhuurder zijn verplichting tot herstel van gebreken is nagekomen, de huurder alsnog de opgeschorte huur moet betalen.
4.6
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] betwist dat sprake is van onderhoudsgebreken. In maart 2022 zou er sprake zijn van een gebrek aan de CV-ketel.
Er is een monteur ter plaatse geweest. Omdat er iets met de aarde zou zijn, heeft [eiser] een elektricien ingeschakeld, maar die is nooit binnengelaten. Daarna heeft [eiser] niets meer van [gedaagde] gehoord. Verder is volgens [eiser] op de bij conclusie van antwoord overgelegde foto’s slechts vuil, en geen schimmel, te zien. [gedaagde] dient zelf het vuil te verwijderen.
Er is een monteur ter plaatse geweest. Omdat er iets met de aarde zou zijn, heeft [eiser] een elektricien ingeschakeld, maar die is nooit binnengelaten. Daarna heeft [eiser] niets meer van [gedaagde] gehoord. Verder is volgens [eiser] op de bij conclusie van antwoord overgelegde foto’s slechts vuil, en geen schimmel, te zien. [gedaagde] dient zelf het vuil te verwijderen.
4.7
[gedaagde] heeft deze stellingen niet weersproken. Gelet hierop kan haar beroep op opschorting alleen al daarom niet slagen. Het had op haar weg gelegen om bij conclusie van antwoord met stukken te onderbouwen welke meldingen zij heeft gedaan en wat de reactie of het uitblijven daarvan van [eiser] was. Dat heeft [gedaagde] niet gedaan.
Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde
4.8
Met betrekking tot de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de verzochte ontruiming van het gehuurde overweegt de kantonrechter het volgende. De thans bestaande huurachterstand van € 7.600,00, zijnde acht maanden, is een zodanig ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, dat hierdoor de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt gerechtvaardigd.
4.9
[gedaagde] heeft bij conclusie van antwoord aangevoerd dat zij een bijzonder belang heeft bij voortzetting van de huurovereenkomst nu zij en haar gezin woonachtig zijn in het gehuurde. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] daarmee een beroep wil doen op de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW. Dat beroep slaagt niet. Daarvoor is de tekortkoming van [gedaagde] veel te ernstig en geldt het enkele feit dat [gedaagde] en haar gezin woonachtig zijn in het gehuurde in het kader van de belangenafweging niet als een bijzonder belang. [gedaagde] heeft ook niets anders naar voren gebracht wat als een bijzonder belang in aanmerking zou moeten worden genomen.
Uitvoerbaar bij voorraad
4.1
Hoewel [gedaagde] geen verweer heeft gevoerd tegen de vordering van [eiser] om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en deze vordering alleen al daarom toegewezen kan worden, zal de kantonrechter de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad nadrukkelijk motiveren.
4.11
Het belang van [eiser] om het vonnis onmiddellijk te kunnen executeren ondanks een eventueel hoger beroep weegt in dit geval naar het oordeel van de kantonrechter zwaarder dan het belang van [gedaagde] om dat niet te doen. Zoals hierboven al is overwogen, is sprake van een ernstige tekortkoming van [gedaagde]. Het verlies van haar woning en haar woonrecht is door haarzelf veroorzaakt vanwege deze tekortkoming. En ondanks dat [eiser] haar verschillende mogelijkheden heeft geboden om de huurachterstand in te lopen, heeft [gedaagde] deze mogelijkheden niet aangegrepen. Daartegenover staat het belang van [eiser] om het nog verder oplopen van de huurachterstand te voorkomen en zijn woning zo snel mogelijk weer te verhuren aan een wel betalende huurder.
Ontruimingstermijn
4.12
De ontruimingstermijn zal worden bepaald op de redelijke en gebruikelijke termijn van veertien dagen.
Proceskostenveroordeling
4.13
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van [eiser]. Die kosten worden vastgesteld op een bedrag van € 609,03 (bestaande uit € 125,03 aan dagvaardingskosten, € 86,00 aan griffierecht en € 398,00 (2 punten á € 199,00 per punt voor de dagvaarding en voor de mondelinge behandeling) aan salaris voor de gemachtigde van [eiser].
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1
ontbindt met ingang van 4 mei 2023 de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woning aan de [gedaagde] te Tilburg ([postcode]);
5.2
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis met al de haren en het hare te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen;
5.3
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van [eiser], tot dit vonnis vastgesteld op € 609,03;
5.4
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Sierkstra en is in het openbaar uitgesproken op 3 mei 2023.